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前段時(shí)間跑了一天楊金，各個(gè)售樓部都沒啥人，也就萬科和正弘還能碰到一兩組，前幾天又在濱河轉(zhuǎn)悠了一天，各個(gè)售樓部都有幾組客戶，人氣明顯優(yōu)于楊金，同樣也都是周六日。

其實(shí)成交量上也有驗(yàn)證，二三月份濱河電建、華發(fā)單月都能賣個(gè)150甚至200套，楊金最多也就是幾十套。這兩個(gè)月濱河好一點(diǎn)的能賣幾十套，而楊金都是個(gè)位數(shù)為主。

兩個(gè)區(qū)域蠻相似的，都是新區(qū)，產(chǎn)業(yè)單一，配套弱，房價(jià)上也都有過高光時(shí)刻，現(xiàn)在都是腰斬期間。如果總價(jià)預(yù)算200萬左右，東區(qū)上班族，這兩個(gè)區(qū)域都是可選擇之一。東區(qū)很難找到200萬左右品質(zhì)還不錯(cuò)的房子，眼下蘭溪書院是滿足，但交房時(shí)間太久，很多人等不了。金水北也在預(yù)算內(nèi)，但距離較遠(yuǎn)。

目前濱河中建和金輝的性價(jià)比偏高些，電建價(jià)格已經(jīng)調(diào)上來了?，F(xiàn)在主推一期小高層142-155㎡，均價(jià)16500左右。預(yù)算不多的話，還有95-108㎡高層，中間戶型129㎡現(xiàn)在無可售房源。

電建在鄭州交付的口碑很一般，但剩下的也都是準(zhǔn)現(xiàn)房，一期和二期都有交付的樓棟，就進(jìn)去看實(shí)景，能接受那就問題不大。至于室內(nèi)精裝，心理預(yù)期還是要打點(diǎn)折。

已經(jīng)交付兩批次，還有兩批次待交付，最近一期預(yù)計(jì)今年11月份，最晚一期明年5月份。目測現(xiàn)在還有500套房左右，按照現(xiàn)在的去化速度，到明年最后一批交房也基本劃個(gè)句號了。說實(shí)話，也挺難的，錢也沒掙到，凈擱這影響口碑了。(展開全部)

前兩天，央企信達(dá)與本土民企康橋合作落地暨案名發(fā)布儀式舉行?？禈蛭磥砉礁麨樾胚_(dá)未來公元，康橋天樾九章正式更名為信達(dá)天樾九章，對老業(yè)主來講算是一個(gè)好消息，全面復(fù)工指日可待。對康橋來講，距離其落下帷幕則更進(jìn)一步。

細(xì)數(shù)康橋在售項(xiàng)目，也就這兩個(gè)后期地塊充足，能算過來賬，這也是信達(dá)跑過來當(dāng)“白衣騎士”的原因，楊金康橋香麓灣、康橋東麓園二期到現(xiàn)在還沒交房，中牟康橋蘭溪、康橋悅溪園、康橋香溪里、康橋香溪郡四個(gè)樓盤也都有未交付部分，
新鄭康橋林語鎮(zhèn)、康橋那云溪、康橋香蔓郡這些都是被嫌棄的位置，高新區(qū)康橋山海云圖后期還有地塊，背后有百瑞信托在，但也是停緩狀態(tài)。

時(shí)至今日，可以說康橋已經(jīng)沒什么優(yōu)質(zhì)樓盤了，雖然也有公開信息披露其在中牟和須水投入大量資金，還被城改拖欠，但這錢何其難要，還是在當(dāng)下地主都沒地借余量的情況下。

對于康橋這個(gè)開發(fā)商，真是可惜又可恨。從2002年第一個(gè)項(xiàng)目康橋花園開始，到中期的康橋華城、康橋金域上郡、康橋溪山御府、康橋林溪灣這些明星項(xiàng)目，讓鄭州購房者對好產(chǎn)品、好物業(yè)的認(rèn)識更進(jìn)一步，其品牌也與永威平起平坐，后期新樓盤都要比周邊要貴一些，并且還賣的賊好。
舉一個(gè)例子，2016年底，綠博康橋香溪郡首開，洋房賣到14000一平，然后高層首開賣到12000一平，等到2017年中洋房再開已經(jīng)是16000一平，并且每次都接近清盤，當(dāng)年銷售額大概是五六十個(gè)億，那是何等的輝煌，但輝煌背后也坑了這些人。

