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華潤(rùn)再上新，華潤(rùn)拿下超總二期地塊。

鄭政出（2024）13號(hào)地塊，七里河北路北、匯金路西，62.365畝，同樣為綁定產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)地塊，其中產(chǎn)業(yè)用地占地16.77畝，住宅用地占地約45.6畝，容積率2.42，住宅建筑高度80米，產(chǎn)業(yè)用地建筑高度60米，鄭州新發(fā)展?jié)欀梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得，折合樓面價(jià)6396元/㎡。

緊鄰西側(cè)就是潤(rùn)府一期，位置上肯定不用說(shuō)，南側(cè)臨河，周邊圃田路、金水東路等，區(qū)位價(jià)值 無(wú)敵交通便利，不過(guò)因?yàn)槠瑓^(qū)處于起步階段，環(huán)境還有待改善，但買(mǎi)這里都知道賣(mài)的是未來(lái)了。

東廣場(chǎng)板塊本就是一個(gè)改善的區(qū)域，華潤(rùn)摘得這個(gè)地塊本就是板上釘釘，內(nèi)部消息產(chǎn)品早就已經(jīng)設(shè)計(jì)好，預(yù)計(jì)明年上半年入市，140平起步，一期的升級(jí)之作，市場(chǎng)上比較流行的高贈(zèng)送高得房率都必須加上，沒(méi)辦法樓市實(shí)在太卷，競(jìng)品太多，想生存只能不斷的迭代升級(jí)，尤其是在隔壁大東鄭東壹號(hào)院產(chǎn)品面世之后，潤(rùn)府一家獨(dú)大的局面將被打破，明年的東廣場(chǎng)內(nèi)卷加劇。

北側(cè)綁定的產(chǎn)業(yè)用地條件也是非常苛刻的，看似6000的樓面價(jià)真正開(kāi)發(fā)下來(lái)成本真的高多了，也只有華潤(rùn)這種大型央企吃的消。

東廣場(chǎng)板塊現(xiàn)在潤(rùn)府一期待交房，壹號(hào)院待入市，銀河灣建成遲遲未入市，住宅用地還有7塊待開(kāi)發(fā)，是時(shí)候安排教育資源了，潤(rùn)府一期宣傳的學(xué)校是春華學(xué)校，距離區(qū)域還是 有段距離的，中超板塊zf本就寄予厚望，也是多次提及的重點(diǎn)更新項(xiàng)目，代表的城市的名片，繼北龍湖之后東區(qū)的又一大作，資源上肯定不會(huì)差。

改善可以重點(diǎn)關(guān)注了。(展開(kāi)全部)

豫園一期地塊不大，但創(chuàng)造了神話，推出的首批房源直接售罄，樓市也已經(jīng)好久沒(méi)有過(guò)這成績(jī)了，原因很簡(jiǎn)單：

1、 項(xiàng)目安排的學(xué)區(qū)是文化路一小+47中總校的雙組合，47中近幾年的成績(jī)不錯(cuò)，河南高考大省還是有家長(zhǎng)愿意為教育買(mǎi)單的，這個(gè)教育組合比某盛的金水外國(guó)語(yǔ)+緯五路一小含金量還要高一些。

2、 產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò)，主城區(qū)小高層產(chǎn)品+容積率低，這個(gè)搭配也是非常稀缺的，主城區(qū)近幾年確實(shí)項(xiàng)目不少，但因多是牽扯城改項(xiàng)目，容積率都很高而且都是30層左右的高層產(chǎn)品。

3、 位置決定一切，金水主城區(qū)還是有說(shuō)服力的。

4、 一直以來(lái)北三環(huán)渠東路這個(gè)位置都知道圣菲城這個(gè)項(xiàng)目是二手房的天花板，社區(qū)的特點(diǎn)就是大面積段多，偏改善，但項(xiàng)目最后一期差不多是2011年左右的房源，房齡時(shí)間已經(jīng)有點(diǎn)長(zhǎng)了，內(nèi)部戶(hù)型及規(guī)劃設(shè)計(jì)相比較于新盤(pán)肯定落后不少，急需新盤(pán)改善，這部分客戶(hù)也是豫園的客戶(hù)主力。

