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招商迎賓瑞景園，開元路北、桂圓路西。

招商迎賓瑞景園是惠濟區(qū)第一個現(xiàn)房銷售項目，拿地時間是2024年年初，總價是1.7億元，單價613萬元/畝，樓面價5747元/平方米，該地塊所建商品住宅（毛坯）現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過4000元/平方米。

該項目占地面積是28畝，容積率是2.59，建筑高度是50米，規(guī)劃了6棟10層小高層（1T2），層高是3.2米，1棟幼兒園，一共是140戶，規(guī)劃機動車停車位297輛。項目周邊都是低密度產(chǎn)品，比如迎賓路三號，迎賓花園，水映唐莊。

迎賓路沿線土地供應(yīng)比較少，印象里面有迎賓路三號、永威迎賓府、千鹿山等等，迎賓路是鄭州龍脈之稱，黃河迎賓館也是很多領(lǐng)導(dǎo)下榻之地，一到夏天迎賓路兩邊的樹特別好，迎賓館的草坪和綠蔭也非常好，這也是項目的價值所在。

稀缺創(chuàng)造價值，越是稀缺越有價值，迎賓路沿線基本沒有土地供應(yīng)，算是非常非常的稀缺，大腦把任何具有相似的東西進行關(guān)聯(lián)，比如何首烏和人、堅硬的金剛石和堅固的愛情，還有“稀有的東西”和“稀有的人”，總而言之，不同年代、不同群體中，要找到什么東西能“代表”：“牛逼（強）”+“稀有（少）”?！皬膩頉]有強者勝，只有勝者強”是重要的智慧。

總而言之應(yīng)該不愁賣！(展開全部)

對于不推薦買惠濟區(qū)的理由，可能有以下幾點：

產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后：惠濟區(qū)在鄭州市各區(qū)域中，無論是GDP還是產(chǎn)業(yè)增速都相對落后。盡管惠濟區(qū)擁有三全、思念等知名食品品牌，但缺乏現(xiàn)象級的產(chǎn)業(yè)集聚，同時旅游文化產(chǎn)業(yè)也未得到充分發(fā)展，未能形成具有吸引力的產(chǎn)業(yè)鏈。

交通通勤不夠便利：惠濟區(qū)距離鄭州的核心商務(wù)區(qū)較遠，且目前僅有一條2號線通車，與其他區(qū)域的通勤便利度相比存在差距，這可能影響到居民的日常生活和工作出行，建業(yè)花園里，五月花城，天地灣交房多年，周圍被斷頭路垃圾路圍困，影響居民的最后一公里的路不修，可見服務(wù)理念和水平的差距。

教育資源相對匱乏：惠濟區(qū)的教育資源相較于金水區(qū)、中原區(qū)等老城區(qū)來說較為匱乏。這里有鄭州最差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的基礎(chǔ)教育，雖然有一些不錯的中學(xué)，但整體上教育資源不夠雄厚，可能無法滿足家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的需求。

區(qū)域發(fā)展成熟度低：惠濟區(qū)大部分區(qū)域位于四環(huán)外，整體待開發(fā)，成熟度較低。四環(huán)內(nèi)也是發(fā)展不均衡，核心區(qū)域新小區(qū)入住的業(yè)主也是怨聲載道苦不堪言，何況其他區(qū)域，尤其是惠濟西和連霍以南的區(qū)域，開發(fā)滯后，基建一般，配套也比較匱乏，與其他區(qū)域相比優(yōu)勢不大。

二手房市場低迷：惠濟區(qū)的二手房市場相對冷清，成交低迷。一方面是因為別墅群逐漸老化，產(chǎn)品過時，配套老化，社區(qū)管理跟不上等問題導(dǎo)致難以出手，城市居民享受的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的管理效率和政務(wù)服務(wù)水平，另一方面也與區(qū)域整體發(fā)展水平和居民購買力有關(guān)。

然而，每個區(qū)域都有其獨特的優(yōu)勢和潛力，惠濟區(qū)也不例外。隨著城市規(guī)劃的不斷推進和區(qū)域經(jīng)濟的逐步發(fā)展，惠濟區(qū)未來也有可能迎來新的發(fā)展機遇和變化，惠濟區(qū)不是鄭州重點發(fā)展方向，未來只會很遙遠，人生有幾個十年讓來忍受周邊配套的不完善？因此，在做出購房決策時，還需要綜合考慮個人需求、區(qū)域發(fā)展趨勢以及市場情況等多方面因素，綜合考慮，還是買zf服務(wù)力好的其他區(qū)域吧。(展開全部)

