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樓棟圖
泉舜潤(rùn)泉苑三期鳥(niǎo)瞰圖
泉舜上城配套圖
上午排隊(duì)做核酸的時(shí)候刷到一條朋友圈，中介小哥哥發(fā)的。
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房產(chǎn)評(píng)論師最近的小戶型項(xiàng)目，除了中原區(qū)的保利心語(yǔ)四期，大概就要屬泉舜上城19號(hào)樓了，泉舜正常的房子也是有60多的小戶型的，但這個(gè)19號(hào)樓更絕，43平的一室一廳，54平的兩室，64平的兩室。
價(jià)格也是挺有殺傷力，像泉舜原來(lái)房子價(jià)格賣過(guò)快2萬(wàn)，便宜時(shí)也賣16000以上，但這個(gè)小戶型確是14000起步。
當(dāng)然，便宜有便宜的道理。
首先，這棟樓位于小區(qū)東南角，是脫離小區(qū)住宅組團(tuán)的，自成一棟，和商務(wù)樓，商業(yè)挨著，自然沒(méi)什么住宅氛圍，以后勢(shì)必人來(lái)人往比較雜。
其次，5梯20戶也就算了，還是個(gè)啞鈴形狀，兩頭是60多平，中間搞個(gè)連廊，都是40多平的，這采光真是一言難盡，感覺(jué)上還不如那種方方正正的筒子樓。
不過(guò)，考慮到這么好的位置，似乎也不應(yīng)該挑剔什么。
南陽(yáng)路和黃河路交叉口，屬于正兒八經(jīng)的金一環(huán)，可以說(shuō)是永不過(guò)時(shí)的黃金地段，這兩年百城提質(zhì)，老城更新，老城區(qū)也是越來(lái)越有味了，住著還是不錯(cuò)的。
最關(guān)鍵的還是地鐵，距離3/5號(hào)線換乘站海灘寺站只有幾十米，這兩條地鐵的含金量也比較高，帶地鐵的小戶型無(wú)疑是很保值的。
但個(gè)人感覺(jué)最尷尬的是，這棟樓50多，60多平的兩房有點(diǎn)坑，看這戶型，這所謂的兩房，其中一個(gè)房間根本沒(méi)法住人，要么房間太小，要么沒(méi)有采光，所以本質(zhì)還是50多，60多的一室一廳，如果出租的話，租金多少合適呢？似乎投資不太劃算了。
如果買來(lái)自住的話，個(gè)人建議選擇朝南兩端的67平C戶型和52平D戶型，舒適度采光度更高。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師泉舜上城C19，黃河路與南陽(yáng)路交匯處。
先說(shuō)結(jié)論吧，這個(gè)項(xiàng)目不推薦，這個(gè)開(kāi)發(fā)商也是來(lái)賺錢的開(kāi)發(fā)商，賺完錢就走的的一類。
泉舜上城屬于寺坡、六里屯城中村改造項(xiàng)目，占地面積230畝，建筑面積90萬(wàn)方，第一次開(kāi)盤是在2019年，借著鄭紡機(jī)地王均價(jià)20000元/平方米，一共成交了76套，江湖戲稱76“壯士”。
后來(lái)泉舜的房?jī)r(jià)隨著鄭州的行情起起落落，開(kāi)盤即巔峰，之后最低的時(shí)候到16000元/平方米，最后穩(wěn)定在18000元/平方米。
說(shuō)實(shí)在話位置特別好，黃河路與南陽(yáng)路，3號(hào)線和5號(hào)線，加上金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、中學(xué)是鄭州市七十一中，周邊的配套也比較齊全。
現(xiàn)在在銷售的是19號(hào)樓，專門起個(gè)名字叫C19，他這個(gè)樓市一個(gè)筒子樓，5梯20戶，戶型建面約從42-67平方米，均價(jià)在16500元/平方米。
為啥不建議購(gòu)買？
這個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商不靠譜，之前的房子也是延期維權(quán)，尤其是這個(gè)時(shí)候選擇小開(kāi)發(fā)商，是非常危險(xiǎn)的。小開(kāi)發(fā)商普遍資金實(shí)力不強(qiáng)，在加上行情不好，再加上政策壓力，就像一個(gè)隨時(shí)爆炸的定時(shí)炸彈。
巴菲特在致股東會(huì)上舉過(guò)一個(gè)例子，假設(shè)有一把左輪手槍，里面只有一顆子彈。你朝自己開(kāi)一槍，命中率是千分之一。假設(shè)你運(yùn)氣不好，中槍了，當(dāng)然就是死了，如果沒(méi)有命中，那就能拿到10億。這個(gè)游戲你玩不玩。
當(dāng)然是不玩的，因?yàn)楦緭p失不起，所以這個(gè)房子也是一樣的，不要抱著貪便宜的心態(tài)。(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員泉舜上城還有不少房源在默默的銷售。
現(xiàn)在剩余的房源大都在18號(hào)樓、19號(hào)樓這兩棟樓上，其中18號(hào)樓是兩梯六戶設(shè)計(jì)，19號(hào)樓是五梯二十戶設(shè)計(jì)，下面4層商業(yè)，樓上全部都是小戶型住宅的設(shè)計(jì)。
關(guān)于價(jià)格，18號(hào)樓上的大戶型，均價(jià)17000+元/平米左右，小戶型單價(jià)10000元/平米起。
