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招商迎賓瑞景園，開元路北、桂圓路西。

招商迎賓瑞景園是惠濟區(qū)第一個現(xiàn)房銷售項目，拿地時間是2024年年初，總價是1.7億元，單價613萬元/畝，樓面價5747元/平方米，該地塊所建商品住宅（毛坯）現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過4000元/平方米。

該項目占地面積是28畝，容積率是2.59，建筑高度是50米，規(guī)劃了6棟10層小高層（1T2），層高是3.2米，1棟幼兒園，一共是140戶，規(guī)劃機動車停車位297輛。項目周邊都是低密度產(chǎn)品，比如迎賓路三號，迎賓花園，水映唐莊。

迎賓路沿線土地供應比較少，印象里面有迎賓路三號、永威迎賓府、千鹿山等等，迎賓路是鄭州龍脈之稱，黃河迎賓館也是很多領導下榻之地，一到夏天迎賓路兩邊的樹特別好，迎賓館的草坪和綠蔭也非常好，這也是項目的價值所在。

稀缺創(chuàng)造價值，越是稀缺越有價值，迎賓路沿線基本沒有土地供應，算是非常非常的稀缺，大腦把任何具有相似的東西進行關聯(lián)，比如何首烏和人、堅硬的金剛石和堅固的愛情，還有“稀有的東西”和“稀有的人”，總而言之，不同年代、不同群體中，要找到什么東西能“代表”：“牛逼（強）”+“稀有（少）”。“從來沒有強者勝，只有勝者強”是重要的智慧。

總而言之應該不愁賣！(展開全部)

2024年2月2日，天河控股有限公司下屬公司鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（惠澤建設）底價1.73億摘得鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊（樓面地價5747元/㎡）

鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)北大學城板塊，開元路北、桂圓路西，建設用地面積18802㎡（28.20畝），規(guī)劃建筑面積30083㎡，規(guī)劃性質(zhì)為詳細規(guī)劃城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務場站用地），建筑密度1.6。

土地出讓時明確要求：
該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米;如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格丕得超過4000元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。
依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關規(guī)定及來函要求,經(jīng)測算該地塊土地供應即時房價（毛坯房價格）為18000元/平方米（已下浮10%)。

2024年8月6日，招商蛇口鄭州公司攜手招商建管成功中標惠濟區(qū)迎賓路28-019-02地塊代建管理服務?。ㄔ摰貕K即鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)））

地產(chǎn)寒冬時代平臺公司成為了托底的香餑餑，但是平臺公司能力和精力有限，于是代建板塊反而成為了一個有發(fā)展?jié)撃苡男沦惖?，之前的一眾TOP房企紛紛成立自己的代建板塊開始新的角逐。再這樣的大環(huán)境下2024年初，招商蛇口也正式設立招商建管作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理和開展全國代建業(yè)務的專業(yè)公司，招商建管通過招商蛇口各地城市公司來建立業(yè)務體系和項目。

招商自借美景進入惠濟區(qū)后和惠濟的合作愈發(fā)密切，老鴉陳更是深度參與，而且代建兩個惠濟平臺的項目，可謂在區(qū)域重倉了。

12月10日鄭州市自然資源和規(guī)劃局惠濟分局公示公告了迎賓瑞景園項目的規(guī)劃，地塊規(guī)劃總建面43577.32 平方米，建筑密度24.9 %，容積率1.59，綠地率30.01 %，總戶數(shù)140戶297個停車位。6棟10層左右的小高層住宅+1棟6班幼兒園。

目前規(guī)劃公示的戶型為一梯兩戶160㎡左右的四房，雖然是一梯兩戶但是采用了雙開門電梯設計，每戶還是獨立的電梯廳，電梯廳空間可以利用，戶型內(nèi)部3臥+客廳約13米的朝南面寬，南向次主臥帶衛(wèi)生間（不過是個暗衛(wèi)），北側布置為中西廚和家政間，每個臥室都有飄窗全贈送，贈送面積也算可觀。