2024年2月2日，天河控股有限公司下屬公司鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（惠澤建設(shè)）底價1.73億摘得鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊（樓面地價5747元/㎡）

鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)北大學(xué)城板塊，開元路北、桂圓路西，建設(shè)用地面積18802㎡（28.20畝），規(guī)劃建筑面積30083㎡，規(guī)劃性質(zhì)為詳細規(guī)劃城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），建筑密度1.6。

土地出讓時明確要求：
該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米;如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格丕得超過4000元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。
依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關(guān)規(guī)定及來函要求,經(jīng)測算該地塊土地供應(yīng)即時房價（毛坯房價格）為18000元/平方米（已下浮10%)。

2024年8月6日，招商蛇口鄭州公司攜手招商建管成功中標惠濟區(qū)迎賓路28-019-02地塊代建管理服務(wù)?。ㄔ摰貕K即鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)））

地產(chǎn)寒冬時代平臺公司成為了托底的香餑餑，但是平臺公司能力和精力有限，于是代建板塊反而成為了一個有發(fā)展?jié)撃苡男沦惖?，之前的一眾TOP房企紛紛成立自己的代建板塊開始新的角逐。再這樣的大環(huán)境下2024年初，招商蛇口也正式設(shè)立招商建管作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理和開展全國代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，招商建管通過招商蛇口各地城市公司來建立業(yè)務(wù)體系和項目。

招商自借美景進入惠濟區(qū)后和惠濟的合作愈發(fā)密切，老鴉陳更是深度參與，而且代建兩個惠濟平臺的項目，可謂在區(qū)域重倉了。

12月10日鄭州市自然資源和規(guī)劃局惠濟分局公示公告了迎賓瑞景園項目的規(guī)劃，地塊規(guī)劃總建面43577.32 平方米，建筑密度24.9 %，容積率1.59，綠地率30.01 %，總戶數(shù)140戶297個停車位。6棟10層左右的小高層住宅+1棟6班幼兒園。

目前規(guī)劃公示的戶型為一梯兩戶160㎡左右的四房，雖然是一梯兩戶但是采用了雙開門電梯設(shè)計，每戶還是獨立的電梯廳，電梯廳空間可以利用，戶型內(nèi)部3臥+客廳約13米的朝南面寬，南向次主臥帶衛(wèi)生間（不過是個暗衛(wèi)），北側(cè)布置為中西廚和家政間，每個臥室都有飄窗全贈送，贈送面積也算可觀。


迎賓瑞景園旁邊的3號院和迎賓花園都是低密產(chǎn)品但是年代有點久，招商定位改善沒毛病，區(qū)域的改善也到了該換房的時候了，小地塊業(yè)主還少，大企業(yè)央企開發(fā)，適合喜歡靜謐環(huán)境的改善們，至于教育資源即使沒有名校劃片相信改善們也能找到優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，雖然是現(xiàn)房銷售，但是只有6棟10層的住宅，招商的速度應(yīng)該還是挺快的后年應(yīng)該大有希望，現(xiàn)房銷售的好處就是一目了然，進了小區(qū)看了房子就知道該不該買了，一切盡在不言之中。(展開全部)

迎賓瑞景園的規(guī)劃出來了

迎賓瑞景園項目：鄭州首批現(xiàn)房銷售試點項目。

項目基礎(chǔ)信息——

該項目建設(shè)用地面積18802.09㎡，約合28畝，總建筑面積43577.32㎡，容積率1.59，建筑密度24.9%，綠地率30.01%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟10層小高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)140戶，規(guī)劃機動車停車位297輛，小區(qū)內(nèi)配建有一所6班制幼兒園。
根據(jù)公示的平層圖，一梯兩戶涉及，全部都是四室兩廳三衛(wèi)的大面積段改善戶型，三個臥室+客廳四開間朝南，次臥+客廳連通式陽臺，中西廚+家政間，產(chǎn)品定位相當改善。

地塊不大，一共6棟樓，總高10層，整個小區(qū)只有140戶，非常稀缺，價格合適應(yīng)該也不難消化。

項目外部環(huán)境也非常低密改善，周邊是迎賓路3號、九郡弘等這些傳統(tǒng)別墅區(qū)，有改善基因。

幾個月之前招商就已經(jīng)官宣，該地塊由招商代建，進度比北龍湖首個現(xiàn)房試點項目的進度要快很多。(展開全部)

