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華潤再上新，華潤拿下超總二期地塊。

鄭政出（2024）13號地塊，七里河北路北、匯金路西，62.365畝，同樣為綁定產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)地塊，其中產(chǎn)業(yè)用地占地16.77畝，住宅用地占地約45.6畝，容積率2.42，住宅建筑高度80米，產(chǎn)業(yè)用地建筑高度60米，鄭州新發(fā)展?jié)欀梅康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司競得，折合樓面價6396元/㎡。

緊鄰西側(cè)就是潤府一期，位置上肯定不用說，南側(cè)臨河，周邊圃田路、金水東路等，區(qū)位價值 無敵交通便利，不過因為片區(qū)處于起步階段，環(huán)境還有待改善，但買這里都知道賣的是未來了。

東廣場板塊本就是一個改善的區(qū)域，華潤摘得這個地塊本就是板上釘釘，內(nèi)部消息產(chǎn)品早就已經(jīng)設(shè)計好，預(yù)計明年上半年入市，140平起步，一期的升級之作，市場上比較流行的高贈送高得房率都必須加上，沒辦法樓市實在太卷，競品太多，想生存只能不斷的迭代升級，尤其是在隔壁大東鄭東壹號院產(chǎn)品面世之后，潤府一家獨大的局面將被打破，明年的東廣場內(nèi)卷加劇。

北側(cè)綁定的產(chǎn)業(yè)用地條件也是非?？量痰?，看似6000的樓面價真正開發(fā)下來成本真的高多了，也只有華潤這種大型央企吃的消。

東廣場板塊現(xiàn)在潤府一期待交房，壹號院待入市，銀河灣建成遲遲未入市，住宅用地還有7塊待開發(fā)，是時候安排教育資源了，潤府一期宣傳的學(xué)校是春華學(xué)校，距離區(qū)域還是 有段距離的，中超板塊zf本就寄予厚望，也是多次提及的重點更新項目，代表的城市的名片，繼北龍湖之后東區(qū)的又一大作，資源上肯定不會差。

改善可以重點關(guān)注了。(展開全部)

豫園一期地塊不大，但創(chuàng)造了神話，推出的首批房源直接售罄，樓市也已經(jīng)好久沒有過這成績了，原因很簡單：

1、 項目安排的學(xué)區(qū)是文化路一小+47中總校的雙組合，47中近幾年的成績不錯，河南高考大省還是有家長愿意為教育買單的，這個教育組合比某盛的金水外國語+緯五路一小含金量還要高一些。

2、 產(chǎn)品確實不錯，主城區(qū)小高層產(chǎn)品+容積率低，這個搭配也是非常稀缺的，主城區(qū)近幾年確實項目不少，但因多是牽扯城改項目，容積率都很高而且都是30層左右的高層產(chǎn)品。

3、 位置決定一切，金水主城區(qū)還是有說服力的。

4、 一直以來北三環(huán)渠東路這個位置都知道圣菲城這個項目是二手房的天花板，社區(qū)的特點就是大面積段多，偏改善，但項目最后一期差不多是2011年左右的房源，房齡時間已經(jīng)有點長了，內(nèi)部戶型及規(guī)劃設(shè)計相比較于新盤肯定落后不少，急需新盤改善，這部分客戶也是豫園的客戶主力。

5、 項目的背后是金水投資集團(tuán)，根正苗紅的國企。

豫園試水成功，明年的金水主城將更加血雨腥風(fēng)，先拋開美盛的幾個高容積率盤不說，華潤金水北項目規(guī)劃已公示，高顏值產(chǎn)品和規(guī)劃都非常有亮點，緊鄰北三環(huán)，距離北龍湖更近一些，搞不好也是47中的學(xué)區(qū)，除此以外信息學(xué)院路司法警官又上新了一個地塊，東潤泰和的隔壁，距離北三環(huán)和文化路東風(fēng)路都非常近，地塊指標(biāo)條件也非常好，對于金水北、豫園等都是一個不小的威脅，不過豫園一期體量小，形成直接競爭的應(yīng)該是挨著東風(fēng)渠的這個地塊。(展開全部)

2024年的鄭州軌道交通出盡了風(fēng)頭，先后摘得了四個TOD地塊，除此以外今年6/7/8三條地鐵線路相繼開通，所以年終總結(jié)軌道交通憑實力占據(jù)頭版頭條。

鄭軌云麓作為第一個TOD項目，也是地鐵8號線上加蓋的住宅項目，隨著地鐵8號線的通車再次成了焦點，地鐵多條線路顯示屏正大光明打起了自家樓盤的廣告，果然親生的就是好使，項目已全部封頂，毛坯交付，計劃交房時間為2026年9月底。