包括天樾九章項(xiàng)目，如果康橋沒有倒下，可能就沒有旁邊保利大都匯什么事了，央企安全這些也不會成為當(dāng)下最大的賣點(diǎn)，真是行業(yè)的悲哀。最近碧桂園暴雷、遠(yuǎn)洋暴雷，還有人預(yù)測明年龍湖也有可能GG，作為目前民企最牛逼的戰(zhàn)斗機(jī)，龍湖如果也倒下，那真是無話可說了。。。(展開全部)

招商時(shí)代天宸在老鴉陳片區(qū)賣的還算可以的，5號樓，兩梯四戶，中間戶95㎡三室兩廳兩衛(wèi)已經(jīng)無房可售，邊戶143㎡四室兩廳兩衛(wèi)剩余比較多，價(jià)格也不低，均價(jià)17000元/㎡，總價(jià)250萬左右。
2號樓，三梯六戶，中間四戶都是95㎡，邊戶是128㎡，均價(jià)16000，這棟樓賣的比較一般。

戶型是真的不錯(cuò)，95㎡做到了少有的1.5衛(wèi)，對于家里人多但預(yù)算有限的比較友好。其實(shí)，在自住了幾套房子后，越來越覺得兩個(gè)衛(wèi)生間相當(dāng)重要，客廳可以小點(diǎn)，買100㎡左右房子的很少會在客廳會客的，無非是放個(gè)沙發(fā)，最多看個(gè)電視，或者作為孩子玩耍場地?，F(xiàn)在越來越多的雙職工家庭在有了孩子后需要家里老人同住來照顧孩子，主臥帶衛(wèi)生間可以避免公婆與兒媳之間的尷尬，同時(shí)也起居洗漱和洗澡方面相對獨(dú)立。尤其是現(xiàn)在的夏天，家里人幾乎每天都要洗澡的，排隊(duì)洗還要相互照顧時(shí)間。

128㎡也做到了四室，客廳采用橫廳，南向兩個(gè)臥室依然有陽臺，這個(gè)設(shè)計(jì)也是用心了。
143㎡主打高贈送和相對的舒適性，南北雙陽臺＋橫廳大飄窗，主衛(wèi)采光借助內(nèi)天井還可以。

位置方面，也有地鐵3、4號線，標(biāo)準(zhǔn)雙地鐵。在萬科翠灣中城一期退出舞臺后，還是挺能打的。
預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2025年9月，距現(xiàn)在還有兩年時(shí)間，但開發(fā)商是央企，交房問題不大。

示范區(qū)剛剛開放，大門做的還不錯(cuò)，有點(diǎn)氣勢。但招商這個(gè)品牌在鄭州還沒太拿得出手的項(xiàng)目，希望努努力。(展開全部)

金水北現(xiàn)在沒個(gè)學(xué)校都不好意思賣房，美盛的，越秀的，還有國泰的。

國泰兩個(gè)學(xué)校是最牛逼的，但外界聲音是最小的。一方面，四十七初級中學(xué)只是學(xué)位，很多人感覺沒學(xué)區(qū)穩(wěn)當(dāng)。另一方面，農(nóng)科路小學(xué)不是總校，只是國泰校區(qū)。

但是，這個(gè)小學(xué)最近有個(gè)好消息，但對部分人也可能是壞消息?？傂Ｓ?jì)劃將一年級學(xué)生搬到國泰校區(qū)上學(xué)，這也意味著這個(gè)小區(qū)的師資力量將會像總?？待R。這也引起了總校家長的反彈，畢竟接送距離也會受到影響，目前為止還沒有定論。但這個(gè)校區(qū)將會不錯(cuò)則是確定的，應(yīng)該是要比農(nóng)科路小學(xué)國基校區(qū)強(qiáng)點(diǎn)。

國泰觀邸悅峰的大平層還在售，現(xiàn)房，也交房有幾年了，這波明顯是港商沒有捂好的案例。如果早幾年賣，估計(jì)也賣完了。價(jià)格放到現(xiàn)在，反而更賣不上價(jià)。

戶型因?yàn)橛?90多平這么大，也差不到哪去，但絕對好不了，以同樣面積段的保利璞悅199㎡來看，完全是顛覆式的。即使比著保利大都匯180㎡的也不在一個(gè)水平線。

國泰觀邸悅璽的1號樓也在售，2T6戶，從92㎡-113㎡，戶型更差了。113㎡三房賣的還可以，中間四戶幾乎賣不動(dòng)，總共150多套房，現(xiàn)在還有100套左右。這點(diǎn)房源，交給美盛的營銷團(tuán)隊(duì)，最多三個(gè)月就結(jié)束了。

