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國泰觀邸悅璽，桑園南路與經(jīng)三路交會處。

這個項目居然還有項目真的是不可思議，這個項目是一個迷你地塊，占地是24畝，總建筑面積是4.889萬平方米，一共是654戶，梯戶比有2梯6戶，4梯16戶（全部都是小戶型）只有兩棟樓，現(xiàn)在是現(xiàn)房，9月份的時候已經(jīng)完全交付，主力戶型面積是92平方米、95平方米、113平方米，小戶型的面積是39-60平方米，大致的價格如下：小戶型的一居室13000-15000左右，兩居室92-95平方米約15500左右，四居室是192-195平方米約20000左右。

主要的優(yōu)勢如下：

1、位置

位置、位置，還是位置，金水北核心位置，可以說是坐擁中州大道、花園路、北三環(huán)，四條城市大動脈，給你打造一個環(huán)形交通網(wǎng)絡(luò)，通達性一點問題都沒有。

2、學(xué)校

金水北主打一個學(xué)區(qū)房，沒有學(xué)校都不好意思說自己是金水北的，這個項目是農(nóng)科路小學(xué)+47中總校（學(xué)位）。

有朋友問如果投資一個小戶型怎么樣？

假設(shè)你買一個40平方米，單價按照最便宜13000，總價是40*13000=52萬，如果你想做到投資回報率是5%，每年的租金是52萬*5%=2.6萬，2.6萬/12個月=2166元，所以說只要你一個月租到2000多塊錢，每年你就可以獲得5%的回報率。

但是實際情況呢？

旁邊的國泰花園，93平方米的兩室，也才租2000左右，像這種30平方米左右的戶型，一般也就是1000多塊錢，回報率立馬得下降一半，所以投資屬性收益很低，所以不是很建議！(展開全部)

國泰觀邸悅，桑園南路與經(jīng)三路交會處。

現(xiàn)在這個項目還是正在銷售，依舊沒有清盤，印象中賣了好久，每一次都是清盤特價，這一次也不例外。一個是悅璽，正在銷售的是1號樓，33層，面積有92-95平方米的兩房、113平方米的三房，2T6戶，原來成交的價格是18500元/平方米，現(xiàn)在特惠價格是15XXX元/平方米，今年買，今年??；還有一個是悅峰，現(xiàn)房大平層項目，7號樓，戶型面積從192-195平方米，成交單價是21000元/平方米。

重點說一下悅璽，位置是位于北三環(huán)與經(jīng)三路交匯處西北方向，距離北龍湖和金水CBD基本上是一路之隔，主要的賣點如下：

1、位置、位置、還是位置。

位置是真的不錯，也算是金水北核心位置，距離北三環(huán)大概只有幾百米，出入那是相當(dāng)?shù)谋憬?，可以依托東西南北的三環(huán)快速路，全程高架，向東是中州大道，向西是緊鄰花園路。

2、學(xué)校、學(xué)校、還是學(xué)校。

金水北要是沒有個學(xué)校，都不好意思說自己在金水北，美盛是緯五路一小和外國語、越秀是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學(xué)校，國泰是農(nóng)科路小學(xué)（國泰校區(qū)）+四十七中學(xué)（學(xué)位房），學(xué)校還算是不錯的。

不足之處：

悅璽只有兩棟，現(xiàn)在銷售的是1號樓，1號樓是2T6戶，大戶型做的還是可以，小戶型做的一般也比較老，而且賣的也一般，92平方米做一個兩房，要是放在現(xiàn)在怎么著也得是一個小三房，并且只有兩面寬朝南，住起來舒適度不高。(展開全部)

北三環(huán)的隱形神盤國泰觀邸仍然在售，國泰地產(chǎn)雖然現(xiàn)在默默無聞，但在北環(huán)還是有實力的，鄭州純水岸度假酒店，現(xiàn)代維度進口家居生活館，國泰羅馬假日、國泰一品莊園，國泰觀邸悅峰、國泰觀邸悅璽、國泰觀邸悅府等都是國泰長期打造的成果。國泰雖然一直沒大幅擴張，但堅持0負債運營，在當(dāng)下反而顯得穩(wěn)妥。
回到項目本身，觀邸總建面約75萬㎡，總戶數(shù)約4757戶，目前已入住約2600戶，5個組團分3期開發(fā)：一期國泰·羅馬假日、二期一品莊園均已交付，二期國泰觀邸·悅峰現(xiàn)房在售、三期國泰觀邸·悅璽準(zhǔn)現(xiàn)房在售、三期國泰觀邸·悅府正建設(shè)中。主力在售戶型約92平兩房、113平三房、還有193/195平的兩梯兩戶四房大平層。觀邸還有個總價300萬左右的191平兩代居戶型，其實就是兩個90平大兩房打通了。
觀邸的學(xué)區(qū)優(yōu)勢很明顯，國泰簽約了農(nóng)科路小學(xué)（國泰校區(qū)），還有鄭州市第47初中，都在旁邊不遠，國泰校區(qū)目前已建成投入使用，目前已有1-2年級，每年級招生6-8個班，每班不超過50人。
這個盤相比美盛等新盤，確實存在產(chǎn)品設(shè)計落后，地塊年限縮水等問題，但它位置很好，離北龍湖更近，地塊也相對低密，現(xiàn)房也放心，17000-18000元一平的價格倒還好，個人認為如果是純自住的，不妨考慮下國泰，這種位置即使以后不住了出租，也能有不錯的收入。(展開全部)

