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房產(chǎn)評論師時隔兩年，再探國泰觀邸
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沿北三環(huán)經(jīng)三路進(jìn)入，路東依舊是各種汽修廠，不過售樓部門前的那條市政道路往東倒是修的挺干凈的，西邊一品莊園和東邊清怡嘉苑門口一排排的底商也滿足基本的生活需求。
售樓部內(nèi)基本沒有看房的，懶洋洋的幾個置業(yè)問題無精打采的樣子。
售樓部旁邊就是一期現(xiàn)房，從一期大門口來看，一期的品質(zhì)可圈可點，大門人車分離做的也是相當(dāng)氣派，這個門面沒毛病，高層的24小時無差別日照著實讓人羨慕，不過估計這種好日子不會太久了，馬上路南的三期啟動后，三期的高層勢必會對其造成一定的日照影響，特別是樓層較低的，當(dāng)然依舊可以滿足每天技術(shù)規(guī)定的日照，但是這種24小時無差別的恐怕享受不到了，一期是一個小而美的項目，體量不大一棟洋房+一棟高層，而且戶型較大，190㎡四房，這個面積和戶型賣到現(xiàn)房也不足為奇，算上最低1.8的單價，起步350萬的價格已經(jīng)曬過了大部分剛需和一些準(zhǔn)改善，畢竟這個總價可以入手東區(qū)不少140左右的四房了，區(qū)位的差別還是挺大的，因為規(guī)劃較早，以現(xiàn)在的改善戶型來對比國泰的現(xiàn)房戶型還是有一定差別的，整體還不錯，但是目前缺少目前流行的甲板陽臺，按照目前這個市場，這個情況還有這個區(qū)位價格，估計剩余的現(xiàn)房還得繼續(xù)賣下去。
不過話又說回來， 作為港澳臺法人獨資的企業(yè)嗎，國泰資金問題不大，似乎沒有很迫切的回籠資金的需求。
目前在售的二期，依舊是小地塊，規(guī)劃兩棟高層建筑，二期其中南側(cè)的一棟還不準(zhǔn)備拿出來銷售，說是要內(nèi)部消化掉，北側(cè)拿出來銷售的一棟是95㎡左右的兩房和113㎡的三房，就戶型而言，和二七的升龍有的一拼，現(xiàn)在2023年了，誰還會為這種菜雞戶型買單呢，反正我是不會，更何況價格還一直堅挺在1.8萬，只能感嘆一下蜜汁自信，好在體量不大，可能對于開發(fā)商來說無傷大雅吧。
今年可能要啟動的是三期，三期倒是挺讓人期待的，南鄰北三環(huán)，而且三期地塊方正是個標(biāo)準(zhǔn)的長方形地塊，東西向面寬較大，設(shè)計出來的戶型肯定也是大面寬，據(jù)置業(yè)顧問透漏，三期的戶型面積和設(shè)計更為合理，應(yīng)該會和現(xiàn)如今的主流接軌，整個地塊采用了住宅+環(huán)繞底商的整體規(guī)劃設(shè)計，倒是想對有些期待。
來講一講國泰剛剛官宣的學(xué)校簽約,農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)+鄭州市四十七中，農(nóng)科路小學(xué)置業(yè)顧問說是分校，但是以目前的經(jīng)驗大概率托管幾年，四十七中是不錯的學(xué)校，初中部也能名列前十，但是四十七中不是學(xué)區(qū)，而是開發(fā)商買了一個學(xué)位，一戶一個，用完結(jié)束，這點需要注意了，關(guān)于學(xué)位三少近期關(guān)注到新聞廣州多區(qū)發(fā)布學(xué)位預(yù)警，按購房時間“先到先得”，未來的未來，教育改革還不知道要是什么模樣。
馬李莊城中村改造的三個項目，國泰、融創(chuàng)、泰山目前開看一個比一個“臥龍鳳雛”
