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松苑自正式入市以來(lái)，其市場(chǎng)熱度與銷(xiāo)量是不成正比的，總認(rèn)購(gòu)量幾十套。最大的原因肯定是市場(chǎng)不太好，然后就是其220-520平面積帶來(lái)的高總價(jià)，稍微看上的房型就奔2000萬(wàn)去啦，再想想期房帶來(lái)的不確定性，總會(huì)令人望而卻步。

今天隔壁的新地塊也被金茂拿下，在保利/華潤(rùn)/招商等四家的積極參與下，拍了兩個(gè)多小時(shí)，在接近12點(diǎn)的時(shí)候出了喜報(bào)。

總價(jià)16.16億元，溢價(jià)率21%，樓面價(jià)21970元/平，高于2022年璞悅的樓面價(jià)（20663元/平），低于2021年拾謐森語(yǔ)的樓面價(jià)（24642元/平），更低于2021年云著湖居的樓面價(jià)（25280元/平，這樣看來(lái)，不管什么樣的產(chǎn)品，賣(mài)個(gè)4-4.5萬(wàn)元，肯定是不會(huì)賠錢(qián)啦。

至于2016年，金茂地王接近4萬(wàn)的樓面價(jià)，已是過(guò)往云煙，但附近金茂府二手房均價(jià)6萬(wàn)一平還是很實(shí)在的。
雖然自金茂如意府后，金茂不再北龍湖單獨(dú)操盤(pán)，但這幾年其他城市的金茂可沒(méi)閑著，產(chǎn)品已經(jīng)更新?lián)Q代。再加上這次官方說(shuō)辭里的第四代住宅，還是很值得期待的。

今年南岸二手房里，金茂如意府、金茂府的表現(xiàn)都很亮眼，金茂如意府166平從年初不到600萬(wàn)的成交價(jià)到前段接近650萬(wàn)，金茂府198平從年初1150萬(wàn)的成交價(jià)到前段1150萬(wàn)，可謂是量?jī)r(jià)齊升。
目前北龍湖南岸在售的新盤(pán)只有亞新星云灣、松苑、正商豐華上境、美林上苑，其中兩個(gè)半都是殘廢狀態(tài)，市場(chǎng)存在感很低。

預(yù)計(jì)春節(jié)后金茂的產(chǎn)品細(xì)節(jié)會(huì)陸續(xù)出來(lái)，明年年中可能會(huì)開(kāi)盤(pán)，還是值得期待的。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)國(guó)泰合作項(xiàng)目，今天出了定妝照。
對(duì)于周邊樓盤(pán)，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開(kāi)始跟21世紀(jì)社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國(guó)泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺(jué)得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢(qián)退了，誰(shuí)知2016年直接迎來(lái)翻倍行情，幸虧親戚后來(lái)買(mǎi)了康橋朗城，不然又要幾年后悔。現(xiàn)在看來(lái)，這倆二手房半斤八兩，歷史總會(huì)淹沒(méi)一切，交給時(shí)間。

說(shuō)回這個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)是國(guó)泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯(cuò)的，容積率不超4，聽(tīng)起來(lái)不低，但在美盛們?cè)萍慕鹚?，還算相當(dāng)不錯(cuò)的，總計(jì)746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶(hù)型還可以，具體面積段還沒(méi)有出來(lái)，之前說(shuō)的主力戶(hù)型在140-180之間，整體比較適中。華潤(rùn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商過(guò)去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個(gè)代建代銷(xiāo)能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來(lái)雙方準(zhǔn)備怎么定價(jià)。

這幾年買(mǎi)金水北挺無(wú)奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車(chē)都快，教育港灣一期沒(méi)交付，金水印一期就出來(lái)啦，一期沒(méi)交付，二期出來(lái)啦，還帶出來(lái)個(gè)臻灣一品。越秀天悅文華沒(méi)交付，天悅江灣就出來(lái)啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤(rùn)國(guó)泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢(qián)，么法弄啊。。。如果我是即將買(mǎi)金水北的客戶(hù)，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬(wàn)，兩年十萬(wàn)，等交房后買(mǎi)二手，既體驗(yàn)了北龍湖，也把金水北買(mǎi)啦，還能更省錢(qián)。(展開(kāi)全部)