迎賓瑞景園旁邊的3號院和迎賓花園都是低密產(chǎn)品但是年代有點久，招商定位改善沒毛病，區(qū)域的改善也到了該換房的時候了，小地塊業(yè)主還少，大企業(yè)央企開發(fā)，適合喜歡靜謐環(huán)境的改善們，至于教育資源即使沒有名校劃片相信改善們也能找到優(yōu)質(zhì)的學校，雖然是現(xiàn)房銷售，但是只有6棟10層的住宅，招商的速度應該還是挺快的后年應該大有希望，現(xiàn)房銷售的好處就是一目了然，進了小區(qū)看了房子就知道該不該買了，一切盡在不言之中。(展開全部)

棋逢對手，還沒有焐熱的花溪樾最強競爭對手強勢來襲，迎賓瑞景園規(guī)劃公示。

桂圓北街東、開元路北，規(guī)劃6棟10層小高層住宅項目及1棟幼兒園。

純改善屬性還是非常明顯的：

1、 容積率1.59，整個社區(qū)只有140戶，全部為一梯兩戶電梯入戶設計，層高3.2米，首層是3.3米，現(xiàn)在剛需剛改項目的層高普遍在2.9-2.95，能做到3.0米的都算是良心開發(fā)商了，稍微帶一點改善的普遍是3.0，現(xiàn)在市場上北龍湖主流是3.1米，不要小瞧這不起眼的0.1甚至是0.2米，整個房間的空間感是絕對不一樣的。

2、 四房兩廳三衛(wèi)為主，客廳開間5.5米，南北通透，中西廚房設計，設計家政間，面積段應該在170平左右了。

3、 沒有高低配，而是選擇做了純粹的小高層設計，超大樓間距，把更多的綠化還給社區(qū)。

4、 走進開元路文化路這一帶，也因為有迎賓路的存在，給人最大的視覺體驗就是綠樹濃郁，非常幽靜，雖然被別墅群包圍，但這里的別墅也都有些年頭了，迎賓瑞景園大面積玻璃幕+鋁板的外立面設計顏值包括其他設計規(guī)格還是非常高的，上次片區(qū)上新的改善盤是雍瑞園，但面積段最大是140，二者定位不同，瑞景園就是為純改善而來。

位置挨著開元路，東可至花園路，西可至文化路，出行便利，這里確實是惠濟區(qū)核心區(qū)范圍，但因為全是別墅群，又大面積段全是鄭州師范學院校區(qū)，整體給人的感覺生活配套一般。

惠濟北接下來的市場是純改善為主，可以重點關注。(展開全部)

招商迎賓瑞景園，開元路北、桂圓路西。

2024年2月鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價17290萬元摘得53號（網(wǎng)）地塊，單價613萬元/畝，樓面地價5747元/平方米，拿地的條件是：該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過4000元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同，注意啊，該項目可是現(xiàn)房銷售。

占地面積約28畝，容積率1.6，建筑高度小于50米，綠地率大于30%，規(guī)劃了6棟低密度產(chǎn)品，位置是相當?shù)牟诲e，旁邊就是黃河迎賓館，周邊都是低密度產(chǎn)品，比如迎賓路三號，迎賓花園，水映唐莊，這個地方有鄭州龍脈之稱，領導每次來基本上都是黃河迎賓館，迎賓路修得真的也是不錯，迎賓館里面的環(huán)境也是真的棒，這個地方基本沒有啥新項目，地緣的客戶可以關注一下。

附近有一個小高層迎賓府可以參考一下，迎賓府現(xiàn)在掛了96套房子，最近30天196個帶看，90天成交1套，小區(qū)的均價是1.4-1.5左右；千鹿山小區(qū)34套房源在售，最近30天帶看63次，一萬塊錢基本是可以買到，周邊的價格基本是都是這樣。

這個區(qū)域是得天獨厚，環(huán)境非常不錯，風水也不錯，周邊基本沒有啥競品，而且是1.6的容積率，超低密度，適合地緣性的客戶。(展開全部)

