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一直都挺佩服逸瓏居這個(gè)開(kāi)發(fā)商的，哐哐一頓建，但這個(gè)建設(shè)速度最近好像是變慢了，高層還是去年剛剛封頂?shù)臓顟B(tài)，洋房已經(jīng)開(kāi)始上石材外立面了，在售房源23000起，精裝修交付，交房時(shí)間為2025年6月底。

新中式建筑風(fēng)格，整個(gè)都是咖色調(diào)，大門的實(shí)景已經(jīng)完全呈現(xiàn)，非常的氣派和霸氣，回家有種上早朝的感覺(jué)，富凱首次精裝就出手非常闊氣，大金中央空調(diào)、西門子門鎖、德國(guó)唯寶衛(wèi)浴、科林貝斯新風(fēng)系統(tǒng)，裝修標(biāo)準(zhǔn)直逼北龍湖豪宅。但項(xiàng)目整體的風(fēng)格從內(nèi)到外都有點(diǎn)復(fù)古，戶型又偏大，價(jià)格23000起步，整體都是一個(gè)非常挑人的項(xiàng)目，首先要有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其次還是能相中這種霸氣的風(fēng)格，對(duì)比之下更適合50+以上的成功人士這個(gè)群體。

項(xiàng)目本身走的就是一個(gè)小眾豪宅路線了,沒(méi)廣告沒(méi)宣傳，在金水北的存在感也就那樣，周邊的環(huán)境確實(shí)跟這個(gè)豪宅有點(diǎn)不搭，南側(cè)緊鄰的是茶城，第一排洋房的視覺(jué)體驗(yàn)就是茶城了，東側(cè)是柳林墓地，不是一般的煞風(fēng)景，花園路三全路交叉口本是黃金位置，經(jīng)適房和小開(kāi)發(fā)商云集，前期歷史遺留問(wèn)題太多，城市界面真的是太拉跨，在建的自貿(mào)港投入使用后希望能拉回一點(diǎn)顏面。

逸瓏居300萬(wàn)起步，還有一缺陷是沒(méi)有學(xué)校，買的起這個(gè)段位房子的人應(yīng)該不會(huì)有人是沖著學(xué)校來(lái)的，有沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目基本上沒(méi)有什么影響。

賣的不好，說(shuō)到底還是有點(diǎn)太貴了。(展開(kāi)全部)

逸瓏居也是金水北的傳奇樓盤了，開(kāi)發(fā)商走的真的不是尋常路，基本沒(méi)有什么宣傳，一直充滿著神秘感，但售樓中心已對(duì)外開(kāi)放，就在項(xiàng)目所在地，挨著地鐵口。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)也是非常顯著的：

1、地塊太小，小到只有4棟洋房、1棟高層和1棟小高層，也就是三全路和花園路的一個(gè)角落位置了。

2、一直在做內(nèi)購(gòu)，精裝修交付，高層價(jià)格23000+，洋房要25000+了，小開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有任何項(xiàng)目做參考，各項(xiàng)品質(zhì)都是拆盲盒，這個(gè)價(jià)格真心不便宜。

3、 最快一批今年6月份交房，準(zhǔn)現(xiàn)房，現(xiàn)在沒(méi)有強(qiáng)大的資金實(shí)力真的不敢搞房地產(chǎn)，至少80%的項(xiàng)目都要賣到準(zhǔn)現(xiàn)房了，甚至交房了房子還剩一大堆房源未售。準(zhǔn)現(xiàn)房已經(jīng)不能算是特別亮眼的優(yōu)勢(shì)了。

這個(gè)盤以大面積段為主，定位也是改善盤，但這種建筑風(fēng)格包括外立面明顯有點(diǎn)過(guò)時(shí)，它們的所謂的改善就真的只有面積大而已了，開(kāi)發(fā)商遲遲不開(kāi)盤，一大部分原因來(lái)源于市場(chǎng)，現(xiàn)在決定去化的決定性因素是價(jià)格，逸瓏居這個(gè)價(jià)格入市只能呵呵了，開(kāi)發(fā)商真的有點(diǎn)迷之自信了，不過(guò)既然都已經(jīng)賣到了現(xiàn)房，索性就慢慢賣吧。

位置確實(shí)很無(wú)敵，這個(gè)位置也很多年沒(méi)有出過(guò)新盤了，距離北龍湖特別近，緊鄰地鐵口，花園路三全路，除了環(huán)境和城市界面有點(diǎn)不盡人意了，位置上沒(méi)有什么太大的硬傷，很抗打。

