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升龍?zhí)靺R廣場最近廣告正打的猛，聲稱“2萬入主農(nóng)業(yè)路”，當(dāng)然了，這個2萬是首付分期。目前在售的產(chǎn)權(quán)40年的公寓是2期，均價7500左右，戶型是46-77平。其實很多人都在糾結(jié)這里投資合適嗎？有的分析師說投資不錯，有的分析師說要慎重，到底該聽誰的好？估計很多客戶都蒙圈了。
我就給大家來個簡單粗暴的計算，讓有購買意向的客戶大致對比一下投資與收益，好做到心中有數(shù)。
以46平的公寓，每平7500為例，您購買的這個公寓稅前是345000元。投資就要算投資回報，地產(chǎn)行業(yè)的投資回報一般是以投資額的4%-6%再除以12個月算出最基本的月租金參考價，如果實際租金高于這個參考價，那么基本可以說回報還是不錯的。那么按照目前的價格，您46平的公寓每月租金應(yīng)該是多少呢？以最低4%計算，不含各種稅費的情況下，月租金是1150，也就是說附近的租金達(dá)到這個價格才值得出手。如果加上各種稅費和裝修，月租金最低要達(dá)到1300投資才有回報。
根據(jù)某大型服務(wù)網(wǎng)站的最新出租情況，嵩山路農(nóng)業(yè)路附近的金麗家園精裝單間帶家電租金是750-800；升龍?zhí)靺R廣場一期有精裝單間出租是800；同樣是天匯廣場，3室精裝的租金是2600.
當(dāng)然了，二期公寓是到2017年7月才交房呢，明年的房租應(yīng)該會比今年貴吧，不過這里值不值得投資，我想您心里肯定也有自己的答案了。(展開全部)

升龍?zhí)靺R廣場位于中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與嵩山北路交匯處。
升龍?zhí)靺R廣場M公寓標(biāo)間均價7000元/平米，戶型為45-77平米，預(yù)計2017年7月二期入住。
周邊的居住氛圍和商業(yè)氛圍都不成熟的情況下，拿什么來打動客戶買40年產(chǎn)權(quán)（無雙氣 公寓呢），公寓產(chǎn)品共1棟樓，29層（5梯13戶，5梯17戶），這是升龍開發(fā)產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，產(chǎn)品密度較大，那我們來回歸到產(chǎn)品本身：
從區(qū)位上：項目位于金二環(huán)，農(nóng)業(yè)路高架投入使用后，從項目到中州大道只需10分鐘的車程，到京沙快速只需5分鐘的車程，并由京沙快速連接連霍高速，項目連通南北，周邊brt等數(shù)十條交通線路以及地鐵5號線，出行非常便利！
從配套上：項目北臨市政凌云公園，南接月季公園，出門可逛公園，對于自住客戶是很棒的居住氛圍；
從銷售政策上：目前項目有首付分期，首付2萬，分3次還清（明年3月份），均價在7000-7600元/㎡（公寓產(chǎn)品）
綜上所述：地鐵口+金二環(huán)+首付分期，好地段加上首付分期，這些政策利好，對于想要投資的客戶，也是不錯的選擇，二環(huán)內(nèi)地塊越來越少，現(xiàn)在地產(chǎn)的利好政策頻出，所以該出手就出手吧。但是目前項目周邊配套尚不完善，梯戶的密度較大，小區(qū)的發(fā)展仍需一定的周期，所以需要占用一定的發(fā)展時間，但總體來說，對于資金寬裕的客戶，還是值得考慮的。(展開全部)

升龍?zhí)靺R廣場（辦公）2015年度全年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計：共銷售53套，總銷售金額共0.2030億，總銷售面積共2832.78平，全年均價7167元，附月度數(shù)據(jù)，供參考。

