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冠景上院，這是白沙片區(qū)又一個光明正大蹭省實驗中學熱度的樓盤，位于節(jié)儉路東、永昌路北，18畝，容積率2.49，僅規(guī)劃2棟26層高層住宅，260戶，三梯五戶，面積段102平、105平和118平，新中式風格，麻雀雖小但五臟俱全：酒店式入戶大堂設計、風雨連廊、超大樓間距社區(qū)體育活動場地300.20㎡，集中綠地416.09㎡，三個面積段全三面寬朝南，102平起步，最大118平，總體是中規(guī)中矩的剛需戶型，也是中規(guī)中矩的剛需社區(qū)。

開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗只有北龍湖的冠景君悅湖，交房口碑放在北龍湖豪宅圈是一地雞毛，但北龍湖的期待交房標準和白沙的期待交房標準完全不是一個梯隊，所以現(xiàn)在對于上院的品質(zhì)定調(diào)還有點太早。

項目地塊太小，戶型也很一般，所以最大的賣點在于位置，地處白沙核心區(qū)域，北側開來路還有賈魯河，東有鳳棲街，向南有綠博大道以及即將通車的8號線龍王廟站，這個位置論生態(tài)資源和交通便利未來都是杠杠滴。

除此以外還有鳳棲街沿線所有樓盤都要提及的省實驗中學+高中，不得不說銀榕居、藍城誠園、龍王廟及冠景上院，大家都在賭未來省實驗的劃片范圍，雖為名校頭銜，但同樣為新學校，超強學區(qū)的概念隨著各大教育集團的成立正在逐步被弱化，不建議大家為了未知的名校而追高溢價。

跟改善不沾邊，剛需和剛改可以關注，但前提是價格不能太離譜。(展開全部)

備受市場關注的鄭州房地產(chǎn)百億紓困基金，迎來首個落地項目。

鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團有限公司參與，與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。（建業(yè)北龍湖金融島寫字樓項目，位于鄭東新區(qū)鄭州金融島內(nèi)，前者的建筑面積約占整個金融島項目的23%）

2017年，鄭東新區(qū)管委會聯(lián)合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南水利投資集團有限公司，四家公司組建成立了大型國有控股公司——東龍控股。而后，東龍控股、協(xié)信遠創(chuàng)，以及建業(yè)地產(chǎn)控股的河南厚建龍湖股權投資基金中心，共同負責鄭州金融島的開發(fā)和建設，并分別持股鄭州金融島公司40%、40%、20%。

建業(yè)不虧是河南的頭牌，先是國資收購文旅給建業(yè)注血，后面國資入股建業(yè)使得建業(yè)成功“染紅”，老胡多年的隱性投入在房地產(chǎn)寒冬時代終于得到回報，如今建業(yè)參建的金融島又成為百億紓困基金的首個執(zhí)行項目，建業(yè)的這種待遇簡直讓其他房企看紅了眼，不過舉賢不避親先救自己人沒毛病。

很多人不明白，住宅爛尾比例高達30%的鄭州樓市，為何第一個選擇了救助一個寫字樓項目。下面三少詳細用自己的觀點來分析一波：

其一：金融島的特別性：鄭州市河南的排名，東區(qū)是鄭州的牌面，而金融島則是未來東區(qū)的牌面，金融島的定位是鄭州版“陸家嘴”，上海的陸家嘴現(xiàn)在在金融行業(yè)是什么地位大家都懂的。金融島和東區(qū)的規(guī)劃后面有太濃重的黨和國家重要領導人的心血的身影，所以金融島不能倒！

其二：紓困基金對盤活項目的要求較高：項目公司的債權債務關系要比較清楚，不能有查封或凍結等情況，內(nèi)部也能不存在股東間的糾紛擔保等情況，在金融島的建設中，建業(yè)地產(chǎn)占比較少，而且主導權的東龍集團是國資背后還有鄭州地產(chǎn)，作為鄭州市級的平臺公司鄭州地產(chǎn)目前基本上已然承擔起了紓困基金的參與發(fā)起與執(zhí)行，而金融島項目顯然股權債務等問題，鄭州地產(chǎn)是最清楚不過的，自己審批自己的東西肯定審批快手續(xù)簡單，作為主導方也不用花費大量的投入去調(diào)研項目的各種問題。

其三：鄭州需要有一個快速的反應，隨著紓困基金方案的下發(fā)，所有人都在等著真正的落地，但是目前住宅市場的爛尾項目導致原因過于法復雜，現(xiàn)在的開發(fā)商不僅下欺百姓，上也在瞞騙zf，從統(tǒng)計上報到核查補漏，股權債務調(diào)研如果不明明白白的搞清楚這個項目的五臟六腑，紓困基金不會輕易的撥付，畢竟紓困方案里面同樣明確了主導部門的責任問題，所以越是復雜的項目會越被謹慎對待，這可能是個長期的過程，在這期間zf需要一個項目做一個良好的開端來為政策做一個示范和落地，顯然建業(yè)的金融島項目成為了不二的首選。