總結(jié)下來(lái)就是貴+小，想買的買不起，買的起的看不上，挺尷尬的，想買的可以再等等。(展開(kāi)全部)

平時(shí)經(jīng)常路過(guò)，看見(jiàn)有蓋房子的，真心佩服開(kāi)發(fā)商，不走尋常路，挨的最近，買的挺貴！

逸瓏居，這是一個(gè)一直不被大眾看好的項(xiàng)目。

生不逢時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目如果放在2016年前借著好位置還是有行情的，但地產(chǎn)快速發(fā)展的年代，金水北迅速崛起，品質(zhì)的年代小開(kāi)發(fā)商又逐漸被淘汰，所以生在2023年的逸瓏居處于一種若隱若現(xiàn)的感覺(jué)，加上地塊前期地塊又被擱置多年，總體來(lái)說(shuō)就是在金水北的市場(chǎng)可有可無(wú)可無(wú)。

回到現(xiàn)實(shí)，發(fā)展好的賣的好的確實(shí)是大開(kāi)發(fā)商，但隨著某些巨頭的倒下，回過(guò)頭來(lái)，活下來(lái)資金鏈沒(méi)有問(wèn)題的反而是那些沒(méi)有大肆擴(kuò)張，可能也只有那么一個(gè)項(xiàng)目的小房企，因?yàn)檫^(guò)于謹(jǐn)慎，完美錯(cuò)過(guò)2016-2019的房地產(chǎn)高光時(shí)刻，反而穩(wěn)扎穩(wěn)打的活了下來(lái)，逸瓏居的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該就是其中一個(gè)，沒(méi)名氣，但有資金，房子都要封頂了也沒(méi)有大肆對(duì)外宣傳銷售，可能也是有自知之明，明知不是對(duì)手，就只有低調(diào)賣。

目前最新消息，9月底正式開(kāi)盤，一直以為的大牌云集的金水北，沒(méi)啥存在感的金水北最多也就是墊個(gè)底，低價(jià)跑量而已，出乎我們意料的是對(duì)外釋放價(jià)格高層20000+，洋房25000+，確實(shí)夠意外。

優(yōu)勢(shì)：

1、除了金水北自帶流量外，項(xiàng)目直接守著個(gè)地鐵2號(hào)線的出口，非常的方便。

2、金水北其他盤都是89平/100平起步，逸瓏居直接119平起步且以大面積段為主，洋房直接200+，要知道金水北這么多樓盤有170平面積段的也就那兩個(gè)，其他都止步于143平，逸瓏居這在金水北可以說(shuō)是獨(dú)一份。

每個(gè)區(qū)都有一部分地緣土豪，買房絕不超自己居住范圍的2公里，客戶群體就是非常簡(jiǎn)單和純粹，專門針對(duì)金水北的地緣土豪，如果這樣的話，至于周邊的大環(huán)境地緣也早就熟悉的不得了，城市界面基本可以忽略不記，人家住的就是氛圍而已。

靜看20000+的逸瓏居如何在金水區(qū)殺出重圍。(展開(kāi)全部)

船小好調(diào)頭，盤小蓋的快?，F(xiàn)在洋房已經(jīng)全部封頂，高層也接近封頂，25年交付應(yīng)該問(wèn)題不大，就2棟高層4棟洋房，如果這都交不了房，那開(kāi)發(fā)商也不用干了。

從目前的態(tài)勢(shì)看，開(kāi)發(fā)商是朝著金水區(qū)的一線頂豪來(lái)做的，高層120-170平，洋房205-226平，尺度基本和萬(wàn)科美景世玠不差啥，放風(fēng)價(jià)也挺高，洋房3萬(wàn)起，高層2萬(wàn)+，但這盤總感覺(jué)除了戶型傻大，沒(méi)啥特別的了。

一方面，花園路三全路交叉口這位置是不錯(cuò)，但總感覺(jué)太暴露了，一般豪宅的位置不僅要好，還要夠隱私，像東潤(rùn)泰和、萬(wàn)科世階都是在又是好地段又不太顯眼的地方，畢竟中國(guó)講究個(gè)低調(diào)中庸。但逸瓏居這位置，從遠(yuǎn)處大馬路一眼就能看到，還緊挨著地鐵口，明顯就是個(gè)顯眼包。聽(tīng)說(shuō)最近在找金水區(qū)zf部門的人TG，誰(shuí)敢住這么顯眼的豪宅？