但這開發(fā)商明顯也不缺錢，均價(jià)還是要到18000元/㎡，毛坯交付，預(yù)計(jì)明年9月份交付，但很可能提前。(展開全部)

這個(gè)項(xiàng)目挺冷清的，沒啥客戶，置業(yè)顧問也都在聊天和扣手機(jī)。

項(xiàng)目在售的有小高層和洋房，小高層有120㎡和140㎡兩個(gè)面積段，定位偏改善，均價(jià)16500。洋房142㎡，均價(jià)19000，還有一樓帶院，贈送50㎡院子和地下室，地下室挑高5.37米，毛坯交付，可改造為雙層。

另外還有頂樓復(fù)式，7樓為40㎡四房兩廳兩衛(wèi)，8樓為坡屋頂閣樓，面積約90平，帶北向露臺33平。

洋房一樓帶院和頂復(fù)這兩種產(chǎn)品，在周邊還是有點(diǎn)競爭力的。

另外的競爭力就是緯五路一小東岳校區(qū)，但目前看只有名，沒有實(shí)，后期說實(shí)話潛力也一般。
所以這個(gè)項(xiàng)目賣的也不好，客戶量和成交率都很低，只能先等吧。

其實(shí)很多人是喜歡把楊金分為兩部分，東三環(huán)以東會稱為鴻園片區(qū)，西側(cè)被大多人稱為楊金。

這樣看的話，鴻園片區(qū)也就剩下一個(gè)鴻園了，康橋香麓灣暴雷、碧桂園天璽灣在暴雷的路上、瀚海爾灣草草收場、信達(dá)時(shí)代國著的前身早已暴雷、天倫城也在宣判中，廣匯灣倒是問題不大，但也被拖得夠嗆。

風(fēng)水這事，信則有不信則無。以北龍湖名門樾府為例，周邊建業(yè)君鄰大院竹苑、梅苑、碧源榮府是出問題最多的小片區(qū)，即使現(xiàn)在有消息稱樾府這塊地將由中交代建，很多人也敬而遠(yuǎn)之，尤其是有錢人。他們可能因?yàn)橘I一套房花幾萬塊錢請來風(fēng)水大師，而像我這種打工仔還在糾結(jié)娶媳婦的幾萬塊錢得搬多少塊磚。(展開全部)

楊金有多慘？深入了解下未來時(shí)光就知道了。

品牌方面，安全度沒問題，口碑也是上乘，雖然在部分樓盤的交付上也有翻車，但相比保利、中海、華潤這些央企還是要靠譜些。

產(chǎn)品方面，外立面搭配有少部分玻璃幕墻，1400㎡下沉式會所，景觀綠化也對得起售價(jià)，全部是兩梯兩戶，戶型面積段純粹。

交房時(shí)間還快，最快一批今年底就能交，可以說是準(zhǔn)現(xiàn)房，還是精裝修，能夠快速入住，裝標(biāo)對于200多萬預(yù)算購房者來講，應(yīng)該都是能接受的。
就這，到現(xiàn)在還有幾棟樓沒開。所以像龍居華府、萬林府、天倫城這些弟弟賣到現(xiàn)房也不足為奇了。

萬科眼下唯一的缺點(diǎn)就是學(xué)校，小學(xué)大概率是康橋東麓園南側(cè)的馬林小學(xué)，西側(cè)倒是有教育用地還沒建。

按道理說，但支撐起當(dāng)前的售價(jià)還是沒問題的，但賣不動(dòng)說明還是貴呀，金水北越秀金悅文華、美盛教育港灣價(jià)格更貴，賣的還很好。上個(gè)月區(qū)域內(nèi)瀚海爾灣蹦出來一套房，147.8㎡，業(yè)主報(bào)價(jià)200萬，攪翻了鄭東中介圈，是個(gè)中介都在發(fā)這套房，幾個(gè)小時(shí)就有十幾個(gè)客戶意向簽約，價(jià)格也迅速漲到220萬，但還沒有房本，無法過戶。按照這個(gè)業(yè)主的售價(jià)，綜合上利息成本，估計(jì)得賠個(gè)百十萬，太慘了，估計(jì)現(xiàn)在聽到瀚海爾灣四個(gè)字都想吐。

楊金的高光時(shí)刻應(yīng)該在2018年，當(dāng)時(shí)康橋東麓園、碧桂園天譽(yù)買房都需要搶的，康橋小高層賣到22000一平的單價(jià)，還需要分拆合同，這個(gè)價(jià)格估計(jì)到2028年有可能再現(xiàn)。

