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金水上郡，金水區(qū)東風(fēng)路與經(jīng)二路。
金水區(qū)繼續(xù)上新，這一次是金水上郡，算是未來天奕的小兄弟，該項(xiàng)目屬于棗莊的城改項(xiàng)目，本來是山頂集團(tuán)做的(貨期)，奈何算不過來帳，后來轉(zhuǎn)給八達(dá)威，為啥會(huì)算不過來帳，安置房和商業(yè)比例太高，之前也是傳出八達(dá)威要轉(zhuǎn)讓這個(gè)項(xiàng)目，但是苦苦沒有找到接盤人，現(xiàn)在也是搬來救兵，背后的股東突然出現(xiàn)了華潤資管。
未來天奕想要賣的更貴，豪宅是必不可少的，63畝的土地蓋5棟31層-32層高層住宅，最小面積是166平方米，最大面積580平方米，更是請的是李瑋珉、孫虎兩位大師，具備了一部分的豪宅因素。
咱們看看他的小弟金水上郡，地塊特別小，只有12畝，算是一個(gè)迷你地塊，容積率4.99，總建筑面積5.77萬平方米，規(guī)劃了2棟33層高層，戶型面積從127-203平方米,定位也是改善。
要想賺錢，一定得做成豪宅，一定需要做成大面積，看看怎么在兩棟樓上玩出來花：127平方米四開間朝南，12米的陽臺(tái)；139平方米的戶型北向6米的大陽臺(tái)，南向的10米大陽臺(tái)；164平方米則是有一個(gè)270°環(huán)幕式陽臺(tái)，總而言之是在陽臺(tái)上下了不少功夫。
劣勢也是非常明顯的：地塊太少，地塊的大小限制了開發(fā)商的發(fā)揮，12畝土地，兩棟樓，花一兩百萬買房子，住在這里感覺很憋屈；另外就是這個(gè)開發(fā)商沒有豪宅經(jīng)驗(yàn)，沒有豪宅經(jīng)驗(yàn)做豪宅都是致命，這個(gè)房子不是蓋出來就叫豪宅，后期還有很多的服務(wù)，服務(wù)跟不上算不上豪宅。(展開全部)
開發(fā)商是河南山頂金冠置業(yè)有限公司，應(yīng)該和未來天奕是一回事，金水上郡算是未來天奕的窮兄弟，也是開發(fā)商的另一種嘗試方向，天奕地塊比較大，嘗試頂豪，金水上郡只有一點(diǎn)，嘗試普通改善。當(dāng)初這個(gè)城改項(xiàng)目其實(shí)住宅地塊分兩塊，在天奕的南側(cè)，而天奕現(xiàn)在的位置其實(shí)是公寓和商業(yè)街區(qū)，后期估計(jì)又調(diào)了，所以現(xiàn)在突出冒出個(gè)小住宅項(xiàng)目也不奇怪，好多城改項(xiàng)目都是七零八碎的。
金水上郡雖然也是東風(fēng)路經(jīng)二路的黃金地段，但占地區(qū)區(qū)12畝，容積率4.99，只規(guī)劃兩棟33層高層樓，306戶，停車位情況712個(gè)車位，車位比1:2，戶型是127平三房，139平三房，155-157平四房，164平四房和203平四房。
從南向270觀景陽臺(tái)，雙窗大客廳，LDKG一體化空間等設(shè)計(jì)元素來看，能看到未來天奕的影子。
從127平三房的四開間朝南，12米甲板陽臺(tái)，也能看到東潤泰和，融創(chuàng)運(yùn)河源的影子。
從外觀來看，倒是普普通通的現(xiàn)代簡約立面，沒啥炫酷的造型。
位置，戶型是不錯(cuò)的，定位是普通改善，檔次參考鄭州雅頌居，比不上天奕和古翠隱秀，但好賴也是個(gè)改善盤。對于這種微型改善盤，我的看法是遠(yuǎn)離，整體沒有改善的氛圍，跟住個(gè)酒店有啥區(qū)別，反而被旁邊的天奕襯托的跟個(gè)小弟一樣。
總而言之，能看出開發(fā)商是沒啥用心投入，就是個(gè)簡單的大房子，估計(jì)是覺得天奕不好搞，拿個(gè)小地塊降降身段試水。(展開全部)