前幾天被中海時(shí)光之境的紅色海報(bào)刷屏，主要寫(xiě)的是“摘地一周年，勁銷(xiāo)23億元”。這個(gè)成績(jī)還是很猛的，并且沒(méi)啥水分，僅11月份之前的備案金額就有近20億元。像今年的幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)蘭溪府/華潤(rùn)超總也都是十幾個(gè)億的銷(xiāo)售額。

我一直覺(jué)得中海價(jià)格中規(guī)中矩，但流速很快，賣(mài)的很好。第一次去的時(shí)候還沒(méi)什么呈現(xiàn)，這次過(guò)去大部分已經(jīng)展示出來(lái)，在幾個(gè)樣板間轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，放在北龍湖那幾個(gè)新樓盤(pán)里還差點(diǎn)意思，放在中原區(qū)可以說(shuō)是碾壓級(jí)別。

一期7、9兩棟樓沒(méi)賣(mài)，10號(hào)樓還有部分房源，其他樓棟基本售完。一批次預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2026年年中，看目前的進(jìn)度又可能提前交付。二期是2026年10月份前后，差別不大，一期二批次也在這個(gè)時(shí)間段，目前還有部分房源沒(méi)有推出。二期149平基本售完，剩下個(gè)別頂?shù)讟菍樱?79平洋房還有很多可選。

停車(chē)的時(shí)候，感覺(jué)洋房外立面挺一般的，沒(méi)有質(zhì)感，跟北龍湖的云著湖居比起來(lái)差點(diǎn)意思，中海九號(hào)公館倒是有一拼。

按照目前的去化速度，預(yù)計(jì)到明年年中，這兩塊地能賣(mài)個(gè)七七八八。賣(mài)的快對(duì)于中海業(yè)主來(lái)說(shuō)不見(jiàn)得好事，早早賣(mài)完就會(huì)不太用心，參考中海云著湖居，老老實(shí)實(shí)蓋房，還真是不錯(cuò)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)規(guī)模性維權(quán)。

附近兩個(gè)改善小區(qū)昆侖望岳和萬(wàn)科山河道的二手房已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，報(bào)價(jià)都在1.8萬(wàn)左右，成交的還行，每月都有幾套二手房成交。(展開(kāi)全部)

上個(gè)月還想著好久沒(méi)去理想國(guó)啦，準(zhǔn)備抽個(gè)時(shí)間去了解下售樓部房源情況。

還沒(méi)來(lái)的及驅(qū)車(chē)前往，就接收了鋪天蓋地的消息，先是某報(bào)道發(fā)布視頻，理想國(guó)運(yùn)營(yíng)的“理想生活”小程序里的錢(qián)不能使用，之前承諾業(yè)主可以用于繳納物業(yè)費(fèi)和園區(qū)里消費(fèi)，現(xiàn)在不能用的原因是開(kāi)發(fā)商不給結(jié)算，還欠了很多沒(méi)有結(jié)清。事情到這里基本差不多了，源頭在于開(kāi)發(fā)商，然后就找到了開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)知員工工資已經(jīng)被拖欠數(shù)月（長(zhǎng)的據(jù)說(shuō)8個(gè)月），整個(gè)一癱瘓狀態(tài)。

想想2016-2020每年的總銷(xiāo)售額都在40-70億之間，那可不是一般樓盤(pán)，一度可以跟“阿那亞”“良渚小鎮(zhèn)”“麓湖”這種神盤(pán)較高下。

2016年一期入市，內(nèi)購(gòu)搶房，后期還有加價(jià)10-100萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的房源，鄭州上漲，綠博的反應(yīng)還是很快的，高層產(chǎn)品最高賣(mài)至14000一平，大平層更貴，洋房16000一平，現(xiàn)在以下以下也沒(méi)有二手房成交。，當(dāng)時(shí)500萬(wàn)的270平聯(lián)排別墅，現(xiàn)在降到300萬(wàn)都難以出手。

