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金水區(qū)的項目之爭，已經(jīng)超過了北龍湖，且個個都是卷王，一個項目剛公示一些超新的概念和規(guī)劃，過不了多久就會出現(xiàn)同款甚至是超越，在這里只有兩條路，要不繼續(xù)做卷王，要么直接擺爛。

重啟的豫發(fā)豫園就是其中一個卷王，首期地塊，只有19畝，與其他不同的是竟然走了小高層路線，周邊金水印、臻灣一品包括即將登場的華潤金水北都是33層高層，豫發(fā)豫園這個位置的小高層就是博眼球，一股清流的存在，殺傷力很強，所以關注度一直很高。

計劃12月份首開，已啟動定存，官方對外宣稱的定存客戶數(shù)據(jù)還不錯，打不打臉，就看開盤數(shù)據(jù)了，釋放價格20000左右，毛坯交付，2026年底前交房。

優(yōu)勢非常明顯:

金水主城三環(huán)沿線核心區(qū)，位置比金水北更具價值。

一梯一戶私家電梯廳入戶，現(xiàn)在對于改善盤來講，這已經(jīng)是標配。

小高層面積段只有147平，綜合得房率96%-102%。

外立面鋁板+玻璃幕墻設計，內(nèi)部5棟樓全為架空層，打造有泛會所，這些都是改善盤的標配，整個項目貴氣和豪氣都是有的。

年底前開通發(fā)地鐵7號線也是項目可以沾上邊的線路了。

三環(huán)內(nèi)的樓盤通病就是容積率高和環(huán)境一般，這個盤的容積率還可以，但周邊大環(huán)境真的沒辦法，總要有個先來后到吧。

這個位置對外釋放價格20000一平，選擇毛坯交付，確實是經(jīng)過深思熟慮的，金水印的日子不好過了。(展開全部)

管城主城最低調(diào)的樓盤非國投昆侖朗境莫屬，很少見其鋪天蓋地的宣傳。

只有兩棟樓，兩梯六戶，精裝修交付，已交房，但還有部分未售房源，面積段99、116、120平，單價16000-17000。

在售的時候因為北側洺悅融園太過于強大和高調(diào)，二者又同片區(qū)同配套，朗境在其面前確實優(yōu)勢不大，只能默默靠價格去化，也搞過內(nèi)部TG。

交房后的朗靜優(yōu)勢就非常明顯了，一是現(xiàn)房，買了就能住的那種，沒有任何擔心，品質(zhì)也完全看得見摸得著，二是價格，比隔壁洺悅融園有優(yōu)勢，但項目本身也就比隔壁更剛需一些。

實地探盤，這個小片區(qū)因為洺悅融園和朗境兩個社區(qū)的交房確實熱鬧了不少，交通非常方便，西側的豫豪路和東側的豫英路都可以直達航海路，航海路上有地鐵5號線城東南路站，這里也是管城主城區(qū)典型的核心區(qū)，區(qū)位價值是非常不錯的，不過目前缺學校，朗境東側和西側均為學校用地，不過都沒有啟動，最新規(guī)劃，東側果園路南、豫英街(魏莊西街)西為規(guī)劃中的管城區(qū)外國語學校果園路校區(qū)，54畝，48個班，管城外國語在管城區(qū)目前是第一梯隊，集團分校依然是未來辦學的主流，所以區(qū)域的教育資源不用擔心，就看什么時候落地了。

這個位置的管城的各種配套肯定比遠郊甚至一些邊緣新區(qū)要好太多，有需求的剛需和剛改完全可以關注。(展開全部)

超總二期要來了，地塊已掛牌，12月31日開拍。

位于七里河北路北、匯金路西，62.365畝，新型工業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.42,建筑密度28.03%,居住用地限高80米，工業(yè)用地限高60米，綠地率30.97%,西側緊鄰就是一期潤府，二者布局也完全一樣，北側為新型工業(yè)，南側為住宅，作為超總的首個住宅，一期一直都賣的還不錯，按照華潤的節(jié)點二期應該進展也很快，明年上半年有可能就要入市。

首先是東站板塊，再是中原超級總部基地，都是自帶流量的區(qū)域，位置長遠看來肯定是沒啥硬傷，但眼下中原超級總部基地還是一個大工地，道路和環(huán)境并沒有我們想的那么完美，需要時間去完善，現(xiàn)在的觀感肯定是距離金水東路更近的大來和銀河灣更勝一籌。