迎賓瑞景園這個名字真的是非常符合這個項目的氣質(zhì)，借助迎賓路的天然生態(tài)資源打造低密度樓盤，只是目前進度非常慢。

28.2畝，規(guī)劃6棟小高層產(chǎn)品，全一梯一戶設計，目前面積段還沒有公布，但據(jù)說產(chǎn)品是非常給力的，在惠濟北絕對是獨一無二的存在，只是產(chǎn)品還沒有公布就迎來了最強競爭對手-鐵投城發(fā)花棲樾。

二者都是國企類似的平臺公司，迎賓瑞景園是11層小高層，花棲樾是12-21層小高層、高層，面積段131-260平，非常的純粹，迎賓瑞景園面積段還未公布，但據(jù)透露也是非常純粹的改善盤，惠濟北要么純剛需，要么剛需+剛改+改善混搭，要么低密度別墅，這種大平層的項目還是首次。

兩個盤的生態(tài)資源都非常優(yōu)質(zhì)，所處的位置也全在核心主城區(qū)的范圍內(nèi)，一個是現(xiàn)房銷售，一個是期房，基本沒有什么太大的區(qū)別，現(xiàn)在期房賣到現(xiàn)房已經(jīng)是常態(tài)，所以同梯隊的兩個項目壓力都很大。

確實是核心區(qū)，左鄰右舍全是別墅區(qū)，周邊還有鄭州師范學院，總之走在這附近就是僻靜，根本感受不到一絲來自主城區(qū)的繁華和熱鬧，但方圓兩公里有地鐵2號線、7號線以及萬達廣場、美景萬科廣場等，四環(huán)內(nèi)應該也只有迎賓路這一帶有這種出則繁華、入則寧靜的氛圍。

招商目前在市場上的代建代銷地塊已經(jīng)囤了不少，背后都是城投平臺公司，強強聯(lián)合，地塊不錯，主要看后期的戶型和規(guī)劃了。(展開全部)

招商跟惠濟城投的關系確實“非同一般”，惠濟北區(qū)又搞了一個代建項目。

位于開元路北、桂圓路西，年前摘得的地塊，位置還是非常不錯的，所處區(qū)域是出了名的別墅圈，周邊鄰居全是低密度別墅，緊鄰開元路，周邊有地鐵2號線，置身于開元路這一段給人的感覺就是安靜，但過了文化路又是美景萬科及萬達兩個商圈，生活起來還是非常方便的。

容積率只有1.6，建筑高度50米，招商給出的規(guī)劃是6棟小高層產(chǎn)品及1棟幼兒園，看外立面顏值很高，招商全程代建管理，給出的定位是將充分依托項目周邊低密改善的環(huán)境優(yōu)勢，傾力打造生態(tài)宜居的高品質(zhì)社區(qū)。

除了以上的優(yōu)勢這個地塊還是惠濟區(qū)第一個現(xiàn)房銷售地塊，按照現(xiàn)在的節(jié)點，最快入市時間也要到2026年下半年了，但根據(jù)鄭州的慣例，向來是上有政策，下有對策，保不濟會提前走內(nèi)購，反正招商和城投聯(lián)合開發(fā)還是有點說服力的，現(xiàn)房銷售地塊目前還在試點，但市場上期房也多數(shù)被逼成了準現(xiàn)房，爛尾樓事件已經(jīng)讓大家越來越理性。

限價地塊，毛坯銷售均價不超過20000元/㎡，精裝修24000元/㎡，前幾日鄭州剛剛解除了限價這一政策，意味著這個項目的售價真的全在開發(fā)商自己了，招商這個項目確實是沖著改善來的，位置也不錯，但現(xiàn)在的這種大環(huán)境還是建議合理定價。

惠濟北區(qū)的項目內(nèi)卷非常嚴重，但多集中在文化路西，主要是剛需剛改，開元路這個區(qū)域的樓盤還是比較稀缺的，與文化路西是截然不同的兩個定位。

可以重點關注。(展開全部)

