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金水北成熟且卷，庫存量大且持續(xù)有上新，內卷真的不是一般的厲害，各項促銷活動是時時有，但越秀天悅江灣大哥的地位依舊是無人撼動。

目前一期在清盤，均價14000起，9月份交付的準現(xiàn)房，除了戶型沒有二期創(chuàng)新外，其他都還好，一樣的學校配套上是完全可以共享的，對于入駐金水北來說也是一個不錯的選擇。

二期一直在售，房價在金水北也一直都是佼佼者，25年年底前交房，毛坯交付，近期趕著五一假期價格也有了松動，均價16000起，戶型越大越貴。

產品是非常不錯的，127平做到環(huán)幕大陽臺，主導高贈送率和高得房率，內部規(guī)劃有酒店式會所，超大空間架空層，都是一些豪宅改善才有的配置。別看金水北競爭激烈，但細數(shù)下來，要么容積率高，要么設計一般，越秀的產品在金水北非常有競爭力的。

學校是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學校，拿合同就可以上，不過有學校在金水北可以說不算是什么太大的優(yōu)勢了，因為盤盤有學校，這兩個學校的組合在教育圈也只能算是一般，周邊包括綠城宣傳的也都是這兩所學校，越秀更多的是靠產品出圈。

路砦這個片區(qū)肯定會因為越秀的開發(fā)而大放異彩，后期還有商業(yè)、住宅地塊，對于下那有的荒涼、嘈雜大可不必過于關注，都只是暫時。

最近的地鐵線路7號線有望今年年底前通車，越秀又多了一項優(yōu)勢。

除了北側樓棟距離高速有點近，保不濟后面價格會越賣越低，按照現(xiàn)在房地產的走勢，這個概率真的非常大。(展開全部)

金水城投摘得的位于國泰北路南、楊君路東的37號地塊啟動招標，備案名國泰上苑。

該項目規(guī)劃總建筑面積為190804平方米，其中，地上建筑面積為146133平方米；地下建筑面積為44671平方米。地上建筑包括住宅面積121367平方米，商業(yè)21796平方米，公共配套2970平方米等。公共配套包含物業(yè)用房615平方米，居家養(yǎng)老服務設施340平方米，社區(qū)綜合服務用房440平方米、消防設施等。地下建筑面積包括人防車庫11691平方米，普通車庫32662平方米，物業(yè)用房150平方米。

期待的金水城投是否會引入優(yōu)質開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)一事幻想基本破滅，在國泰的地盤上真的很難有新的開發(fā)商加入，

4.0的容積率，建筑高度100米，這個位置的地塊指標條件還是不錯的。

最大的優(yōu)勢是位置，北三環(huán)、花園路、中州大道這個區(qū)域，其實沒什么老小區(qū)， 反倒是近幾年開發(fā)了幾個新盤，融創(chuàng)中原大觀、泰山譽景和國泰一品莊園，不過幾個盤顏值都很一般，整體并沒有提高片區(qū)的氣質和顏值，整個片區(qū)給人的感覺就是亂糟糟的 ，盡管這里與金水主城只有一路之隔 ，也是距離北龍湖最近的地方 。

國泰對于我們也并不陌生，開發(fā)了這個區(qū)域近一半的樓盤 ，本土算是有實力的房企 ，在售的樓盤觀邸以大面積段為主 ，新地塊按照原來的規(guī)格走肯定是行不通的，肯定在顏值和戶型上都要做一系列的升級 ，在售的國泰觀邸走的是農科路小學+47中的學區(qū) ，新地塊大概率也會是這個學區(qū)組合，畢竟現(xiàn)在沒有學區(qū)真的不好意思入市的。

位置和區(qū)位價值都完全沒有問題，可以關注。(展開全部)

真是人紅是非多，遠在金水區(qū)的金水印莫名成了北龍湖蘭溪府的競爭對手，現(xiàn)在居然又被拿來跟華潤潤府做了對比，美盛金水印的流量真是讓人心服口服。

目前施工進度很快，景觀示范區(qū)和樣板間已對外開放，造價不菲的大門非常的豪氣回家儀式感滿滿，雖然對于這個項目吐槽聲還是一片，但實地探盤美盛做改善還是有兩把刷子的，豪氣中又帶著精致，偷摸著開了盤，價格23000-26000，面積越大越貴。