一期潤府安排的學校是春華，現(xiàn)在整個片區(qū)大來、銀河灣加上一期和二期，片區(qū)是時候啟動內(nèi)部學校規(guī)劃了。

明年的這個片區(qū)潤府一家獨大的局面也將被打破，競爭將愈發(fā)激烈，其中大來的壹號院、現(xiàn)房神秘的銀河灣，產(chǎn)品和位置都非常棒，一期潤府的面積段是119平、143平和169平，大來的規(guī)劃一出爐，貴氣十足，潤府有種直接被吊打的感覺，好在二者并沒有正面競爭，但二期就不一樣了，直接壓力山大，不升級肯定是不行了，

應該不會有什么意外，還是華潤。(展開全部)

海義東樾這個項目還是挺坎坷的，先是挖到文物，再是傳言海義退出，無風不起浪，背后原因怕是只有海義知道，項目現(xiàn)場有挖機，但圍擋未見任何標識，這個盤關注度高除了位置外還有這是第一個鄭州試點的現(xiàn)房銷售項目，現(xiàn)房銷售需要的只有真金白銀，能玩得起的也只有不差錢的央企或者是國企。

最初流出的規(guī)劃是7棟小高層，一梯一戶設計，400套房源，主流面積段是140平和160平，北龍湖小高層梯隊目前只有宏光攬境和海義東樾，據(jù)說挨著中州大道北三環(huán)南-東風路北的幾個地塊后期也將改為小高層住宅，但也都是以后的事了，現(xiàn)在的南岸小高層置業(yè)只有海義東樾，北龍湖的小高層項目主要集中在北岸，但北岸的配套、人氣跟與金水老城無縫對接的南岸還是差了些，海義東樾這個項目還是非常稀缺的，這個位置也就是介于老城和新城的銜接處，一邊可以享受老城的繁華一邊又不耽誤享受的新城的環(huán)境和配套，兩全其美，最快入市可能也要到2027年了，說不定正好趕上豫發(fā)豫園挨著東風渠的那個地塊，無形之中東廣場超總的后續(xù)地塊可能也要來個一絕高下。

周邊的地鐵6號線年底前開通，道路四通八達，與中州大道和東風路的距離步行就可以，位置和交通沒有太大的硬傷，如果非要說一點，那就是一路之隔南側的經(jīng)適房多少跟南岸的高大上有點不搭。

最后誰來主導開發(fā)，靜候佳音。(展開全部)

這個項目從摘地到龍湖官宣以代建的形式參與該項目，都引起了不小的波動，民企勇于摘的這么優(yōu)質(zhì)的地塊，原來是背后早與龍湖有了合作，龍湖對于鄭州市場并不陌生，早期開發(fā)過高新景粼玖序，雙湖的龍湖天境以及管城金岱的項目，品質(zhì)和口碑一直都比較在線，代建模式盛行，此次進軍中原主城區(qū)還是讓人多少有了不少的期待，進展非?？欤?0月份拍地，11月底規(guī)劃公示，項目已經(jīng)開始施工，只是沒想到在這個項目上龍湖選擇了“保守”，完全沒有北側恒大云璽純改善大平層的豪氣，而是選擇了主城最好去化的剛改+改善梯隊。

規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅及1棟幼兒園，容積率2.49,總戶數(shù)276戶，其中套型建筑面積小于130平的125戶，套型建筑面積大于130平的為151戶，部分首層為架空層，一梯一戶設計，龍湖出品的產(chǎn)品還是非常抗打的，最快明年上半年入市。

看完規(guī)劃再去現(xiàn)場，只能說這個樓盤是自帶網(wǎng)紅流量。

首先是龍湖品牌，其次是自帶流量的位置，實地探盤，北側為爛尾已經(jīng)被拯救的恒大云璽，140平起步，當初買這里的真的是非富即貴，西側文化宮路，向北可達中原路，周邊有地鐵5號線和10號線以及中原區(qū)的地標綠城廣場和曾經(jīng)紅極一時的裕達國貿(mào)，確實是核心中的心臟位置，周邊也是一水的各種機關單位家屬院，次新房都很少，能出讓的土地幾乎沒有，所以物以稀為貴，非常稀缺。

買這里的客戶群體非常單一，就是純地緣，可以重點關注。(展開全部)

原計劃年底前開盤的華潤金水北項目目前工地上還沒有什么動靜，看來這個項目并沒有想得那么順利，但已啟動招標，該項目規(guī)劃總建筑面積為166230.22平方米。其中，地上建筑面積為128420.22平方米，地下建筑面積為37810平方米。地上建筑包括住宅面積123448.52平方米，商業(yè)2600平方米，公共配套2371.7平方米等。地下建筑面積包括人防車庫10188平方米，普通車庫27622平方米，入市最快也要明年上半年了。

