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什么是底線？底線是用來?yè)舸┑摹?br/>
最近有朋友問公寓能不能買，下意識(shí)的不讓他買。
朋友又問：金水北五六千的的也不能嗎?我問哪，他說碧桂園天麓。
我又下意識(shí)的說碧桂園最近可不太安全吶，期房還是小心點(diǎn)吧。
他說，但人家現(xiàn)房了，都蓋好了，12月底交房。
這下我可無(wú)言以對(duì)了，應(yīng)了那句話，沒有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價(jià)格。
這些過于真實(shí)的促銷信息，買過的看了估計(jì)會(huì)不爽，開發(fā)商估計(jì)也不太高興，但如果沒這些，怎么能讓大家感受到真實(shí)的市場(chǎng)氛圍呢？
這個(gè)7號(hào)樓公寓最開始銷售時(shí)我是關(guān)注過的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有個(gè)學(xué)區(qū)概念，普通的八九千一平，帶學(xué)位的一萬(wàn)多，當(dāng)時(shí)覺得也就那樣，不貴也不便宜的市場(chǎng)價(jià)吧，倒是不少北邊地緣的朋友關(guān)注，特價(jià)8200時(shí)有人覺得劃算購(gòu)買，現(xiàn)在看到這價(jià)位，不知作何感想。不過，這也算碧桂園的獨(dú)狼行為，更靠北比它位置差的海亮還是八九千的價(jià)位。
大的區(qū)位尚可，北三環(huán)北邊不遠(yuǎn)，算是金水北的核心地段，往東不遠(yuǎn)是北龍湖，如果是東區(qū)小白領(lǐng)的話，住這挺好。
但小區(qū)位就一般了，雖然宣傳的雙地鐵，但從沙門站出來走到公寓下面還得10分鐘，嚴(yán)格來說算不上地鐵口。
相比海亮、瀚海那些商場(chǎng)之上的集群公寓，天麓這一棟確實(shí)沒什么繁華的氛圍，北側(cè)臨楊君路，比較吵鬧，南側(cè)是天麓住宅，采光非常受影響，沙門附近大家也了解，城市形象比較破敗，但好在6梯19戶的密度還算可以，周邊生活配套也齊全，自住的話沒問題。
總體來看，就是一棟無(wú)特色的毛坯公寓硬賣。唯一的問題，就是五千的價(jià)格值不值？
按45平算，總價(jià)23萬(wàn)，再加上簡(jiǎn)單裝修3萬(wàn)塊吧（有很多批量裝這小公寓的，基本2萬(wàn)多硬裝能弄個(gè)差不多，自己配個(gè)電視洗衣機(jī)冰箱，3萬(wàn)應(yīng)該差不多），總投資26萬(wàn)，月租金保守點(diǎn)1200元不過分吧，這樣算是18年回本，升值轉(zhuǎn)售收益暫不考慮。相比公認(rèn)的房產(chǎn)投資15年回本，還差點(diǎn)意思，但5.5%的收益，在目前的環(huán)境下尚可吧。個(gè)人感覺邊套的幾個(gè)70平的倒是適合小公司工作室用來辦公，總價(jià)沒多少，比租別人的都強(qiáng)。
即使這價(jià)位，房子也沒賣完，碧桂園很多樓盤都在實(shí)質(zhì)性讓利促銷，不過大家都比較謹(jǐn)慎了，如果不是準(zhǔn)現(xiàn)房，現(xiàn)房，很多人買著不踏實(shí)，現(xiàn)在的樓市成交二手房為主的結(jié)構(gòu)也反映了安全第一的購(gòu)房理念。(展開全部)
碧桂園天麓的公寓依然有房源在售。
天麓目前主推是最北邊的7號(hào)樓公寓產(chǎn)品，總層高32層，6梯18戶的平層公寓，戶型建面約38-72㎡，主力戶型面積段41-44㎡，毛坯交付，南邊的6棟住宅去年已經(jīng)交付，現(xiàn)在已經(jīng)有不少業(yè)主入住了，公寓原本說是2022年10月31日交付，現(xiàn)在延期到2023年2月10號(hào)交付。
7號(hào)樓公寓剩余房源也不是很多，南向基本沒房源可選，現(xiàn)在主要賣的是北向的房源，中高樓層還可以挑一挑，目前在售單價(jià)5600元/平米左右，另外還有轉(zhuǎn)讓房源，5200元/平米左右。
天麓的公寓之前可以綁定農(nóng)科路小學(xué)的學(xué)位，能賣到11000-12000元/平米，不綁定學(xué)位的話，均價(jià)9000元/平米，現(xiàn)在沒有綁定學(xué)位這一說了，價(jià)格也從9000元/平米降到了5000元/平米起，按照轉(zhuǎn)讓房源單價(jià)5200元/平米，40㎡的標(biāo)間，總價(jià)不到21萬(wàn)。
交房早，單價(jià)低，總價(jià)低，上車門檻也低，除非是單身自住，否則一定不建議購(gòu)買公寓，尤其是想投資升值的話還是算了吧，公寓的賬不好算。