精裝定制交付，客戶可根據(jù)自己需求選擇不同的裝修風格，裝修標準對標萬科古翠隱秀，

學校就是隔壁的緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國語中學，金水外國語不管是總校還是在建的東校區(qū)反正都完全沒有了距離上的優(yōu)勢。

典型的高端地緣改善盤，放眼整個金水基本沒有同梯隊的競品，目前的競品全在3公里開外，就拿潤府來講，買高鐵東廣場板塊的未必看得上金水印周邊的環(huán)境，買金水印的客戶也未必看得上潤府周邊現(xiàn)在的荒涼，客戶群體基本不重疊，買金水印的客戶還是周邊地緣為主，最大的競爭對手是一直墨跡中的豫園，金水印也盡力在豫園渠東路地塊面市前來個收尾。

出行沒有一期方便，但遠離了北三環(huán)高架的干擾，地塊也相對更方正一些，至于東風渠也是走兩路就到了， 北側瀚海思念城， 南側金水印一期， 除了現(xiàn)有環(huán)境有點嘈雜也是金水區(qū)居住比較純粹的一個區(qū)域了。

平心而論二期的產品確實還不錯 ，絲毫感覺不到這是一個高容積率的項目， 壓抑感應該只有置身社區(qū)才能感受的到 。

美盛系列二手房的價格現(xiàn)在可以用一言難盡來形容，金水印是高開低走還是低開高走還需時間驗證，賣到現(xiàn)房應該不是大問題的 ，總之除了價格其他都還可以，可以關注。(展開全部)

蓄勢已久的華潤潤府終于要開盤了，項目所在地的營銷中心已對外開放，計劃5月底首開，首開1#和3#，精裝修交付，對外釋放價格26000+。

中原超級總部基地的名氣實在太大，所以華潤作為片區(qū)的拓荒者，壓力非常大，對于首期住宅地塊的期望也是比較高的，做夢都希望當年搶灘幸福里的情景能夠再現(xiàn)，但今非昔比，26000起步的潤府可能會有一定的難度。

一期只有3棟26層住宅，379戶，容積率2.5，面積119平、143平和169平，其中143平和169平占比80%，風格跟幸福里類似，同樣是現(xiàn)代建筑風格，超大面積鋁板，中空LOW-E玻璃，跟幸福里的顏值非常相似，也難怪提起潤府總要跟幸福里來做對比，就連華潤本身也在潛移默化的把潤府做了幸福里的升級版。

計劃2025年12月份交房，華潤的實力有目共睹，現(xiàn)場施工進度非?？?，同樣是一個卷交房時間的項目。

現(xiàn)在沒有點贈送面積真的不好意思上臺面，潤府的三個面積主打的也是高贈送高得房率。

目前談的學校是春華小學和中學，這是一所被稱之為黑馬的九年一貫制公立學校，小班額教學，生源主要來自于龍子湖五所高校的教職工子弟以及周邊部分商品房業(yè)主，相對還是比較優(yōu)質的，這幾年的成績更是猶如過山車一路直沖，口碑在東區(qū)非常不錯，項目跟學校還是有段距離的，目前只是洽談階段，中原超級總部基地這么大體量的項目，內部配套的有小學和初中，學校方面還是存在一定的不確定性的，比如在片區(qū)沒有配建學校的情況可以去春華，一旦片區(qū)配建學校，周邊入住率上來，劃片就只能是就近原則了。

產品沒問題，位置更是沒問題，跟幸福里比差了點，但買這里無非就是買潛力買未來。

可以關注，但26000的價格是不是過于自信了。(展開全部)

禹州朗庭璽灣也迎來了自己的白衣騎士？項目隔壁原東方國際城的辦公場所，關于東方國際城公司的相關牌子已全部撤掉，目前掛的是中投 ，項目被國家隊收編？

禹州進入主城的第一個項目雷聲大雨點小還沒有開始就已經(jīng)夭折，惋惜加可惜，工地上還是一堆爛攤子，售樓中心也只是建了個七七八八。項目的進度只是出了個規(guī)劃，接手后等于是新盤，規(guī)劃也是原來的，只是三年前的產品放在現(xiàn)在的樓市來看，多少有點跟不上時代的創(chuàng)新了，現(xiàn)在的樓市標配就是高顏值、高規(guī)格。

