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繼碧桂園這種“快男”倒下后，中海、保利這種央企現(xiàn)在也很快。從拿完地就緊鑼密鼓的推進(jìn)，節(jié)奏很快，案名定為中海時(shí)光之境。

并且是中原老城二砂這種稀有地塊，二砂有住宅這個(gè)事已經(jīng)說(shuō)了好幾年，之前傳的有模有樣的是星河，還做了不少宣傳與規(guī)劃。

二砂文創(chuàng)園的前身是“中國(guó)第二砂輪廠”，是上世紀(jì)60年代，東德援建鄭州的，也是具有東德建筑特色的亞洲最大包豪斯建筑群，從2003年開(kāi)始，隨著社會(huì)各領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，二砂廠區(qū)逐漸閑置，到2011年鄭州市人民zf出臺(tái)文件，中心城區(qū)不適應(yīng)城市功能定位的工業(yè)企業(yè)退出土地，可統(tǒng)籌用于發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。2020年10月，二砂文化創(chuàng)意園正式開(kāi)園。

然后就是地塊被拿到市場(chǎng)上公開(kāi)土拍，上個(gè)月出了2塊地，都是被中海摘得，價(jià)格倒也不貴，樓面價(jià)在7000元/平左右。

目前看披露出來(lái)的規(guī)劃，兩塊地都是高低配設(shè)計(jì)，西地塊占地約56畝，規(guī)劃5棟25-27層高層、3棟8層洋房，

面積從143平到210平，東地塊占地約35畝，包含2棟高層和4棟洋房。
價(jià)格現(xiàn)在還不好說(shuō)，如果是純高層的話，參考周邊幾個(gè)項(xiàng)目，估計(jì)就在2萬(wàn)左右?，F(xiàn)在高低配，那就是高層稍微低些，洋房稍微高些。洋房在這個(gè)位置也會(huì)好賣(mài)些，價(jià)格合適不愁賣(mài)，產(chǎn)品也不錯(cuò)，大開(kāi)間短進(jìn)深，

中海過(guò)去是很善于做高低配的，第一個(gè)來(lái)鄭州的項(xiàng)目中海錦苑就是，然后高新區(qū)中海萬(wàn)錦煕岸，中海湖濱世家、中海萬(wàn)錦公館這些，但凡容積率允許，那一定不放過(guò)。
目前中海在濱河的如園以及北龍湖的云著湖居都是老盤(pán)，沒(méi)有什么新意，這次也算是補(bǔ)補(bǔ)血。希望別辜負(fù)這種好地，反正大概率不如萬(wàn)科。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)在鄭州主城3個(gè)住宅項(xiàng)目，第一個(gè)是華潤(rùn)幸福里，這兩年的明星樓盤(pán)，受限價(jià)影響，新房綁定40萬(wàn)一個(gè)的車(chē)位賣(mài)，還提前一年交房，二手房還比新房有漲價(jià)，目前北苑也已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)。第二個(gè)是華潤(rùn)瑞府，北龍湖流量盤(pán)，從開(kāi)始到現(xiàn)在，了解過(guò)這個(gè)樓盤(pán)和去過(guò)售樓部的都有上萬(wàn)組客戶，知名度杠杠的，目前也進(jìn)入尾盤(pán)階段，24年上半年清盤(pán)問(wèn)題不大。第三個(gè)就是華潤(rùn)琨瑜府，剛需盤(pán)的代表。

這個(gè)項(xiàng)目在2021年還是風(fēng)和朗庭，隨后被華潤(rùn)接手，目前看也算是好事，畢竟央企招牌往這一放，安全性不用顧及。

目前琨瑜府、瑜公館、潤(rùn)園同時(shí)在售，瑜公館因?yàn)橹挥幸粭潣?，還小戶型為主，價(jià)格是最低的，12000左右，潤(rùn)園價(jià)格是最高的，便宜點(diǎn)的13000左右，大戶型好位置還有15000左右的。
整體價(jià)格一般，雖然大區(qū)位還行，但周邊不利因素較多，鐵路線是繞不開(kāi)的話題，還有不少安置房。另外容積率也很高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也沒(méi)有很好的規(guī)避，很多戶型也是一言難盡。過(guò)去的一期受風(fēng)和朗庭影響還說(shuō)得通，現(xiàn)在的三期主力都是華潤(rùn)在跟進(jìn)，也沒(méi)感覺(jué)有什么出彩的地方，只是稍微有些提升而已。包括已經(jīng)交付的，整體也就是中規(guī)中矩。

