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朗悅公園府新地塊遲遲沒有動靜原來是因為規(guī)劃有變：

1、調(diào)整前總建筑面積433192.10㎡，調(diào)整后總建筑面積431218.34㎡。

2、調(diào)整前地上建筑面積329144.34㎡，調(diào)整后地上建筑面積330651.09㎡。

3、調(diào)整前地上計容建筑面積328101.62㎡，調(diào)整后地上計容建筑面積328181.80㎡。

4、調(diào)整前地下建筑面積104047.76㎡，調(diào)整后地下建筑面積100567.25㎡。

5、調(diào)整前總戶數(shù)2753戶，調(diào)整后總戶數(shù)2370戶，其中310戶套內(nèi)面積大于130平。

6、調(diào)整前綠地率35.01%；調(diào)整后綠地率35.21%。

7、調(diào)整前建筑基底面積18244.94㎡，建筑密度19.99%；調(diào)整后建筑基底面積18246.04㎡，建筑密度19.99%。

8、調(diào)整前地上18棟樓（15棟住宅樓、1棟幼兒園、2棟配電室），調(diào)整后地上22棟樓（19棟住宅樓、1棟幼兒園、2棟配電室）。

9、調(diào)整前機動車位3085個，其中地上275個，地下2810個；非機動車位4600個，其中地上2300個，地下2300個；調(diào)整后機動車位2782個，其中地上237個，地下2545個；非機動車位3945個，其中地上1973個，地下1972個。

總結下來南苑基本沒有什么變化，北苑樓棟多數(shù)改為獨單元樓棟，一梯一戶大面積占比比較大，外立面應該也做了不小的調(diào)整，前期朗悅對外透露要把這期做成大平層純改善住宅，主流面積為180平，順帶也做了200平以上的房源，高新主城在售樓盤也就那幾個，真正的純改善幾乎沒有，朗悅填補了這個空白。

位置怎么說呢，臨雪松路、梧桐街，作為公園府最后一期，有前幾期做鋪墊，周邊配套和生活氣息還是有的，朗悅的項目向來主打的就是學校，北側即為省實驗二中。

最近高新中原制藥廠更新項目又殺出來一個華曦府，主流面積143和168平，二者不知會不會趕在同一個節(jié)點上市呢，如果有那高新改善的市場就熱鬧了。(展開全部)

都說遠郊樓市難，沒想到主城區(qū)也這么難，看看敏捷江山譽就是一個典型的例子，市場呼聲越來越小，幾棟樓的住宅項目硬是賣了好幾年，目前加推了2號樓，均價19000起步，價格有點藏著掖著，總有種低價賣就跌面的那種感覺，險些被一個項目拖垮，敏捷應該悔不當初。

確實是老金水的二環(huán)位置，出門未來路，周邊金水路、緯四路、黃河路，也是真正的與CBD對望，過了緯四路下穿就是CBD區(qū)域了，屬于曼哈頓商圈，這個位置也是典型的黃金位置，同時城市界面還不拉跨，關鍵周邊還只有敏捷江山譽這一個獨苗，各企事業(yè)單位也不少，地緣有實力的客戶應該挺多的，但這些依舊無法阻擋江山譽的不溫不火。

1. 恰逢趕上現(xiàn)在這個大環(huán)境，無奈，不是敏捷的錯。

2. 敏捷非國企和央企，知名度也不及萬科、龍湖等民企，買房先看開發(fā)商的實力已經(jīng)成了置業(yè)的首要選擇，敏捷這點不占優(yōu)勢。

3. 敏捷江山譽的進度實在是太慢，市場上在售的到處都是準現(xiàn)房和現(xiàn)房，施工進度不給力的誰敢冒這個風險，大家真的都被爛尾樓嚇怕了。

4. 位置確實不錯，但實地就有點雞肋了，項目南側就是容積率高的安置房項目，總有種很壓抑的感覺。

5. 戶型面積120-155，改善的戶型，剛需的規(guī)劃和設計，主城區(qū)做改善要么就是純正的改善，要么就走低價走量的剛需路線，而江山譽正好介于二者中間。