房產(chǎn)評論師金水北不缺流量，更不缺樓盤，所以不論是原來的國泰花園還是一品莊園再到現(xiàn)在的國泰觀邸一直是默默無聞，存在感非常低，最近終于開竅對教育下了手。
11月17日正式與四十七中簽約，四十七中成立于96年，在金水區(qū)的地盤上名氣雖然不敵八中和七中，但近幾年口碑直線上升，加上花園路、中州大道、北三環(huán)一帶中學(xué)教育資源實在太過于匱乏，目前只有47中和76中，76中跟47中相比不論是硬件還是軟件都弱了不少，所以47中在周邊一直是熱門學(xué)校，競爭非常激烈，但國泰此次簽約并非是學(xué)區(qū)，而是學(xué)位，一家一學(xué)位，后期轉(zhuǎn)讓名額依舊可以使用，除了中學(xué)小學(xué)目前劃片學(xué)校為今年剛投入使用的農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)，位于國泰北路與今明路交叉口東南角，與中學(xué)不同的是小學(xué)暫時是學(xué)區(qū)，但作為名校直屬分校的模式在金水區(qū)已上演多年，非總校，優(yōu)勢一般，所以重點來了，47中+農(nóng)科路小學(xué)的組合就看有沒有購買者買賬了。
目前兩個地塊均有房源在售，二期主打大平層為現(xiàn)房銷售，均價20000一平，三期2024年9月交房，面積95平和113平，均價18000左右，物業(yè)為國泰下屬物業(yè)公司，地塊都非常小，戶型一般，外立面也沒有創(chuàng)新，結(jié)合現(xiàn)在的行情這個價格一定是梁靜茹給的勇氣，想出貨特價房繼續(xù)搞起來吧。
亮點只有位置，相比較金水北，這個位置又多少有點特殊，距離北龍湖非常近，緊鄰北三環(huán)，國泰北路東至中州大道，西至花園路，交通非常便利，缺點就是沒有地鐵優(yōu)勢，距離周邊每一條地鐵線路都有段距離，周邊環(huán)境也是很一般。
金水北可選擇的太多了，主打教育的也不少，追求品質(zhì)的可以PASS掉了。(展開全部)
房產(chǎn)評論師國泰觀邸悅璽，桑園南路與經(jīng)三路交會處。
這個項目居然還有項目真的是不可思議，這個項目是一個迷你地塊，占地是24畝，總建筑面積是4.889萬平方米，一共是654戶，梯戶比有2梯6戶，4梯16戶（全部都是小戶型）只有兩棟樓，現(xiàn)在是現(xiàn)房，9月份的時候已經(jīng)完全交付，主力戶型面積是92平方米、95平方米、113平方米，小戶型的面積是39-60平方米，大致的價格如下：小戶型的一居室13000-15000左右，兩居室92-95平方米約15500左右，四居室是192-195平方米約20000左右。
主要的優(yōu)勢如下：
1、位置
位置、位置，還是位置，金水北核心位置，可以說是坐擁中州大道、花園路、北三環(huán)，四條城市大動脈，給你打造一個環(huán)形交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性一點問題都沒有。
2、學(xué)校
金水北主打一個學(xué)區(qū)房，沒有學(xué)校都不好意思說自己是金水北的，這個項目是農(nóng)科路小學(xué)+47中總校（學(xué)位）。
有朋友問如果投資一個小戶型怎么樣？
假設(shè)你買一個40平方米，單價按照最便宜13000，總價是40*13000=52萬，如果你想做到投資回報率是5%，每年的租金是52萬*5%=2.6萬，2.6萬/12個月=2166元，所以說只要你一個月租到2000多塊錢，每年你就可以獲得5%的回報率。
但是實際情況呢？