如果是在這周邊置業(yè)的剛需，預(yù)算不多的話，這個(gè)盤(pán)可以納入考慮范圍，如果預(yù)算多的話，盡量不要考慮。

目前剩余貨值還有一部分，但另兩個(gè)住宅已經(jīng)沒(méi)有了，接下來(lái)華潤(rùn)也不知道會(huì)在哪里再落一子。這個(gè)開(kāi)發(fā)商整體還是可以的，個(gè)人認(rèn)為比保利、中海強(qiáng)些。(展開(kāi)全部)

潤(rùn)園還沒(méi)賣(mài)完，錦園又來(lái)啦，也就是項(xiàng)目的三期。

占地面積約62畝，總建面約132677㎡，容積率2.49，總計(jì)1025套，戶型有60㎡兩室兩廳一衛(wèi)，也是最小的戶型，總價(jià)50萬(wàn)左右，分布在北側(cè)幾棟樓上76㎡兩室兩廳一衛(wèi)，也是在北側(cè)幾棟樓上，96㎡三室兩廳兩衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，兩個(gè)衛(wèi)生間，還可改造為兩房大寬廳，118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡3＋1室兩廳兩衛(wèi)、141㎡3＋1室兩廳兩衛(wèi)、166㎡四室兩廳兩衛(wèi)，在樓王位置，戶型整體都還不錯(cuò)，就是跨度大，從60到166都有。

小戶型自然是為了照應(yīng)學(xué)校，學(xué)校也很給力，從去年確定到現(xiàn)在建設(shè)速度很快，主體已經(jīng)基本建成，再加把勁，今年9月真有招生的可能。只是到底能否對(duì)上省實(shí)驗(yàn)的名頭，尚需檢驗(yàn)。

據(jù)說(shuō)教師與校長(zhǎng)均由集團(tuán)總校團(tuán)隊(duì)分配，但讓總校教師跑這里屬實(shí)有些難。綠博現(xiàn)在提起來(lái)有些傷，之前的購(gòu)房者更是傷的流鼻血。

河南省實(shí)驗(yàn)幼兒園鄭開(kāi)校區(qū)＋河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)鄭開(kāi)校區(qū)＋河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)鄭開(kāi)校區(qū)，值得期待。穩(wěn)定劃片沒(méi)啥問(wèn)題，畢竟有關(guān)系哈哈。一期泓園主要是信訪局TG，已經(jīng)交房，二期潤(rùn)園少部分是組織部TG，有房可售，暫時(shí)不做主推。

三期目前主體建設(shè)到10層左右，交房預(yù)計(jì)到25年下半年，雖然潤(rùn)泓還沒(méi)太大負(fù)面，但期房還是會(huì)令很多購(gòu)房者望而卻步，接下來(lái)還有四期，不要著急。(展開(kāi)全部)

之前鬧得熱火朝天的西棠今年也要交付了，預(yù)計(jì)在8月份之前。
別了永威，定了金橋。

雖然金橋整體口碑還是眾說(shuō)紛紜，包括北龍湖北岸金橋華曦府已經(jīng)停滯，南岸北瀧府遲遲不出，問(wèn)題還是不小的。

但西棠這個(gè)盤(pán)倒是有不少業(yè)主在力挺金橋，反倒對(duì)永威嗤之以鼻，個(gè)種原因不好評(píng)判，畢竟沒(méi)有感同身受。

只要能正常交付，對(duì)于業(yè)主來(lái)講總歸是好事。目前的情況來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)做的還不錯(cuò)，之前也有傳聞崔老板要把這個(gè)項(xiàng)目做出標(biāo)桿，也重金留下了之前永威的團(tuán)隊(duì)。因?yàn)橛杏劳缙诘膮⑴c，現(xiàn)場(chǎng)很多落地也有其影子在。