項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)就是位置，就在海灘寺地鐵站的斜對(duì)面，區(qū)域配套成熟，周邊有商業(yè)，有學(xué)校，有醫(yī)院，居住人口多，生活很方便所有配套都是現(xiàn)成的，無(wú)需等待規(guī)劃落地。
但是項(xiàng)目本身硬傷明顯，小開(kāi)發(fā)的口碑不好，產(chǎn)品和品質(zhì)都非常一般，高梯戶比，居住舒適度很低。
論位置，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)沒(méi)有啥問(wèn)題，但是要論開(kāi)發(fā)商、品質(zhì)、產(chǎn)品就要慎重考慮了，尤其是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，也沒(méi)有性價(jià)比，可以直接忽略。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師泉舜上城，剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)，前幾年搭著最后的東風(fēng)，也高價(jià)收割不少看重位置的剛需，現(xiàn)在行情下轉(zhuǎn)又各種降價(jià)回款，也是溜得飛起。
開(kāi)發(fā)商泉舜集團(tuán)屬于港資閩企，在那個(gè)閩系橫行大鄭州的時(shí)代也悄默默分了一杯羹，拿下寺坡、六里屯城中村改造項(xiàng)目，首個(gè)項(xiàng)目也是最后一個(gè)項(xiàng)目，個(gè)人看過(guò)規(guī)劃又去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)后就一個(gè)字，亂；戶型產(chǎn)品規(guī)劃下到30多㎡上到160㎡，還存在一個(gè)小區(qū)，高容積率下帶來(lái)的戶型也是臥龍鳳雛，雖說(shuō)19年的項(xiàng)目，但是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還不如16年之前的優(yōu)秀，如果不是當(dāng)初靠著位置和鄭紡機(jī)的熱度蹭一波，鬼知道會(huì)什么樣子，運(yùn)氣也真好，雖然延遲交房，但是好歹渡過(guò)了危機(jī)。
泉舜上城的位置雖然一直強(qiáng)調(diào)寸土寸金的主城區(qū)，乍一看確實(shí)不錯(cuò)，黃河路南陽(yáng)路，地鐵口，但是潤(rùn)泉苑的大門在紅專路和紅旗路，從這兩條路走到地鐵口還真不近；作為老城區(qū)的樓盤配套自然是豐富多彩，東邊一公里就是市人民醫(yī)院，北側(cè)是信基生活廣場(chǎng)和青少年公園，周邊的配套還是較為豐富的，學(xué)區(qū)方面項(xiàng)目簽約了金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)也算加分項(xiàng)，目前內(nèi)部的商業(yè)海灘BLOCK街區(qū)正在招商中，能否運(yùn)營(yíng)得當(dāng)也得看造化，對(duì)于居住居民來(lái)講，這種橫穿住宅的商業(yè)街區(qū)其實(shí)是會(huì)影響居住體驗(yàn)感的；能看的出來(lái)泉舜原本的規(guī)劃是黃河路上的商業(yè)地塊做好引進(jìn)大型商業(yè)打造商業(yè)+寫字樓的模式，然后后面就是金街和住宅，參考萬(wàn)達(dá)和錦藝城這種生態(tài)，可惜現(xiàn)在商業(yè)地塊基本爛尾。
現(xiàn)在泉舜剩余的房源大都在18#2T6戶、19#5T20戶這兩棟潤(rùn)泉苑東苑的樓棟上，19#樓是下面4層商業(yè)，樓上小戶型住宅的設(shè)計(jì)，住宅同樣歸屬于潤(rùn)泉苑東苑，這樣的梯戶比，如果入住率上來(lái)，東苑現(xiàn)在的寧?kù)o勢(shì)必被打破，這是標(biāo)準(zhǔn)的筒子樓出租，也怪不得人家前面正常的住宅業(yè)主抗性這么大，19#樓小戶型大都是暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，純北向的兩個(gè)戶型是明衛(wèi)但是又沒(méi)有采光了，現(xiàn)如今的小戶型奉勸大家避雷，以后都會(huì)是負(fù)資產(chǎn)，時(shí)代不一樣了，這些產(chǎn)品的金融屬性也大不一樣了。
可能是剩余房源不多的緣故，置業(yè)顧問(wèn)竟然大言不慚的說(shuō)出18#樓1.8萬(wàn)的單價(jià)，泉舜上城其他已經(jīng)交房的樓棟也有部分撿漏房源價(jià)格在1.7左右，19#小戶型倒是1.1-1.4直接浮動(dòng)，這明顯是坑著一個(gè)是一個(gè)的原則，泉舜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商和小區(qū)的物業(yè)維護(hù)程度綜合原因是不推薦選擇的，如果真要選擇可以看看二手的價(jià)格有沒(méi)有驚喜~(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員泉舜上城，18號(hào)樓業(yè)主群，有的發(fā)一下。