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主城區(qū)一些歷史遺留問題的樓盤相繼換個身份重新入市，城發(fā)玥園即是原來的裕彤嘉園。

地塊非常小，只有12畝，容積率4,5，位于豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，規(guī)劃1棟34層高層、1棟11層小高層，總315戶，目前鄭州城市發(fā)展集團有限公司開發(fā)，國企，營銷中心已對外開放。

這個位置就是典型的金水主城區(qū)，生活配套肯定沒得說，出門就是關虎屯生活廣場和國貿(mào)360，周邊花園路、經(jīng)五路、農(nóng)業(yè)路，地鐵2號線，出行非常的便利，不過周邊年代感家屬院云集，意味著城市界面一般，同時早晚高峰期主城區(qū)擁堵已是家常便飯。

兩個面積段小高層洋房100平、高層為136平四房，全為大面寬朝南，只能說不拉跨，目前主推11層小高層房源，三房一衛(wèi)，一梯兩戶設計，毛坯交付，小高層在主城區(qū)本就是一個稀缺品，面積段小總價低就更有優(yōu)勢了。

主城區(qū)最大的優(yōu)勢就是稀缺，現(xiàn)在的定位也是冰火兩重天，要么主打名氣大的豪宅大平層，比如萬科古翠隱秀、雅頌居等，回歸主城，在主城區(qū)住上大平層也是一種身份的象征，另外一面就落差比較大了，主城區(qū)里的純剛需盤，純自住，品質(zhì)和設計都非常平平，對號入座城發(fā)玥園就是剛需盤純自住。

地塊太小，對于內(nèi)部景觀設計及其他規(guī)劃設計就不要有過多期待了。

城投國企牽頭，保證了項目的安全性。

小眾樓盤，只要價格合適，還是可以關注的。(展開全部)

惠濟北的樓盤隨著萬科、招商、綠都的崛起，正商家河寬境存在的意義就更低了，一直在做TG，9000-11000，施工速度非常慢，原計劃24年年底前交房，目前來看基本沒有什么希望，一竿子就指到225年了。

位置雖然有點偏，但周邊開元路，江山路，天河路，都是大路，出行完全沒有任何問題，又緊鄰地鐵口，公交交通也完全沒問題，開元路北側(cè)家河寬境前期地塊均已交房，學校有四中附屬學校小學部和初中部，人氣和配套比綠都青云敘還要好。

轉(zhuǎn)眼這個盤也已經(jīng)好幾年了，高低配設計，高層兩梯四戶，鄭州的地產(chǎn)圈更新?lián)Q代的速度不亞于數(shù)碼產(chǎn)品，現(xiàn)在又卷的這么厲害，還沒有正式開盤就已經(jīng)落后了，正式開盤后也只能靠價格走量。

正商的口碑時高時低，這個盤又被擱置了太久了，品質(zhì)就不用有太多期待了，優(yōu)勢只有門口的地鐵2號線和四中附屬學校，惠濟北這幾年一直在教育資源上發(fā)力，先后引入了外國語和四中系，現(xiàn)在是明顯四中系在惠濟北更給力一些，家河家配套學校就是四中附屬學校。

惠濟北現(xiàn)在只有地鐵2號線，萬科包括招商對于地鐵也是有段距離的，只有家河家是標準的地鐵盤。

家河寬境這個樓盤天時地利人和是一條也沒有占上，恰逢樓市低迷期，開發(fā)商又不給力，內(nèi)購真的有風險，學校和地鐵這兩點優(yōu)勢還是有的，建議等現(xiàn)房。(展開全部)

一直都挺佩服逸瓏居這個開發(fā)商的，哐哐一頓建，但這個建設速度最近好像是變慢了，高層還是去年剛剛封頂?shù)臓顟B(tài)，洋房已經(jīng)開始上石材外立面了，在售房源23000起，精裝修交付，交房時間為2025年6月底。