金水上郡，素有未來天奕小弟之稱，主要是二者師出同門，開發(fā)商都是八達(dá)威，又同屬于棗莊城改，二者的距離就隔著一道墻而已。
眾所周知未來天奕主打的就是豪宅，而且是頂豪，所以二者的區(qū)別還是很大的，首先是外立面，金水上郡的現(xiàn)代簡約公建化外立面同樣是高窗墻比，顏值也是很高的，不過跟未來天奕比起來還是錯(cuò)了一個(gè)檔次的。戶型方面，金水天奕127/139/155/157/164/203，金水上郡最大的面積是未來天奕的起步面積段，二者沒有競爭而言。
一直有TG，15000-16000，金水主城三環(huán)內(nèi)的價(jià)格普遍在20000左右，這個(gè)盤的進(jìn)展目前一般，市場上大面積的現(xiàn)房，對于這樣剛露地面就啟動(dòng)TG內(nèi)購的地塊還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
地塊很小，只有兩棟樓，金水主城今年出了好幾個(gè)這樣的項(xiàng)目，這樣的地塊最大的劣勢就是景觀上會(huì)有一部分欠缺，實(shí)在是施展不開，但小社區(qū)也有小社區(qū)的好處，人少不至于那么嘈雜。
戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，兩梯三戶和兩梯兩戶，唯一的特點(diǎn)就是面積大總價(jià)低。
這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的名氣還不敵其位置，提起金水上郡無人知曉，但說起來東風(fēng)渠棗莊一帶是人盡皆知，位置和區(qū)位價(jià)值杠杠的，除了未來天奕這種無緣普通人的頂豪產(chǎn)品，近幾年的新盤就只有已經(jīng)交房的常綠了，周邊對于新盤還是有一定需求的，除此以外經(jīng)三路、東風(fēng)路、東風(fēng)渠，地鐵8號(hào)線年底前即將通車運(yùn)營，這個(gè)位置生活配套、交通配套、生活氛圍應(yīng)有盡有，但有一點(diǎn)初中教育資源有點(diǎn)欠缺，
一分價(jià)錢一分貨，對于品質(zhì)不要有過多期待，現(xiàn)在買房不說全是現(xiàn)房吧，最起碼也得是個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房了，可以再等等。(展開全部)
金水主城區(qū)突然爆出來的新項(xiàng)目—金水上郡，與未來天奕同為棗莊城改項(xiàng)目，具體位置簡單來講就是金水上郡的北側(cè)是未來天奕，南側(cè)是棗莊安置房，二者把金水上郡僅有的兩棟樓夾擊在中間。
都知道未來天奕最大的優(yōu)勢是位置，北側(cè)東風(fēng)路，緊鄰東風(fēng)渠，門口在建地鐵8號(hào)線，金水主城無敵的區(qū)位價(jià)值，所以有以上標(biāo)簽加持的金水上郡毫無顧忌的選擇與未來天奕同樣的改善路線，面積段127平、139平、155平、164平和203平，這個(gè)面積段相比未來天奕的240多平的大平層，對于主城改善客戶來說似乎更容易被接受，目前已啟動(dòng)內(nèi)購，均價(jià)15500-16000，毛坯交付，價(jià)格區(qū)間是200萬-330萬。
優(yōu)勢：
1、位置，三環(huán)內(nèi)非金水北，交通配套非常齊全。
2、主城區(qū)的價(jià)格向來就代表著貴，但金水上郡15500起步的價(jià)格甚至比不上剛開盤的金水北某些樓盤，對比周邊的二手房這個(gè)價(jià)格也是非常香的。
劣勢：
1.兩棟樓的社區(qū)就不要指望什么景觀了。