5、 項(xiàng)目的背后是金水投資集團(tuán)，根正苗紅的國(guó)企。

豫園試水成功，明年的金水主城將更加血雨腥風(fēng)，先拋開(kāi)美盛的幾個(gè)高容積率盤(pán)不說(shuō)，華潤(rùn)金水北項(xiàng)目規(guī)劃已公示，高顏值產(chǎn)品和規(guī)劃都非常有亮點(diǎn)，緊鄰北三環(huán)，距離北龍湖更近一些，搞不好也是47中的學(xué)區(qū)，除此以外信息學(xué)院路司法警官又上新了一個(gè)地塊，東潤(rùn)泰和的隔壁，距離北三環(huán)和文化路東風(fēng)路都非常近，地塊指標(biāo)條件也非常好，對(duì)于金水北、豫園等都是一個(gè)不小的威脅，不過(guò)豫園一期體量小，形成直接競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)該是挨著東風(fēng)渠的這個(gè)地塊。(展開(kāi)全部)

2024年的鄭州軌道交通出盡了風(fēng)頭，先后摘得了四個(gè)TOD地塊，除此以外今年6/7/8三條地鐵線路相繼開(kāi)通，所以年終總結(jié)軌道交通憑實(shí)力占據(jù)頭版頭條。

鄭軌云麓作為第一個(gè)TOD項(xiàng)目，也是地鐵8號(hào)線上加蓋的住宅項(xiàng)目，隨著地鐵8號(hào)線的通車(chē)再次成了焦點(diǎn)，地鐵多條線路顯示屏正大光明打起了自家樓盤(pán)的廣告，果然親生的就是好使，項(xiàng)目已全部封頂，毛坯交付，計(jì)劃交房時(shí)間為2026年9月底。

所謂的地鐵上的TOD項(xiàng)目，出了地鐵可以說(shuō)就到家了，三環(huán)內(nèi)交通什么時(shí)候輸過(guò)，桐柏路、五龍口南路、農(nóng)業(yè)路、西三環(huán)等條條大路通羅馬，交通這塊就不用懷疑了。

五龍口板塊一個(gè)存在感很低的板塊，但是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)，只是先天條件很一般，環(huán)境和城市界面一般，距離北編組站較近，又是兩區(qū)交匯處，俗稱(chēng)是兩不管地帶，所以這里明明是三環(huán)內(nèi)卻有一種三環(huán)外的既視感，好在價(jià)格比較親民，最大的競(jìng)品是高新城開(kāi)松云縵，但二者好像又沒(méi)有什么可以直接競(jìng)爭(zhēng)的地方，松云縵太過(guò)于剛需，云麓面積段101-144平，規(guī)劃各方面都比松云縵更上一個(gè)臺(tái)階。

樓市的急劇內(nèi)卷是 從2024年 初才正式開(kāi)始，云麓2023年的設(shè)計(jì)跟現(xiàn)在對(duì)比就少了高贈(zèng)送超高 得房率的優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)是有的，最小面積段12000起步，總價(jià)120萬(wàn)左右，三環(huán)內(nèi)的位置對(duì)于剛需而言性?xún)r(jià)比還是很高的。

到處在卷提前交房時(shí)間，難道沒(méi)有人覺(jué)得這個(gè)交房時(shí)間有點(diǎn)晚嗎？好在背景是國(guó)企，其他都還好，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

曾經(jīng)的綠城確實(shí)名氣很大，但貌似在鄭州最成功的代表作也就是綠城百合了，楊金這個(gè)項(xiàng)目案名春月錦廬，綠城代建，光聽(tīng)名字就非常綠城，而且在濟(jì)南、杭州等城市均有“春月錦廬”，都非常的經(jīng)典，不知在楊金能否重塑經(jīng)典呢。

