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不喜歡露臺(tái)的，這個(gè)可以滿足

項(xiàng)目已經(jīng)步入正軌
最大的優(yōu)勢(shì)我覺(jué)得出行算一個(gè)，出門(mén)300米上北三環(huán)中州大道立交，回家下高架右拐就是
產(chǎn)品會(huì)所泳池架空層已經(jīng)是標(biāo)配
主打差異化的宋式，區(qū)別于金水北一水的現(xiàn)代酒店風(fēng)
最高超100%得房率值得期待，小高層，高層，洋房都有，面積129/153(洋房)/158/179/220
不過(guò)還是那句話地段地段還是地段
一步北龍湖
半步正弘城

天寶府，153-225平，這是改規(guī)劃硬剛中海？

華潤(rùn)國(guó)泰上苑，國(guó)泰北路南、楊君路東。

23年底的時(shí)候拿地，24年的時(shí)候與華潤(rùn)合作，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入快車道了，規(guī)劃已經(jīng)出來(lái)了。54畝土地，容積率是4.0，規(guī)劃了13棟樓，物業(yè)形態(tài)也是非常豐富，高層、小高層、洋房，把利潤(rùn)給做滿，產(chǎn)品方面一共是746戶，套內(nèi)面積大于130平方米的52戶，套內(nèi)面積小于130平方米的694戶，130平方米按照75%的得房率，實(shí)際的建筑面積是130/0.75=175平方米，也算是區(qū)域的空白。

首先項(xiàng)目的位置非常不錯(cuò)，金水老城的核心區(qū)域，花園路北三環(huán)，寸土寸金的位置，也算是絕版，相對(duì)來(lái)說(shuō)周邊的配套成熟，另外距離北龍湖也是非常近，大概是1公里，周邊的學(xué)?！W(xué)是農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰小區(qū)，還有76中和47中。

品牌方面，華潤(rùn)更是沒(méi)的說(shuō)，幸福里、潤(rùn)府雙戰(zhàn)雙捷，除了位置好，萬(wàn)億央企的實(shí)力就在那放著呢、營(yíng)銷實(shí)力更是沒(méi)的說(shuō)，但是華潤(rùn)在鄭州沒(méi)有精品項(xiàng)目，除了火車站的華潤(rùn)府。

金水北的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈，華潤(rùn)國(guó)泰上苑的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是豫發(fā)豫園，現(xiàn)在也開(kāi)始搞起來(lái)TG了，小高層一共4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開(kāi)盤(pán)3棟樓，90套房源，主力戶型140平方米，學(xué)校方面是文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中，有學(xué)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力上來(lái)了，同樣溢價(jià)也就上來(lái)了。

戶型規(guī)劃方面，華潤(rùn)是大于豫發(fā)的；品牌方面也是華潤(rùn)大于豫發(fā)；背景方面華潤(rùn)是純血央企，豫發(fā)是城投，都是國(guó)家隊(duì)。(展開(kāi)全部)

豫發(fā)豫園的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手終于揭開(kāi)神秘面紗，正巧趕上豫園首開(kāi)，看完規(guī)劃，相比豫園的純改善，華潤(rùn)并沒(méi)有傳言的如此高大上，產(chǎn)品還是比較保守的覆蓋了從剛需到改善不同人群，所以豫園可以暫時(shí)把心放肚子里了。

首先是業(yè)態(tài)，從洋房、小高層、高層應(yīng)有盡有，6棟32-33層高層、3棟19-26層高層、1棟13層小高層、2洞7層洋房，這個(gè)位置的洋房和小高層注定是稀缺品了。

再是產(chǎn)品，總746戶，其中套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)面積小于130平的694戶，部分高層1梯兩戶，1梯1戶，小高層主流為1梯1戶電梯入戶私家電梯廳設(shè)計(jì)，層高3米，規(guī)劃圖看起來(lái)外立面應(yīng)該是大面積鋁板+玻璃幕設(shè)計(jì)，顏值很高，，應(yīng)該同樣是主打高贈(zèng)送高得房率，要不在金水北這個(gè)內(nèi)卷一直在升級(jí)的區(qū)域產(chǎn)品過(guò)于平凡根本無(wú)法立足。

金水北北三環(huán)沿線在售的金水印、臻灣一品以及豫園一個(gè)比一個(gè)豪氣，定位都是純改善這樣看來(lái)，定位業(yè)態(tài)更豐富的華潤(rùn)反倒是有一定的市場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商就是大眾最喜歡的央企+國(guó)企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，非常有說(shuō)服力。