目前針對市場房企的問題必須采用的“一項目一方案”，有些房企是本身也在努力的活下去，迫于各種資金的壓力和銷售問題而導致短暫性的停工延期，這種屬于爛尾中的優(yōu)等生，而有些房企真的是爛泥扶不上墻，本身項目出了問題，zf牽頭積極解決引進投資方，奈何原企業(yè)還坐地起價想最后撈一筆，完全不管上千戶業(yè)主的死活，這種屬于渣渣。

祈福城的實控人被抓其實是一個很好的信號，現(xiàn)在的問題都是爛尾了，開發(fā)商的老板還在逍遙自在，如果zf出具強有力的手段，至少10%的項目是可以靠自己活過來的，比如瀚海？

鄭州這一波紓困基金救市是希望通過紓困專項基金，帶動社會資本，盤活危困房企1-2個凈資產(chǎn)較高的存量項目。達到‘盤活一個、救活一批’的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險，所以資不抵債等問題較大的樓盤還得慢慢等，繼續(xù)等~(展開全部)

10月9日，鄭州三宗土地出讓，分別是鄭政東出〔2024〕7號（網(wǎng)）、鄭政高出〔2024〕9號（網(wǎng)）、10號（網(wǎng)）。

7號位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域如意河東二街南、九如路東，地塊占地43268.19㎡（65畝），容積率＞1.0，＜1.7，限高24米，起始價134100萬元，單價2066萬/畝，折合樓面價18231元/平方米，最終是終止出讓。

7號地塊北側是君鄰大院竹苑、南側是正弘瓴、西側是中海玖園、東側是君鄰大院松苑，這塊地是北龍湖南岸為數(shù)不多的新房住宅地塊。

9號地塊位于雙湖科技城，被中建方程拿下。

9號位于高新區(qū)雙湖科技城蓮花街南、創(chuàng)新大道東，地塊占地55453.33㎡（83畝），容積率＞1.0，＜1.7，限高36米，起始價43115萬元，單價518萬/畝，折合樓面價4574元/平方米，最終被中建方程投資發(fā)展集團有限公司底價拿下。

10號地塊位于高新區(qū)主城板塊，位于銀屏路東、國槐街南，占地面積52289.48㎡（78畝），容積率＜2.5，限高80米，起始價67658萬元，單價是863萬/畝，折合樓面價5176元/平方米，最終被正弘拿下。

10號地塊的位置是相當不錯，西側是保利文化廣場，東側則是正弘?yún)R和正弘青云筑，門口就是地鐵8號線，還是非常期待正弘的作品。

經(jīng)過一大波洗牌之后，開發(fā)商也是“逐漸凋零”，周而復始，新進入者受到潛在高回報的吸引，然后競爭加劇導致回報低于資金成本，投資回報回落，行業(yè)整合，企業(yè)退出，供給側改革導致上升到高于資本成本。(展開全部)

金地格林格林是金地在滎陽第二個項目，第一個格林小城應該也是金地鄭州第一個項目，隨后有的金地鉑悅、金地名悅、金地濱河風華，但沒有一個拿得出手的，都遭遇維權，品質(zhì)也確實一般。現(xiàn)如今，金地反倒成為一個推薦的開發(fā)商，因為安全，能交付，還是交付白名單?！罢斜Ｈf金”這四個也再次出山，全國四大龍頭房企。

項目位于滎澤大道與合歡路向東600米，位置相對偏一些，周邊入住率和配套偏低，地塊南側為鄭州普HW國語學校，再往南就是碧桂園龍城，西側是豫龍鎮(zhèn)的一些安置區(qū)，商業(yè)的話距離也遠一些——吾悅廣場、正大豪布斯卡。

這個位置，怎么說呢，就挺尷尬，或者說很一般。也不能說差，畢竟去鄭州市區(qū)更近一些。
項目1/2/3/4幾棟樓基本沒房，主要賣5/6/7三棟。
主力戶型為95㎡三室兩廳一衛(wèi)，標準小三房。105㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型還不錯。115㎡三室兩廳兩衛(wèi)，105㎡的大號版。
目前在售的有準現(xiàn)房，即將交付，樓層不是很好，95㎡三房有2樓和14樓，105㎡三房只有頂樓，價格在5800左右。
5/7兩棟樓為毛坯交付，總高27層，三梯六戶，單價在6000左右，房源還比較充足，也有特價房5400左右，預計明年底交付。
6號樓比較特殊，為精裝修,兩梯四戶，總高27層，單價在7000左右，交房時間也比較晚，預計2024年3月份。

相比周邊項目確實不貴，最貴的永威現(xiàn)在還有9000多的房子，美的東潤智慧城7000多，健康園區(qū)那邊確實便宜，還有四五千一平的。(展開全部)