眾所周知，楊金片區(qū)詬病多庫(kù)存大，競(jìng)爭(zhēng)不亞于金水北，但這里卻沒(méi)有金水北的流量更沒(méi)有金水北的人氣，房?jī)r(jià)全靠與北龍湖的距離這一條概念在支撐，最高峰時(shí)房?jī)r(jià)20000+，如今的房?jī)r(jià)早已支離破碎。

但春月錦廬這個(gè)位置多少還是比較特別的，距離中州大道特別近，緊鄰楊金路，北側(cè)金城大道，都知道楊金片區(qū)受馬頭崗機(jī)場(chǎng)噪音影響較大，但這個(gè)地塊距離機(jī)場(chǎng)是比較遠(yuǎn)的，同時(shí)住在這里完全可以依賴(lài)中州大道，這里也是身在楊金而又最不像楊金的一個(gè)地塊了，片區(qū)可用于開(kāi)發(fā)的地塊不少，但沿著楊金路一路向東安置房混雜，越走越荒涼，談改善確實(shí)有點(diǎn)牽強(qiáng)，龍湖北又太貴，在楊金路中州大道這個(gè)交叉口做個(gè)純粹的改善小眾盤(pán)還是有市場(chǎng)的，改善買(mǎi)的起且看得上。

地塊大且方正，分三期開(kāi)發(fā)，19棟14-16層1梯1戶(hù)小高層，顏值超高，目前項(xiàng)目已有工人，預(yù)計(jì)2025年可入市。

楊金的生活配套還是很一般，大部分的社區(qū)都沒(méi)有規(guī)劃底商，教育資源有緯五路一小大河校區(qū)和藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)以及47中，楊金的教育全是名校分校區(qū)，也可以理解為就是普通的學(xué)校，在楊金置業(yè)享受的就是跟龍湖北岸一樣的低密度容積率小高層，其他配套認(rèn)真起來(lái)你就輸了。

綠城和藍(lán)城代建已是一種魔咒，希望一切順利。(展開(kāi)全部)

都知道二七新區(qū)樓盤(pán)少，好樓盤(pán)更是屈指可數(shù)，這就是林嶼境為什么會(huì)成為二七新區(qū)銷(xiāo)冠標(biāo)桿的原因，好產(chǎn)品更能打動(dòng)人心，但林嶼境這種一家獨(dú)大的局面將很快被打破，南側(cè)二七城投囤的地塊終于要啟動(dòng)了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢(qián)北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲(chǔ)備用地，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)是4450元/㎡，不牽扯任何安置開(kāi)發(fā)，當(dāng)年的限價(jià)是毛坯13100元/㎡，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，這個(gè)限價(jià)在現(xiàn)在看來(lái)完全就是擺設(shè)了。

樓市內(nèi)卷之風(fēng)也吹到了二七新區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品還不錯(cuò)，7棟高層、3棟洋房，總868戶(hù)，層高3米，顏值很高，產(chǎn)品非常有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是洋房，實(shí)在太稀缺，目測(cè)也會(huì)很有市場(chǎng)。

賣(mài)點(diǎn):

產(chǎn)品，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒(méi)有點(diǎn)亮點(diǎn)真的無(wú)法立足，越來(lái)越卷的高得房率和高贈(zèng)送肯定必不可少。

位置，東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車(chē)的沿大學(xué)路走向的地鐵7號(hào)線更是直接給項(xiàng)目助力，同為二七新區(qū)，這個(gè)位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價(jià)值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產(chǎn)品基本沒(méi)有什么產(chǎn)品可選，更不要說(shuō)稀缺洋房產(chǎn)品了。

美中不足的是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶(hù)群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢(shì)還有價(jià)格，這個(gè)盤(pán)只要價(jià)格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰(shuí)來(lái)做代建了。(展開(kāi)全部)