關于位置，這個項目的位置來現(xiàn)場看是一點也不占優(yōu)勢的，作為金城大道北側開發(fā)的第一個項目，環(huán)境和城市界面都非常一般，拿地幾年了也沒見周邊有什么太大的變化，因為不臨楊金路，公共交通更是匱乏，周邊的迎賓東路向南貫通直達北龍湖，同時也是連霍高速的一個新的收費站，自駕出行反正是沒有任何問題的。

項目還有一個最大的劣勢就是距離機場跑道太近，正弘璟云筑臨金城大道最后一排住宅就是因為距離機場近強制對開窗方向和窗戶貼膜都有要求，這個項目享受的不僅來自噪音上的影響這些要求應該也是一個不落的。

楊金的現(xiàn)狀非常明顯是已經(jīng)不能再上新了，來了就是價格戰(zhàn)，楊金還有幾個地塊還待字閨中，論位置都在其之上，所以只能低價走量。(展開全部)

中海是懂流量和營銷的，在當下大環(huán)境憑一己之力成功把中原區(qū)送上熱搜，241套，去化率68%，成交金額約7.6億元，樓市已經(jīng)好久沒出現(xiàn)過這么漂亮的數(shù)據(jù)了，上次還是幸福里，所以樓市繼續(xù)冰火兩重天，主城區(qū)新盤依然還是炙手可熱。

1、主城區(qū)除了地理位置優(yōu)越外，保值抗跌能力也是杠杠的，改善置業(yè)重新殺回主城區(qū)，二砂又占據(jù)特殊位置，也是中原老城區(qū)的一張名片，時光之境又是二砂園區(qū)目前唯一的住宅項目。一系列的稀缺注定這個項目不平凡，接下來二砂的每一個地塊都是萬眾矚目。

2、 二砂板塊近幾年的新盤也只有昆侖望岳和萬科山河道，定位也全是改善，中海的加入，整個片區(qū)更加純粹，關于城市界面，比某些主城區(qū)好太多，并非被一眾老破小包圍。

3、 高顏值，樓市繼續(xù)迭代升級，逼的中海也開始走高顏值路線，時光之境是中海5.0創(chuàng)新產品，官方把這個項目定為中海的轉型之作，配置直接媲美北龍湖，鋁板+大面積玻璃幕外立面，黃金窗墻比，MAX環(huán)幕超大開窗，這個外立面按照規(guī)劃全部落地的話，在周邊絕對是顏值天花板。

4、 對面即為萬科項目，二者配套基本共享，時光之境的優(yōu)勢在于容積率低且不牽扯任何安置項目。

5、 大面積段也非常符合主城改善的置業(yè)需求。

時光之境真的不火才怪，這個位置和配套是中原華曦府所無法比擬的，華曦府對于這個開盤數(shù)據(jù)只有羨慕的份。

最關鍵的當然還是離不開低價，18000起步的價格對比周邊某些改善盤的二手房價格還是很香的。(展開全部)

五一來臨，特價頻出，各大項目都不裝了，楊金片區(qū)也在意料之中降了價，帶頭的居然是萬科，十套工抵房，精裝修，131平和143平，均價14500，這個盤曾經(jīng)是置業(yè)楊金最推薦的樓盤，自帶光環(huán)，銷量在楊金也一直都是別人羨慕的對象。

優(yōu)勢還是有的：

1、 純現(xiàn)房，萬科未來時光去年年底就交房了，買了就能住，不存在任何爛尾的風險，配套和景觀全是看得見摸的著的。

2、 萬科最近留言不斷，對于現(xiàn)房項目來說，萬科的產品依舊是一張王牌。

3、 低密度純小高層項目，整體非常純粹的偏改善項目。

最大的劣勢主要在于楊金片區(qū)：

1、東側臨著高鐵線路，沒有噪音的干擾那是不可能的。

2、萬科未來時光、康橋東麓園、永威山水苑以及萬林府等整個片區(qū)居然不配擁有一所小學，東麓園南側的馬林小學，至今也沒有招生，劃片學校應該是村小柳林四小。

3、 楊金片區(qū)的城市界面依舊與片區(qū)的初衷定位宣傳的高大上嚴重不匹配，城市界面能上榜的也只有牛頓國際、美盛北龍臺那一帶，其他都充斥著鄉(xiāng)村氣息。