市場一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒啦。之前是告訴你公寓不能買，商鋪不能買，三代養(yǎng)一鋪?，F(xiàn)在是直接告訴你房子不能買。

今天要說的這個項目，屬于不錯的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯，賣的話是不要想啦，投資的話肯定要算總賬。

項目位于中州大道與航海東路交會處東，門口就是地鐵4號線、5號線七里河站A出口，很不錯的線路，有通達全城的環(huán)線還有通往北龍湖的想象空間。

總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶，共24層，B棟2T12戶，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶帶陽臺，北戶帶飄窗，總共865套。
預計交房時間在2023年底，還有一年半時間。

目前對外報價8500左右，特價房7500左右，按照8000來算，買個正常樓層45㎡，總價36萬，月租金1500，年租金1.8萬，租金收益率5%，是不是還行？

周邊租房市場還是不錯的，西側萬科美景龍門租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f科廣場、一站式購物廣場、丹尼斯航海天地、福都廣場等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿足。
所以說，是一個不錯的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買。

另外，現(xiàn)在開發(fā)商美景也出了點問題，主要是大BOSS，涉及到新財富那個事，盡量回避下。北邊那兩個項目有央企招商加持，應該問題不大。(展開全部)

信達時代國著，東三環(huán)與鴻寶路交匯處。

一個時代的落幕，一個時代的崛起。

2021年12月15日，鄭州市沁鵬置業(yè)有限公司花費了6.2億把泰禾泰禾東府大院拿下來了，沁鵬置業(yè)的背后就是信達，現(xiàn)在這個項目叫信達時代國著。

我在之前的評論里寫過一個故事：《金瓶梅》第七十八描寫了西門慶的商業(yè)帝國大廈將傾、生命油盡燈枯的前夜。

西門慶原本是個小藥材商的兒子，通過走野路子——出賣色相找有錢的寡婦，以及巴結京城當朝權貴，幾年的時間里就成為山東首富，在山東沒有他征服不了的人。

但很多時候，影響人生命運的，不在于某些重要關頭重大事件，而在于一些很無謂的事情。葬送西門大官人，不是武松，而是潘金蓮手中胡僧三顆逍遙丸。

葬送房企的也是一次又一次激進的擴張，截至2022年5月31日，公司有息債務余額917.45億元，未來一年內(nèi)預計到期余額為402.34億元，現(xiàn)在是風雨飄搖。

現(xiàn)在是信達接手了，項目名字叫信達時代國著，信達是央企，中國四大國有處理不良資產(chǎn)的公司之一，有33家分公司，截至2020年末，中國信達總資產(chǎn)人民幣15180.84億元，歸屬于本公司股東權益人民幣1721.09億元，持續(xù)經(jīng)營活動收入總額人民幣1001.34億元，全年實現(xiàn)歸屬本公司股東凈利潤人民幣132.48億元。

該項目總體約81畝，容積率約2.09，整體包含10棟16、17層小高層以及6棟6、7層洋房，規(guī)劃788戶，小高層只有兩種戶型，120平方米和140平方米，洋房只有一種戶型140平方米，改善項目！(展開全部)

2021年11月19日國資平臺天河投資的全資子公司河南鳴謙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以16268萬元拿下鄭政出（2021）59號，該宗地位于惠濟區(qū)水委路北、河鼓路東，城鎮(zhèn)住宅用地使用權9402.49㎡，容積率4.2，建筑高度100米，屬于老鴉陳城改項目。

而招商早早的就宣布了入駐老鴉陳，案名招商時代錦宸苑，直到2022年6月28日工商備案顯示河南鳴謙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權變更，變更后河南天河惠誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:10%;招商蛇口（鄭州）置業(yè)有限公司:90%。不止是首個合作的59號地，招商和惠濟區(qū)zf進行全方位合作宣布在老鴉陳片區(qū)打造國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式TOD項目。

時代錦宸苑14畝的占地規(guī)劃了2棟34層高層住宅，招商是越做越迷你了，前面和美景合作的美境二期以為就夠袖珍了，這又來個袖珍plus，想起來三環(huán)內(nèi)同屬于惠濟區(qū)的還有個華潤悅璽也是迷你型選手，雖然社區(qū)較小但是不可否認同樣有市場，畢竟蘿卜青菜各有所愛，三少一個朋友住在和昌一個將近20棟樓的小區(qū)，天天覺得小區(qū)人多樓多給打狼一樣，還說下次買房只買四五棟樓的小區(qū)多了不買。

