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如果不了解點規(guī)劃，跑到鄭東華府問問價格，你會覺得這開發(fā)商瘋了。
如果懂點規(guī)劃，再去鄭東華府問問價格，你會覺得真QUO。
這項目也賣了三年多時間，也算有點名氣，到現(xiàn)在也沒搞明白賣了多少套房，隨便也不至于過百吧？

總占地面積約83畝，總建面約20萬方，容積率約1.9，包含14棟洋房和3棟小高層，總計501套。
在售的主要是地塊西側(cè)，已經(jīng)交付，洋房均價25000元/㎡，下沉庭院均價43000元/㎡。小高層還沒有交付，總高17層，預(yù)計2025年初交付。面積驚人，190㎡、228㎡、359㎡。

整體風(fēng)格偏法式，里面還有4000㎡會所，傲寒圖書館、桌球室、多功能廳等。

精裝標準尤其高，德國美諾廚電五件套，意大利威乃達櫥柜、漢斯格雅水槽、龍頭、愛適易垃圾處理器等。

項目所處的白沙片區(qū)，這兩年也很消沉。畫的餅都不小，但能吃的不多。省科技館已經(jīng)開業(yè)、省社科院、審計廳、省豫劇院已經(jīng)入駐，還有省公安廳技術(shù)用房、鄭州鐵路運輸法院已經(jīng)建成，但似乎沒啥用。還有傳言多年的省府、商務(wù)區(qū)，聽聽得了，三年之后又三年，三年何其多。地塊周邊現(xiàn)在還很荒涼，有混凝土攪拌站、醫(yī)藥公司、酒店等。

對購房者有用的地鐵8號線還在建，最快也得一年多才能通車。新田360廣場這個大商業(yè)已經(jīng)爛尾，僅有一個小丹尼斯。

白沙這個地方最大的優(yōu)勢就是距離東三環(huán)以西的東區(qū)近，這就夠了，其他大餅都是白扯。(展開全部)

綠城百合新城最近在中牟風(fēng)頭正勁，開發(fā)商思路很明確，就是蹭中牟綠城百合花園，但畢竟是代建，現(xiàn)在賣房也不能隱瞞，只能告知。就怕置業(yè)顧問不講道德，胡亂引導(dǎo)，讓客戶誤以為是真綠城。

開發(fā)商是海港，比較有名氣的就是白沙省實驗旁銀榕居，也賣了兩三年，還沒賣完。但資金還可以，已經(jīng)是準現(xiàn)房，也沒感覺出來開發(fā)商缺錢的意思。據(jù)說背后還有中牟城投，安全性還可以。

即使是真綠城，目前在鄭州的口碑也很差，濱河綠城明月濱河，賣的高溢價，交房卻是糊弄，業(yè)主氣的不行。本來還對北龍湖綠城抱有希望，現(xiàn)在也是一副死豬不怕開水燙的架勢，連對面這中海這種主打利潤的都剛不過。

地塊距離東原滿庭芳很近，但屬于結(jié)合處，兩側(cè)還有待拆遷建筑，顯得不敞亮。

緊鄰的泰安街，北側(cè)已經(jīng)發(fā)展成美食一條街，類似于東區(qū)百福街的存在。往南就是潘安湖周邊，有中牟中醫(yī)院還有濕地公園。

產(chǎn)品風(fēng)格就是早期的綠城百合風(fēng)，像鄭州綠城百合公寓已經(jīng)是2005年前后產(chǎn)品，這個竟然還拿出來用，等到交付已經(jīng)20年，真是可以，郊縣韭菜真好割。

不過，前些年的中牟新縣城確實也沒好樓盤，碧桂園豪園、亞新美好天境雖然賣到1萬多高價，但落地也就那樣，滿滿縣城風(fēng)。真正的好產(chǎn)品還在綠博，比如普羅理想國、永威上和郡，但買這里的人又不會考慮綠博，就是這么現(xiàn)實。

戶型還不少，從122㎡到195㎡，跨度很大，價格就在9000多，正常價，談不上性價比。(展開全部)

前段時間，豐華上境有套173㎡房子，總價666萬，已經(jīng)成交。這個價位應(yīng)該是眼下豐華上境的底了，這套房子是二樓，窗外是大門造型。

在售房源還有很多，準現(xiàn)房，預(yù)計年底交付，建筑主體和園林綠化已經(jīng)成型，內(nèi)部精裝環(huán)節(jié)還未完工。整體還有100來套，以173㎡標準層四房為主，還有一樓帶院帶地下室，挑高近6米的地下室采用精裝交付，在整個北龍湖都很少見，價格也不低，總價1100萬左右。還有一些頂樓復(fù)式，213㎡，位置都比較一般，河景好的都賣完了。地塊位置相對比瓏水好一些，產(chǎn)品方面大同小異，精裝標準也差別不大。正商這五境感覺差別都不大，像是一個套娃。