2、周邊的環(huán)境并沒有想象的那么高大上，還是有點(diǎn)嘈雜的。
3、價(jià)格是優(yōu)勢也是劣勢，永遠(yuǎn)相信一分價(jià)錢一分貨的真理。
外立面當(dāng)然沒法跟未來天奕相比，但盡管只有兩棟樓，戶型方面倒是沒有太湊活，一棟樓兩梯三戶，也只有委屈最小面積段127平做了中間戶，一棟樓兩梯兩戶，戶型也加入了全新的元素，甲板式陽臺(tái)，270度轉(zhuǎn)角陽臺(tái)等，真的不落后。
純改善盤，但更適合地緣改善多一些。(展開全部)
金水上郡，未來天奕的兄弟項(xiàng)目。
整個(gè)小區(qū)占地面積約12.4畝，建筑面積約5.7萬方，容積率4.99，綠化率25%，，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有兩棟33層高層，規(guī)劃總戶數(shù)306戶，停車位712個(gè)車位，車位比1:2，戶型建面約127-203㎡三房四房設(shè)計(jì)。
其中6號(hào)樓兩個(gè)單元，兩梯三戶設(shè)計(jì)，兩個(gè)中間戶是127平三室兩廳兩衛(wèi)，兩個(gè)夾邊戶是139平三室兩廳兩衛(wèi)，西單元邊戶是164平四室兩廳兩衛(wèi)，東單元邊戶是155平四室兩廳兩衛(wèi)。
7號(hào)樓兩梯兩戶設(shè)計(jì)，兩個(gè)戶型面積段，157平三室兩廳兩衛(wèi)，203平四室兩廳三衛(wèi)。
戶型設(shè)計(jì)方面，127平是四開間朝南，南向約12米聯(lián)通式陽臺(tái)，139平戶型非常方正，南北雙陽臺(tái)，南向三開間朝南，約10米聯(lián)通式陽臺(tái)，155平和164平兩個(gè)戶型的亮點(diǎn)在于270度拐角陽臺(tái)。
157平戶型約50平的LDKG一體化設(shè)計(jì)，203平戶型約70平的LDKG一體化設(shè)計(jì)，并且是三衛(wèi)設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目開發(fā)商為河南山頂金冠置業(yè)有限公司，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2025年12月份，毛坯交付。(展開全部)
效果圖，甲板式陽臺(tái)，270°拐角陽臺(tái)，大橫廳，2T2那棟樓中間戶157戶型的陽臺(tái)差點(diǎn)意思。高窗墻比，公建化外立面。
金水上郡跟未來天奕一樣，同屬棗莊的城改項(xiàng)目，開發(fā)商也都是八達(dá)威。
金水上郡位于兄弟項(xiàng)目未來天奕的南側(cè)，占地面積約12畝，只規(guī)劃了2棟33層高層。
與未來天奕定位頂豪不同，金水上郡定位普通改善，戶型建面約127-203㎡，戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，但產(chǎn)品規(guī)劃以及外立面不如未來天奕。
北邊未來天奕和南邊的安置房全都已經(jīng)蓋起來了，金水上郡這兩棟樓還未出地面。
金水上郡的優(yōu)勢在于稀缺地段，距離正弘城1.3公里，往北東風(fēng)路上還有即將通車的地鐵8號(hào)線加持。
硬傷在于小區(qū)只有兩棟樓，缺乏改善的氛圍，再加上南側(cè)緊挨著就是安置房，處境很尷尬，僅適合地緣。
金水主城接下來要入市的，都是十幾畝地的迷你樓盤，只有兩棟樓，小區(qū)的居住氛圍不會(huì)太好，但核心優(yōu)勢在于地段優(yōu)質(zhì)，配套成熟。(展開全部)
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