招商規(guī)劃的戶型也比較簡單，一梯兩戶的連廊設計95㎡三房+129㎡3+1房，戶型方面做得尚可，從入戶前的公共區(qū)域看兩戶的房門距離較遠，各自能利用上門口的小區(qū)域置放，95㎡的三房依舊是經(jīng)典的連廊南戶，只不過招商的衛(wèi)生間做出來三分離，洗浴、如廁、洗臉刷牙三個區(qū)域各自獨立互不打擾，使用價值利用率大大提升，南向設計了長達9米全面寬的“甲板”陽臺，129的四房北向由一個小陽臺改造而來，戶內(nèi)面積的使用大大增加，其他的常規(guī)做法，整體感覺129的反而沒有95的做的亮點。

招商入局老鴉陳打破了萬科一家獨大的現(xiàn)狀，但是首期地塊顯然和萬科的受眾群體不一樣也沒有形成有力的競爭關系，至于招商后續(xù)的TOD到底能落地幾何，片區(qū)的住宅+商業(yè)的運營能做出來幾分姿彩真的是時候顯示招商的水平了。


（順帶給大家普及一下TOD模式：以公共交通為導向的開發(fā)(transit-oriented development，TOD)是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設計方式。Tod項目設計原則：其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800m(5—10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實現(xiàn)各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協(xié)調(diào)模式。被廣泛利用在城市開發(fā)中，尤其是在城市尚未成片開發(fā)的地區(qū)，通過先期對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用，導入公共交通，形成開發(fā)地價的時間差。）(展開全部)

地市房企勇闖鄭州。

10月10日的時候，鄭州6宗土地進行出讓，2宗終止，1宗流拍，3宗底價成交。

這里面有一塊土地非常有意思，鄭政出〔2024〕19號（網(wǎng)），該地塊位于中原區(qū)文化宮路東、洛河路南，旁邊就是恒大云璽，使用權面積16084.69平方米（約24.1畝），土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務場站用地），容積率大于1.0且小于2.5，建筑密度小于20%，建筑高度小于80米，綠地率大于30%，起始價24341萬元，最終被尉氏縣通達置業(yè)有限公司底價摘下。

該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過18000元/平方米；如該地塊所建商品住宅商品住房采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過3600元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆項目建設相關指標為獨立合同。

拿地的房企很有意思，尉氏縣通達置業(yè)有限公司，背后有兩個股東分別是?？谑婿稳鸷推髽I(yè)管理中心（有限合伙）（99%），張東洋（1%），2023年年報顯示公司交社保的只有14個人，感覺公司也夠嗆，現(xiàn)在地市的開發(fā)商來鄭州拿地，大部分有死掉了，大概有幾種情況，第一種拿城改，然后死掉，主要因為開發(fā)商錢太少，城改周期長，扛不住，大部分都死掉了；第二種拿城改，然后活了，比如大正，不過也比較艱難；第三種就是拿凈地，萬祥紫廬，也是地市的開發(fā)商；總之要小心地市的開發(fā)商。(展開全部)

保利大都匯憑一己之力占據(jù)金水北頭版頭條，原因如下：

1、金水北作為金水老城、北龍湖無縫對接的區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，在其他區(qū)域跌跌不休之際，金水北除略微松動外，基本沒有太大的影響，充分彰顯了其強大的抗跌性和保值性，本身客戶群體就多，所以這里依然是置業(yè)的主戰(zhàn)場。
但縱觀金水北可以作為競爭對手的樓盤，天樾九章已跌下神壇，美盛教育港灣密度太大，金水印太貴，碧桂園云境作為民企不確定因素太多，保利大都匯成了在金水北置業(yè)怎么也繞不開的低密度小高層項目。

2、民企相繼爆雷，且不知誰會成為下一個爆雷的對象，安全起見買房優(yōu)先選擇國企，所以才會有保利、華潤、招商等央企在鄭州樓市獨霸天下的局面。

目前在售房源均價18500-21000，面積越大越貴，精裝修交付，與海德公園的定位類似，剛需、剛改和改善一把抓，工地的施工進度非?？欤环繒r間卻在2025年，開發(fā)商是給自己留夠充足的時間來進行精雕細琢。

作為涉及柳林、劉莊、杓袁的千畝大盤，大都匯雖已列入金水北范疇，但生態(tài)資源是完全跟海德公園沒法比的，按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢可能未來城市界面也要差一個檔次，大都匯現(xiàn)在是被安置房和小產(chǎn)權房及汽配市場包圍的一個小區(qū)域，汽配市場早晚都要搬走，但安置房和小產(chǎn)權房就不一樣了，所以在此置業(yè)這點思想準備還是要有的。

第二當仁不讓的就是教育資源，這也是購房者最關心的問題，花園路東、魏河路北、連霍南、中州大道西區(qū)域規(guī)劃一所小學和中學，美盛教育港灣就是一個典型的案例，內(nèi)部消息透露，金水區(qū)未來各個區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的小學和中學將統(tǒng)一由金水區(qū)教體局以名校帶新校區(qū)直屬分校的模式進行安排，也就是說周邊的學校不再是開發(fā)商引入，更多的優(yōu)質(zhì)教育資源將陸續(xù)向金水北和楊金傾斜，所以區(qū)域內(nèi)學校的質(zhì)量暫時不用過于擔心，期待官宣吧。