新中式建筑風格，整個都是咖色調(diào)，大門的實景已經(jīng)完全呈現(xiàn)，非常的氣派和霸氣，回家有種上早朝的感覺，富凱首次精裝就出手非常闊氣，大金中央空調(diào)、西門子門鎖、德國唯寶衛(wèi)浴、科林貝斯新風系統(tǒng)，裝修標準直逼北龍湖豪宅。但項目整體的風格從內(nèi)到外都有點復古，戶型又偏大，價格23000起步，整體都是一個非常挑人的項目，首先要有一定的經(jīng)濟基礎，其次還是能相中這種霸氣的風格，對比之下更適合50+以上的成功人士這個群體。

項目本身走的就是一個小眾豪宅路線了,沒廣告沒宣傳，在金水北的存在感也就那樣，周邊的環(huán)境確實跟這個豪宅有點不搭，南側(cè)緊鄰的是茶城，第一排洋房的視覺體驗就是茶城了，東側(cè)是柳林墓地，不是一般的煞風景，花園路三全路交叉口本是黃金位置，經(jīng)適房和小開發(fā)商云集，前期歷史遺留問題太多，城市界面真的是太拉跨，在建的自貿(mào)港投入使用后希望能拉回一點顏面。

逸瓏居300萬起步，還有一缺陷是沒有學校，買的起這個段位房子的人應該不會有人是沖著學校來的，有沒有對項目基本上沒有什么影響。

賣的不好，說到底還是有點太貴了。(展開全部)

萬科最新消息，萬科與招商銀行等頭部金融機構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得了200億元貸款支持，抵押物為萬科旗下萬維物流股，截止目前已到賬100億元，所以負面新聞纏身的萬科似乎沒有受到任何風波的影響，周末的云河錦上人依然非常多，項目進展也非?？欤蠓恳呀?jīng)封頂，現(xiàn)場施工熱火朝天。

在售房源高層14000起，洋房18000起，精裝交付，樣板間全為實景樣板間，惠濟北三支花春江觀瀾目前的細節(jié)和戶型還未公布，反正綠都剛啟動就被萬科直接秒殺了。

果然打敗萬科的還得是萬科，戶型規(guī)劃設計、細節(jié)各方面都做的非常到位，社區(qū)整體抬高了3米，規(guī)劃17 00平泛會所盒子，含學習盒子、運動盒子、童玩盒子等，現(xiàn)在的景觀示范區(qū)及會所的盒子實景均已呈現(xiàn)，萬科錦系列，主打的就是奢適生活了。

占地180畝，至少要分4期開發(fā)，在售的一期計劃明年 年底前交房，戶型確實還不錯，但配套就有點一般了，西側(cè)為藝茂國際倉，學校有惠濟區(qū)實驗小學，未來這個項目的劃片應該就是這所小學，萬科的每個盤都沒有主打過學區(qū)，學校全靠劃片，所以距離最近的初中惠濟外國語能否劃進去全靠天意。

周邊有天倫莊園、毛莊安置區(qū)、錦藝四季城等社區(qū)，但人氣很一般，自駕出行倒是很方便，地鐵最近線路為2號線的毛莊站。

據(jù)說各盤現(xiàn)在以舊換新的都比較多，換新房源依舊可以走低首付低利率政策。

產(chǎn)品還是比較給力的，勁敵只有招商春江觀瀾了，可以關注。(展開全部)

美盛陳砦廟李巨無霸地塊已經(jīng)形成了三個系列：
1、教育港灣 2、中環(huán)壹號 3、金水印。

大盤主打教育，中環(huán)壹號對面又建了個金水外國語東校區(qū)，金水外國語總校承載有限，所以中環(huán)壹號及其二期是肯定要劃片到東校區(qū)的，金水印雖然也可以上，但已經(jīng)沒有了任何距離上的優(yōu)勢，不過金水印主做改善在金水北也是豪宅典范了，買這個盤很少有人是沖著學校去的，金水外國語的核心學區(qū)房還在教育港灣這個系列這里。

二期目前還有房源在售，均價17000-19000，依舊是面積越大越貴，分兩批交房，首批6月初，二批12月底，典型的準現(xiàn)房了。

容積率是真的高，站在北三環(huán)看這個項目即是滿滿的鋼筋混凝土帶來的壓迫感，美盛這個片區(qū)的其他幾個項目也都是一樣，但在小區(qū)內(nèi)部這種高容積率社區(qū)帶來的又是另外一種感覺，高容積率項目雖然是城改項目的通病，但也不代表居住體驗感就一定很差，這點全憑喜好了。