江山譽的現(xiàn)狀跟金水北金水印形成了鮮明的對比，這個盤格局可以打開，在價格上多做文章。(展開全部)

一直徘徊在停工復工之間的名門樾府，終于還是沒有等來它的白衣騎士，大結局還是躲不過法拍，不過這也已經(jīng)不是它的第一次拍賣了。

北三環(huán)路南、九如路西，規(guī)劃16棟洋房產(chǎn)品，但也就只建了幾棟樓而已，其他尚未開發(fā)，起拍價13.9億元，8月19日開拍，是北龍湖比較有名的爛尾樓項目，也在zf保交樓項目內(nèi)，中間曾有過浴火重生，百瑞入主，正商代建，但都不了了之，挺坎坷的。

生在樓市鼎沸時期，2017年歷時14輪，溢價6.93%，折合樓面價17150元/㎡，名門收入囊中，這也是名門集團的高光時刻，且相比其他20000-30000的樓面價，同行紛紛對名門投來羨慕的目光，要知道當時能在北龍湖拿地建以代表作是多么有成就感的一件事。

產(chǎn)品規(guī)劃也非常給力，就是各種豪，面積段180-310平方米，總264戶，容積率1.5，限高18米，天生做豪宅的底子，首開也是需要驗資的，開盤價格45000左右。

在北龍湖的位置也非常亮眼，北為北三環(huán)，東有九如路，距離地鐵4號線龍湖南非常近，周邊有建業(yè)、中海等項目，現(xiàn)在的龍湖南岸已被開發(fā)差不多，周邊大多住宅項目均已交房，北三環(huán)北的金融島也成了網(wǎng)紅打卡地，名門周邊的居住氛圍還是有的。

名門當時在鄭州的影響力還是很大的，但總歸是攤子鋪的太大了，一步錯步步錯，負債累累，搖搖欲墜，2020年樾府就開始停工一直至今，維權根本無濟于事。

現(xiàn)在傳言是中交代建，因大部分樓棟還都未建，還是有貨值的，期待項目真正的浴火重生吧。(展開全部)

金水上郡，素有未來天奕小弟之稱，主要是二者師出同門，開發(fā)商都是八達威，又同屬于棗莊城改，二者的距離就隔著一道墻而已。

眾所周知未來天奕主打的就是豪宅，而且是頂豪，所以二者的區(qū)別還是很大的，首先是外立面，金水上郡的現(xiàn)代簡約公建化外立面同樣是高窗墻比，顏值也是很高的，不過跟未來天奕比起來還是錯了一個檔次的。戶型方面，金水天奕127/139/155/157/164/203，金水上郡最大的面積是未來天奕的起步面積段，二者沒有競爭而言。

一直有TG，15000-16000，金水主城三環(huán)內(nèi)的價格普遍在20000左右，這個盤的進展目前一般，市場上大面積的現(xiàn)房，對于這樣剛露地面就啟動TG內(nèi)購的地塊還是有一定風險的。

地塊很小，只有兩棟樓，金水主城今年出了好幾個這樣的項目，這樣的地塊最大的劣勢就是景觀上會有一部分欠缺，實在是施展不開，但小社區(qū)也有小社區(qū)的好處，人少不至于那么嘈雜。

戶型設計還不錯，兩梯三戶和兩梯兩戶，唯一的特點就是面積大總價低。

這個項目產(chǎn)品的名氣還不敵其位置，提起金水上郡無人知曉，但說起來東風渠棗莊一帶是人盡皆知，位置和區(qū)位價值杠杠的，除了未來天奕這種無緣普通人的頂豪產(chǎn)品，近幾年的新盤就只有已經(jīng)交房的常綠了，周邊對于新盤還是有一定需求的，除此以外經(jīng)三路、東風路、東風渠，地鐵8號線年底前即將通車運營，這個位置生活配套、交通配套、生活氛圍應有盡有，但有一點初中教育資源有點欠缺，

一分價錢一分貨，對于品質(zhì)不要有過多期待，現(xiàn)在買房不說全是現(xiàn)房吧，最起碼也得是個準現(xiàn)房了，可以再等等。(展開全部)