地處金水北，但與金水主城僅一條北三環(huán)之隔，是一個(gè)身處金水北又勝似金水主城的區(qū)位價(jià)值，學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)分校區(qū)，如果能簽約47中總校區(qū)就更完美了。

容積率低，位置不錯(cuò)，可以期待一下，又是一個(gè)未售先紅的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)國(guó)泰合作項(xiàng)目，今天出了定妝照。
對(duì)于周邊樓盤(pán)，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開(kāi)始跟21世紀(jì)社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國(guó)泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺(jué)得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢(qián)退了，誰(shuí)知2016年直接迎來(lái)翻倍行情，幸虧親戚后來(lái)買(mǎi)了康橋朗城，不然又要幾年后悔?，F(xiàn)在看來(lái)，這倆二手房半斤八兩，歷史總會(huì)淹沒(méi)一切，交給時(shí)間。

說(shuō)回這個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)是國(guó)泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯(cuò)的，容積率不超4，聽(tīng)起來(lái)不低，但在美盛們?cè)萍慕鹚?，還算相當(dāng)不錯(cuò)的，總計(jì)746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒(méi)有出來(lái)，之前說(shuō)的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤(rùn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商過(guò)去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個(gè)代建代銷能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來(lái)雙方準(zhǔn)備怎么定價(jià)。

這幾年買(mǎi)金水北挺無(wú)奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒(méi)交付，金水印一期就出來(lái)啦，一期沒(méi)交付，二期出來(lái)啦，還帶出來(lái)個(gè)臻灣一品。越秀天悅文華沒(méi)交付，天悅江灣就出來(lái)啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤(rùn)國(guó)泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢(qián)，么法弄啊。。。如果我是即將買(mǎi)金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬(wàn)，兩年十萬(wàn)，等交房后買(mǎi)二手，既體驗(yàn)了北龍湖，也把金水北買(mǎi)啦，還能更省錢(qián)。(展開(kāi)全部)

自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤(rùn)合作后，代建商華潤(rùn)就快速進(jìn)入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計(jì)入市不遠(yuǎn)了。
國(guó)泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯(cuò)落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢(shì)，華潤(rùn)的規(guī)劃還是高明的，都錯(cuò)開(kāi)了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過(guò)2棟洋房就慘了，頂在前面沒(méi)啥隱私性。
不過(guò)還是可以看出華潤(rùn)的功底深厚，反觀國(guó)泰之前的做法，要么是簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式排列，要么是簡(jiǎn)單的板式高層，規(guī)劃簡(jiǎn)單粗暴，產(chǎn)品平庸無(wú)奇。
華潤(rùn)規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國(guó)泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個(gè)悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤(rùn)這個(gè)140-180平的正好彌補(bǔ)了之前的空白。
不過(guò)華潤(rùn)挺不幸的，開(kāi)局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個(gè)強(qiáng)敵，豫園定位比國(guó)泰高，位置更好，戶型比國(guó)泰舒適，名氣比國(guó)泰地塊大。
個(gè)人覺(jué)得華潤(rùn)最好價(jià)格讓步下，拿地的樓板價(jià)是4700元一平，其實(shí)還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個(gè)15%。
現(xiàn)在金水北的競(jìng)爭(zhēng)算是良性競(jìng)爭(zhēng)，大家都比著誰(shuí)更好，小區(qū)品質(zhì)越來(lái)越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)弄的業(yè)態(tài)很豐富啊，還懟兩棟洋房

原計(jì)劃年底前開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)金水北項(xiàng)目目前工地上還沒(méi)有什么動(dòng)靜，看來(lái)這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有想得那么順利，但已啟動(dòng)招標(biāo)，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為166230.22平方米。其中，地上建筑面積為128420.22平方米，地下建筑面積為37810平方米。地上建筑包括住宅面積123448.52平方米，商業(yè)2600平方米，公共配套2371.7平方米等。地下建筑面積包括人防車庫(kù)10188平方米，普通車庫(kù)27622平方米，入市最快也要明年上半年了。

