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不喜歡露臺(tái)的，這個(gè)可以滿足

220的戶型我愿意稱之為鄭州天下第一廳

項(xiàng)目已經(jīng)步入正軌
最大的優(yōu)勢(shì)我覺得出行算一個(gè)，出門300米上北三環(huán)中州大道立交，回家下高架右拐就是
產(chǎn)品會(huì)所泳池架空層已經(jīng)是標(biāo)配
主打差異化的宋式，區(qū)別于金水北一水的現(xiàn)代酒店風(fēng)
最高超100%得房率值得期待，小高層，高層，洋房都有，面積129/153(洋房)/158/179/220
不過還是那句話地段地段還是地段
一步北龍湖
半步正弘城

天寶府，153-225平，這是改規(guī)劃硬剛中海？

又改名華潤(rùn)天寶府了？講真天寶這倆字容易讓人聯(lián)想起安史之亂或者楊穎Angelababy，總之不是什么好詞

華潤(rùn)國(guó)泰上苑，國(guó)泰北路南、楊君路東。

23年底的時(shí)候拿地，24年的時(shí)候與華潤(rùn)合作，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入快車道了，規(guī)劃已經(jīng)出來了。54畝土地，容積率是4.0，規(guī)劃了13棟樓，物業(yè)形態(tài)也是非常豐富，高層、小高層、洋房，把利潤(rùn)給做滿，產(chǎn)品方面一共是746戶，套內(nèi)面積大于130平方米的52戶，套內(nèi)面積小于130平方米的694戶，130平方米按照75%的得房率，實(shí)際的建筑面積是130/0.75=175平方米，也算是區(qū)域的空白。

首先項(xiàng)目的位置非常不錯(cuò)，金水老城的核心區(qū)域，花園路北三環(huán)，寸土寸金的位置，也算是絕版，相對(duì)來說周邊的配套成熟，另外距離北龍湖也是非常近，大概是1公里，周邊的學(xué)?！W(xué)是農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰小區(qū)，還有76中和47中。

品牌方面，華潤(rùn)更是沒的說，幸福里、潤(rùn)府雙戰(zhàn)雙捷，除了位置好，萬億央企的實(shí)力就在那放著呢、營(yíng)銷實(shí)力更是沒的說，但是華潤(rùn)在鄭州沒有精品項(xiàng)目，除了火車站的華潤(rùn)府。

金水北的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈，華潤(rùn)國(guó)泰上苑的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是豫發(fā)豫園，現(xiàn)在也開始搞起來TG了，小高層一共4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開盤3棟樓，90套房源，主力戶型140平方米，學(xué)校方面是文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中，有學(xué)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力上來了，同樣溢價(jià)也就上來了。

戶型規(guī)劃方面，華潤(rùn)是大于豫發(fā)的；品牌方面也是華潤(rùn)大于豫發(fā)；背景方面華潤(rùn)是純血央企，豫發(fā)是城投，都是國(guó)家隊(duì)。(展開全部)

豫發(fā)豫園的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手終于揭開神秘面紗，正巧趕上豫園首開，看完規(guī)劃，相比豫園的純改善，華潤(rùn)并沒有傳言的如此高大上，產(chǎn)品還是比較保守的覆蓋了從剛需到改善不同人群，所以豫園可以暫時(shí)把心放肚子里了。

首先是業(yè)態(tài)，從洋房、小高層、高層應(yīng)有盡有，6棟32-33層高層、3棟19-26層高層、1棟13層小高層、2洞7層洋房，這個(gè)位置的洋房和小高層注定是稀缺品了。

再是產(chǎn)品，總746戶，其中套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)面積小于130平的694戶，部分高層1梯兩戶，1梯1戶，小高層主流為1梯1戶電梯入戶私家電梯廳設(shè)計(jì)，層高3米，規(guī)劃圖看起來外立面應(yīng)該是大面積鋁板+玻璃幕設(shè)計(jì)，顏值很高，，應(yīng)該同樣是主打高贈(zèng)送高得房率，要不在金水北這個(gè)內(nèi)卷一直在升級(jí)的區(qū)域產(chǎn)品過于平凡根本無法立足。

金水北北三環(huán)沿線在售的金水印、臻灣一品以及豫園一個(gè)比一個(gè)豪氣，定位都是純改善這樣看來，定位業(yè)態(tài)更豐富的華潤(rùn)反倒是有一定的市場(chǎng)。