地鐵2號線雖距離有點遠，但也勉強在能接受范圍之內(nèi)。

連霍南面積較大，但可用于開發(fā)的地塊較少，大都匯一期雖距離高速較近，但相比其他地塊來說指標各方面還是不錯的，另一個比較優(yōu)質(zhì)的地塊就是魏河和中州大道交叉口地塊，優(yōu)勢是與金水自貿(mào)港隔河相望，劣勢就是基本享受不到地鐵的優(yōu)勢了，這個地塊的熱度未來不輸一期。

大都匯的價格優(yōu)勢主要來自于金水自貿(mào)港和距離北龍湖近，依然是值得關注的項目，目前還可以靠著保利獨占鰲頭，但西側越秀項目的啟動，大都匯的壓力就來了。(展開全部)

這應該是三環(huán)內(nèi)對于剛需很友好的樓盤啦，高層12300起，總價最低不到100萬，還帶精裝修，精裝標準還可以，對于首付30萬左右購房者簡直是福音。美中不足的是交房時間還要2年，如果是準現(xiàn)房就更美啦，要不等等？現(xiàn)在3號樓還沒開始。

去年首開之前，萬科還信心滿滿要快速清盤，結果啪啪打臉，現(xiàn)在一年能清盤都是奢望。
最開始對外釋放16000一平，后來開盤13800-15500一平，現(xiàn)在禿嚕到13000以下。
萬科誠想當初萬科江山府賣的那是嗖嗖叫，這一路之隔怎么就不靈啦？

總共2棟33層高層、1棟20層高層和1棟8層洋房，高層戶型有76㎡兩室兩廳一衛(wèi)、89㎡三室兩廳一衛(wèi)、97㎡三室兩廳一衛(wèi)、99㎡三室兩廳一衛(wèi)、100㎡三室兩廳一衛(wèi)。其中，89㎡戶型有四個，可謂各式各樣，很剛需。

地塊確實有很多劣勢，一是地塊小，二是會受到鐵路和高架噪音影響，三是周邊出行并不是很方便，將來居住體驗都會受到影響。但也正因為此，才會賣的這么便宜。購房者對這個位置的抗性也不小，哪怕是跑到三環(huán)外也想要個地塊稍微大點，周邊通達性好的樓盤。

這個盤總歸是交給萬科來干，換個其他的也早就蔫了。因為市場的下行太強大，早幾年隔壁的華潤悅璽、中海錦城還能包裝成網(wǎng)紅小盤，賣個小爆款。現(xiàn)在世道真是變啦。

但如果想上車三環(huán)內(nèi)，總價預算又不高的話，這個值得考慮。(展開全部)

鄭州大西北板塊比較活躍的樓盤就是正商河峪洲跟思念果嶺啦，雖說正商也缺錢，但瀚?，F(xiàn)在更是熱鍋上的螞蟻。至于清華憶江南、實地常春藤、融信江灣城、碧桂園山河郡聲音都不大，但也都有房。比如碧桂園，目前還有幾十套大平層和別墅，后續(xù)還有地塊。

正商也是挺坎坷，開始宣傳的浩浩蕩蕩，售樓部也很氣派，更是將高層價格拉升到12000一平，結果一直賣不動，又是精裝改毛坯，又是降價。

河嶼洲也是個大盤，首期1號院由4棟高層、18棟洋房組成，容積率1.99，總計1692戶，目前在售的有高層116㎡三室，均價9700，精裝修交付，洋房98㎡三室兩廳一衛(wèi)、125㎡四室兩廳三衛(wèi)，均價11000，一樓帶院和地下室，均價17000，贈送約50㎡院子，地下室層高5.3米。

2號院由22棟洋房、5棟高層組成，容積率2.19，高層116㎡三室，均價8700，毛坯交付，比精裝便宜1000左右。洋房有89-98㎡三室兩廳一衛(wèi)、105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、125㎡四室兩廳三衛(wèi)，均價10200，一樓帶院和地下室，均價15500，贈送約50㎡院子，地下室層高5.3米。

目前兩個院都已交房，1號院已交房兩年，2號院去年分兩批次交付，這個比較現(xiàn)實。
目前周邊配套比較少，學校是毓秀路實驗小學，已招生上課，醫(yī)院的話只能去惠濟區(qū)人民醫(yī)院和古滎人民醫(yī)院。

這種盤也就適合地緣性客戶，或者在惠濟區(qū)周邊工作的剛需，周邊大盤也都是偏度假性質(zhì)。(展開全部)

7月29日招商蛇口鄭州公司老鴉陳TOD商業(yè)綜合體項目奠基儀式在老鴉陳舉行，各大領導齊聚一堂，見證了這一歷史性的時刻。

這也標志著招商深耕老鴉陳至此拉開序幕，招商對于老鴉陳也絕不僅僅是為了這幾個小住宅地塊而來，更重要的在于三全路江山路沿線的地標商業(yè)，引入招商蛇口這一央企，惠濟區(qū)鄭州應該給出的優(yōu)惠條件不少，后期惠濟區(qū)應該會有更多的項目會出現(xiàn)招商蛇口的名字。

時代錦宸為招商老鴉陳住宅的第一站，施工進度很快，目前已啟動認籌，毛坯交付，預計8月下旬首開，首開1號樓，兩梯五戶，對外釋放價格對標翠灣中城三期地塊，預測15000-16000.