另一方面，戶型只是面積大，缺乏豪宅的享受，拿205平的大平層來(lái)看，除了三開(kāi)間朝南，多一個(gè)房間，和138平的也沒(méi)啥大的區(qū)別了，這一點(diǎn)和雅頌居一個(gè)毛病，拿上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)品來(lái)糊弄人。

好在只有277戶，如果低價(jià)內(nèi)購(gòu)掉一批，剩下的隨便賣賣也弄完了，也許這個(gè)盤的使命就是相關(guān)單位內(nèi)部房吧，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，如果能淘到120平的也是不錯(cuò)的選擇，畢竟交通在這放著，去東區(qū)是真方便，很多人擔(dān)心這盤會(huì)檔次低，個(gè)人認(rèn)為這盤的建標(biāo)，景觀用材用料應(yīng)該都不差，就是設(shè)計(jì)審美的問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

逸瓏居終于有動(dòng)靜了。

售樓部正在裝修，現(xiàn)在展廳位于建業(yè)總部港。

現(xiàn)在屬于內(nèi)購(gòu)階段，內(nèi)購(gòu)單位為金水區(qū)管委會(huì)，內(nèi)購(gòu)的樓棟為洋房2號(hào)樓和3號(hào)樓，戶型建面約205㎡，內(nèi)購(gòu)價(jià)格大概為25500元/平米，毛坯交付。

預(yù)售證已經(jīng)全部拿到了，預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤，正式開(kāi)盤之后應(yīng)該賣的都是精裝修，不賣毛坯了，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該還不賴，全屋進(jìn)口石材，大金中央空調(diào)，漢斯格雅等知名品牌。

戶型建面約205㎡四室兩廳三衛(wèi)，226㎡五室兩廳三衛(wèi)，165平四室兩廳三衛(wèi)，146㎡四室兩廳兩衛(wèi)，138㎡、119㎡三室兩廳兩衛(wèi)。

關(guān)于價(jià)格，洋房預(yù)計(jì)30000+元/平米，高層20000+元/平米。

大概25年下半年交房，因?yàn)槭且咔槠陂g定的交房時(shí)間，所以可能會(huì)提前，說(shuō)的是明年年底竣工，工程進(jìn)度確實(shí)也很快，洋房已經(jīng)全部封頂，雖然是小開(kāi)發(fā)商，干起活來(lái)還挺利索的。

逸瓏居給自己的定位還挺高的，對(duì)標(biāo)金水北的價(jià)格天花板美盛金水印，甚至是金水老城的未來(lái)天奕，萬(wàn)科古翠隱秀，不得不說(shuō)，逸瓏居還挺盲目自信的，也不知道這個(gè)價(jià)格有沒(méi)有購(gòu)房者認(rèn)呢。(展開(kāi)全部)

要說(shuō)鄭州購(gòu)房最好的區(qū)域，非鄭東新區(qū)和金水區(qū)莫屬。但凡出來(lái)一個(gè)新樓盤，關(guān)注度都很大。這兩個(gè)區(qū)域各有一個(gè)奇葩樓盤，東區(qū)是銀河灣，高層已經(jīng)封頂毫無(wú)銷售動(dòng)靜。金水區(qū)是逸龍居，洋房已經(jīng)封頂，還沒(méi)開(kāi)始正式銷售。

位置不錯(cuò)，在花園路與三全路交叉路，緊鄰地鐵2號(hào)線柳林站，優(yōu)于保利大都匯的位置，雖然比不了美盛金水印、美盛教育港灣、碧桂園云境的位置，但容積率優(yōu)勢(shì)很大，僅有2.49，在金水北實(shí)數(shù)可遇不可求。之前招商美景美境3.5都算低的，這個(gè)直接打7折。

開(kāi)發(fā)商很一般，無(wú)奈地皮拿的早，還捂到了現(xiàn)在，2004年至今已有19年。這個(gè)時(shí)間確實(shí)有點(diǎn)久，市場(chǎng)好的時(shí)候沒(méi)人在乎，比如南側(cè)不遠(yuǎn)處的國(guó)泰莊園。市場(chǎng)不好時(shí)候，拿地超過(guò)10年，購(gòu)房者就會(huì)不爽，感覺(jué)跟割肉一樣。

你要說(shuō)缺錢吧，施工速度一點(diǎn)不慢，洋房已經(jīng)封頂，預(yù)售證也早就拿到了，遲遲沒(méi)有收錢跡象。
整體包含1棟、17層小高層、1棟25層高層、4棟5-8層洋房，高層主力戶型119-165㎡，洋房主力戶型210㎡，有那個(gè)容積率在，戶型差不到哪去。