在售價(jià)格相比之前有多降低，但幅度不大，去化緩慢?，F(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)不比前兩年，永威和金橋鬧來(lái)鬧去，也沒(méi)見(jiàn)誰(shuí)占到多少便宜，反倒便宜了周邊的精品。如果沒(méi)有那出事，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)清盤(pán)。
現(xiàn)場(chǎng)樓棟外立面已經(jīng)出來(lái)，公區(qū)也完成了七七八八，大堂看著也不錯(cuò)，很有質(zhì)感。還做了95㎡和116㎡的實(shí)體樣板間，已經(jīng)正式開(kāi)放。

好在當(dāng)初整盤(pán)還有不少貨值，如果已經(jīng)賣(mài)完，交房真是個(gè)問(wèn)題。

正常交付后，地鐵8號(hào)線也即將開(kāi)通，還有鄭大附屬小學(xué)中學(xué)，均好性還不錯(cuò)。高新老城接下來(lái)主要是以二手房為主，像正弘青云筑、龍湖景粼玖序、保利文化廣場(chǎng)這些不錯(cuò)的次新小區(qū)都已經(jīng)進(jìn)入二手市場(chǎng)。區(qū)域需求量也不錯(cuò)，還是很穩(wěn)的。(展開(kāi)全部)

幸福里南苑上個(gè)月提前11個(gè)月交付，再次讓它成為鄭州的網(wǎng)紅樓盤(pán)。

業(yè)主們收房積極性也很高，第一天就收了100多戶，大部分還是比較滿意的?，F(xiàn)場(chǎng)也沒(méi)見(jiàn)到維權(quán)的，這在近幾年的鄭州樓市還是比較稀罕的。

一方面，整體確實(shí)不錯(cuò)，公建化外立面落地的美感超越周邊鄰居小區(qū)，社區(qū)大堂、單元大堂也很大氣。最主要的是位置不僅有萬(wàn)象城商業(yè)的加持，還多了正弘坊。雖然綠化和室內(nèi)精裝有些地方不是很到位，部分業(yè)主也不太滿意，但也在溝通解決。

另一方面，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有讓業(yè)主賠錢(qián)，部分還能掙到錢(qián)，業(yè)主心里爽啊。

加上媒體的渲染，大家情緒都很高漲。二手房報(bào)價(jià)也都很夸張，但凡是臨河的房源，都朝著＋100萬(wàn)往上報(bào)。不臨河的也躍躍欲試，最低的也是把車(chē)位原價(jià)、資金成本利息、稅費(fèi)加上去。

說(shuō)實(shí)話，目前的報(bào)價(jià)虛高。房子是不錯(cuò)，但當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的售價(jià)已經(jīng)不低，有限價(jià)優(yōu)勢(shì)在，但綁定完車(chē)位后的溢價(jià)還蠻高的。并且，當(dāng)時(shí)的幾次開(kāi)盤(pán)也都不像外界營(yíng)造的秒清，每次都有10%左右的房源沒(méi)有賣(mài)掉，只是人家沒(méi)說(shuō)而已，開(kāi)發(fā)商是懂得營(yíng)銷(xiāo)的。

目前看，也就7號(hào)樓中高層業(yè)主最掙錢(qián)，相比9號(hào)樓購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)低了將近2千一平，然后是8號(hào)樓和5號(hào)樓，其他樓棟想掙太多錢(qián)很難。5/6兩棟樓雖然都是270大平層，5號(hào)樓購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)相比低了將近2千一平，并且車(chē)位更少。

這個(gè)盤(pán)肯定是有一部分業(yè)主能掙到錢(qián)的，但大部分最多顧住成本，并且很多眼下還無(wú)法交易，涉及幾十萬(wàn)的增值稅，比較麻煩。