棋逢對手，還沒有焐熱的花溪樾最強競爭對手強勢來襲，迎賓瑞景園規(guī)劃公示。

桂圓北街東、開元路北，規(guī)劃6棟10層小高層住宅項目及1棟幼兒園。

純改善屬性還是非常明顯的：

1、 容積率1.59，整個社區(qū)只有140戶，全部為一梯兩戶電梯入戶設(shè)計，層高3.2米，首層是3.3米，現(xiàn)在剛需剛改項目的層高普遍在2.9-2.95，能做到3.0米的都算是良心開發(fā)商了，稍微帶一點改善的普遍是3.0，現(xiàn)在市場上北龍湖主流是3.1米，不要小瞧這不起眼的0.1甚至是0.2米，整個房間的空間感是絕對不一樣的。

2、 四房兩廳三衛(wèi)為主，客廳開間5.5米，南北通透，中西廚房設(shè)計，設(shè)計家政間，面積段應(yīng)該在170平左右了。

3、 沒有高低配，而是選擇做了純粹的小高層設(shè)計，超大樓間距，把更多的綠化還給社區(qū)。

4、 走進開元路文化路這一帶，也因為有迎賓路的存在，給人最大的視覺體驗就是綠樹濃郁，非常幽靜，雖然被別墅群包圍，但這里的別墅也都有些年頭了，迎賓瑞景園大面積玻璃幕+鋁板的外立面設(shè)計顏值包括其他設(shè)計規(guī)格還是非常高的，上次片區(qū)上新的改善盤是雍瑞園，但面積段最大是140，二者定位不同，瑞景園就是為純改善而來。

位置挨著開元路，東可至花園路，西可至文化路，出行便利，這里確實是惠濟區(qū)核心區(qū)范圍，但因為全是別墅群，又大面積段全是鄭州師范學(xué)院校區(qū)，整體給人的感覺生活配套一般。

惠濟北接下來的市場是純改善為主，可以重點關(guān)注。(展開全部)

招商迎賓瑞景園，這看著不像是給普通老百姓建的啊

招商迎賓瑞景園，開元路北、桂圓路西。

2024年2月鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價17290萬元摘得53號（網(wǎng)）地塊，單價613萬元/畝，樓面地價5747元/平方米，拿地的條件是：該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過4000元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同，注意啊，該項目可是現(xiàn)房銷售。

占地面積約28畝，容積率1.6，建筑高度小于50米，綠地率大于30%，規(guī)劃了6棟低密度產(chǎn)品，位置是相當?shù)牟诲e，旁邊就是黃河迎賓館，周邊都是低密度產(chǎn)品，比如迎賓路三號，迎賓花園，水映唐莊，這個地方有鄭州龍脈之稱，領(lǐng)導(dǎo)每次來基本上都是黃河迎賓館，迎賓路修得真的也是不錯，迎賓館里面的環(huán)境也是真的棒，這個地方基本沒有啥新項目，地緣的客戶可以關(guān)注一下。

附近有一個小高層迎賓府可以參考一下，迎賓府現(xiàn)在掛了96套房子，最近30天196個帶看，90天成交1套，小區(qū)的均價是1.4-1.5左右；千鹿山小區(qū)34套房源在售，最近30天帶看63次，一萬塊錢基本是可以買到，周邊的價格基本是都是這樣。

這個區(qū)域是得天獨厚，環(huán)境非常不錯，風(fēng)水也不錯，周邊基本沒有啥競品，而且是1.6的容積率，超低密度，適合地緣性的客戶。(展開全部)

迎賓瑞景園這個名字真的是非常符合這個項目的氣質(zhì)，借助迎賓路的天然生態(tài)資源打造低密度樓盤，只是目前進度非常慢。

28.2畝，規(guī)劃6棟小高層產(chǎn)品，全一梯一戶設(shè)計，目前面積段還沒有公布，但據(jù)說產(chǎn)品是非常給力的，在惠濟北絕對是獨一無二的存在，只是產(chǎn)品還沒有公布就迎來了最強競爭對手-鐵投城發(fā)花棲樾。

二者都是國企類似的平臺公司，迎賓瑞景園是11層小高層，花棲樾是12-21層小高層、高層，面積段131-260平，非常的純粹，迎賓瑞景園面積段還未公布，但據(jù)透露也是非常純粹的改善盤，惠濟北要么純剛需，要么剛需+剛改+改善混搭，要么低密度別墅，這種大平層的項目還是首次。