鄭州的區(qū)域房?jī)r(jià)差異很明顯，金水北一萬(wàn)八九，二七新區(qū)也就一萬(wàn)二，但要看公寓市場(chǎng)的話，其實(shí)金水北跟二七新區(qū)的價(jià)格都一樣，比如說二七新區(qū)綠都云立方的loft公寓，均價(jià)6000元/平米，甚至比金水北5200元/平米的天麓公寓還要貴不少，對(duì)公寓來說，地段論貌似沒有用？？！(展開全部)
最近碧桂園股債雙殺，不要說碧桂園，就是中國(guó)房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)進(jìn)入瀕死狀態(tài)了！下面就看具體怎么死，是非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)用非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷？還是尊重市場(chǎng)，暴跌出清？還是用半行政，行政命令讓金融機(jī)構(gòu)出來接盤，根本無(wú)力可圖的房地產(chǎn)尤其是爛尾樓，然后把這些東西打包成各種理財(cái)和投資在二級(jí)市場(chǎng)銷售，割韭菜！還是直接在剝離呆壞賬等于直接印錢呢？
目前在賣公寓，二期叫云鏡，和朋友去看過次，六七月份開始內(nèi)購(gòu)，怎么說呢，從地圖上看位置相對(duì)來說還是不錯(cuò)的，但是尷尬的也就在這，地塊特別小，也就五六十畝的地，感覺孤立在這個(gè)位置，周邊交通比較堵也比較亂，有種老城區(qū)家屬院的既視感，應(yīng)該更適合以公共交通為主要出行方式的純剛需，改善元素比較缺，考慮真改善和投資的朋友就沒必要買了，相對(duì)居住品質(zhì)和周邊配套還是太太太emm了，周邊的配套太過老舊，后期很難有所提升，除非整個(gè)地塊優(yōu)化，那就太難了，交房后周邊配套和公共交通沒有提升也就意味著投資溢價(jià)空間少，聽說開盤時(shí)間可能在年底，比較晚，那天去看的時(shí)候，售樓部還是在整修，人比較少，里面燈沒亮，價(jià)格方面的話目前也不太確定，加上洪澇和疫情的雙重打擊，似乎受到重創(chuàng)，相比之下周邊康橋的新產(chǎn)品和保利的小高層就更偏改善，更占優(yōu)勢(shì)的多，康橋沒有小戶型，可以吸引不少周邊地域性的偽改善人群，加上康橋?qū)φw小區(qū)的規(guī)劃，能讓人感受到單純房子品質(zhì)還是不錯(cuò)的，但高高的容積率還是沒辦法做到純改善，保利的價(jià)格算是近兩年賣的比較實(shí)在了，而且小高層的吸引力的確讓人無(wú)法抗拒，相對(duì)位置來說，的確沒有天麓二期和康橋更靠市區(qū)，但還是可以接受的，畢竟環(huán)境好，要說遠(yuǎn)的話，距離滿打滿算也就是五分鐘車程的事。(展開全部)
碧桂園二期云境6月3號(hào)剛拿地，6月底就已經(jīng)開始內(nèi)購(gòu)，如此速度，但是一期天麓還有公寓產(chǎn)品在賣。
一期天麓地塊不大，占地面積也就50畝，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟樓，最北邊7號(hào)樓為公寓產(chǎn)品，6梯18戶的平層公寓，戶型面積段在38-72㎡，主力戶型面積段為40-45㎡，毛坯交付，預(yù)計(jì)明年交房，也就是今年買明年住。
碧桂園天麓的公寓產(chǎn)品與其他公寓產(chǎn)品不同的是：
1、分為學(xué)位公寓和普通公寓兩種，碧桂園簽約農(nóng)科路小學(xué)，住宅為農(nóng)科路小學(xué)的學(xué)區(qū)房，公寓也簽約農(nóng)科路小學(xué)，但只有100個(gè)名額，目前所剩名額不多。
2、如果不是自住，房子可以交給開發(fā)商租出去，15年內(nèi)每月返租2000元，對(duì)于想省心省事的投資客來說不失為一個(gè)極好的選擇，即便不交給開發(fā)商自己往外租的話，天麓這地段還是很好租出去的，不愁租。
無(wú)論是天麓還是云境，優(yōu)勢(shì)都很明顯，距離地鐵口近，還是換乘站，周邊居住氛圍是有的，配套什么的也都不差。
同時(shí)項(xiàng)目本身的容積率過高，周邊安置小區(qū)有點(diǎn)多，城市界面一般，居住環(huán)境一般，這地段對(duì)剛需、剛改來說是無(wú)敵的，改善反而看不上，所以碧桂園是聰明的，做小戶型公寓產(chǎn)品，不僅適合投資，對(duì)剛需用來自住過渡也很友好。(展開全部)
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