惠濟北迎賓路開元路(花園路-文化路這段) 真的是自帶改善基因，早期別墅項目的集聚地，放在現(xiàn)在雖然規(guī)劃和設計有點過時，但依然是天價，普通人可望而不可及的一個區(qū)域。

這個小區(qū)域已經(jīng)好多年沒有過土拍了，53號地又是第二塊zf試點的現(xiàn)房預售凈地，關注度還是有的。目前項目還沒有開工，天河投資已啟動前期招標，但具體是代建還是自建 還沒有更多信息對外透露，關注度不僅來自于位置和區(qū)域，主要還有開發(fā)商品牌和戶型了。

容積率1.6，建筑高度5 0米，容積率確實非常低，北龍湖南岸也就這樣了，但限高50米 ，不會有開發(fā)商會犧牲利潤打造成洋房產(chǎn)品的，這個位置我更希望是純小高層社區(qū)，給普通改善一次入駐低密改善豪宅區(qū)域的機會。

開元路文化路-花園路這段在惠濟北的位置也算是核心區(qū)域了，因為低密度別墅居多主打的是幽靜，煙火氣和人流量肯定是差了點，明顯沒有英才街兩側及開元路文化路以西繁華，但各種配套也是有的，距離最近地鐵是2號線金洼站，出門即是開元路，東西可直達花園路和文化路，出行完全沒有任何問題，學校有鄭州四中迎賓中學，富人區(qū)對于學校的需求并沒有那么大，商業(yè)就是萬科廣場以及萬達廣場了。

別的盤是出則繁華入則寧靜，這個盤是出也寧靜入也寧靜，現(xiàn)房銷售根據(jù)進度開盤也是2026年的事了,在惠濟北一時半會應該沒有競品典型的一家獨大。

這個位置的客戶群體決不僅僅局限于地緣了。可以關注。(展開全部)

鄭州第二塊現(xiàn)房銷售地塊趕在年前完成了土拍，與北龍湖海義大戰(zhàn)N個回合不同的是這個地塊悄無聲息的被zf歸入囊中，底價成交，沒有任何波瀾，充分說明北龍湖的價值在鄭州地產(chǎn)圈內(nèi)依然是無敵的。

但此地塊在惠濟北看點還是很多的：

1、實地探盤，這真的是惠濟北妥妥的豪宅窩，東側是著名的迎賓路3號院別墅區(qū)，西側同樣是迎賓花園別墅區(qū)，向北為迎賓路，進入這個小區(qū)域就是撲面而來的“貴族”氣息，別墅區(qū)低密度人少，非常適合喜歡安靜的朋友，同時這個位置也是正兒八經(jīng)的四環(huán)內(nèi)，可以算的上是惠濟北的核心區(qū)，同時周邊住宅項目挺多，真正的出則繁華入則寧靜。

2、南側緊鄰開元路，東可至花園路，西至文化路，最近地鐵站點為金洼站，出行非常方便。

3、容積率僅1.6，惠濟北雖然是低密度的誕生地，但1.6的容積率也只能出現(xiàn)在黃河迎賓館附近的一些地塊，非常少且稀缺。
建筑高度50米，要么高低配要么純小高層項目了。

4、城投摘地的底價是5747元/㎡，毛坯限價不超過20000元/㎡，如該地塊所建商品住宅采用成品房交付裝修價格不得超過4000元/㎡，另外依據(jù)新房銷售試點相關規(guī)定及來函要求，經(jīng)測算該地塊土地供應時房價（毛坯價格）為18000元/㎡，這個盤的價格空間還是很大的。

5、現(xiàn)房銷售最考驗的就是開發(fā)商的經(jīng)濟實力，以后但凡沒有一定的實力真的不敢再進軍地產(chǎn)圈了，真的就是眾國企和央企的天下。

惠濟城投摘地更多時為了防止流拍，大概率還是找代建，地塊指標不錯，現(xiàn)房銷售開盤也是2-3年以后的事了，對這塊有情懷的可以關注。(展開全部)