國(guó)進(jìn)民退，美盛還是當(dāng)下地產(chǎn)界的一股清流，陳寨廟李這個(gè)千畝大盤(pán)當(dāng)初承諾的配套正在一步步落實(shí)，金水外國(guó)語(yǔ)+緯五路一下成功投入使用后又衍生了新的校區(qū)，2022年簽約的龍湖天街美盛已成功摘地計(jì)劃2025年底前開(kāi)業(yè)，宣傳了數(shù)年的國(guó)基路商圈總算是有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，金水北如此大的人流量，卻沒(méi)有一個(gè)拿得出手的商圈，龍湖天街有望帶隊(duì)成為新一代的商業(yè)中心。后期還有美盛喜來(lái)登等更多給力的配套，美盛的造城能力確實(shí)是杠杠的，現(xiàn)實(shí)版的逆襲。

目前美盛教育港灣一期和二期均已交房，首次打造的高端改善金水印系列也迎來(lái)首交，褒貶不一，但高容積率之下的產(chǎn)品做成這樣美盛還是相當(dāng)給力的，目前在售的三個(gè)地塊有中環(huán)壹號(hào)、金水印二期、臻灣一品，明顯后面兩者是越走越高端，中環(huán)壹號(hào)前沒(méi)有教育港灣的流量，后沒(méi)有金水印臻灣一品的高端，介于二者之間導(dǎo)致其最沒(méi)有存在感，反而價(jià)格一直高高在上，目前售價(jià)16500起步，也只有部分戶(hù)型可以拿到這個(gè)價(jià)格，戶(hù)型越大越貴，2025年底前交付。

美盛這個(gè)千畝大盤(pán)在金水北置業(yè)一直都是主力，中環(huán)壹號(hào)目前主打的優(yōu)勢(shì)就是因?yàn)橛行∶娣e段上車(chē)門(mén)檻低，北側(cè)對(duì)面在建有金水外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)，地塊不大但緊鄰國(guó)基路，距離文化路也比較近，地鐵4號(hào)線和7號(hào)線較近，精裝修+可上學(xué)+交通便利+配套齊全就是中環(huán)壹號(hào)的所有了。

但小面積段社區(qū)后期出租率應(yīng)該會(huì)很高，同時(shí)還有大量房票客戶(hù)涌入，居住體驗(yàn)感就沒(méi)有那么純粹了。(展開(kāi)全部)

鄭州地產(chǎn)界的清流除了美盛那就是正弘了，果然不負(fù)眾望，正弘把做好的產(chǎn)品安排在了最好的地塊，高新區(qū)也將迎來(lái)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目。

規(guī)劃10棟清一色高層住宅，容積率2.49，只有798套房源，其中大于180平的為102戶(hù)，144平和180平之間的面積段為618戶(hù)，90平和144平之間的面積段為78戶(hù)，基本全是一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，光看規(guī)劃設(shè)計(jì)，就是撲面而來(lái)的改善氣息，產(chǎn)品迭代升級(jí)如此之快，第四代住宅才是接下來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，肯定離不開(kāi)高贈(zèng)送高得房率，高新主城核心區(qū)自西棠之后基本沒(méi)有什么可以選擇的改善盤(pán)，空缺之余，后期也基本不會(huì)再有什么地塊可以入市，妥妥的稀缺資源，所以正弘選擇這個(gè)時(shí)候入市真的是贏麻了。

實(shí)地探盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)還還有什么太大的進(jìn)展，但這個(gè)位置就是高新區(qū)的頂流了，緊鄰科學(xué)大道、銀屏路，一路之隔即是正弘?yún)R，科學(xué)大道和銀屏路交叉口的地鐵8號(hào)線計(jì)劃月底前開(kāi)通，西側(cè)有保利項(xiàng)目，這個(gè)位置就是高新主城核心中的核心，城市界面也是一流，好產(chǎn)品+好位置+優(yōu)質(zhì)區(qū)位價(jià)值，價(jià)格可能也是高新的天花板了。