二期的優(yōu)勢也是非常明顯的，一路之隔即是金水外國語和緯五路一小，距離上的優(yōu)越性直接拉滿，買二期也多是沖著學校來的。金水外國語在金水區(qū)的地位還是挺高的，離不開各大中介的功勞，目前第一屆生源還沒有出成績，劃片范圍也一直沒有明確，美盛的業(yè)主是可以憑合同直接上的，因為是新學校，目前在金水區(qū)的排名屬于第二梯隊，是絕對有潛力躋身于第一梯隊的一個學校。

美盛的戶型除了金水印亮點比較多外，其他真的都非常大眾化了，買二期看的就是學校了。(展開全部)

惠濟北迎賓路開元路(花園路-文化路這段) 真的是自帶改善基因，早期別墅項目的集聚地，放在現(xiàn)在雖然規(guī)劃和設計有點過時，但依然是天價，普通人可望而不可及的一個區(qū)域。

這個小區(qū)域已經(jīng)好多年沒有過土拍了，53號地又是第二塊zf試點的現(xiàn)房預售凈地，關注度還是有的。目前項目還沒有開工，天河投資已啟動前期招標，但具體是代建還是自建 還沒有更多信息對外透露，關注度不僅來自于位置和區(qū)域，主要還有開發(fā)商品牌和戶型了。

容積率1.6，建筑高度5 0米，容積率確實非常低，北龍湖南岸也就這樣了，但限高50米 ，不會有開發(fā)商會犧牲利潤打造成洋房產(chǎn)品的，這個位置我更希望是純小高層社區(qū)，給普通改善一次入駐低密改善豪宅區(qū)域的機會。

開元路文化路-花園路這段在惠濟北的位置也算是核心區(qū)域了，因為低密度別墅居多主打的是幽靜，煙火氣和人流量肯定是差了點，明顯沒有英才街兩側(cè)及開元路文化路以西繁華，但各種配套也是有的，距離最近地鐵是2號線金洼站，出門即是開元路，東西可直達花園路和文化路，出行完全沒有任何問題，學校有鄭州四中迎賓中學，富人區(qū)對于學校的需求并沒有那么大，商業(yè)就是萬科廣場以及萬達廣場了。

別的盤是出則繁華入則寧靜，這個盤是出也寧靜入也寧靜，現(xiàn)房銷售根據(jù)進度開盤也是2026年的事了,在惠濟北一時半會應該沒有競品典型的一家獨大。

這個位置的客戶群體決不僅僅局限于地緣了?？梢躁P注。(展開全部)

常綠在售的幾個樓盤都挺讓人頭疼的，金水宸苑處在金水北競爭對手一個比一個強 ，狂刷存在感終究也是沒啥存在感 ，銷量一片慘淡 ，只能默默蓋現(xiàn)房等翻盤。

和水投聯(lián)合搞的壹號院也不盡人意，楊金論地位價值配套熱度都不及金水北，只有庫存可以跟其一拼，目前的樓市也是一片哀鳴，不僅賣不上價格關鍵是根本賣不動， 壹號院在楊金的存在感也是墊底。

現(xiàn)在的樓市想出眾只能靠低價來吸引客戶了，徹底把沒有賣不出去的房子只有賣不出去的價格這句話體現(xiàn)的淋漓盡致。

壹號院主打的就是12000 +的準現(xiàn)房.

特點：

1、年底交房，目前外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，標準的準現(xiàn)房了。

2、小高層在楊金已經(jīng)不能算是優(yōu)勢了,整個片區(qū)都是這，壹號院的面積段還是比較純粹的,戶型設計全為大面寬南北通透設計，一梯一戶電梯入戶設計，這種戶型設計住起來舒適度是非常高的。

正是因為周邊全是看得見摸的著的配套，樓盤周邊給人的感覺就是嘈雜，賣不動周邊的環(huán)境也占據(jù)了一大部分原因，學校離得近的只有47中，金水區(qū)實驗小學按照就近劃片原則能上的可能性很小，周邊目前也沒有其他小學，楊金片區(qū)的學校名字個個都是高大上，真實水平也就那樣，考慮教育的可以避開這個區(qū)域了。