同梯隊的三大競品：1、曾經(jīng)金水北的杠把子金水印，這次更是在原基礎上的升級改造，除了容積率高，產(chǎn)品是真的不錯；2、千呼萬喚始出來的豫園，這個項目增加了金水城投的國企成分，而且還是小高層，也很不錯；3、做改善上癮的美盛旗下的臻灣一品也可以納入這個梯隊了，依然非常炫酷；庫存量本身就很大的金水北-金水老城這一帶，這三個競品真的一個也不能小看，除此以外遠在龍湖北岸的蘭溪府甚至是東站板塊的項目也無形之中成了這幾個項目的競品，真是人紅是非多，華潤還沒有入市就被強行安排上了改善的頭銜標簽，除非華潤來個大反轉，90-143平走剛需剛改路線。

位置是非常不錯的，跟幾個競品相比個人認為是相對比較好的，跟北三環(huán)僅隔了一個地塊，東至中州大道，南至北三環(huán)，西至花園路，但距離地鐵2號線的沙門站和北三環(huán)站都有點遠，不過這個位置的公交線路也是四通八達，出門是非常便利的。

整個區(qū)域隨著泰山譽景、國泰項目的交房，城市界面改變很大，同時這個區(qū)域也在城市更新系列之中，這個位置也因距離北龍湖近而成為香餑餑。

學校有農(nóng)科路小學國泰校區(qū)，中學劃片在76中，但隔壁國泰為了賣房簽約的中學校區(qū)是47中，華潤也可以效仿一下。

這個項目注定是紅盤，位置和開發(fā)商都是流量。(展開全部)

信達摘這個地塊絕非偶然，要不然也不會進度如此之快。

備案名棠樾七里，規(guī)劃5棟33層高層住宅，612戶，其中大于90平小于130平284戶，大于130平小于150平264戶，大于150平小于180平64戶，大面積段占比較大，兩梯四戶和兩梯兩戶，架空層面積665.67㎡，空中花園陽臺面積1211.52㎡，這個150-180平的面積段確實是沒想到，在剛需的區(qū)域做改善，信達是需要勇氣和實力的，作為信達第一個從摘地就獨自開發(fā)的項目，看來信達是想一鳴驚人靠這個項目打響自己的品牌，信達的品牌力在市場只能說是一般，所以不差錢但差作品，只是不知在現(xiàn)在的這個行情之下，管城的地緣改善給不給力呢。

信達作為央企，雖然名氣不及其他，但拯救樓盤千千萬，多少爛尾樓被它盤活，還是非常靠譜的，這點可以給項目加分，周邊的項目多是剛需剛改盤，大面積段在這里著實是稀缺，大面積段甚至在整個管城都是一種稀缺。

位置還是不錯的，正兒八經(jīng) 的三環(huán)內(nèi)，周邊有陽光城、美景鴻城和盛澳金尊府等項目，也是經(jīng)開和管城的交界處，城市界面一般，但交通是真的方便，尚義路北可至航海路，南側長江路西可至中州大道東至經(jīng)開區(qū)，家門口守著地鐵4號線果樹所站點，標準的地鐵盤，學校有鄭州四中管城校區(qū)、七里河小學，社區(qū)集中，入住率整體還可以，有學校有地鐵，這里也一直是管城置業(yè)的集中區(qū)域，位置上整體沒有太大的缺陷。

可以期待一下的。(展開全部)

實地探盤翠灣中城三期。

萬科所到之處還是先改善周邊大環(huán)境，項目與京廣快速路中間打造的超寬綠化帶極大的弱化了噪音這一大優(yōu)勢，最起碼視覺上給人一種很舒服的感覺，萬科最近時不時的來點負面新聞，但絲毫沒有影響其的進度，施工進度挺快，已首開，精裝修13500起，面積越大越貴，預計2026年9月份交房。

先說位置，三期雖沒有賈魯河的生態(tài)優(yōu)勢，但出行這塊絕對是非常方便的，西側緊鄰京廣快速路，門口的道路東可至江山路，江山路和京廣快速路都是主干道，不管是自駕還是公共交通都完全非常問題的，只是距離地鐵4號線略遠，周邊也沒有規(guī)劃的地鐵線路。

南側的二期即將交房，江山路以東的一期已經(jīng)交房，位于招商時代天宸南側的簽約鄭州一中已正式開工，明年計劃投入使用，項目緊挨著的東側是規(guī)劃小學，實地去感受三全路以南的老鴉陳區(qū)域并不是我們想的那般荒涼和冷清，這里好歹也是三環(huán)沿線，隨著周邊項目的陸續(xù)交房，配套陸續(xù)落地，人氣和煙火氣真的很快就上來了，