本來(lái)想著綠博是挺慘的，但理想國(guó)自有配套還是很良心的，教育方面有一八學(xué)校，醫(yī)療方面有河南中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院，商業(yè)有杉杉奧特萊斯，園區(qū)里還有超市、咖啡店、餐飲，比如窗外餐廳（西餐）、稻草人餐廳（自助餐）、川上川菜館、拾歲火鍋、北島烤肉吧、極日料等等，這些我曾去奧萊時(shí)候也都品嘗過(guò)，味道還是不錯(cuò)的，整盤(pán)除了距離市區(qū)遠(yuǎn)，舒適度真是沒(méi)得說(shuō)。

但從購(gòu)房角度肯定是不太建議的，因?yàn)榱魍ㄐ砸埠苤匾?。但若真像外界傳聞XYM已跑，那就麻煩大了，不只是流通性，后續(xù)配套及物業(yè)服務(wù)都是大問(wèn)題，謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。并且，據(jù)我小道消息，確實(shí)跑過(guò)了，回不回來(lái)另說(shuō)。。。(展開(kāi)全部)

瑞府這次基本可以宣布清盤(pán)啦，上個(gè)月拿出12套房，對(duì)外說(shuō)是老帶新清退房源，其實(shí)是之前的工抵，在無(wú)房可售之后，直接拿出來(lái)出售，價(jià)格基本在28000-29000之間，但需要綁定一個(gè)車(chē)位，還有直接交首付，樓層倒是不錯(cuò)，不乏7-11樓這種好樓層，大部分還是145㎡戶(hù)型。

用了大概一周時(shí)間，全部售完，成績(jī)還是很不錯(cuò)的。一方面，瑞府確實(shí)斷貨了一段時(shí)間，積壓了部分意向客戶(hù)；另一方面，馬上交付，收拾下就能很快入住，相比旁邊在售樓盤(pán)蘭溪府形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

雖然瑞府一期已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但優(yōu)質(zhì)房源就拿一兩套，賣(mài)掉之后就需要等待，目前總成交應(yīng)該有個(gè)七八套，僅貝殼一家就有5套，145平成交價(jià)在400-415萬(wàn)之間，從5樓到15樓都有。
目前掛牌最低價(jià)420萬(wàn)以上，對(duì)于不著急的客戶(hù)是可以等待，總能出來(lái)不錯(cuò)的房源，并且第一排位置也比最后一排16/17號(hào)樓要好一些，高樓層在近幾年還能看看金融島。
但對(duì)于著急的客戶(hù)，確實(shí)等不了，并且很多購(gòu)房者介意去購(gòu)買(mǎi)二手房，覺(jué)得會(huì)麻煩，不如新房省心省力。

今天看了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前整個(gè)瑞府沒(méi)網(wǎng)簽的房源是個(gè)位數(shù)，接下來(lái)再出房源的可能性比較低。售樓部現(xiàn)在是一套也沒(méi)，顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售車(chē)位。

瑞府二期也進(jìn)入亮燈階段，月底正常交付，北大門(mén)處還有一個(gè)便利店。整體來(lái)看，瑞府還是不錯(cuò)的，清華附中已經(jīng)確定，蘭溪府南側(cè)商場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)建，熬個(gè)兩三年時(shí)間住起來(lái)也是不錯(cuò)的。(展開(kāi)全部)

星云灣近期對(duì)外出售的房源大致如下——
168戶(hù)型：3號(hào)樓703、4號(hào)樓701和702、12號(hào)樓303，403，603，703、5號(hào)樓203；180戶(hù)型目前有兩套，5號(hào)樓的202和9號(hào)樓的403；

186戶(hù)型目前3號(hào)樓西邊戶(hù)，12號(hào)樓東邊戶(hù)，5號(hào)樓東西邊戶(hù)，第一排1號(hào)樓和6號(hào)樓還有2層和3層；210戶(hù)型還有一套11號(hào)樓201；
238戶(hù)型有2層和4層。

乍一看快清盤(pán)啦，其實(shí)還多著呢，網(wǎng)簽數(shù)量到現(xiàn)在都沒(méi)突破140套，為什么其他的不推出來(lái)？一方面，被內(nèi)購(gòu)占著，另一方面，大概率是被抵押啦。這也是最近傳言星云灣網(wǎng)簽不了的主要原因。