只有兩個戶型，95平和125平，三梯五戶，中間戶全為95平，邊戶為125平，樣板間暫時只有95平，因地塊太小，戶型設計和社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃整體感覺很一般，是一個精致的偏剛需和剛改的社區(qū)。

僅兩棟樓的社區(qū)內(nèi)部景觀設計難免會受到限制，但時代錦宸的亮點卻不在社區(qū)內(nèi)，更多的生態(tài)資源亮點在社區(qū)周圍，北側為zf規(guī)劃的市政公園與賈魯河濕地公園相連，占地面積很大，東側雖緊鄰江山路，但規(guī)劃有50米景觀帶，也算是一個小微公園，再往東一個地塊就是賈魯河，雖然現(xiàn)在周邊的景觀還未全部呈現(xiàn)，但是絕對是可以期待的，這個小區(qū)域遠離京廣快速路高架干擾，是老鴉陳片區(qū)里生態(tài)資源最優(yōu)質(zhì)的兩個地塊，內(nèi)部消息，招商時代錦宸東側緊鄰賈魯河的地塊后期將規(guī)劃為大面積段的改善社區(qū)。

民企退，國企進，招商蛇口作為央企也是最大的定心丸。

連霍南，惠濟區(qū)能開發(fā)的地塊只有老鴉陳了，所以作為比肩金水北的一個區(qū)域zf對此還是非常重視的，對于開發(fā)商的選擇也是非常謹慎，千挑萬選才有了萬科和招商蛇口，但槽點在于開發(fā)商已先行一步，各項配套依舊還在洽談，尤其是教育資源，隨著各大開發(fā)商的進駐，這點是這個片區(qū)迫不及待需要解決的事情。

首開價格很重要，招商蛇口也足夠穩(wěn)，中間戶95平性價比還是比較高的，剛需可以關注。(展開全部)

封盤之后的海德公園以準現(xiàn)房的形式再度重啟。

目前房源主要集中在四號院1#、2#以及17#，面積為99平和146平，精裝修，99平均價15000-16000,145平為18000-19000，明年6月份交房。

1#和2#距離連霍高速較近，17#1-4層為配建用房且該樓棟與4號院是分開管理的，全是社區(qū)的邊角料位置，所以3棟樓與其說是搞特價，不如說是貨真價值也就值這個價。

金水北以及楊金的期房現(xiàn)在17000-18000為主流價格，且交房多在2024年左右，所以海德公園的特價房對于想在金水北置業(yè)、著急入住、手頭并不那么充裕的購房者來說不失是個機會，畢竟央企保利、準現(xiàn)房是板上釘釘，沒有爛尾的風險。

作為保利布局金水北萬畝大盤的第一站，更多的人將其與新晉紅盤大都匯做對比，連霍高速的阻斷一南一北差距還是比較大的，大都匯算是正兒八經(jīng)的金水北，交通方面明顯優(yōu)于海德公園，但海德公園在生態(tài)資源方面又明顯優(yōu)于大都匯，總之蘿卜白菜各有所愛，但現(xiàn)在二者對比的意義也不太大，畢竟一個新盤一個尾盤。

北賈魯河，南連霍，東中州大道，西花園路，海德公園依舊是孤盤一個，目前出門主要靠自駕，但也可以依附中州大道和花園路的公共交通，但對于項目來說這些都不是重點，最重要的在于4號院西側明年即將登場的學校，原來的緯五路一小+八中的聯(lián)合辦學維權還歷歷在目，個人意見根據(jù)金水教育局近幾年的優(yōu)質(zhì)校區(qū)+分校區(qū)的模式，以及金水北、楊金片區(qū)落地的學校來看，項目的學校不會是聯(lián)合辦學，應該還是某名校的分校區(qū)，緯五路一小估計有點懸，一路之隔的楊金和鴻寶各有一個，要不就真的有點泛濫了。我始終覺得海德公園的學校不會讓大家失望，等著明年揭曉答案吧。

實地探盤海德公園隨著一期的交房，周邊成熟度遠比我們想象的要快，可以關注。(展開全部)