楊金片區(qū)整體還是神一樣的存在，眾說紛紜，褒貶不一，但價格相比別的區(qū)一直還是比較堅挺，現(xiàn)實確是典型的有價無市，庫存大，每個盤都賣的非常的艱難，14500可能才是其的真實水平，水投常綠壹號院做的也有特價，萬科也已經(jīng)啟動，接下來就看正弘璟云筑了。

一分價錢一分貨，樓層肯定有瑕疵，但萬科的現(xiàn)房還是可以關注一下的。(展開全部)

縱使綠城沐春歌價格一直在金水北都是墊底的存在，又加上了學校的優(yōu)勢，依然是賣不動，索性直接一降到底，向水之郡學習，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，特價12500-13500元，目前的活動是5萬元即可網(wǎng)簽，剩余可全部貸款。

優(yōu)勢：

1、可以直接上文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學校，這也是越秀宣傳的學區(qū)，小學比越秀還要有距離優(yōu)勢。

2、準現(xiàn)房，9月交付。

3、與水之郡不同的是，這個盤綠城接手之后外立面做了整體提升，不管規(guī)劃設計和戶型設計有多老套，最起碼外觀的顏值不至于太拉跨。

4、地處金水北核心區(qū)域，完全可以享受金水北無敵的區(qū)位價值及配套，這個區(qū)域樓盤不少，目前還處于快速發(fā)展階段，真正的價值和城市界面絕不僅僅是現(xiàn)在這樣的。

5、這個價格在金水北也是一種優(yōu)勢了，面積段小，總價低，上車成本低，典型的剛需盤。

綜合以上本身本來是一個劣勢比較多的項目，因為降價成功把各項瑕疵遮掩，畢竟你所說的這不滿意那不滿意都完美的給你折合在了價格上，典型的一分價錢一分貨。但有一點，房地產黃金期已過，現(xiàn)在置業(yè)的改善盤都不敢保證未來一定能跑贏市場，這種低價買的剛需盤未來出手二手房的時候也必定是區(qū)域之最了。沒辦法地產迭代升級實在太快。


金水北這個價格還是挺香的，僅限剛需，其他勿擾。(展開全部)

河南山頂金冠置業(yè)有限公司2021年6月通過招拍掛方式取得金水區(qū)棗莊城中村一期改造項目B-02安開混合用地(未來天奕苑)，根據(jù)合同約定:“安置房:依據(jù)改造方案和控規(guī)要求，該地塊安置房(地上)面積不小于 245672平方米，此部分房屋不得進入一級市場銷售”。

按照《鄭州市人民zf辦公廳關于積極推進大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作的實施意見》（鄭政辦〔2022〕14號）文件精神及市zf批準意見，經(jīng)“四議兩公開”程序通過貨幣化補償標準和方案，現(xiàn)金水區(qū)已完成對安置房面積57213平方米貨幣化安置，補償資金4.86億元已全部兌付到位。河南山頂金冠置業(yè)有限公司申請將B-02安開混合用地部分安置房（建筑面積57213平方米）調整為商品住房，金水區(qū)zf已完成棗莊城中村一期城改方案調整（金政〔2024〕13號），鄭州市住房保障和房地產管理局出具了該宗國有建設用地使用權出讓前置條件調整的函（鄭房發(fā)函〔2024〕33號），同意將實物安置地上總建筑面積調整為188459平方米（原57213平方米安置房調整為商品住房），

這樣一來未來天奕又多了些許庫存，只是規(guī)劃初期即考慮有安置房混搭，轉為商品房入市賣會不會有價格上的驚喜。

未來天奕現(xiàn)在仍然是金水主城又酷又拽的樓盤，銷量一直是傳說中賣的很好，產品規(guī)劃確實不錯，不過工期太慢，只建了一棟樓，其他3棟還沒有封頂，不買不建，不建不買，繼續(xù)惡性循環(huán)，大家都只認可準現(xiàn)房的時代，未來天奕的日子不會好過，遲早熬到現(xiàn)房。

站在東風渠畔已經(jīng)可以一覽豪宅的風采，產品稀缺，但客戶群體也足夠稀缺。(展開全部)