瓏水上境的房子現(xiàn)在是真不多啦，可售的也就20來套，全部是186㎡四房，單價不到4萬。距離首次交房已經(jīng)兩年多時間，屬實不容易。

過去，這個樓盤可以說是南岸低門檻上車盤代表，600多萬就能買到精裝洋房，還是現(xiàn)房，裝標還很高，遠超中海玖園。之所以價低，無非是位置距離醫(yī)院近。

雖然距離中海云著湖居和綠城湖畔雲(yún)廬只是一個大路口，但給人的感覺也不同，這邊就是有人氣，那邊就是荒涼。

雖然交付時候也有維權(quán)，很多業(yè)主不滿意，但每次進小區(qū)看房，給人的感覺還是不錯的，中軸景觀郁郁蔥蔥，會所打理的井井有條。但二手房價一直上不去，也是因為開發(fā)商的房子始終賣不完，從明年開始就要步入正軌。(展開全部)

龍湖煕上最近碰到事了。

據(jù)說1號樓下面沒有規(guī)劃停車位（負一層），去售樓部還碰到有人維權(quán)，應(yīng)該是前一段才爆出來的事。

這個還挺坑的，因為這種涉及到前期規(guī)劃的事，開發(fā)商心里比誰都清楚，卻沒有進行明確告知，怎么都說不過去。

關(guān)于車位這個事，我現(xiàn)在從來不建議身邊人購買，賠錢玩意，如果真想買的話，就等到交房后，一般會打包給車位公司，3-5萬左右，稍微加點錢就能買一個?；蛘哒f，開發(fā)商促銷活動，加1萬送車位，那還可以，就當買個消費品。

像過去很多小區(qū)的車位，開盤價格都在12-18萬之間，后來降到5-8萬比比皆是，還沒有產(chǎn)權(quán)，不能抵押，沒有金融屬性。對于很多家庭來講，買個車位甚至比自己的車還貴，何必呢？

但是，不買車位，可以租啊。很多小區(qū)租車位也就是一兩百塊錢一個月，強如北龍湖，也就是一千塊錢左右，相當值的。但現(xiàn)在龍湖煕上整這一出，租都沒地租。

雖然說把車停到附近的2號樓，也就多走幾步路，但總歸是不方便。

這營銷團隊也是真行，還不如提前告知，你愿意買就買，不愿意就買其他樓棟。

再說回這個樓盤，1/2/3/4/9可以說沒房了，8號樓剩的也不多，樓層可選擇性不大。價格的話確實漲了，13500左右，相比去年底首開，起碼漲了1000多塊錢。接下來幾棟樓要做成精裝，還得繼續(xù)漲。

但目前的性價比已經(jīng)不高，就是個正常價。去年底包括今年1月份，身邊剛需購房，我都是首推這個項目，安全交付問題不大，還有地鐵，上車門檻也低。至于學(xué)校，他們短期內(nèi)也沒有這方面需求。

但是當前的價格以及精裝釋放價格，我也不怎么推了，也怕讓他們接盤。(展開全部)

最近看到金域華府的宣傳挺搞笑——到期不交房，全額退款。

購房者現(xiàn)在擔(dān)心的是延期交付嗎？是爛尾啊老鐵，你開發(fā)商出現(xiàn)大問題，整體爛到那，我能找誰退款？參考現(xiàn)在的恒大，找誰能把錢退了。

雖說現(xiàn)在的保交樓如火如荼，zf也確實給力，像名門翠園這種老baby都能交付，實在可喜可賀。說到這里，我又想到之前有個開發(fā)商的宣傳更可愛，爛尾雙倍賠付房款，真是我看上你的賠付，你看上我的本金。
金域華府的底細我還是比較了解的，如果不是拉來一個大金主，單靠地主自己是很難挺過去的，至于正商，那就是個代建，自己還自身難保，過去也一直在裁員，北龍湖項目里的現(xiàn)房都被抵押出去。

再說交房時間，疫情前金域華府宣傳的是23年6月交付，現(xiàn)在又改為24年6月，這還是ZF要求的情況下。所以，還是謹慎點好。

最主要原因，這項目賣的確實不好啊，這么久，也就賣了100多套房，雖說拿地時間較早，但中間坎坎坷坷也沒少花錢，地主也是九死一生，時至今日，很難見到利潤。

但開發(fā)商也一直在努力，價格也降了幾次，分銷也主推了幾次，依然沒有實質(zhì)進展。要不還是繼續(xù)堅持堅持，賣現(xiàn)房吧。

現(xiàn)在的條件，購房者對小開發(fā)商真的是不信任，像保利、金茂、華潤這些央企，雖然過去交付必維權(quán)，房子比不上很多民企，但就是能得到信任，安全第一。時也，運也，命也。。。(展開全部)