同梯隊(duì)的三大競(jìng)品：1、曾經(jīng)金水北的杠把子金水印，這次更是在原基礎(chǔ)上的升級(jí)改造，除了容積率高，產(chǎn)品是真的不錯(cuò)；2、千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的豫園，這個(gè)項(xiàng)目增加了金水城投的國(guó)企成分，而且還是小高層，也很不錯(cuò)；3、做改善上癮的美盛旗下的臻灣一品也可以納入這個(gè)梯隊(duì)了，依然非常炫酷；庫(kù)存量本身就很大的金水北-金水老城這一帶，這三個(gè)競(jìng)品真的一個(gè)也不能小看，除此以外遠(yuǎn)在龍湖北岸的蘭溪府甚至是東站板塊的項(xiàng)目也無(wú)形之中成了這幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)品，真是人紅是非多，華潤(rùn)還沒(méi)有入市就被強(qiáng)行安排上了改善的頭銜標(biāo)簽，除非華潤(rùn)來(lái)個(gè)大反轉(zhuǎn)，90-143平走剛需剛改路線。

位置是非常不錯(cuò)的，跟幾個(gè)競(jìng)品相比個(gè)人認(rèn)為是相對(duì)比較好的，跟北三環(huán)僅隔了一個(gè)地塊，東至中州大道，南至北三環(huán)，西至花園路，但距離地鐵2號(hào)線的沙門(mén)站和北三環(huán)站都有點(diǎn)遠(yuǎn)，不過(guò)這個(gè)位置的公交線路也是四通八達(dá)，出門(mén)是非常便利的。

整個(gè)區(qū)域隨著泰山譽(yù)景、國(guó)泰項(xiàng)目的交房，城市界面改變很大，同時(shí)這個(gè)區(qū)域也在城市更新系列之中，這個(gè)位置也因距離北龍湖近而成為香餑餑。

學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片在76中，但隔壁國(guó)泰為了賣(mài)房簽約的中學(xué)校區(qū)是47中，華潤(rùn)也可以效仿一下。

這個(gè)項(xiàng)目注定是紅盤(pán)，位置和開(kāi)發(fā)商都是流量。(展開(kāi)全部)

金水區(qū)的zf平臺(tái)公司真的是最幸運(yùn)的平臺(tái)，別的區(qū)比如高新城投，經(jīng)開(kāi)城投，管南城投，接手的地塊都一般，不好賣(mài)，還得自己琢磨操盤(pán)技巧提升競(jìng)爭(zhēng)力，費(fèi)錢(qián)又費(fèi)心。金水城投接盤(pán)的地塊則一個(gè)比一個(gè)好，比如華潤(rùn)國(guó)泰地塊，豫發(fā)地塊，越秀地塊，自己一躺，讓行家操作就行了，還不愁賣(mài)。
這里學(xué)區(qū)還行，按照國(guó)泰老盤(pán)之前的情況，小學(xué)可能劃片農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片76中，附近還有民辦的楓灣小學(xué)和47中總校。
項(xiàng)目本身倒是乏善可陳，容積率4.4，全鋁板立面，精裝入市，臨著三環(huán)高架高壓線，跟金水豫發(fā)合作項(xiàng)目不能比，人家那容積率，那周邊環(huán)境，那戶型設(shè)計(jì)，都強(qiáng)壓華潤(rùn)一頭，華潤(rùn)還是乖乖的做個(gè)140 左右的改善入門(mén)產(chǎn)品吧。

金水北的改善選擇真心多，美盛臻灣一品，越秀天悅江灣，信達(dá)天樾九章，豫發(fā)豫園，美盛金水印，華潤(rùn)國(guó)泰項(xiàng)目要想脫穎而出挺難的。
但個(gè)人感覺(jué)華潤(rùn)國(guó)泰最大的優(yōu)勢(shì)，是離北龍湖近，此外，南側(cè)的商業(yè)空地?fù)?jù)說(shuō)是山姆會(huì)員商店意向選址，這種格局倒有點(diǎn)像萬(wàn)科民安江山府了，南側(cè)是宜家商超，估計(jì)以后會(huì)很熱鬧。
作為一個(gè)代管代建代銷的項(xiàng)目，華潤(rùn)能使多大勁，還真不好說(shuō)，畢竟不是自家孩子。
這兩年知名央國(guó)企涉足代建越來(lái)越多，讓沒(méi)錢(qián)拿地打算靠專業(yè)吃代建這碗飯的知名民企有點(diǎn)尷尬，人家地方國(guó)企找知名央國(guó)企代建，還有民企啥事？也許以后民企就慢慢消逝了吧。(展開(kāi)全部)