有誰還記得楊金片區(qū)的金科智慧城板塊，這也是樓市黃金期衍生出的一個楊金新區(qū)域，曾經(jīng)也是32個核心板塊之一，再起32個核心板塊，感覺已經(jīng)是很久以前的事情了，現(xiàn)在只有一片唏噓。

金科智慧城板塊定位為結合智慧城市定位，發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)為主的信息技術產(chǎn)業(yè)、高技術服務業(yè)、泛旅游產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、高端商務1服務、教育培訓為一體的區(qū)域性智慧型服務中心，起點還是很高的，板塊雖然沒有不了了之，但明顯已經(jīng)隨著樓市的爆冷而停止了發(fā)展的腳步，高調(diào)落地的元宇宙項目也沒有起太大的作用。

當初溢價2.5%摘得的金湖麗悅上苑這個項目2021年底摘地到現(xiàn)在，將近三年時間也沒有理順，楊金城投確實不夠給力，但現(xiàn)在的楊金庫存大且一片混亂，完美避開也不見得是壞事，佳田退出后，現(xiàn)在的東家還是楊金產(chǎn)業(yè)園。

84畝，容積率2.6，建筑高度50米，佳田高調(diào)進場給出的規(guī)劃是16棟小高層產(chǎn)品，面積段105-143平，楊金的產(chǎn)品同質(zhì)化還是非常嚴重的，統(tǒng)一的低密度，統(tǒng)一的定位，這個盤乍一看跟正弘和中豫有幾分相似。在楊金置業(yè)也有種挑花眼的感覺，發(fā)展主流還是沿楊金路，所以盡量選擇距離楊金路近一些的地塊。

凈地，當初的限價是商品房毛坯限價18700元/㎡，精裝限價3700元/㎡。2021年拍地的時候楊金仗著北龍湖的距離還是有點熱度的，巔峰時期的均價在20000左右，現(xiàn)在再來看這個均價，典型的形同虛設了，大開發(fā)商還維持在16000左右，部分小開發(fā)商特價房頻出，12000也賣過。

項目整體也是不錯的，北側道路向西可以直達楊金的商業(yè)中心聚方科技園，也是楊金城市界面比較好的地方，北側為馬林安置房，過一個路口就是楊金路了，挨著安置房就意味這一般的生活配套是不成問題的，正常居住生活是完全沒有問題的。

前段時間規(guī)劃局網(wǎng)站就金科智慧城板塊的兩個產(chǎn)業(yè)用地進行修改公示，怕不是也要改成住宅吧，現(xiàn)在主售樓盤有正弘、中豫，其他萬林府、常綠一號院和益通龍居華府也一直沒有停過，待啟動的地塊這個算一個，除此以外楊金產(chǎn)業(yè)園的隔壁有一個，碧桂園天譽和緯五路一小隔壁各一塊，楊金真的有點接不住這么大的庫存。

楊金的價格戰(zhàn)遲早要來。(展開全部)

老鴉陳片區(qū)的內(nèi)卷程度已經(jīng)快趕上金水北了。

新盤時代系列映江河正式亮相，預計9月份示范區(qū)對外開放，國慶節(jié)前后首批開盤，首開樓棟2#。

雖然緊挨賈魯河，本以為會走純改善路線，但這次的面積段確實出乎意料的剛需，兩個面積段3個戶型，98平做到了雙衛(wèi)設計，118平南北通透戶型贈送了入戶花園，布局于3#和2#的邊戶，118平西邊廳戶型做成了賈魯河的觀景房，分布于2#、3#和5#，梯戶比為3梯5戶、3梯6戶和兩梯四戶，其中98平529套占比76%，118平167套占比24%，總體還是比較剛需的一個樓盤，招商對于鄭州的市場還是了如指掌，知道哪些面積段更利于去化。

產(chǎn)品在錦宸、天宸之上做了全系列的產(chǎn)品升級，卷得房率卷戶型，映江河一點也沒有拉下，外立面同樣為現(xiàn)代簡約風格，簡單大氣，所謂的高顏值也只能說跟錦宸和天宸差不太多吧。