前幾年去看海馬公園還是會心動的，先是現(xiàn)代化的寫字樓集群，在鄭州獨一份。周邊海匯中心、海鄰茂、社區(qū)底商已經(jīng)相當成熟，再加上小區(qū)內(nèi)園林景觀很不錯。

今年再去看，總是有一種破敗感，北龍湖洋房已經(jīng)進化幾輪，從客廳落地窗到全屋落地窗，而海馬五期二手房小陽臺竟然還有一根柱子，忍不了。

現(xiàn)在的180㎡四房還有幾十套，其他戶型以頂?shù)诪橹鳎?50㎡有個18樓，單價不到3萬，這樣的話還不如直接上180㎡的，總價相差30萬左右，面積多了30平方，個人認為會更劃算一些。

二期A地塊已經(jīng)交付七八年，外立面很破舊，但二手房價并不低，還在26000左右。對于在乎周邊配套的人來講，還是很吃香，畢竟周邊看得見摸得著。對于300萬的改善群體來講，要么選擇金水北，東區(qū)的可選擇性又不多。

二期B地塊收官之作，今年應(yīng)該能清盤，幸福里住宅部分還剩下3棟高層，能不能賣完還得看價格。據(jù)說112㎡那個兩房很受歡迎，還要綁定兩個車位，真坑。接下來東區(qū)就剩下銀河灣表演，房子已經(jīng)封頂，但還沒有對外賣的意思，背后的開發(fā)商實力杠杠的，你不是擔(dān)心我小開發(fā)商的實力嗎？那我就使勁蓋，蓋成現(xiàn)房為止。

東區(qū)高鐵站周邊就是這樣那，住宅地塊稀缺，像海馬這種過氣產(chǎn)品也不愁賣。如果說瀚海晴宇南側(cè)如傳言那樣交給華潤整理，還會出來幾塊優(yōu)質(zhì)好地。(展開全部)

城市主場花園，更名為招商時代天宸正式入市。

前些年，項目名字里帶個“天”都牛逼的不行，宣傳各種高端產(chǎn)品系，隨著碧桂園天字系、保利天字系落地，發(fā)現(xiàn)也就那回事，往好了說是改善，往差了說也就是個剛改。

這塊地是在2021年6.3土拍中誕生，由天河投資以3670元/㎡樓面價拿下，也是近兩年最火的一場土拍，接下來的都可以用一言難盡來形容，如果能有民企拿個一兩塊地都很稀罕。

這塊地位置還是很不錯的，在萬科翠灣中城一期東側(cè)，北側(cè)裕華廣場有一些基本的商業(yè)，東側(cè)是裕華第九城市和省體。，距離地鐵3/4號線省體育中心站很近，步行5分鐘。

外立面看著比時代錦宸有所升級，偏像于公建化，戶型有95㎡3室2廳1.5衛(wèi)，143㎡3＋1室2廳2衛(wèi)，都很不錯，陽臺不小，也都有飄窗贈送。

招商這個入市節(jié)點還是不錯的，萬科一期房子不多，價格也漲上去，二期位置差了一些，時代錦宸主要是129㎡戶型，正好跟時代天宸互補。首開說的是先開5號樓，95㎡均價16000，143㎡均價17500，不算低。

招商過去鄭州的項目主要集中在南區(qū)，像二七招商天地華府和招商公園1872，港區(qū)招商公園與湖，新鄭招商軒轅華府，這兩年在北區(qū)的項目還真不少，招商美景美境、招生美景雍瑞園，這兩年，央企也確實吃香，金子不爛尾招牌，杠杠的。(展開全部)

楊金，最推薦的還是未來時光，不帶猶豫。

時間過得也是真快，大部分房源今年就要交付，還有幾棟沒開的合同約定到明年三四月份。
價格也沒什么變化，基本還在18000-20000之間，這兩年也都在這上下浮動，特價房確實會便宜些，但萬科整體套路不多，售樓部算完低價后，很難找到其他優(yōu)惠，不像有些開發(fā)商，只要你使勁磨，總能磨出來。當然，我說的只是我最近碰到的萬科，比如南四環(huán)萬科都會天際和這個未來時光。

只要在東區(qū)附近工作，預(yù)算200-300萬區(qū)間，不排斥楊金的話，我的推薦名單里都會出現(xiàn)未來時光。原因如下：

一、開發(fā)商安全，朋友買完之后能睡著覺，我也踏實。
二、產(chǎn)品確實不錯，優(yōu)于東站周邊海馬公園、中豪匯景灣等明星二手房。
三、精裝修交付，裝標完全夠用，可以省下二三十萬自裝費用，還省時省力，萬科的裝修體系絕對是佼佼者，其他開發(fā)商也都在用萬科的集采。
四、交房時間可以接受，大半年，最多一年時間，很快就過去了。