所謂的地鐵上的TOD項目，出了地鐵可以說就到家了，三環(huán)內(nèi)交通什么時候輸過，桐柏路、五龍口南路、農(nóng)業(yè)路、西三環(huán)等條條大路通羅馬，交通這塊就不用懷疑了。

五龍口板塊一個存在感很低的板塊，但是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)，只是先天條件很一般，環(huán)境和城市界面一般，距離北編組站較近，又是兩區(qū)交匯處，俗稱是兩不管地帶，所以這里明明是三環(huán)內(nèi)卻有一種三環(huán)外的既視感，好在價格比較親民，最大的競品是高新城開松云縵，但二者好像又沒有什么可以直接競爭的地方，松云縵太過于剛需，云麓面積段101-144平，規(guī)劃各方面都比松云縵更上一個臺階。

樓市的急劇內(nèi)卷是 從2024年 初才正式開始，云麓2023年的設(shè)計跟現(xiàn)在對比就少了高贈送超高 得房率的優(yōu)勢，但價格優(yōu)勢是有的，最小面積段12000起步，總價120萬左右，三環(huán)內(nèi)的位置對于剛需而言性價比還是很高的。

到處在卷提前交房時間，難道沒有人覺得這個交房時間有點晚嗎？好在背景是國企，其他都還好，可以關(guān)注。(展開全部)

曾經(jīng)的綠城確實名氣很大，但貌似在鄭州最成功的代表作也就是綠城百合了，楊金這個項目案名春月錦廬，綠城代建，光聽名字就非常綠城，而且在濟(jì)南、杭州等城市均有“春月錦廬”，都非常的經(jīng)典，不知在楊金能否重塑經(jīng)典呢。

眾所周知，楊金片區(qū)詬病多庫存大，競爭不亞于金水北，但這里卻沒有金水北的流量更沒有金水北的人氣，房價全靠與北龍湖的距離這一條概念在支撐，最高峰時房價20000+，如今的房價早已支離破碎。

但春月錦廬這個位置多少還是比較特別的，距離中州大道特別近，緊鄰楊金路，北側(cè)金城大道，都知道楊金片區(qū)受馬頭崗機(jī)場噪音影響較大，但這個地塊距離機(jī)場是比較遠(yuǎn)的，同時住在這里完全可以依賴中州大道，這里也是身在楊金而又最不像楊金的一個地塊了，片區(qū)可用于開發(fā)的地塊不少，但沿著楊金路一路向東安置房混雜，越走越荒涼，談改善確實有點牽強(qiáng)，龍湖北又太貴，在楊金路中州大道這個交叉口做個純粹的改善小眾盤還是有市場的，改善買的起且看得上。

地塊大且方正，分三期開發(fā)，19棟14-16層1梯1戶小高層，顏值超高，目前項目已有工人，預(yù)計2025年可入市。

楊金的生活配套還是很一般，大部分的社區(qū)都沒有規(guī)劃底商，教育資源有緯五路一小大河校區(qū)和藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)以及47中，楊金的教育全是名校分校區(qū)，也可以理解為就是普通的學(xué)校，在楊金置業(yè)享受的就是跟龍湖北岸一樣的低密度容積率小高層，其他配套認(rèn)真起來你就輸了。

綠城和藍(lán)城代建已是一種魔咒，希望一切順利。(展開全部)

都知道二七新區(qū)樓盤少，好樓盤更是屈指可數(shù)，這就是林嶼境為什么會成為二七新區(qū)銷冠標(biāo)桿的原因，好產(chǎn)品更能打動人心，但林嶼境這種一家獨大的局面將很快被打破，南側(cè)二七城投囤的地塊終于要啟動了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲備用地，當(dāng)時的樓面價是4450元/㎡，不牽扯任何安置開發(fā)，當(dāng)年的限價是毛坯13100元/㎡，裝修價格不得超過2600元/㎡，這個限價在現(xiàn)在看來完全就是擺設(shè)了。

樓市內(nèi)卷之風(fēng)也吹到了二七新區(qū)，項目規(guī)劃的產(chǎn)品還不錯，7棟高層、3棟洋房，總868戶，層高3米，顏值很高，產(chǎn)品非常有競爭力，尤其是洋房，實在太稀缺，目測也會很有市場。

賣點:

產(chǎn)品，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒有點亮點真的無法立足，越來越卷的高得房率和高贈送肯定必不可少。

位置，東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車的沿大學(xué)路走向的地鐵7號線更是直接給項目助力，同為二七新區(qū)，這個位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產(chǎn)品基本沒有什么產(chǎn)品可選，更不要說稀缺洋房產(chǎn)品了。

美中不足的是沒有優(yōu)質(zhì)的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢還有價格，這個盤只要價格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰來做代建了。(展開全部)