現(xiàn)如今購房者賠的底掉，開發(fā)商也活不下去了，錢去哪啦？(展開全部)

元熙府最近價(jià)格相比內(nèi)購和首開有所上調(diào)，1/4兩棟樓均價(jià)13300，11號樓均價(jià)14000，但在殼殼的努力下，售樓部人氣和成交量還是不錯(cuò)的。

從去年9月份中建七局拿下這塊地后，還是很受關(guān)注的，最主要的就是內(nèi)購價(jià)格低于濱河其他樓盤在售價(jià)，不僅抄了競品的底，也抄了中建觀湖國際三期員工內(nèi)購的底。辛辛苦苦加班熬夜掙得錢，都貢獻(xiàn)給公司建設(shè)濱河國際新城了。

地塊位置比較一般，東側(cè)是鄭州七院濱河園區(qū)，西側(cè)是城際鐵路和高鐵線，好一點(diǎn)的是距離地鐵3號線站點(diǎn)比較近。

產(chǎn)品還不錯(cuò)，全部是小高層，一梯一戶，贈送面積比較多，戶型設(shè)計(jì)也很用心。

在售的1/4號樓，是目前主推的，其中1號樓價(jià)格相對低一些，低價(jià)走量吸引客戶。
2號樓上全部是129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，剩余房源以低樓層為主；
3號樓上全部是142㎡四室兩廳兩衛(wèi)，基本全部售完；
5/12兩棟樓上，以129㎡三室兩廳兩衛(wèi)較多，樓層可選；
6號樓上全部是168㎡四室兩廳兩衛(wèi)，基本全部售完；

整體上也賣出去幾百套房，還是可以的。低價(jià)走量，也是當(dāng)下剛需盤、剛改盤能存活下來的必殺技，想要靠熬時(shí)間很難解決問題。如果兩年前告訴你2023年將會有當(dāng)下的購房者政策——兩成首付、3.7利率、購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼取消限售、認(rèn)房不認(rèn)貸等等這些，那么大家一定會認(rèn)為房價(jià)會漲起來，結(jié)果現(xiàn)在就是毫無起色，只剩下一次又一次的臆想。(展開全部)

保利文化廣場三期已經(jīng)是尾盤了，104㎡、120㎡、156㎡、177㎡戶型僅剩一樓和頂樓，138㎡-148㎡僅剩4樓以下和頂樓，這種情況往下就是周瑜打黃蓋賣法，對于大部分購房者來講也都不會考慮了。

這個(gè)盤從去年年中首開至今一年多時(shí)間，取得這個(gè)成績可以說很不錯(cuò)了，剛開始賣的也很一般，但隨著永威金橋西棠事件持續(xù)發(fā)酵，科學(xué)大道沿線真是沒有對手。

這倆項(xiàng)目跟計(jì)劃好似的，這個(gè)剛賣完，另一個(gè)也解決完再次入市。

高新區(qū)購房客群龐大，并且這個(gè)區(qū)域的購房者大部分也不愿出圈，不像金水購房者，他也會考慮東區(qū)，東區(qū)上班的不僅會考慮東區(qū)、金水還會考慮管城。

地鐵方面，距離地鐵8號線站點(diǎn)很近，開通時(shí)間應(yīng)該在三期交付之前，或者相當(dāng)。

目前預(yù)計(jì)25年6月交付，即使8號線還沒開通，等到裝修入住也開通了。

學(xué)校方面，保利文化廣場尚園已經(jīng)劃片鄭州中學(xué)八一校區(qū)，是鄭州中學(xué)和八一中學(xué)合作下的產(chǎn)物。八一中學(xué)也有幾十年歷史了，之前是石佛中學(xué)，想要更名為信息工程大學(xué)附屬中學(xué)未果，進(jìn)而改名八一中學(xué)，過去在高新區(qū)屬于第二梯隊(duì)學(xué)校，這下傍上了鄭州中學(xué)的大腿，前兩個(gè)月剛授牌，師資力量也不錯(cuò)，有幾個(gè)省級優(yōu)秀教師和高級教師，對于保利業(yè)主來講也是好事。

商業(yè)方面，更不用說，地塊周邊配套小商業(yè)不少，然后就是正弘?yún)R、正弘生活廣場、升龍商業(yè)廣場這些大型商業(yè)，挺便利的。

保利文化廣場一期二手房已經(jīng)不少，成交價(jià)基本在15500-18500之間，價(jià)格還挺穩(wěn)?，F(xiàn)在尾盤還要15000-16000，不太香。(展開全部)