北苑可售房源也不多，大概20套左右，全部是242平的，樓層一般，快的話預(yù)計(jì)今年底就能交付。
這個(gè)項(xiàng)目接下來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)就是公寓，2024年也能賣(mài)個(gè)七七八八，挺猛的。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤(pán)之前路過(guò)時(shí)留意過(guò)一次，但實(shí)在不出彩也不想關(guān)注。這兩天看到貝殼在聚焦推售，成交再送經(jīng)紀(jì)人半頭豬，這畫(huà)面挺喜人。關(guān)鍵最近這豬肉價(jià)格也不景氣，拉著還挺沉。

項(xiàng)目位置在南龍湖還算不錯(cuò)，雙湖大道與文昌路交叉口往北幾百米，周邊配套成熟，因?yàn)闁|側(cè)就是河南工程學(xué)院、河南檢察職業(yè)學(xué)院幾所高校，人流量龐大，商業(yè)氣息很有小城感，不亞于某些小縣城，距離地鐵城郊線雙湖大道站約1公里，

周邊知名的新房小區(qū)有碧桂園雙湖城，過(guò)去高層賣(mài)到過(guò)9000多的單價(jià)。

這個(gè)潤(rùn)澤花園是小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的問(wèn)題樓盤(pán)，占地面積約25畝，總共2棟27層高層，兩梯四戶，戶型有81㎡兩室兩廳一衛(wèi)、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)、94㎡三室兩廳一衛(wèi)、106㎡三室兩廳兩衛(wèi)、122㎡三室兩廳兩衛(wèi)、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)等，設(shè)計(jì)的也是一言難盡，前段價(jià)格是6000左右，現(xiàn)在主打一個(gè)4999，確實(shí)賣(mài)了十幾套。

樓盤(pán)品質(zhì)肯定是不行的，前幾天剛剛交房，現(xiàn)場(chǎng)照片可以看出一言難盡，比起市區(qū)那些樓盤(pán)的品質(zhì)維權(quán)，真是小巫見(jiàn)大巫。但考慮到這個(gè)樓盤(pán)之前的大問(wèn)題，在保交樓之后能實(shí)現(xiàn)交付，也就不想多說(shuō)什么了。

適合的人群就是想在周邊置業(yè)，預(yù)算很低，考慮現(xiàn)房，對(duì)比周邊二手房之后覺(jué)得這里在價(jià)格上還有優(yōu)勢(shì)的人群。其他，一律不建議，租房都比買(mǎi)這里要強(qiáng)一些。(展開(kāi)全部)

金水印二期最近正在認(rèn)籌中，首開(kāi)是2號(hào)樓，145㎡四室兩廳兩衛(wèi)和164㎡四室兩廳兩衛(wèi)，還在沿用一期的售樓部，實(shí)景示范區(qū)和樣板間預(yù)計(jì)還要幾個(gè)月才能開(kāi)放。

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)的銷(xiāo)售金額榜，美盛金水印以23億排名鄭州第四，前面是華潤(rùn)瑞府24億、美盛教育港灣24億和華潤(rùn)幸福里的29億。能取得這個(gè)成績(jī)說(shuō)明在鄭州各樓盤(pán)里還要有一定地位的，需要大幾百個(gè)購(gòu)房者真金白銀的投入，還是改善人群，從200多萬(wàn)到500萬(wàn)。在這里還要吐槽下，2023年的鄭州樓市真的拉胯，不說(shuō)17/18/19這幾年的銷(xiāo)冠動(dòng)輒五六十億的銷(xiāo)售額，前兩年也有三四十億，這家伙30億都不到，可想市場(chǎng)有多差。

二期相比一期更具改善因素，位置方面距離北三環(huán)高架還有距離，噪音影響較小。起步面積控制在145㎡，意味著總價(jià)門(mén)檻就是300多萬(wàn)，跟北龍湖北岸小高層一個(gè)級(jí)別。戶型方面也有升級(jí)，在五點(diǎn)多容積率的禁錮下，拿出這種產(chǎn)品也是設(shè)計(jì)給面子。