高新區(qū)還有一點(diǎn)給力的就是教育資源，但正弘科學(xué)大道以北這個(gè)區(qū)域暫時(shí)沒(méi)有太給力的劃片學(xué)校，據(jù)說(shuō)項(xiàng)目北側(cè)地塊將改為學(xué)校用地，但也都是以后的事了。

非常完美的一個(gè)樓盤(pán)了，高新同區(qū)域競(jìng)品比如高新華曦府以及朗悅的最后一個(gè)地塊在這個(gè)項(xiàng)目都遜色了不少，高新主城無(wú)對(duì)手，地緣改善可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

中原主城改善再次迎來(lái)井噴模式，在售的有二砂中海時(shí)光之境，后續(xù)二砂原規(guī)劃的商業(yè)地塊也將更改為住宅，浩浩蕩蕩的華潤(rùn)電廠項(xiàng)目，先從工業(yè)用地啟動(dòng)，后續(xù)陸續(xù)安排住宅，但以上位置在中原路文化宮路這一帶多少顯得有點(diǎn)遜色，每個(gè)區(qū)都有屬于自己的心臟位置，中原區(qū)的心臟位置依舊在中原區(qū)綠城廣場(chǎng)這一帶，曾經(jīng)爆火 的恒大云璽完美詮釋了這一切。

由龍湖代建的地塊即將啟動(dòng)，關(guān)注度非常高，規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅，只有276套房源，其中套型建筑面積小于130平的為125戶(hù)，套型建筑面積大于130平的為151戶(hù)，全部為一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，雖然不及北側(cè)云璽主流大平層設(shè)計(jì)，但龍湖的改善屬性同樣非常明顯，這個(gè)定位也更迎合周邊地緣改善，據(jù)悉這將是中原區(qū)的首個(gè)第四代住宅，高得房率高贈(zèng)送，顏值非常高，龍湖中原主城的首個(gè)項(xiàng)目非常值得期待。

本來(lái)云璽南北兩個(gè)地塊全是恒大開(kāi)發(fā)，恒大暴雷導(dǎo)致一直處于擱置的狀態(tài)，南側(cè)啟動(dòng)之后北側(cè)也正式啟動(dòng)招拍掛，計(jì)劃2025年1月開(kāi)拍，占地27.941畝，中原路南、文化宮路東，容積率2.5，建筑高度80米，地塊指標(biāo)條件同樣非常優(yōu)質(zhì)，緊鄰中原路主干道，周邊綠城廣場(chǎng)、地鐵1號(hào)線和10號(hào)線，城市界面還不錯(cuò)，位置上明顯比龍湖代建這個(gè)地塊更有優(yōu)勢(shì)，除了地塊有點(diǎn)小，堪稱(chēng)完美了。

入市要明年上半年了，已提前鎖定銷(xiāo)冠。(展開(kāi)全部)

與北龍湖金茂的10號(hào)地形成了鮮明的對(duì)比，常西湖27號(hào)地?zé)o人關(guān)注，近幾年的樓市土拍常西湖板塊可以說(shuō)是除了中原城投，基本無(wú)人問(wèn)津，城投前期囤的地塊也一直沒(méi)有什么進(jìn)展。

地塊位于芳華路（高鐵北路）北、雪松南路（雪松路）東，93.254畝，容積率2.0，建筑密度22%，建筑高度88米，鄭州鄭崗建設(shè)有限公司底價(jià)摘得，該公司為鄭州中原城市建設(shè)投資有限公司100%控股子公司，為 城改用地，也是原恒大林溪郡后續(xù)地塊。