市場持續(xù)遇冷，但開發(fā)商的內(nèi)卷從未停過，產(chǎn)品一直在迭代升級，現(xiàn)在的購房者也真的是太幸福了，好多剛需剛改項目的配套都是以前改善盤才有的，三期只有三個面積段，110平、118平和132平，兩梯三戶和三梯四戶，得房率高達90%-105%，總價130萬-200萬。

如果非要跟隔壁映山河一決高低的話，翠灣中城位置上略有遜色，但目前價格和產(chǎn)品占優(yōu)勢，蘿卜白菜各有所愛。(展開全部)

樓市內(nèi)卷最嚴重的三個區(qū)域，首先肯定是金水北，再就是楊金，但現(xiàn)在的惠濟北絲毫不亞于這兩個區(qū)域，先不說文化路以西賈魯河一帶的幾盤爭霸，單是文化路以東現(xiàn)在就有招商迎賓瑞景園，建業(yè)花園里后續(xù)地塊的花棲樾以及花園路以東的瑞馥，其中花棲樾進展最快走的也是純改善路線，至少目前在惠濟北的定位是獨一份，適合人群非常有限，招商迎賓瑞景園因為現(xiàn)房銷售試點項目入市也要兩到三年了，身在別墅圈又是小高層項目肯定也是改善盤，最適合大眾的反倒是瑞馥，但是只規(guī)劃不見進度，進展實在是太慢，曾傳言電建將作為代建一方介入該項目，目前也沒有任何動靜。

項目倒是不小，分南北兩個地塊，北苑74.92畝，容積率2.58，建筑高度49.5米，規(guī)劃10棟16層住宅及2棟商業(yè)，南苑容積率2.5，建筑高度50米，規(guī)劃15棟16層住宅及1棟商業(yè)，產(chǎn)品倒是中規(guī)中矩包括外立面風格，沒有現(xiàn)在新項目所謂的炫酷和高顏值，但低密度小高層就是有先天改善優(yōu)勢，產(chǎn)品整體一梯一戶為主，居住舒適度還是很高的。

產(chǎn)品在惠濟北絕對不是最強的，但位置的優(yōu)勢絕對是杠杠的，周邊花園路、開元路、英才街，向東可以直達中州大道，距離地鐵2號線非常近，也是名副其實的地鐵盤，鄰居是正弘瀾庭敘，周邊學校有鄭州四中實驗學校，正弘也一直靠著這個教育資源二手房價格一直非常穩(wěn)定，瑞馥日后應該也是這個學區(qū)了，這個位置無論城市界面、區(qū)位價值還是配套都非常不錯。

現(xiàn)在的行情是再好的位置和產(chǎn)品都是價格說話了，可以關注。(展開全部)

有了金水印一期的成功，美盛做起改善來越來越順手，一次性布局了兩個改善盤，雖然時間點一前一后，但仍然眼花繚亂，果然在金水北，能超越美盛的只有美盛。

一期即將交房，目前僅有少量房源，國基路-北三環(huán)這一段的渠東路原來一直是陳寨蔬菜批發(fā)市場的地盤，常年嘈雜、亂，現(xiàn)在有了瀚海思念城、又有了金水印，城市界面確實有了很大的改變，而且這個區(qū)域全是純粹的商品房，陳寨的安置房全都在文化路西側。

也可能是金水印規(guī)格太高，被寄予厚望，競品一直都來自于數(shù)公里外的蘭溪府甚至是東站的潤府，更有甚是西區(qū)的時光之境，都是區(qū)域的標桿之作，這個位置也一直是介于金水北和金水主城之間，原來這個梯隊的產(chǎn)品也只有這一個，天時地利人和造就了金水印的成功，但現(xiàn)在不一樣了，市場下行是一方面，而且北有豫發(fā)豫園小高層產(chǎn)品西有自家的臻灣一品，都會分流部分客戶，金水印二期面臨的市場壓力比一期要大得多，規(guī)格確實提高了不止一個檔次，但價格確有下行的趨勢。

學校是隔壁的緯五路一小杏花校區(qū)和金水外國語東校區(qū)，這個梯隊的買金水印應該很少是沖著學校去的。

金水印二期現(xiàn)在拼的主要是細節(jié)，高容積率已經(jīng)被細節(jié)掩蓋，產(chǎn)品是肯定沒有什么問題的。

至于爭議一直很大主要還是因為大家都覺得金水北無法支撐這個價格，有這個梯隊產(chǎn)品需求的金水印依然是必看的項目，但終極置業(yè)建議遠離。(展開全部)