旁邊的國泰花園，93平方米的兩室，也才租2000左右，像這種30平方米左右的戶型，一般也就是1000多塊錢，回報率立馬得下降一半，所以投資屬性收益很低，所以不是很建議！(展開全部)
房產(chǎn)評論師國泰觀邸悅，桑園南路與經(jīng)三路交會處。
現(xiàn)在這個項目還是正在銷售，依舊沒有清盤，印象中賣了好久，每一次都是清盤特價，這一次也不例外。一個是悅璽，正在銷售的是1號樓，33層，面積有92-95平方米的兩房、113平方米的三房，2T6戶，原來成交的價格是18500元/平方米，現(xiàn)在特惠價格是15XXX元/平方米，今年買，今年住；還有一個是悅峰，現(xiàn)房大平層項目，7號樓，戶型面積從192-195平方米，成交單價是21000元/平方米。
重點說一下悅璽，位置是位于北三環(huán)與經(jīng)三路交匯處西北方向，距離北龍湖和金水CBD基本上是一路之隔，主要的賣點如下：
1、位置、位置、還是位置。
位置是真的不錯，也算是金水北核心位置，距離北三環(huán)大概只有幾百米，出入那是相當(dāng)?shù)谋憬?，可以依托東西南北的三環(huán)快速路，全程高架，向東是中州大道，向西是緊鄰花園路。
2、學(xué)校、學(xué)校、還是學(xué)校。
金水北要是沒有個學(xué)校，都不好意思說自己在金水北，美盛是緯五路一小和外國語、越秀是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學(xué)校，國泰是農(nóng)科路小學(xué)（國泰校區(qū)）+四十七中學(xué)（學(xué)位房），學(xué)校還算是不錯的。
不足之處：
悅璽只有兩棟，現(xiàn)在銷售的是1號樓，1號樓是2T6戶，大戶型做的還是可以，小戶型做的一般也比較老，而且賣的也一般，92平方米做一個兩房，要是放在現(xiàn)在怎么著也得是一個小三房，并且只有兩面寬朝南，住起來舒適度不高。(展開全部)
房產(chǎn)評論師北三環(huán)的隱形神盤國泰觀邸仍然在售，國泰地產(chǎn)雖然現(xiàn)在默默無聞，但在北環(huán)還是有實力的，鄭州純水岸度假酒店，現(xiàn)代維度進(jìn)口家居生活館，國泰羅馬假日、國泰一品莊園，國泰觀邸悅峰、國泰觀邸悅璽、國泰觀邸悅府等都是國泰長期打造的成果。國泰雖然一直沒大幅擴張，但堅持0負(fù)債運營，在當(dāng)下反而顯得穩(wěn)妥。
回到項目本身，觀邸總建面約75萬㎡，總戶數(shù)約4757戶，目前已入住約2600戶，5個組團(tuán)分3期開發(fā)：一期國泰·羅馬假日、二期一品莊園均已交付，二期國泰觀邸·悅峰現(xiàn)房在售、三期國泰觀邸·悅璽準(zhǔn)現(xiàn)房在售、三期國泰觀邸·悅府正建設(shè)中。主力在售戶型約92平兩房、113平三房、還有193/195平的兩梯兩戶四房大平層。觀邸還有個總價300萬左右的191平兩代居戶型，其實就是兩個90平大兩房打通了。
觀邸的學(xué)區(qū)優(yōu)勢很明顯，國泰簽約了農(nóng)科路小學(xué)（國泰校區(qū)），還有鄭州市第47初中，都在旁邊不遠(yuǎn)，國泰校區(qū)目前已建成投入使用，目前已有1-2年級，每年級招生6-8個班，每班不超過50人。
這個盤相比美盛等新盤，確實存在產(chǎn)品設(shè)計落后，地塊年限縮水等問題，但它位置很好，離北龍湖更近，地塊也相對低密，現(xiàn)房也放心，17000-18000元一平的價格倒還好，個人認(rèn)為如果是純自住的，不妨考慮下國泰，這種位置即使以后不住了出租，也能有不錯的收入。(展開全部)