國進(jìn)民退，美盛還是當(dāng)下地產(chǎn)界的一股清流，陳寨廟李這個千畝大盤當(dāng)初承諾的配套正在一步步落實，金水外國語+緯五路一下成功投入使用后又衍生了新的校區(qū)，2022年簽約的龍湖天街美盛已成功摘地計劃2025年底前開業(yè)，宣傳了數(shù)年的國基路商圈總算是有了點實質(zhì)性的進(jìn)展，金水北如此大的人流量，卻沒有一個拿得出手的商圈，龍湖天街有望帶隊成為新一代的商業(yè)中心。后期還有美盛喜來登等更多給力的配套，美盛的造城能力確實是杠杠的，現(xiàn)實版的逆襲。

目前美盛教育港灣一期和二期均已交房，首次打造的高端改善金水印系列也迎來首交，褒貶不一，但高容積率之下的產(chǎn)品做成這樣美盛還是相當(dāng)給力的，目前在售的三個地塊有中環(huán)壹號、金水印二期、臻灣一品，明顯后面兩者是越走越高端，中環(huán)壹號前沒有教育港灣的流量，后沒有金水印臻灣一品的高端，介于二者之間導(dǎo)致其最沒有存在感，反而價格一直高高在上，目前售價16500起步，也只有部分戶型可以拿到這個價格，戶型越大越貴，2025年底前交付。

美盛這個千畝大盤在金水北置業(yè)一直都是主力，中環(huán)壹號目前主打的優(yōu)勢就是因為有小面積段上車門檻低，北側(cè)對面在建有金水外國語東校區(qū)，地塊不大但緊鄰國基路，距離文化路也比較近，地鐵4號線和7號線較近，精裝修+可上學(xué)+交通便利+配套齊全就是中環(huán)壹號的所有了。

但小面積段社區(qū)后期出租率應(yīng)該會很高，同時還有大量房票客戶涌入，居住體驗感就沒有那么純粹了。(展開全部)

鄭州地產(chǎn)界的清流除了美盛那就是正弘了，果然不負(fù)眾望，正弘把做好的產(chǎn)品安排在了最好的地塊，高新區(qū)也將迎來首個第四代住宅項目。

規(guī)劃10棟清一色高層住宅，容積率2.49，只有798套房源，其中大于180平的為102戶，144平和180平之間的面積段為618戶，90平和144平之間的面積段為78戶，基本全是一梯一戶設(shè)計，光看規(guī)劃設(shè)計，就是撲面而來的改善氣息，產(chǎn)品迭代升級如此之快，第四代住宅才是接下來市場的主流產(chǎn)品，肯定離不開高贈送高得房率，高新主城核心區(qū)自西棠之后基本沒有什么可以選擇的改善盤，空缺之余，后期也基本不會再有什么地塊可以入市，妥妥的稀缺資源，所以正弘選擇這個時候入市真的是贏麻了。

實地探盤，現(xiàn)場暫時還還有什么太大的進(jìn)展，但這個位置就是高新區(qū)的頂流了，緊鄰科學(xué)大道、銀屏路，一路之隔即是正弘?yún)R，科學(xué)大道和銀屏路交叉口的地鐵8號線計劃月底前開通，西側(cè)有保利項目，這個位置就是高新主城核心中的核心，城市界面也是一流，好產(chǎn)品+好位置+優(yōu)質(zhì)區(qū)位價值，價格可能也是高新的天花板了。

高新區(qū)還有一點給力的就是教育資源，但正弘科學(xué)大道以北這個區(qū)域暫時沒有太給力的劃片學(xué)校，據(jù)說項目北側(cè)地塊將改為學(xué)校用地，但也都是以后的事了。

非常完美的一個樓盤了，高新同區(qū)域競品比如高新華曦府以及朗悅的最后一個地塊在這個項目都遜色了不少，高新主城無對手，地緣改善可以重點關(guān)注。(展開全部)

中原主城改善再次迎來井噴模式，在售的有二砂中海時光之境，后續(xù)二砂原規(guī)劃的商業(yè)地塊也將更改為住宅，浩浩蕩蕩的華潤電廠項目，先從工業(yè)用地啟動，后續(xù)陸續(xù)安排住宅，但以上位置在中原路文化宮路這一帶多少顯得有點遜色，每個區(qū)都有屬于自己的心臟位置，中原區(qū)的心臟位置依舊在中原區(qū)綠城廣場這一帶，曾經(jīng)爆火 的恒大云璽完美詮釋了這一切。

由龍湖代建的地塊即將啟動，關(guān)注度非常高，規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅，只有276套房源，其中套型建筑面積小于130平的為125戶，套型建筑面積大于130平的為151戶，全部為一梯一戶設(shè)計，雖然不及北側(cè)云璽主流大平層設(shè)計，但龍湖的改善屬性同樣非常明顯，這個定位也更迎合周邊地緣改善，據(jù)悉這將是中原區(qū)的首個第四代住宅，高得房率高贈送，顏值非常高，龍湖中原主城的首個項目非常值得期待。