本周六周日開盤，會先推出一棟樓，29層，單層5梯13戶，100套左右，面積范圍：46-77平方。價格區(qū)間7000-7500元/平，開盤當(dāng)天可能還會有優(yōu)惠。首付分期第一次2萬估計可以拿下。目前已經(jīng)排到八十多號了，排號費3000左右。其余的年后會陸續(xù)推出。位置還不錯，嵩山路農(nóng)業(yè)路交叉口，農(nóng)業(yè)路有高架，往西不遠(yuǎn)桐柏路有地鐵。綜合來看，比較有投資價值（租出去的話，房租可以還貸款了）。
但是就商業(yè)價值而言，不如錦藝國際中心，人流更大，生活氛圍更濃厚，周邊配套更成熟。價格比錦藝有優(yōu)勢，五龍口現(xiàn)在也在大建設(shè)，很快會起來。想投資的，還是多比較，周邊多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。三思而后行

現(xiàn)場去看過了，公寓就是農(nóng)業(yè)路路南東北這一棟，分兩個單元，東單元5梯17戶，西單元5梯14戶，40多50多平方戶型居多，這次開盤集中在15樓以上。一部分人買公寓是為了過渡，這種就不說了；另外一種，為了投資的，得慎重了，這邊的公寓是占用商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，首付百分之五十，均價7600，有興趣的可以自己算算。

升龍?zhí)靺R廣場，中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與嵩山路交匯處。
肯定有人會問為啥會有這么多公寓如雨后春筍般的出來？因為總體規(guī)劃的商業(yè)的體量過大，公寓的面積小、總價低、容易定位、也容易銷售?？蛻糍I公寓一般九成以上都是投資的，也就是說絕大部分的都是以出租收益，酒店、辦公室、美發(fā)、美甲等之類都可以用。但是買公寓的客戶群體有多次置業(yè)的經(jīng)驗，選擇范圍不受限制。如果公寓遇到銷售難題，也會出現(xiàn)返租、托管、包租等一些列手段。打個比方同樣是蓋樓，同樣的地方蓋公寓的銷售情況會比寫字樓銷售情況好很多。鄙人的觀點：
1、公寓是商業(yè)體量過大尋求去化的結(jié)果。
2、使用成本高（水電）、買賣成本高（稅費高），接受人群少。
3、不適合首次置業(yè)的人，適合多次置業(yè)有資金儲備的人。
那么什么樣子的公寓適合投資鄙人的拙見：
1、地鐵口可以帶來大量的人群。
2、商圈可以增加公寓的租金。
3、交通要道可以往來方便。
4、寫字樓可以催生住房需求。
綜上所述，升龍?zhí)靺R公寓不推薦。(展開全部)

1.開發(fā)商，升龍把鄭州開發(fā)商的底線都拉低了，交房就維權(quán)，每個盤都是這樣。沒得救了。
2.產(chǎn)品類型。公寓一層13戶四步電梯，上下班高峰期，絕對的坐不上電梯，還不說后期有可能被作為辦公。這麼好的地段被升龍毀了，后期物業(yè)管理還不行。哪有買的理由，放棄吧。 珍惜生命遠(yuǎn)離升龍。

7月份公布的價位7000元多嗎？

如果圖他價格便宜、低首付，前期投入的少，那低首付的樓盤很多啊：灣景國際、恒大翡翠華庭等，都是做低首付活動，都有小戶型，哪個不比他劃算？不比他升值空間大？這類產(chǎn)品就是個雞肋：40年產(chǎn)權(quán)、商業(yè)水電、50%首付、貸款商業(yè)的利息，居住不舒適、辦公不專業(yè)、出租租不上價、轉(zhuǎn)手過戶費高，如果不是政府硬性規(guī)定每個城市綜合體必須配建，開發(fā)商根本不愿意建這類產(chǎn)品，因為不好賣出去。圖便宜的人，也要想想為什么定價要便宜？

價格便宜，我也不買，不是因為開發(fā)商品牌，而是這個地方買公寓是為了干嘛？40年產(chǎn)權(quán)，水電全按商業(yè)收，辦公的話，這地方不成氣候，想不到非得在這辦公的理由，真要圖便宜還不如租個住宅，居住的話，生活成本太高，有辦公人員人來人往，不安靜不安全。所以這公寓自用都不舒服，出租能租出高價嗎？