地塊指標(biāo)是完全沒(méi)有問(wèn)題 的，容積率只有2.0，東側(cè)為常莊水庫(kù)，也正是因?yàn)榘ぶ@個(gè)天然生態(tài)資源才有的這個(gè)容積率，不過(guò)現(xiàn)在的常莊水庫(kù)還屬于未開(kāi)發(fā)階段，時(shí)間上更是遙遙無(wú)期，周邊有刁溝安置區(qū)，世貿(mào)璀璨熙湖，融信奧體世紀(jì)等，今年又喜提鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)蓮湖 校區(qū)，這個(gè)學(xué)校非托管非聯(lián)合辦學(xué)而是正兒八經(jīng)的外國(guó)語(yǔ)分校區(qū)，常西湖片區(qū)今年布局了不少名校的分校區(qū)，每一個(gè)都很有分量，除了教育片區(qū)交通方面布局了14號(hào)線、6號(hào)線和10號(hào)線，距離27號(hào)地最近的站點(diǎn)為14號(hào)線的蓮湖站，這個(gè)布局多少新區(qū)只有羨慕 的份，比如東區(qū)的白沙盼星星盼月亮現(xiàn)在也只有一個(gè)8號(hào)線，充分說(shuō)明zf對(duì)這個(gè)區(qū)域還是偏愛(ài)多一些的，只是事與愿違，板塊的發(fā)展出現(xiàn)了停滯，人氣還是差了一些， 27號(hào)地這周邊就更荒涼了。

現(xiàn)在買(mǎi)房更關(guān)注看得見(jiàn)摸的著的真實(shí)配套，看規(guī)劃式的買(mǎi)房之路已經(jīng)成了過(guò)去時(shí)，常西湖片區(qū)非地緣建議遠(yuǎn)離。(展開(kāi)全部)

今日的樓市土拍多少有點(diǎn)不平凡，曾經(jīng)流拍的9號(hào)地二次上架，竟遭哄搶?zhuān)@場(chǎng)面真的已經(jīng)多年沒(méi)有見(jiàn)過(guò)了。

如意河?xùn)|二街南、九如路東，64.902畝，容積率1.7，建筑密度28%，建筑高度24米，綠地率35%，經(jīng)歷兩個(gè)多小時(shí)的廝殺，最終金茂下屬子公司溢價(jià)21%摘得，折合樓面價(jià)21969.6元/㎡，這是繼金茂府、金茂如意府之后，金茂在北龍湖南岸布局的第三個(gè)項(xiàng)目。

地處南岸本身就是一種無(wú)人能及的價(jià)值所在，周邊有建業(yè)君臨大院、中海、正弘瓴筑、永威上和院等，豪宅云集，時(shí)至今日，南岸核心區(qū)可用于開(kāi)發(fā)的住宅地塊所剩無(wú)幾，確實(shí)稀缺。

之所以受關(guān)注，這個(gè)地塊早在開(kāi)拍前些時(shí)間，相關(guān)部分專(zhuān)門(mén)對(duì)這個(gè)地塊的規(guī)劃工作做了說(shuō)明公示，結(jié)合第四代住宅立體綠化等設(shè)計(jì)特點(diǎn)，擬對(duì)該地塊建筑高度繼建筑退線等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和解釋?zhuān)皇怯墒彝獾仄河?jì)算至檐口位置，建筑高度小于24米控制；或是在坡屋頂坡度不小于15度的情況下，建筑高度按照室外地坪至屋脊二分之一位置小于27米控制，重點(diǎn)就是控高提高了3米，這將是北龍湖南岸首個(gè)第四代住宅，南岸不缺豪宅大平層，但鼎盛時(shí)期主要在2020年前后，統(tǒng)一的新中式風(fēng)格，都知道鄭州樓市迭代升級(jí)如此之快，北龍湖南岸的好多產(chǎn)品剛交房就已經(jīng)出現(xiàn)視覺(jué)疲勞了。

金茂首入北龍湖就拿了個(gè)地王，第二個(gè)地塊有點(diǎn)偏離豪宅核心區(qū)產(chǎn)品在豪宅窩里也明顯更剛了一些，這個(gè)地塊就不一樣了，眾豪宅云集，金茂的三恒產(chǎn)品+第四代住宅，必定驚艷，非常有看頭。(展開(kāi)全部)