這種項(xiàng)目真不如找個(gè)國(guó)央企合作，代建還不行，真讓出點(diǎn)股份，讓購(gòu)房者放心。

自己搞的話，品牌劣勢(shì)損失太大。管城正商金域華府就是一個(gè)很好的例子，自己搞不動(dòng)，拉來(lái)正商還是搞不動(dòng)，上次見(jiàn)他們一個(gè)負(fù)責(zé)人，至今還沒(méi)賣出去100套房，給背后金主著急的不行。

因?yàn)?，這種地塊的位置還是很有優(yōu)勢(shì)的，包裝好的話不愁賣，只是價(jià)格高低問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

金水北最沒(méi)有存在感的樓盤，非逸瓏居莫屬，開(kāi)發(fā)商很多人都沒(méi)聽(tīng)過(guò)，實(shí)力一般。

最近工地上的工程進(jìn)度還是蠻快的，高層已經(jīng)出地面十來(lái)層了，洋房已經(jīng)封頂，預(yù)售證也都拿到了，按理說(shuō)要開(kāi)始準(zhǔn)備賣了，但是工地上也沒(méi)有看見(jiàn)蓋售樓部，這個(gè)項(xiàng)目真是個(gè)迷，金水北現(xiàn)在美盛、越秀、保利，庫(kù)存多著呢，逸瓏居現(xiàn)在入市也沒(méi)有啥競(jìng)爭(zhēng)力。

但是，相比金水北的其他項(xiàng)目，逸瓏居的優(yōu)勢(shì)還是非常明顯的，門口就是地鐵2號(hào)線柳林站，臨近花園路和中州大道以及三全路，交通可謂是四通八達(dá)。

30畝，容積率2.49，地塊不大，容積率也不高，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有1棟25層的高層，1棟17層的高層，還有3棟洋房，高層主力戶型為140-170㎡、洋房210㎡，產(chǎn)品規(guī)劃的非常改善。

但周邊有茶城、4s店，東側(cè)還緊鄰柳林村陵園，小區(qū)位環(huán)境一般，不具備改善基因，可以忽略。

最關(guān)鍵的還是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，對(duì)小開(kāi)發(fā)商終究還是少了點(diǎn)信任，就算能按時(shí)交付，品質(zhì)方面都不好說(shuō)。(展開(kāi)全部)

這位置規(guī)劃小戶型好賣

逸瓏居，金水區(qū)花園北路東、三全路南。

驚風(fēng)飄白日，光景西馳流。

該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商河南富凱置業(yè)有限公司成立于2002年，拿地的時(shí)間是2004年，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看三個(gè)自然人股東，分別是劉亞琴、郭燎原、高世勇，然后呢自身風(fēng)險(xiǎn)有15條，涉及訴訟是15個(gè)，這個(gè)位置現(xiàn)在看是真的不錯(cuò)是一個(gè)香餑餑，20年前肯定荒蕪的不行，這個(gè)項(xiàng)目往北2公里連霍高速，往南2公里連霍高速，往東1公里是中州大道，總而言之位置算是不錯(cuò)。

項(xiàng)目占地是30畝，容積率是2.49，規(guī)劃1棟25層的高層，1棟17層的高層，還有3棟洋房，一共是277戶，130平方米≦套型建筑面積≦150平方米的95戶，150平方米≦套型建筑面積≦180平方米的34戶，大于180平方米的100戶，你瞅瞅這戶型配比，大于130平方米的占比是82%，妥妥的改善的戶型。

咱們說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

1、位置。

這位置沒(méi)啥毛病，花園路與三全路，這位置也是寸土寸金，這樣的位置會(huì)越來(lái)越稀缺，怎么說(shuō)都不為過(guò)吧。

2、容積率。

該項(xiàng)目的容積率只有2.5，這樣的位置至少是3.5，再高一點(diǎn)就是4了，再高一點(diǎn)就是五六，總之容積率也是非常稀缺的。

3、純粹的改善。

除了紫荊山的雅頌居之外，就屬這個(gè)是純粹的改善了，130平方米以上的戶型占比高達(dá)82%，而且還有稀缺的洋房的戶型。

劣勢(shì)：

1、開(kāi)發(fā)商小。

河南富凱置業(yè)插過(guò)來(lái)查過(guò)去，只開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，你指望一個(gè)新手，第一次搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就能把房子蓋的非常好，概率是非常低。

2、地塊小。

這個(gè)地塊只有30畝，景觀啥的就真的不用考慮了。(展開(kāi)全部)