本來云璽南北兩個地塊全是恒大開發(fā)，恒大暴雷導(dǎo)致一直處于擱置的狀態(tài)，南側(cè)啟動之后北側(cè)也正式啟動招拍掛，計劃2025年1月開拍，占地27.941畝，中原路南、文化宮路東，容積率2.5，建筑高度80米，地塊指標(biāo)條件同樣非常優(yōu)質(zhì)，緊鄰中原路主干道，周邊綠城廣場、地鐵1號線和10號線，城市界面還不錯，位置上明顯比龍湖代建這個地塊更有優(yōu)勢，除了地塊有點小，堪稱完美了。

入市要明年上半年了，已提前鎖定銷冠。(展開全部)

與北龍湖金茂的10號地形成了鮮明的對比，常西湖27號地?zé)o人關(guān)注，近幾年的樓市土拍常西湖板塊可以說是除了中原城投，基本無人問津，城投前期囤的地塊也一直沒有什么進(jìn)展。

地塊位于芳華路（高鐵北路）北、雪松南路（雪松路）東，93.254畝，容積率2.0，建筑密度22%，建筑高度88米，鄭州鄭崗建設(shè)有限公司底價摘得，該公司為鄭州中原城市建設(shè)投資有限公司100%控股子公司，為 城改用地，也是原恒大林溪郡后續(xù)地塊。

地塊指標(biāo)是完全沒有問題 的，容積率只有2.0，東側(cè)為常莊水庫，也正是因為挨著這個天然生態(tài)資源才有的這個容積率，不過現(xiàn)在的常莊水庫還屬于未開發(fā)階段，時間上更是遙遙無期，周邊有刁溝安置區(qū)，世貿(mào)璀璨熙湖，融信奧體世紀(jì)等，今年又喜提鄭州外國語中學(xué)蓮湖 校區(qū)，這個學(xué)校非托管非聯(lián)合辦學(xué)而是正兒八經(jīng)的外國語分校區(qū)，常西湖片區(qū)今年布局了不少名校的分校區(qū)，每一個都很有分量，除了教育片區(qū)交通方面布局了14號線、6號線和10號線，距離27號地最近的站點為14號線的蓮湖站，這個布局多少新區(qū)只有羨慕 的份，比如東區(qū)的白沙盼星星盼月亮現(xiàn)在也只有一個8號線，充分說明zf對這個區(qū)域還是偏愛多一些的，只是事與愿違，板塊的發(fā)展出現(xiàn)了停滯，人氣還是差了一些， 27號地這周邊就更荒涼了。

現(xiàn)在買房更關(guān)注看得見摸的著的真實配套，看規(guī)劃式的買房之路已經(jīng)成了過去時，常西湖片區(qū)非地緣建議遠(yuǎn)離。(展開全部)

今日的樓市土拍多少有點不平凡，曾經(jīng)流拍的9號地二次上架，竟遭哄搶，這場面真的已經(jīng)多年沒有見過了。

如意河?xùn)|二街南、九如路東，64.902畝，容積率1.7，建筑密度28%，建筑高度24米，綠地率35%，經(jīng)歷兩個多小時的廝殺，最終金茂下屬子公司溢價21%摘得，折合樓面價21969.6元/㎡，這是繼金茂府、金茂如意府之后，金茂在北龍湖南岸布局的第三個項目。

地處南岸本身就是一種無人能及的價值所在，周邊有建業(yè)君臨大院、中海、正弘瓴筑、永威上和院等，豪宅云集，時至今日，南岸核心區(qū)可用于開發(fā)的住宅地塊所剩無幾，確實稀缺。

之所以受關(guān)注，這個地塊早在開拍前些時間，相關(guān)部分專門對這個地塊的規(guī)劃工作做了說明公示，結(jié)合第四代住宅立體綠化等設(shè)計特點，擬對該地塊建筑高度繼建筑退線等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和解釋，一是由室外地坪計算至檐口位置，建筑高度小于24米控制；或是在坡屋頂坡度不小于15度的情況下，建筑高度按照室外地坪至屋脊二分之一位置小于27米控制，重點就是控高提高了3米，這將是北龍湖南岸首個第四代住宅，南岸不缺豪宅大平層，但鼎盛時期主要在2020年前后，統(tǒng)一的新中式風(fēng)格，都知道鄭州樓市迭代升級如此之快，北龍湖南岸的好多產(chǎn)品剛交房就已經(jīng)出現(xiàn)視覺疲勞了。

金茂首入北龍湖就拿了個地王，第二個地塊有點偏離豪宅核心區(qū)產(chǎn)品在豪宅窩里也明顯更剛了一些，這個地塊就不一樣了，眾豪宅云集，金茂的三恒產(chǎn)品+第四代住宅，必定驚艷，非常有看頭。(展開全部)