據(jù)高新發(fā)布的信息，秋日之珍——2024北京保利拍賣秋季精品展（鄭州站）活動即將開拉開帷幕。本次活動由鄭州高新技術開發(fā)區(qū)管委會指導；保利文化集團股份有限公司、河南保利發(fā)展有限公司主辦；北京保利國際拍賣有限公司承辦?；顒訉⒂?024年10月26日至30日于鄭州高新區(qū)保利久街舉行。
此次精品展為保利拍賣在中部六省的首次展覽活動。
本次活動由精品展與公開征集兩個部分組成。本次將展出的藝術珍品涵蓋中國書畫、古代書畫、古董珍玩、現(xiàn)當代藝術、珠寶鐘表尚品等眾多品類，總數(shù)量近200件。預估總價值將超億元。此次展出的展品不乏在藝術品市場上創(chuàng)下高成交的藝術精品，明嘉靖青花群仙祝壽大葫蘆瓶，在2013年北京保利拍賣秋拍中創(chuàng)下了2127.5萬元的成績。書畫方面張瑞圖《行書格言巨軸》在北京保利十二周年春季拍賣會中以1955萬元成交。
現(xiàn)場還有公開征集的活動，中國書畫、古代書畫（含古籍）、中國古董珍玩等等。
古玩字畫在鄭州還是有市場的，鄭州古玩城1996年創(chuàng)建，是全國綜合排名第二大古玩藝術品市場，河南省文化產(chǎn)業(yè)示范基地、河南省民營企業(yè)百強、鄭州市優(yōu)秀文化企業(yè)。
河南衛(wèi)視也有華豫之門，《華豫之門》是河南衛(wèi)視播出的一檔鑒寶類大型文化綜藝節(jié)目，是河南衛(wèi)視三大品牌欄目之一。
這次保利拍賣精品展覽活動在保利久街舉辦，雖然周邊商場已經(jīng)很多了，正弘?yún)R、高新萬達、公園茂、公園里，但多是吃喝玩樂的地方，有了保利拍賣的活動，保利久街也能與周邊商場差異化競爭。也對應了保利文化廣場的文化的定位。(展開全部)

保利3號地最近進展，原停車場已鏟平，等待下一步施工。

實地探盤，南側即為在建的萬科北龍湖項目，北側和東側為規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，距離地鐵4號線森林公園北站非常近，盡管北龍湖豪宅對于地鐵的需求不是那么的強烈，但依然無法阻擋其標準地鐵盤的事實，與萬科類似不僅地塊本身指標特別優(yōu)質(zhì)，出門即是最受鄭州人民喜愛的龍湖濕地公園，綠地面積之大，標準的天然氧吧，所以3號地的生態(tài)資源絕不亞于保利璞岸。

龍湖北岸以龍津路、龍源路、龍沄路為界分為四個小片區(qū)，國
基路-龍津路作為龍頭位置的代表就是龍湖濕地公園及萬科和保利項目；龍津路-龍源路的龍背位置代表為中海和華潤，同時還有清華附中；龍源路-龍沄路這個片區(qū)的龍背位置代表只有保利璞岸，龍沄路和北三環(huán)作為龍尾位置就是各大安置房的聚集地，以及現(xiàn)有的綠城和中海項目。

結合成長階段的北岸現(xiàn)有配套，從國基路沿龍湖內(nèi)環(huán)路一路向東，因臨近金水北最有生活氣息的莫過于就是萬科和保利所處的龍頭位置。

地處龍湖北岸中原科技城本身就自帶光芒，加上保利作為央企也是自帶熱度，所以保利3號地的未來成功主要來自“北龍湖龍頭位置+保利”。

關于教育資源，距離項目較近的龍湖中環(huán)西路與龍源西九街交叉口為規(guī)劃小學用地，所以根據(jù)就近原則，一直比較神秘的清華附中基本與該項目無緣，二者的關系只有距離上的優(yōu)勢。

按照保利的開發(fā)風格和慣性，面積段可以參照璞岸，180為主流，可以關注。(展開全部)