星云灣終于要開盤了，時(shí)間暫定為8月15日。目前在定存階段，其實(shí)已經(jīng)落位，但因?yàn)殚_發(fā)商沒拿到預(yù)售證的原因，不敢直接收定金。

從去年6月份首次拍地后，這個(gè)盤的關(guān)注度還是很高的。北龍湖南岸雖然配套還是弱，但新地塊新樓盤很是稀缺，尤其在亞新拿出還不錯(cuò)的產(chǎn)品后，彌補(bǔ)了很多人想要南岸位置＋北岸產(chǎn)品的空白。但亞新總歸是一個(gè)代建方，背后的河南三建＋周口城投始終沒有湊夠土地款，導(dǎo)致開盤節(jié)點(diǎn)一拖再拖。好在周口幫還是有實(shí)力的，經(jīng)過大佬一番游說，把錢湊齊了，背后雖然很艱難，但結(jié)果還不錯(cuò)，只是現(xiàn)在的股東太多了，能說上話的就有十幾號，這難免不令人對中后期決策和交付后的品質(zhì)持懷疑態(tài)度。

據(jù)說目前定存選房的有70多組，最火爆的是一樓帶院產(chǎn)品，一樓帶院作為北龍湖最稀缺的產(chǎn)品，很受歡迎，這個(gè)項(xiàng)目還把地下室做成了精裝，過去是很少的。別看這些富豪一擲千萬買豪宅，但是碰到挑高6米左右的毛坯地下室也頭疼。

然后是186㎡/210㎡/238㎡這種大戶型，反倒是168㎡這種入門級戶型考慮的人不多，并且還不貴，單價(jià)3.9萬左右，首付100多萬上車北龍湖南岸核心地段精裝洋房，這讓前些年買同等面積需要三五百萬首付的人多難受。

難道是越有錢膽子越大？錢越少，越謹(jǐn)慎？

按照目前的情況，定存不一定就會最終交錢，姑且算這次開盤打折后能成交50套，背后那些股東內(nèi)部消化幾十套，那就有100套左右的去化。整盤276套房，把資金的問題解決下，中間別掉鏈子，這個(gè)盤應(yīng)該會賣的不錯(cuò)，畢竟接下來的市場大概率向好。(展開全部)

越秀金悅文華最近在售3/6兩棟樓，1/2/5三棟樓所剩不多，以頂?shù)讟菍訛橹鳌?
102㎡現(xiàn)在成交價(jià)17600左右，123㎡成交價(jià)18300左右，142㎡成交價(jià)19600左右。

最近銷售速度明顯也慢了下來，包括王牌戶型142㎡，也不像之前那么火爆，一方面該買的已經(jīng)買過了，另一方面眼下的價(jià)格已經(jīng)不低，性價(jià)比喪失。

工地速度還挺快，周邊的臨時(shí)用房也都在拆除中，想營造一種煥然一新的感覺。但周邊的安置房和爛尾樓是很難改變的，只能等越秀后期地塊和配套商業(yè)建成，才能小成規(guī)模。二期地塊也即將摘地，產(chǎn)品細(xì)節(jié)還沒完全定下來，希望和一期能有點(diǎn)不一樣的，最起碼升級一下，越秀這個(gè)開發(fā)商還是能蓋出好房子的，之前在廣州也見識過。一期給人的感覺就是戶型不錯(cuò)，其他沒了。

不過憑借國企的招牌＋不錯(cuò)的學(xué)校，首開至今也賣了400多套房，這個(gè)業(yè)績還是很拿得出手。一期目前還有200來套房，到年底清盤應(yīng)該問題不大，即使有問題，那也是明年初一哆嗦的事。

個(gè)人對這個(gè)項(xiàng)目還是比較認(rèn)可的，只是很多人對交房時(shí)間有抗性，感覺現(xiàn)在的買房人一半都要求是現(xiàn)房。前些年買房，都是靜靜地等待交房，這些年確實(shí)被問題樓盤整怕了。

現(xiàn)在還有一個(gè)不確定性就是交付品質(zhì)，越秀過去在南龍湖開發(fā)的臻悅府，中規(guī)中矩，但畢竟價(jià)格在那放著，也賠錢。按道理講，金悅文華是這個(gè)盤的首期，還是要做做樣子的，大概率差不到哪去。(展開全部)