鄭州第二宗現(xiàn)房銷售地塊熱度大減，2月2號底價成交，由惠濟區(qū)下屬平臺公司鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。相比北龍湖海義拿下的第一塊，還發(fā)生了爭搶，拍到了溢價，這塊地可以說毫無波瀾。

總價1.72億元，畝單價613萬元/畝，根據(jù)要求，該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米;如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格丕得超過4000元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關規(guī)定及來函要求,經(jīng)測算該地塊土地供應即時房價（毛坯房價格）為18000元/平方米（已下浮10%)。

地塊不大，總共28.2畝，容積率1.6，位置還算不錯，雖然在惠濟區(qū)，雖然距離北四環(huán)沒多遠，但周邊早已發(fā)展成熟，一方面有迎賓路3號、九郡弘這些傳統(tǒng)別墅區(qū)享譽多年，另一方面南側就是鄭州師范學院、鄭州工程技術學院等大學，學生人流量很強大。

西側月湖公園那邊還有萬達廣場商業(yè)，附近有地鐵2號線金洼站，配套也算不錯。五年前，北側更遠的萬科天倫紫臺高層賣到16000的價格，三年前，南側業(yè)花園里郎岸新房高層一度喊到20000＋的價格，然后一切也都變了。紫臺旁邊的招商美景雍瑞園以18000的價格一路賣到現(xiàn)房，還是很難的。
但這邊有幾個小區(qū)的二手房價還是很硬的，比如正弘府，二手房價仰仗四中實驗學校成交到了2萬的單價，這個價格已經(jīng)可以買到高鐵站海馬公園一期，另外就是永威迎賓府也很穩(wěn)。

雖然接下來周邊洋房項目也不多，萬科民安雲(yún)河錦上高低配算一個，但行情依然不樂觀，從拿地積極性也能感受一二。不過，洋房工程進度相對快一些，如果趕的緊，大概一年多就能入市銷售，到時候行情應該會有所好轉，如果繼續(xù)惡化，也是沒招了。(展開全部)

這是鄭州第二塊現(xiàn)房銷售地塊。
目前現(xiàn)房銷售試點項目只有兩個：1月15日海義拿下北龍湖南岸地塊，第二塊就是53號地。
先來看下拿地房企，鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東為鄭州惠之安城市建設有限公司，惠之安的上面是鄭州惠美城市建設有限公司，惠美的上面是鄭州惠澤建設開發(fā)有限公司，惠澤的上面為鄭州市惠濟區(qū)國有資產(chǎn)事務中心。

地塊位置很不錯，位于開元路北、桂圓路西，旁邊是迎賓路3號別墅區(qū)，不遠是地鐵2號線金洼站，南面是鄭州示范學院，屬于黃河迎賓館板塊，老豪宅區(qū)了。

地塊素質(zhì)很優(yōu)越，雖然占地只有28.2畝，但容積率低至1.6，建筑限高50米，招商雍瑞園的容積率是1.5，所以這地塊也是純洋房沒跑了，雍瑞園的洋房標準層售價在17000-21000元一平之間，而這地塊的限價是毛坯20000元一平，精裝4000元一平，測算的即時房價是18000元一平，還算合理，但現(xiàn)房以后能不能賣2萬要打個問號。

目前惠濟區(qū)的洋房選擇挺多，招商春江觀瀾算一個，臨賈魯河河景，但位置略偏略荒，萬科民安雲(yún)河錦上則是高低配，周邊城市形象也比較低端，對比下來，53號地板塊成熟，高端血脈，又是純洋房，應該很有競爭力，這種小地塊又是國資，應該會建的比較快。北區(qū)改善客戶不妨重點關注一下，惠濟城投和高新城投不一樣，很少自己出手，大概率會找個大牌房企來代建，還是很期待的。(展開全部)