建筑規(guī)劃方面的信息顯示金越華庭項目
企業(yè)全稱：鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
建設地點及規(guī)模：位于金水區(qū)，北臨宏康路，南臨魏河北路，西臨嵩陽路（規(guī)劃路名），東臨長安路（規(guī)劃路名），地塊編號B-07-02，用地面積23146.42平方米，建筑面積110064.32平方米，綠地率35.01%，計有7棟，建筑高度99.9米的居住區(qū)。
1*開發(fā)商：鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，越秀和金水投資的合資公司，越秀也是廣州的國企，也是相對穩(wěn)健的開發(fā)商。不過目前越秀在鄭州的項目不多。越秀于2019年5月進駐鄭州，首個項目落子南龍湖。如今進入金水北片區(qū)。
2*區(qū)域。周邊有康橋天樾九章、保利大都匯項目，距離美盛教育港灣也不遠。金水區(qū)花園路，作為鄭州商業(yè)大道，有正弘城、新田360、丹尼斯等商業(yè)，陳寨也有龍湖天街的規(guī)劃，項目周邊也有主城交通、教育、醫(yī)療的資源。周邊有金水自貿(mào)區(qū)這個規(guī)劃。自貿(mào)試驗區(qū)鄭州片區(qū)實施范圍共73.17平方公里，涵蓋涵蓋經(jīng)開區(qū)塊41.22平方公里、鄭東區(qū)塊31.67平方公里和金水區(qū)塊0.28平方公里。金水區(qū)塊很小，但是通過區(qū)內(nèi)注冊，區(qū)外運營，實現(xiàn)發(fā)展。截至4月底，金水區(qū)塊通過“區(qū)內(nèi)注冊”的2000余家市場主體，全部在“區(qū)外運營”，注冊資本金突破240.2億元。遠一點的也有北龍湖、金融島、中原科技城等規(guī)劃。
金水北的城中村改造項目，保利開發(fā)的區(qū)域比較大，越秀的項目剛開始開發(fā)，人們也會和保利的項目有所對比。(展開全部)

開發(fā)商河南鳴謙置業(yè)的股權發(fā)生變更，招商入股，占比90%，原股東河南天河惠誠占比10%，，展廳在江山路三全路附近，不過項目也比較小。另一塊地，城市主場也有招商的名字，不過股東還沒有變更。招商城市主場也是招商的一個通用的名字，西安、廣州也有類似的案名。
1*開發(fā)商。招商還是很穩(wěn)的，以前的招保萬金，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并“招商地產(chǎn)”實現(xiàn)無先例重組上市，招商蛇口也是聚焦園區(qū)開發(fā)運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營三大業(yè)務板塊。招商蛇口在地產(chǎn)板塊榮獲2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名靠前。
另一個股東天河惠誠，背后也是惠濟區(qū)國資天河投資，這些年，天河投資也是積極與有實力的央企合作。為加快推進惠濟區(qū)城改項目合作，打好城改項目落地攻堅戰(zhàn)，4月28日下午，天河集團副總經(jīng)理馬力一行赴河南保利發(fā)展有限公司進行項目推介。天河集團介紹了平臺主導城中村改造項目及部分存量項目情況，重點闡述了城改土地存量資源、片區(qū)開發(fā)業(yè)務合作、供地節(jié)奏等概況，同時邀請河南保利發(fā)展關注惠濟項目情況、尋找契合點、謀求合作共贏機會。
2*區(qū)域。區(qū)域交通比較好，三全路通了，周邊還有連霍高速、江山路，地鐵4號線老鴉陳站，距離周邊也有鄭大一附院惠濟院區(qū)，出行、生活還是比較便利的。不過周邊城市界面比較一般。賈魯河還是原生態(tài)，升級改造一下，城市界面也會好很多。
萬科、招商加入老鴉陳這個比較難開發(fā)的項目，經(jīng)過這些年的開發(fā)，賈魯河的治理，以后也會好很多。(展開全部)

招商公園1872應該是最受惠房票政策的樓盤之一，目前大概三四十組房票客戶交了意向金。

房票政策出來后的6月17日，二七區(qū)婁河村便決議同意采用貨幣化房票安置方式，評估價為6020元/平方米。

而招商公園1872目前主要在售小高層、洋房，小高層127㎡三室，洋房143㎡四室，并且是現(xiàn)房，等房票細則出來，手續(xù)辦完即可入住。

總高13層小高層，均價9800-11000元；洋房均價13000-14500元，經(jīng)常也有特機房12000元左右。
按照房票政策，征收人給予被征收人安置補償權益金額8%的獎勵，作為房票安置政策性獎勵，列入房票票面金額，同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。也就是6501元/平方米左右。相比商品房價格是貴了點，以小高層類比，還有三四千的差價。

但換來的是品質(zhì)更好地商品房，容積率更低、綠化更好、社區(qū)配套更人性化。雖說這個項目放在整個鄭州市場不算優(yōu)質(zhì)，甚至不推薦，但是對于地緣客戶真沒有過多選擇。


項目緊鄰四環(huán)萍湖路上下橋口約1000米，目前已全部開通，通達全城的大交通還算便利，
周邊規(guī)劃在建有地鐵6號線、14號線（在建），還有6000畝尖崗水庫（鳳湖），目前已建成有近700畝的湖畔公園、房車營地、足球公園、籃球公園、親子樂園等。
很多人會講，還不如直接要錢來的實在，買一個更好地位置。關鍵是有錢給你嗎？打聽一下，遍地是過渡費發(fā)不下來的村子。

所以，對于地緣情懷的村民，早點住到新房里不失為一種選擇，理性看待。
另外，目前鄭州接受房票的樓盤已經(jīng)幾十家，只是具體細則沒出，都是先交定金等出來再說。(展開全部)