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房產(chǎn)評論師金水上郡，金水區(qū)東風路與經(jīng)二路。
金水區(qū)繼續(xù)上新，這一次是金水上郡，算是未來天奕的小兄弟，該項目屬于棗莊的城改項目，本來是山頂集團做的(貨期)，奈何算不過來帳，后來轉(zhuǎn)給八達威，為啥會算不過來帳，安置房和商業(yè)比例太高，之前也是傳出八達威要轉(zhuǎn)讓這個項目，但是苦苦沒有找到接盤人，現(xiàn)在也是搬來救兵，背后的股東突然出現(xiàn)了華潤資管。
未來天奕想要賣的更貴，豪宅是必不可少的，63畝的土地蓋5棟31層-32層高層住宅，最小面積是166平方米，最大面積580平方米，更是請的是李瑋珉、孫虎兩位大師，具備了一部分的豪宅因素。
咱們看看他的小弟金水上郡，地塊特別小，只有12畝，算是一個迷你地塊，容積率4.99，總建筑面積5.77萬平方米，規(guī)劃了2棟33層高層，戶型面積從127-203平方米,定位也是改善。
要想賺錢，一定得做成豪宅，一定需要做成大面積，看看怎么在兩棟樓上玩出來花：127平方米四開間朝南，12米的陽臺；139平方米的戶型北向6米的大陽臺，南向的10米大陽臺；164平方米則是有一個270°環(huán)幕式陽臺，總而言之是在陽臺上下了不少功夫。
劣勢也是非常明顯的：地塊太少，地塊的大小限制了開發(fā)商的發(fā)揮，12畝土地，兩棟樓，花一兩百萬買房子，住在這里感覺很憋屈；另外就是這個開發(fā)商沒有豪宅經(jīng)驗，沒有豪宅經(jīng)驗做豪宅都是致命，這個房子不是蓋出來就叫豪宅，后期還有很多的服務，服務跟不上算不上豪宅。(展開全部)
房產(chǎn)評論師開發(fā)商是河南山頂金冠置業(yè)有限公司，應該和未來天奕是一回事，金水上郡算是未來天奕的窮兄弟，也是開發(fā)商的另一種嘗試方向，天奕地塊比較大，嘗試頂豪，金水上郡只有一點，嘗試普通改善。當初這個城改項目其實住宅地塊分兩塊，在天奕的南側(cè)，而天奕現(xiàn)在的位置其實是公寓和商業(yè)街區(qū)，后期估計又調(diào)了，所以現(xiàn)在突出冒出個小住宅項目也不奇怪，好多城改項目都是七零八碎的。
金水上郡雖然也是東風路經(jīng)二路的黃金地段，但占地區(qū)區(qū)12畝，容積率4.99，只規(guī)劃兩棟33層高層樓，306戶，停車位情況712個車位，車位比1:2，戶型是127平三房，139平三房，155-157平四房，164平四房和203平四房。
從南向270觀景陽臺，雙窗大客廳，LDKG一體化空間等設計元素來看，能看到未來天奕的影子。
從127平三房的四開間朝南，12米甲板陽臺，也能看到東潤泰和，融創(chuàng)運河源的影子。
從外觀來看，倒是普普通通的現(xiàn)代簡約立面，沒啥炫酷的造型。
位置，戶型是不錯的，定位是普通改善，檔次參考鄭州雅頌居，比不上天奕和古翠隱秀，但好賴也是個改善盤。對于這種微型改善盤，我的看法是遠離，整體沒有改善的氛圍，跟住個酒店有啥區(qū)別，反而被旁邊的天奕襯托的跟個小弟一樣。
總而言之，能看出開發(fā)商是沒啥用心投入，就是個簡單的大房子，估計是覺得天奕不好搞，拿個小地塊降降身段試水。(展開全部)
房產(chǎn)評論師金水上郡，素有未來天奕小弟之稱，主要是二者師出同門，開發(fā)商都是八達威，又同屬于棗莊城改，二者的距離就隔著一道墻而已。
眾所周知未來天奕主打的就是豪宅，而且是頂豪，所以二者的區(qū)別還是很大的，首先是外立面，金水上郡的現(xiàn)代簡約公建化外立面同樣是高窗墻比，顏值也是很高的，不過跟未來天奕比起來還是錯了一個檔次的。戶型方面，金水天奕127/139/155/157/164/203，金水上郡最大的面積是未來天奕的起步面積段，二者沒有競爭而言。