惠濟北的招商跟萬科來了個面對面PK，老鴉陳這邊一條賈魯河上又要跟萬科硬對硬了，萬科翠灣中城江山路以西的后續(xù)地塊也待啟動，萬科這次走的路線跟招商大差不差，在天宸也即將清盤之際，老鴉陳又要熱鬧起來了。

雖然都臨賈魯河，但明顯映江河這邊對于河景房的優(yōu)勢更大，西側是緊鄰，北側還有大面積的濕地公園，又遠離了京廣快速路的噪音干擾，西側東側江山路，南側三全路，距離地鐵4號線也更有距離上的優(yōu)勢，教育資源這一塊暫時都沒有優(yōu)勢。

價格上應該會有優(yōu)勢，可以關注。(展開全部)

如果楊金開始卷價格，那肯定少不了萬林府的身影。

大盤，楊金片區(qū)第一批項目，戰(zhàn)線拉了好多年了，目前依然有不少房源在售，主要在售為二期和三期，頂?shù)状竺娣e13000起，標準層14000左右，現(xiàn)房在售。

本身自己的體量就不小，加上楊金路一帶的康橋東麓園、益通龍居華府和永威山水苑，不牽扯任何安置房，跟楊金其他區(qū)域相比只有這一塊是比較純粹的區(qū)域了，無奈現(xiàn)實不給力，各種路不通城市界面一般，配套的學校遲遲無法投入使用，多種原因?qū)е氯藲馍喜粊?，配套更是直接擺爛的狀態(tài)。

萬林府在楊金的地位因為不臨楊金路，存在感還不及龍湖上城，尤其是最近這幾年楊金片區(qū)又來了一波給力的開發(fā)商，提起這個項目給人的最大印象就是小開發(fā)商了，能買的理由也就只有價格上有很大的優(yōu)勢，但好在開發(fā)商還比較靠譜，一直以來走的就是平穩(wěn)路線，準現(xiàn)房，戶型不算驚艷但贈送面積多，品質(zhì)也只能說跟它的價格很匹配了，對于想置業(yè)楊金預算又有限的購房者這也是一個選擇，現(xiàn)在的競爭者來自同樣開始走低價路線的常綠水投壹號院，壹號院是待交房的準現(xiàn)房，二者定位大差不差，位置上略有差別，如何選擇全憑個人需求了。

萬林府主打也有距離北龍湖近這個優(yōu)勢，距離其最近的是龍沄路，目前正常出行是沒什么問題，但想實現(xiàn)像龍源路那樣的真正貫通尚需時日。

楊金還有個最大的弊端就是庫存太大，價格透支太多，雖然日漸成熟，但僅憑與北龍湖的距離很難支撐高價，尤其是20000左右置業(yè)的真的是站在高高的山崗上，所以楊金的價格還有很大的彈性空間。(展開全部)

龍子湖區(qū)域的明星盤-蘭溪書院，搞了個實景樣板間，部分外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，確實是鋁板，看著挺高級，四個面積段108平、131平、155平和185平，面積越大越貴，臨北三環(huán)樓棟因為噪音和粉塵問題會稍微便宜一些，總結下來就是17000-21000，毛坯交付，計劃明年下半年交房，拿合同即可以上隔壁的河南大學附屬中學，內(nèi)部曾經(jīng)搞過TG，但面積和價格在這放著，也不是一般人能拿到的內(nèi)購，所以確實是非常純粹的一個樓盤。

背后大BOSS為東區(qū)管委會，同為蘭溪系列，規(guī)劃設計跟蘭溪府有的一拼，只是一個在北龍湖一個在龍子湖，一個是高層一個小高層，雖然書香氣息濃郁，但龍子湖的區(qū)位價值還是不敵北龍湖，二者房價一平也相差好幾千。

項目位置有點靠東，又緊鄰北三環(huán)高架，有利有弊，但出行依靠北三環(huán)和東三環(huán)確實是非常方便的，周邊有永威和正商在周邊算品質(zhì)還不錯的社區(qū)，生活氛圍和人氣都是有的，北側相隔一個地塊就是賈魯河，風景確實非常的壯觀，日常的休閑散步周末游玩絕對的好去處，現(xiàn)場去看蘭溪書院作為龍子湖的獨苗苗優(yōu)勢還是很多的。