外立面是目前改善盤(pán)標(biāo)配的鋁板＋玻璃幕，呈現(xiàn)出來(lái)效果也不錯(cuò)，也沒(méi)有被審美疲勞。

主大門(mén)看效果圖也是偏酒店式風(fēng)格，很像保利璞悅，包括已經(jīng)營(yíng)業(yè)的越秀天悅江灣也是跟保利璞悅學(xué)習(xí)的，我在保利售樓部就碰到過(guò)越秀的人過(guò)去。

學(xué)校方面，緯五路一小杏花校區(qū)，目前已經(jīng)開(kāi)工，只能說(shuō)教育配套就那樣，遍地是“名?！崩潇o對(duì)待。

整體來(lái)講，個(gè)人覺(jué)得二期比一期更加優(yōu)秀，還是比較期待的。(展開(kāi)全部)

天悅江灣最近在金水北很熱乎，也是這期地塊首次開(kāi)盤(pán)，蓄勢(shì)已久。

最近美盛軍團(tuán)頻繁發(fā)力，天悅江灣后背發(fā)涼。旁邊的常綠藍(lán)城金水宸苑也在今天開(kāi)啟落位，價(jià)格16000左右，就是那個(gè)大長(zhǎng)腿直播玩的很6的那個(gè)。

相比一期最大的亮點(diǎn)就是會(huì)所，有點(diǎn)現(xiàn)代風(fēng)格，剛需和剛改購(gòu)房者看上去很是迷糊，感覺(jué)自己上車(chē)了北龍湖豪宅。

這也是開(kāi)發(fā)商的目的所在，這么大的體量，還像一期那樣賣(mài)學(xué)校肯定不行，并且一期也開(kāi)啟了維權(quán)。于是先投入重金打造泳池、健身房、瑜伽室、壁球室、私宴廳這些，讓小區(qū)品質(zhì)瞬間升華，客戶的手不由自主往兜里掏。其實(shí)，后期實(shí)際用途都不大，甚至有運(yùn)營(yíng)不下去轉(zhuǎn)包的可能，之前名揚(yáng)鄭州的亞新三公館就是這下場(chǎng)，北龍湖也是一個(gè)接一個(gè)的關(guān)，建業(yè)海馬九如府的會(huì)所前一段都說(shuō)要被處理掉。

但越秀也很難，當(dāng)前的市場(chǎng)比起金悅文華首開(kāi)還要更差，并且各個(gè)樓盤(pán)供應(yīng)量都很充足，現(xiàn)在的金水北跟三四年前的惠濟(jì)一樣，從賈魯河沿線到大河路沿線遍地是樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)動(dòng)不動(dòng)都是一萬(wàn)五六的價(jià)格，現(xiàn)在都賠的頭蒙，最近萬(wàn)科紫臺(tái)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)在試探萬(wàn)字頭。

對(duì)于想在金水北置業(yè)的朋友，當(dāng)下買(mǎi)越秀算是不錯(cuò)的選擇。但是，如果你不著急的話，我建議你等等，如果一年后金水北的價(jià)格能穩(wěn)住不跌，那說(shuō)明鄭州樓市已經(jīng)全面向好，可以想想這個(gè)可能性有多大。個(gè)人認(rèn)為極低。(展開(kāi)全部)

從翰林華庭到綠城沐春歌，是內(nèi)購(gòu)問(wèn)題樓盤(pán)到代建新樓盤(pán)的升遷。雖然新了，但很多設(shè)計(jì)受制于前期影響也無(wú)法更改。綠城在外立面上有調(diào)整設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)也找了坤一景觀設(shè)計(jì)，都是老一套標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)什么新穎的。

綠城即使不是代建，在鄭州的口碑也已經(jīng)丑了，綠城明月濱河、綠城湖畔雲(yún)廬的交付一個(gè)比一個(gè)垃圾，傷了一批綠城粉?，F(xiàn)在的綠城能拿出來(lái)的也就是央企背景。