一直有TG，15000-16000，金水主城三環(huán)內(nèi)的價格普遍在20000左右，這個盤的進展目前一般，市場上大面積的現(xiàn)房，對于這樣剛露地面就啟動TG內(nèi)購的地塊還是有一定風險的。
地塊很小，只有兩棟樓，金水主城今年出了好幾個這樣的項目，這樣的地塊最大的劣勢就是景觀上會有一部分欠缺，實在是施展不開，但小社區(qū)也有小社區(qū)的好處，人少不至于那么嘈雜。
戶型設計還不錯，兩梯三戶和兩梯兩戶，唯一的特點就是面積大總價低。
這個項目產(chǎn)品的名氣還不敵其位置，提起金水上郡無人知曉，但說起來東風渠棗莊一帶是人盡皆知，位置和區(qū)位價值杠杠的，除了未來天奕這種無緣普通人的頂豪產(chǎn)品，近幾年的新盤就只有已經(jīng)交房的常綠了，周邊對于新盤還是有一定需求的，除此以外經(jīng)三路、東風路、東風渠，地鐵8號線年底前即將通車運營，這個位置生活配套、交通配套、生活氛圍應有盡有，但有一點初中教育資源有點欠缺，
一分價錢一分貨，對于品質(zhì)不要有過多期待，現(xiàn)在買房不說全是現(xiàn)房吧，最起碼也得是個準現(xiàn)房了，可以再等等。(展開全部)
房產(chǎn)評論師金水主城區(qū)突然爆出來的新項目—金水上郡，與未來天奕同為棗莊城改項目，具體位置簡單來講就是金水上郡的北側(cè)是未來天奕，南側(cè)是棗莊安置房，二者把金水上郡僅有的兩棟樓夾擊在中間。
都知道未來天奕最大的優(yōu)勢是位置，北側(cè)東風路，緊鄰東風渠，門口在建地鐵8號線，金水主城無敵的區(qū)位價值，所以有以上標簽加持的金水上郡毫無顧忌的選擇與未來天奕同樣的改善路線，面積段127平、139平、155平、164平和203平，這個面積段相比未來天奕的240多平的大平層，對于主城改善客戶來說似乎更容易被接受，目前已啟動內(nèi)購，均價15500-16000，毛坯交付，價格區(qū)間是200萬-330萬。
優(yōu)勢：
1、位置，三環(huán)內(nèi)非金水北，交通配套非常齊全。
2、主城區(qū)的價格向來就代表著貴，但金水上郡15500起步的價格甚至比不上剛開盤的金水北某些樓盤，對比周邊的二手房這個價格也是非常香的。
劣勢：
1.兩棟樓的社區(qū)就不要指望什么景觀了。
2、周邊的環(huán)境并沒有想象的那么高大上，還是有點嘈雜的。
3、價格是優(yōu)勢也是劣勢，永遠相信一分價錢一分貨的真理。
外立面當然沒法跟未來天奕相比，但盡管只有兩棟樓，戶型方面倒是沒有太湊活，一棟樓兩梯三戶，也只有委屈最小面積段127平做了中間戶，一棟樓兩梯兩戶，戶型也加入了全新的元素，甲板式陽臺，270度轉(zhuǎn)角陽臺等，真的不落后。
純改善盤，但更適合地緣改善多一些。(展開全部)
普通會員金水上郡，未來天奕的兄弟項目。
整個小區(qū)占地面積約12.4畝，建筑面積約5.7萬方，容積率4.99，綠化率25%，，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有兩棟33層高層，規(guī)劃總戶數(shù)306戶，停車位712個車位，車位比1:2，戶型建面約127-203㎡三房四房設計。
其中6號樓兩個單元，兩梯三戶設計，兩個中間戶是127平三室兩廳兩衛(wèi)，兩個夾邊戶是139平三室兩廳兩衛(wèi)，西單元邊戶是164平四室兩廳兩衛(wèi)，東單元邊戶是155平四室兩廳兩衛(wèi)。
7號樓兩梯兩戶設計，兩個戶型面積段，157平三室兩廳兩衛(wèi)，203平四室兩廳三衛(wèi)。
戶型設計方面，127平是四開間朝南，南向約12米聯(lián)通式陽臺，139平戶型非常方正，南北雙陽臺，南向三開間朝南，約10米聯(lián)通式陽臺，155平和164平兩個戶型的亮點在于270度拐角陽臺。
157平戶型約50平的LDKG一體化設計，203平戶型約70平的LDKG一體化設計，并且是三衛(wèi)設計。
項目開發(fā)商為河南山頂金冠置業(yè)有限公司，預計交房時間為2025年12月份，毛坯交付。(展開全部)