其他同等預(yù)算對比的新樓盤無非就是老經(jīng)開的綠城誠園——產(chǎn)品是不錯，但地塊不規(guī)整，再加上代建，劣勢也不??；保利天珺——地塊小，產(chǎn)品不如萬科，勝在位置距離東區(qū)近；還有就是金水北那幾個，不再一一說。

楊金的劣勢是很明顯，軍用機場，飛機天天飛，確實頭疼。但在我去深圳碧海呆過幾天之后，我發(fā)現(xiàn)這玩意并不那么影響房價，只要你身邊鄰居足夠牛逼（深圳寶中），那房價也是蹭蹭漲，華豐前海灣最高接近11萬一平，現(xiàn)在也要8萬左右，就在航道下面，飛機頻次遠超楊金軍用機場，但自住肯定是不舒服的，這點毋庸置疑。(展開全部)

融園在當前的市場下，是總價兩三百萬改善購房者繞不開的話題，除非你特別排斥這個區(qū)域，也沒有任何交集。不然的話，大概率要來瞅一瞅。

個人覺得這個項目性價比一般，只是無奈之舉。去年底高層正常樓層17500元/㎡，還能送一個車位，現(xiàn)在主推的1號樓要18500元/㎡，還要加6萬塊錢才能送車位。整體上漲1000-1500元/㎡。
小高層也從去年底的21500元/㎡漲到22000元/㎡，即將加推的7號樓預(yù)計23000元/㎡，這個產(chǎn)品真是沒辦法，貴在稀缺?？偣簿湍?棟樓，不到200套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總價300萬左右，在周邊地緣改善確實沒有替代品。如果不加推7號樓，其他房源已經(jīng)不多，樓層也都很差。

高層其實過去挺難賣的，趁著這波小陽春能去化幾百套，勉強把10/14/16這幾棟樓處理完，1/9號樓還有不少，尤其是1號樓。

其他還有3/4/5/13這五棟樓沒有推出來，2號樓剛開始，小高層，還是小戶型，價格19500左右。最近南側(cè)教育用地也確定是管城外國語學(xué)校分校區(qū)，可以說是一個小利好。管外總校在管城區(qū)還是不錯的，第一梯隊。

整體上分兩批交付，最快一批是明年9月份。按照當下的去化速度，每月100套左右，這個項目也要賣到年底，但凡行情走弱，那就是明年準現(xiàn)房見的節(jié)奏。

至于品質(zhì)，這個項目能給你的就是保交房＋中規(guī)中矩，只要要求不過分，還是可以接受的，畢竟開發(fā)商也不是做精細化起家。近幾年，主打品質(zhì)和精細化的開發(fā)商也死的差不多了，真是悲哀。(展開全部)

越秀金悅文華最近有些混沌，先是宣傳文一翰林校區(qū)+龍門實驗學(xué)校，再讓購房者簽教育設(shè)施信息告知書（聽從教育局安排），再回復(fù)說該項目劃入上面兩所學(xué)校范圍，符合金水區(qū)招生政策的適齡兒童可劃片入學(xué)。真是繞，也頭大。

眾所周知，首開1、5兩棟樓賣的很好，總共248套房，去化大半，尤其是1號樓上的142㎡四室兩廳兩衛(wèi)，供不應(yīng)求。

開完盤后，價格也上調(diào)了點，300-500左右，售樓部人氣還是很旺。沒辦法，一是開發(fā)商為國企，安全，教育港灣雖然位置更好，但購房者還是擔(dān)心美盛的實力；二是位于金水北，配合上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的加持，得到一眾家長青睞；三是產(chǎn)品還不錯，容積率3.5，純高層，戶型設(shè)計優(yōu)秀。

價格層面，就是正常價，沒有什么性價比，也沒有貴的離譜，只要適合自己的完全可以納入考慮范圍，甚至購入。

只是周邊給人的感覺很不好，還不如保利大都匯周邊，跟美盛教育港灣、美盛金水印周邊更是沒得比。破爛+荒涼+爛尾，好在后期地塊今年也會被越秀拿走，進度快一些，兩年三年后周邊會有很大改變。

越秀在鄭州首個項目越秀臻悅府鐵定賠錢，和金茂合作的未來府也是不好整，這個項目再不掙錢，估計也要遠鄭州而去。

話說，在鄭州賠錢的外來開發(fā)商還真不少。保億、金輝、藍光、東原、正榮、遠洋等等，一抓一大把。(展開全部)