產(chǎn)品確實還不錯，但市場上不缺好的產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢還是稀缺，包括隔壁的正商和永威二手房價格因為稀缺也一直非常堅挺，龍子湖目前可以選的改善盤貌似只有這一個，如果非要有競品的話同梯隊的那就是東站東廣場板塊了。

關于劃片的河南大學附屬學校，龍子湖的學校不多，建校時間普遍比較短，但因為片區(qū)整體比較純粹，生源還不錯，河南大學附屬中學的生源主要來自周邊幾個社區(qū)，不知是否會是下一個教育界的黑馬。

置業(yè)龍子湖沒有太多的選擇，可以關注。(展開全部)

龍湖北岸大事件，清華附中2024年將參與劃片，蘭溪府已經(jīng)開始正大光明宣傳學區(qū)問題，華潤瑞府今年交房的樓棟均可以參與劃片，年底交房的樓棟明年可參與劃片，中海云鼎湖居也終于等到這一天，搖身一變成了標準書包房，這樣一來北岸有著F4之稱的四大天團全員是清華附中學區(qū)。

跟著躺贏的應該就是電建金橋華曦府了，高調(diào)進駐北龍湖，還未開售，目前的進展非常緩慢，網(wǎng)傳電建已退出，對于其未來也是充滿了猜測。

北岸幾個項目一直以來位置大差不差，生態(tài)資源共享，最大的爭議就是有一天誰能光明正大進入清華附中的學區(qū)，無風不起浪，如果這次消息屬實，四個項目又進入了同質(zhì)化階段，但好在幾盤完美錯位競爭，華潤瑞府已經(jīng)是尾盤了，主力在售是蘭溪府，蘭溪府賣的差不多的時候華曦府應該已經(jīng)理順了，北岸目前也沒有其他待拍及待入市的地塊，華曦府真的是妥妥的躺贏。

占地91.44畝，規(guī)劃19棟小高層，四個面積段145平、163平、185平和192平，戶型特點是高贈送高得房率，外立面同樣是高顏值，目前最大的特點就是太磨嘰了，如果電建確定退出，金橋主導開發(fā)的西棠剛剛交付不知是否會增加一些說服力。

北岸龍湖外環(huán)北路以南，龍湖濕地公園以北、中州大道以東、東三環(huán)以西這個區(qū)域，目前只有安置房配建的兩所學校和清華附中，安置房配建的學校安置區(qū)內(nèi)部學位就差不多了，北岸的改善盤最少也要400萬起步了，應該很少會有去安置房學校上學的業(yè)主，北岸在建住宅及待交房的住宅項目也好幾個了，所以新的問題就來了，其他待交房的社區(qū)比如萬科、保利是不是也可以上清華附中呢。(展開全部)

正弘去年一舉摘得東站板塊臨金水東路兩個優(yōu)質(zhì)地塊，對面即為華潤印象城項目，占據(jù)這東站板塊核心位置，臨金水東路、東風南路，周邊有新田360及在建的鄭東萬象城，東站高端商圈，城市界面也非常好，這個位置真的是集萬千寵愛于一身。

正弘對外宣稱該地塊打造集高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，把項目建設成為高端化、國際化、特色化有機融合的商業(yè)空間，營造中原文化與國際時尚文化交相輝映的沉浸式、強體驗的國際化消費環(huán)境，助力鄭州打造國際消費中心城市。一張設計圖的流出，更是有著鄭州太古里之稱，典型的備受期待，流量是相當高，最重要的是250米的超高建筑與對面的華潤相呼應，絕對是金水東路一道靚麗的天際線，鄭州真的太缺這種超高層建筑了。

鄭州確實布局了不少 超高層建筑，但你要知道落地有多難，東站寶能直接夭折，中原主城區(qū)原恒大云璽的300米超高層建筑也改成了住宅用地，終于備受期待的正弘東站也出了意外，規(guī)劃又遭修改。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務用地，原文化設施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米，又一超高建筑在襁褓中直接夭折，正弘在這個位置就專心搞商業(yè)吧。(展開全部)