翰林華庭曾經(jīng)也有過(guò)幾次內(nèi)購(gòu)，這種樓盤(pán)在鄭州數(shù)不勝數(shù)，比如楊金龍湖一號(hào)、宏光攬境、常綠東風(fēng)宸苑這些，只不過(guò)有的活過(guò)來(lái)，有的還在泥潭中掙扎。

保交樓這招確實(shí)是ZZ任務(wù)，大部分是算收益率的，小部分是完成任務(wù)。

比如某國(guó)企平臺(tái)公司接了保交樓任務(wù)，資金都被挪過(guò)去，自己項(xiàng)目交土地款的錢(qián)都沒(méi)有。不管怎么說(shuō)，項(xiàng)目能重新啟動(dòng)也算是好事。

起步戶型是59㎡兩室兩廳一衛(wèi)，還做了兩個(gè)不太一樣的，主要分布在1號(hào)樓；89㎡兩室兩廳一衛(wèi)和129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，這兩個(gè)是主力戶型。

釋放價(jià)格是14500左右，不算貴，但結(jié)合這個(gè)位置，如果能正常交付，也算可以，預(yù)計(jì)的是明年交房，不著急的話可以等等，交房也賣(mài)不完，尤其是供應(yīng)量如此大的金水北，旁邊西側(cè)的越秀天悅江灣已經(jīng)磨刀霍霍，馬上開(kāi)盤(pán)。東側(cè)還有信達(dá)天樾九章，價(jià)格底線一放再放，近幾天的美盛集團(tuán)已經(jīng)大殺四方，但代價(jià)也很大，傷敵一千自損八百的做法。(展開(kāi)全部)

北龍湖在售新盤(pán)里面，星云灣應(yīng)該是最有爭(zhēng)議的。

地塊雖然不大，但位置是很多人能接受的，最重要的就是產(chǎn)品，彌補(bǔ)了南岸當(dāng)下新產(chǎn)品的空白。過(guò)去永威上和院受制于戶型，融創(chuàng)壹號(hào)院受制于戶型，即使成交量很大的正弘臻、碧桂園豫府、保利瓏熙也是同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型幾乎是一個(gè)模子刻出來(lái)的，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)他們前后開(kāi)售時(shí)間差別不大，都是拿出了當(dāng)時(shí)很好的設(shè)計(jì)，但幾年之后肯定會(huì)過(guò)時(shí)。

星云灣起步面積168㎡，占比很大，主要分布在北側(cè)四棟樓，210㎡主要分布在10/11兩棟樓，可售房源已經(jīng)不多。186㎡端廳戶型分化比較嚴(yán)重，有的喜歡，有的排斥，正式售樓部的樣板間也是這個(gè)，美中不足的是270°拐角落地窗中間有一根柱子，挺明顯的，這點(diǎn)上還是得佩服下未來(lái)天奕。238㎡戶型挺不錯(cuò)的，動(dòng)靜分離，還做到了三臥朝南。

會(huì)所呈現(xiàn)的也還可以，面積不大，沒(méi)有游泳池，估計(jì)是亞新吸取了之前三公館的經(jīng)驗(yàn)，維護(hù)成本忒高，后期難以運(yùn)營(yíng)。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)講，目前簽約的有60套，已售未簽約的有幾十套，整體上賣(mài)了100套左右。這個(gè)成績(jī)還行，總共276套房，越往后越好賣(mài)，因?yàn)槌尸F(xiàn)的越多，購(gòu)房者越放心。參考隔壁美林上苑，很多人都稱之為準(zhǔn)現(xiàn)房，有沒(méi)有問(wèn)題咱不敢說(shuō)，但確實(shí)對(duì)銷(xiāo)售有幫助。這倆盤(pán)現(xiàn)在也是直面競(jìng)爭(zhēng)，南岸接下來(lái)還有地塊出讓?zhuān)髂昕梢云诖幌隆?/cite>(展開(kāi)全部)