金水北現(xiàn)在沒個學(xué)校都不好意思賣房，美盛的，越秀的，還有國泰的。

國泰兩個學(xué)校是最牛逼的，但外界聲音是最小的。一方面，四十七初級中學(xué)只是學(xué)位，很多人感覺沒學(xué)區(qū)穩(wěn)當(dāng)。另一方面，農(nóng)科路小學(xué)不是總校，只是國泰校區(qū)。

但是，這個小學(xué)最近有個好消息，但對部分人也可能是壞消息?？傂Ｓ媱潓⒁荒昙墝W(xué)生搬到國泰校區(qū)上學(xué)，這也意味著這個小區(qū)的師資力量將會像總?？待R。這也引起了總校家長的反彈，畢竟接送距離也會受到影響，目前為止還沒有定論。但這個校區(qū)將會不錯則是確定的，應(yīng)該是要比農(nóng)科路小學(xué)國基校區(qū)強點。

國泰觀邸悅峰的大平層還在售，現(xiàn)房，也交房有幾年了，這波明顯是港商沒有捂好的案例。如果早幾年賣，估計也賣完了。價格放到現(xiàn)在，反而更賣不上價。

戶型因為有190多平這么大，也差不到哪去，但絕對好不了，以同樣面積段的保利璞悅199㎡來看，完全是顛覆式的。即使比著保利大都匯180㎡的也不在一個水平線。

國泰觀邸悅璽的1號樓也在售，2T6戶，從92㎡-113㎡，戶型更差了。113㎡三房賣的還可以，中間四戶幾乎賣不動，總共150多套房，現(xiàn)在還有100套左右。這點房源，交給美盛的營銷團隊，最多三個月就結(jié)束了。

但這開發(fā)商明顯也不缺錢，均價還是要到18000元/㎡，毛坯交付，預(yù)計明年9月份交付，但很可能提前。(展開全部)

國泰觀邸悅峰，桑園南路與經(jīng)三路交會處。

這個項目現(xiàn)在是現(xiàn)房，在銷售的事悅璽（今年買，明年?。F(xiàn)在正在銷售的事1號樓，2T6戶，戶型面積有92平方米、95平方米的舒適兩房、113平方米的標(biāo)準(zhǔn)三房，成交的均價是18500元/平方米；悅峰則是現(xiàn)房大平層，戶型面積從193平方米、195平方米四室，2T2戶，成交的均價是21000元/平方米。

項目的優(yōu)勢如下：

1、位置好。

關(guān)于房子的名言有很多，比如丘吉爾說：你塑造了房子，房子也塑造著你；李嘉誠說：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段等等，一系列的名言。

國泰觀邸的位置在哪？北三環(huán)與經(jīng)三路，三環(huán)內(nèi)的土地是寸土寸金，用一塊少一塊，這位置咱們就不用多講了。

2、教育。

愛比克泰德是古羅馬斯多葛派的著名哲學(xué)家之一，他說：只有受過教育的人才是自由的。經(jīng)過時代的變遷，現(xiàn)在是拼爹，更是拼學(xué)區(qū)的時候，這個項目有兩個學(xué)校，拿著購房合同就能上，農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)，鄭州市四十七中，有好的學(xué)?？隙ū葲]有強。

劣勢：

是不是房子封頂就萬事大吉，肯定不是？或者換另一個問法為啥好多房子蓋到封頂會爛尾或者延期交房？

一般是開發(fā)商拿地，總包負責(zé)主體的施工，總承包單位下又有林林總總的小承包商、小建筑度、材料供應(yīng)商。開發(fā)商拿地后基本在竣工前就不會有太大投入了，前期一般只給總承包商10%-30%的預(yù)付款，總承包商進場施工基本要墊資入場。同樣的道理，總承包商對下面的小承包商、供應(yīng)商也是這套流程。

施工方到封頂，開發(fā)商該付款了，誰知道開發(fā)商，手里沒錢了。(展開全部)

這個盤物業(yè)費多少？國泰花園的物業(yè)樓管一個個都是躺平，什么事不解決，只收物業(yè)費，一說還一堆道理，啥都一知半解就只會忽悠，小公司沒有流程，沒有服務(wù)意識，從上到下都是用自己淺薄的專業(yè)，問一次一個說法，忽悠你，可笑，較真就是自己跟自己過不去！

去看了195平大平層，報價20600，這個價格真的是一言難盡。去年還是19500，不降反增。