開發(fā)商就是大眾最喜歡的央企+國(guó)企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，非常有說服力。

地處金水北，但與金水主城僅一條北三環(huán)之隔，是一個(gè)身處金水北又勝似金水主城的區(qū)位價(jià)值，學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)分校區(qū)，如果能簽約47中總校區(qū)就更完美了。

容積率低，位置不錯(cuò)，可以期待一下，又是一個(gè)未售先紅的項(xiàng)目。(展開全部)

元景嘉夢(mèng)園項(xiàng)目，建設(shè)用地面積36588.1㎡，約合55畝，總建筑面積162392.56㎡，容積率3.48，綠地率25.05%，建筑密度22.9%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有13棟樓，有高層、有小高層以及洋房，規(guī)劃總戶數(shù)746戶，機(jī)動(dòng)車停車位842輛，非機(jī)動(dòng)車停車位1381輛。

關(guān)于面積段，套內(nèi)面積大于130平，一共52戶，套內(nèi)面積小于等于130平，一共694戶。

其中一期建設(shè)用地面積約22826.86，總建筑面積97062.68，規(guī)劃3棟高層、4棟小高層、2棟洋房，規(guī)劃總戶數(shù)372戶，其中2號(hào)樓和10號(hào)樓規(guī)劃有架空層。

一期9棟樓中，套內(nèi)面積大于130平，一共52戶，套內(nèi)面積小于等于130平，一共320戶。

關(guān)于戶型，根據(jù)公示的2號(hào)樓平層圖，兩梯三戶設(shè)計(jì)，南側(cè)三開間朝南，開敞陽(yáng)臺(tái)+花池，主打超高贈(zèng)送。

項(xiàng)目位于花園路、北三環(huán)、泰山譽(yù)景二期的南側(cè)，臨近北龍湖，屬于金水北的核心地段，但周邊小區(qū)域的城市界面一般。(展開全部)

華潤(rùn)國(guó)泰合作項(xiàng)目，今天出了定妝照。
對(duì)于周邊樓盤，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開始跟21世紀(jì)社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國(guó)泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢退了，誰(shuí)知2016年直接迎來翻倍行情，幸虧親戚后來買了康橋朗城，不然又要幾年后悔?，F(xiàn)在看來，這倆二手房半斤八兩，歷史總會(huì)淹沒一切，交給時(shí)間。

說回這個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)是國(guó)泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯(cuò)的，容積率不超4，聽起來不低，但在美盛們?cè)萍慕鹚?，還算相當(dāng)不錯(cuò)的，總計(jì)746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒有出來，之前說的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤(rùn)這個(gè)開發(fā)商過去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個(gè)代建代銷能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來雙方準(zhǔn)備怎么定價(jià)。

這幾年買金水北挺無奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒交付，金水印一期就出來啦，一期沒交付，二期出來啦，還帶出來個(gè)臻灣一品。越秀天悅文華沒交付，天悅江灣就出來啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤(rùn)國(guó)泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢，么法弄啊。。。如果我是即將買金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬，兩年十萬，等交房后買二手，既體驗(yàn)了北龍湖，也把金水北買啦，還能更省錢。(展開全部)

自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤(rùn)合作后，代建商華潤(rùn)就快速進(jìn)入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計(jì)入市不遠(yuǎn)了。
國(guó)泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯(cuò)落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢(shì)，華潤(rùn)的規(guī)劃還是高明的，都錯(cuò)開了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過2棟洋房就慘了，頂在前面沒啥隱私性。
不過還是可以看出華潤(rùn)的功底深厚，反觀國(guó)泰之前的做法，要么是簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式排列，要么是簡(jiǎn)單的板式高層，規(guī)劃簡(jiǎn)單粗暴，產(chǎn)品平庸無奇。
華潤(rùn)規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國(guó)泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個(gè)悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤(rùn)這個(gè)140-180平的正好彌補(bǔ)了之前的空白。
不過華潤(rùn)挺不幸的，開局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個(gè)強(qiáng)敵，豫園定位比國(guó)泰高，位置更好，戶型比國(guó)泰舒適，名氣比國(guó)泰地塊大。
個(gè)人覺得華潤(rùn)最好價(jià)格讓步下，拿地的樓板價(jià)是4700元一平，其實(shí)還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個(gè)15%。
現(xiàn)在金水北的競(jìng)爭(zhēng)算是良性競(jìng)爭(zhēng)，大家都比著誰(shuí)更好，小區(qū)品質(zhì)越來越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開全部)