上午排隊做核酸的時候刷到一條朋友圈，中介小哥哥發(fā)的。
媽耶！太嚇人了！
金水區(qū)！一環(huán)！首付一萬！99XX元/㎡起！
憑借著“金水區(qū)外國語小學(xué)”、“地鐵3號線、5號線80米”兩條線索，聰明的筆者一下子猜到了這是泉舜上城。
這個項目一直都有特價，本以為早已有了抗體，但面對一環(huán)持平四環(huán)的夸張?zhí)貎r還是有些慌張、有些心動。
做完核酸，筆者帶著口罩，全副武裝去到了泉舜上城。
1
泉舜上城，金水區(qū)有名的項目，2015年面世。
開盤前運氣爆表的遇到了萬科鄭紡機地王，全城飆漲。
有地王做鄰居，泉舜信心大漲，本計劃賣個13000元/㎡，2018年正式開盤跳到了20000元/㎡。
隨后泉舜上城一賣就是五年，期間目送了萬科美景世階清盤交房，又目送了萬科盛德世曦清盤交房，孤零零的矗立金水老城之中。
這次把一環(huán)打回了四位數(shù)，泉舜上城迎來了新的高光時刻。
說回這次的特價，泉舜上城特價是有的，但是營銷大于誠意。
特價99XX元/㎡起的19#是一棟筒子樓，原規(guī)劃公寓，后改了住宅。
一到四層是盒子商業(yè)，上面是住宅，與其他樓棟明顯不一樣。
宣傳均價17000元/㎡的項目特價99XX元/㎡，讓人大驚。
事實上這棟樓本身賣得不貴，去年還有過一波12000元/㎡的特價，宣傳換個12000元/㎡降到99XX元/㎡是不是弱了一大截。
而且特價的，僅僅有幾個特殊的戶型。
這是19#的平面圖，5T20H的“H”型筒子樓。
特價（已標(biāo)紅）只有拐角連接的三套，以及一套純北戶，且只有十樓以下的幾套。
至于價格，99XX元/㎡是說說的，一室特價10500元/㎡左右，兩室特價12000元/㎡左右，其他的14000元/㎡左右。
可以首付分期，首付一萬網(wǎng)簽，其他的2024年交房前一個月一把付清。
這個首付政策挺猛的，但是比起之前整棟樓特價，這次明顯的誠意不足，單單幾套采光最差的戶型才有特價，有一點點試水的味道。
即便這樣，隔壁萬科美景世玠二手賣25000元/㎡，一路之隔的一室賣10500元/㎡，巨大的價差還是讓一些人坐不住。
待在售樓部的半小時，不少購房者帶著口罩進進出出，特殊時期絕對算得上火熱。
問題來了，泉舜上城這特價能不能買？
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單說這個價格的話，泉舜上城值得買。
金水區(qū)一環(huán)邊上，出門是地鐵3號線、5號線換乘站海灘寺，絕對的主城區(qū)核心位置，配套基本上要啥有啥。
黃河路沿線萬科美景世玠二手25000元/㎡、申泰中原印象23000元/㎡、萬科古翠隱秀28000元/㎡，甭管新項目還是次新二手，幾乎沒有低于20000元/㎡的，這個價差一目了然。
連泉舜上城隔壁又破又舊又沒有綠化又沒有物業(yè)的小區(qū)都掛牌11000元/㎡了，相同價格的泉舜上城明顯是更好的選擇。
簡單算一筆帳，42㎡按照10500元/㎡計算，總價44萬，月供1500元左右。
周邊的一室可以租到1500元，基本可以蓋住月供，再加上可以劃片到金水區(qū)外國語小學(xué)，性價比不錯，挺適合一小撮購房者的。
但是有一些問題，不得不面對。
第一個，開發(fā)商品牌。
泉舜上城目前交了一些區(qū)域，品質(zhì)可以說非常的一般。
目前的工地都是施工中，似乎比較安全，但這個開發(fā)商和業(yè)主有過過節(jié)。
比如這個特價的19#早期宣傳是公寓，去年無征兆的改了住宅，跟業(yè)主鬧的非常不愉快，還上了把熱搜。
第二個，項目容積率不舒適。
泉舜上城本就容積率高，還是一堆小戶型的設(shè)計。
特價的19#做了5T20H設(shè)計，可以理解為公寓筒子樓，未來的人口密度、流動性都不可能小，基本上沒有舒適度可言，真正便宜的幾個戶型只會更差。
這是今天中午十二點，全天采光最好的時段，在黃河路上拍到的泉舜上城19#，可以很清楚的看到，拐角連接的那幾套特價房子采光真的非常弱，這個硬傷是改不了的。
第三個，小戶型的流通性、保值率大打折扣。
剛剛說的兩個點，都是基于自住的前提，肯定有人說可以賭一把投資試試看，有學(xué)校、有地鐵肯定好出租。
泉舜上城的地段、配套確實非常好出租，租金回報率還算可以，只不過再轉(zhuǎn)手的話有難度。
小戶型很考驗物業(yè)管理能力，維護不到位的話，保值率非常差。
泉舜上城其他樓棟小戶型又不少，未來二手房市場一定是紅海競爭，不好出手。
除非劃片的金水區(qū)外國語小學(xué)崛起，流通性才會上去，但這都是說不準(zhǔn)的。
簡單概括，泉舜上城價格的確驚喜，但項目自身有一些問題，對于大多數(shù)人來說可以放棄，至于小部分人，比如需要過渡的純剛需（還是要注意安全性），可以根據(jù)自己的需求去選擇。
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這兩個月一定會有一大堆嚇人的特價房子出來，但各位購房者請保持理性，沒有自住需求的咱別去碰，有購房需求的咱別上頭，安全性第一。
當(dāng)下這情況，再等等特價房絕對不會少，好飯不怕晚，遇到合適的再下手。
鄭州樓市很少單獨去寫一個項目，關(guān)注度不高的項目一般讀者不樂意看。
但是可能有一些讀者剛了解鄭州樓市，對一些項目不熟，想看這種單項目的調(diào)研文章。
做個小調(diào)查，如果喜歡單項目調(diào)研文章的可以文末點點贊，超過二百贊的話，未來將主動調(diào)整這類文章的數(shù)量，滿足不同讀者的喜好。
其實筆者每個月都有做單項目的調(diào)研筆記，項目的開發(fā)商、區(qū)位、戶型、配套、置業(yè)建議通通都有，一直在內(nèi)部做共享。
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