兩個盤的生態(tài)資源都非常優(yōu)質(zhì)，所處的位置也全在核心主城區(qū)的范圍內(nèi)，一個是現(xiàn)房銷售，一個是期房，基本沒有什么太大的區(qū)別，現(xiàn)在期房賣到現(xiàn)房已經(jīng)是常態(tài)，所以同梯隊的兩個項目壓力都很大。

確實是核心區(qū)，左鄰右舍全是別墅區(qū)，周邊還有鄭州師范學(xué)院，總之走在這附近就是僻靜，根本感受不到一絲來自主城區(qū)的繁華和熱鬧，但方圓兩公里有地鐵2號線、7號線以及萬達廣場、美景萬科廣場等，四環(huán)內(nèi)應(yīng)該也只有迎賓路這一帶有這種出則繁華、入則寧靜的氛圍。

招商目前在市場上的代建代銷地塊已經(jīng)囤了不少，背后都是城投平臺公司，強強聯(lián)合，地塊不錯，主要看后期的戶型和規(guī)劃了。(展開全部)

招商跟惠濟城投的關(guān)系確實“非同一般”，惠濟北區(qū)又搞了一個代建項目。

位于開元路北、桂圓路西，年前摘得的地塊，位置還是非常不錯的，所處區(qū)域是出了名的別墅圈，周邊鄰居全是低密度別墅，緊鄰開元路，周邊有地鐵2號線，置身于開元路這一段給人的感覺就是安靜，但過了文化路又是美景萬科及萬達兩個商圈，生活起來還是非常方便的。

容積率只有1.6，建筑高度50米，招商給出的規(guī)劃是6棟小高層產(chǎn)品及1棟幼兒園，看外立面顏值很高，招商全程代建管理，給出的定位是將充分依托項目周邊低密改善的環(huán)境優(yōu)勢，傾力打造生態(tài)宜居的高品質(zhì)社區(qū)。

除了以上的優(yōu)勢這個地塊還是惠濟區(qū)第一個現(xiàn)房銷售地塊，按照現(xiàn)在的節(jié)點，最快入市時間也要到2026年下半年了，但根據(jù)鄭州的慣例，向來是上有政策，下有對策，保不濟會提前走內(nèi)購，反正招商和城投聯(lián)合開發(fā)還是有點說服力的，現(xiàn)房銷售地塊目前還在試點，但市場上期房也多數(shù)被逼成了準現(xiàn)房，爛尾樓事件已經(jīng)讓大家越來越理性。

限價地塊，毛坯銷售均價不超過20000元/㎡，精裝修24000元/㎡，前幾日鄭州剛剛解除了限價這一政策，意味著這個項目的售價真的全在開發(fā)商自己了，招商這個項目確實是沖著改善來的，位置也不錯，但現(xiàn)在的這種大環(huán)境還是建議合理定價。

惠濟北區(qū)的項目內(nèi)卷非常嚴重，但多集中在文化路西，主要是剛需剛改，開元路這個區(qū)域的樓盤還是比較稀缺的，與文化路西是截然不同的兩個定位。

可以重點關(guān)注。(展開全部)

招商繼續(xù)深耕惠濟，代建項目再+1。

近日，招商建管攜手招商蛇口鄭州公司成功中標鄭州市惠濟區(qū)迎賓路28-019-02地塊建設(shè)項目全過程代建管理服務(wù)。

迎賓路28-019-02地塊，即鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊，今年2月份，惠濟區(qū)下屬平臺公司鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價1.72億元摘得，按照最新的政策，拿地時候的限價取消，不再有限價。

這也是鄭州首批現(xiàn)房銷售試點項目。

屬于北大學(xué)城板塊，地理位置優(yōu)越，周邊是迎賓路3號、九郡弘等這些傳統(tǒng)別墅區(qū)，低密改善環(huán)境有。

地塊素質(zhì)本身也很優(yōu)質(zhì)，主打稀缺改善，占地面積約28.2畝，容積率1.6，建筑高度小于50米，綠地率大于30%，根據(jù)招商發(fā)布的效果圖來看，一共規(guī)劃有6棟低密洋房產(chǎn)品。

地塊位置和地塊素質(zhì)都非常不錯，未來項目主打的賣點已經(jīng)有了：低密改善+現(xiàn)房優(yōu)勢。(展開全部)