楊金片區(qū)折扣也是經(jīng)常有，萬科直接現(xiàn)房特價，正弘璟云筑準現(xiàn)房特價頻出，期房中豫14500起，大家都在堅持的同時又在探底, 楊金眾盤地塊指標條件包括規(guī)劃設計都沒有任何問題，相對都比較偏改善，現(xiàn)在的這種尷尬現(xiàn)狀多是片區(qū)的問題。

壹號院性價比還是有的，可以關注。(展開全部)

時隔九年招商再次獻禮二七新區(qū)，對于這個項目招商應該已經(jīng)醞釀很久了，距離摘地僅一個月之久，案名正式公布，這是招商全新產(chǎn)品系，鄭州首發(fā)林嶼系第一個作品—招商林嶼境。

光聽名字就知道這是一個比較有格調(diào)的項目，沉悶的二七新區(qū)樓市是要注入新鮮血液了。

地塊指標非常好：

1、 凈地，地塊方正，65畝，不大不小。

2、 容積率僅2.5，一個一般只會出現(xiàn)在改善區(qū)域的容積率，在二七新區(qū)還是比較稀缺的。

3、 緊鄰大學路，周邊南環(huán)公園，地鐵7號線年底前開通，妥妥的地鐵盤。

二七新區(qū)一直是剛需聚集地，幾乎沒有能拿得出手的項目，這個地塊在南三環(huán)絕對是萬千寵愛于一身，盤如其名，關注度在二七新區(qū)是要居于榜首的，已經(jīng)開始預定銷冠了。

目前還沒有更多信息對外透露，但招商對這個項目的設計理念是“豐盈、松弛、自在、精質(zhì)”打造新一代森氧式城市旅心社區(qū)，品質(zhì)肯定會再上一個新臺階的，但二七新區(qū)整體又過于剛需，做純改善這個區(qū)域被客戶的接受程度又較低，大概率還是剛需、剛改改善混搭。

戶型設計上肯定少不了高贈送，畢竟這是現(xiàn)在各盤都在卷的一個點。

招商作為央企，實力還是值得信任的，2024年對于二七新區(qū)來說也是意義非凡的一年，地鐵7號線開通，奧特萊斯也要開業(yè)。

毛坯限價9250元/㎡，精裝修限價11250元/㎡，性價比應該會非常高。

這個區(qū)域的客戶主要還是地緣，可以重點關注的一個項目。(展開全部)

常西湖北片區(qū)喜提鄭州外國語西流湖校區(qū)（鄭州市實驗中學），36班，計劃2024年秋季首次招生，未來將與鄭州外國語學校、鄭州外國語蓮湖校區(qū) ，形成“一校三區(qū)”格局，所以西流湖校區(qū)是非常純粹的直系血親，正兒八經(jīng)的分校區(qū)。

學校屬于碧桂園區(qū)域的配建學校，正常情況下按照劃片原則華瑞是肯定上不了的，不過一紙文書“華瑞紫韻城配建的興國路中學系孫莊城中村改造項目規(guī)劃配建學校。在該學校沒有建成投用前，擬從鄭州市外國語西流湖校區(qū)和鄭州市中原區(qū)凱旋路初級中學等相對就近初中調(diào)出空余學位”。

消息一出，華瑞紫韻城先炸了鍋，繼伊河路小學之后，華瑞業(yè)主又迎來了一所重量級學校，盡管只是暫時也可能只是前期幾屆業(yè)主可以享受到這個福利。

華瑞紫韻城目前在售建設路南側(cè)的天園地塊，毛坯交付，均價11 000起步，盡管常西湖的熱度已退，但華瑞作為片區(qū)拓荒者，依然占據(jù)市場的主力，特點還是非常明顯的，緊鄰建設西路主干道，周邊地鐵11號線和14號線，學校有伊河路小學建設路第六小學，據(jù)悉還將引入鄭州一中教育集團。

常西湖樓盤不少，但真正能選的其實也就那幾個，華瑞這個項目對于地緣性客戶來說，出行、教育、生活是沒有太大問題的，主要是華瑞整個項目給人的感覺就是剛需，品質(zhì)非常的一般，對品質(zhì)有要求的勿選。(展開全部)