過(guò)去禎瑞上鏡、豐華上鏡、美林上苑都是這樣操作的，本質(zhì)原因就是缺錢(qián)。但不至于爛尾，畢竟資金監(jiān)管不像之前那么擺設(shè)，降標(biāo)減配倒是很有可能。

前段時(shí)間售樓部就進(jìn)行了擴(kuò)招，多了幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，針對(duì)渠道也提高了傭金，準(zhǔn)備在年前沖刺一把，回回款，價(jià)格變動(dòng)倒是不大。之前跟同行溝通過(guò)，這個(gè)盤(pán)如果能盡快賣(mài)掉200套，資金壓力就會(huì)大大降低，后面游刃有余，但因?yàn)閮?nèi)購(gòu)以及背后股東關(guān)系復(fù)雜，紛紛擾擾也是不斷。

說(shuō)實(shí)話，個(gè)人每次過(guò)來(lái)星云灣還是挺喜歡的，產(chǎn)品層面沒(méi)得說(shuō)，雖然相比璞悅稍微弱了點(diǎn)，但裝修風(fēng)格更現(xiàn)代一些，不像璞悅過(guò)于酒店風(fēng)。

令人遲疑的無(wú)非就是交付能力以及后期物業(yè)的穩(wěn)定性，不著急的話也可以等等正弘瓴北側(cè)新地塊。(展開(kāi)全部)

前段時(shí)間聽(tīng)聞鴻園的疊拼準(zhǔn)備毛坯改精裝，折騰了一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)賣(mài)的還是毛坯。
估計(jì)開(kāi)發(fā)商思來(lái)想去，精裝會(huì)讓本就不低的總價(jià)再次上升，更加直面北龍湖，還是省點(diǎn)事吧。

省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的熱度已經(jīng)過(guò)去，六期從交房后賣(mài)的也是不溫不火，現(xiàn)房還有一些沒(méi)有售完，看來(lái)學(xué)校也不是第一生產(chǎn)力，還得是區(qū)域，北龍湖邊角料中海 綠城在沒(méi)有學(xué)校加持的情況下賣(mài)的都不錯(cuò)。蘭溪府憑借一個(gè)清華附中基本坐穩(wěn)了今年鄭州樓市總銷(xiāo)售額的前三名，這還是價(jià)格一直上調(diào)的情況下，如果交給保利、華潤(rùn)這種營(yíng)銷(xiāo)高手，銷(xiāo)量至少再提高30%,輕輕松松。

現(xiàn)在還是賣(mài)那幾十套上疊和下疊，上疊500多萬(wàn)，下疊800萬(wàn)左右，另外還有別墅在售，1600-2000萬(wàn)，現(xiàn)房社區(qū)，所見(jiàn)即所得，房子沒(méi)啥問(wèn)題，主要還是區(qū)域，二手房最近也流速一般，成交量回落。附近的新房也都是準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房為主，快淪落為濱河的境地。

附近也有幾個(gè)村在醞釀房票事宜，如果持續(xù)鎖區(qū)，那把這幾個(gè)樓盤(pán)消化一波還是沒(méi)問(wèn)題的，樓盤(pán)看似不少，但低容積率算下來(lái)總共也沒(méi)多少套房。

目前鴻園周邊生活配套已經(jīng)豐富起來(lái)，吃喝、教育、校外輔導(dǎo)這些一應(yīng)俱全，路網(wǎng)還有點(diǎn)欠缺，尤其是從東三環(huán)每次往東拐進(jìn)去總是不愿為20000＋的房?jī)r(jià)買(mǎi)單。

這次專(zhuān)門(mén)跑到康橋香麓灣看了看，還是沒(méi)啥進(jìn)展，當(dāng)初也是大熱門(mén)樓盤(pán)，如今落到這般模樣，忍不住唏噓。(展開(kāi)全部)

11月份金茂未來(lái)府在房票的幫助下賣(mài)了100多套，久違啦，這個(gè)成績(jī)，這個(gè)盤(pán)在去年小陽(yáng)春簡(jiǎn)單爆發(fā)了一波，市場(chǎng)上也經(jīng)常有聲音，但絕對(duì)沒(méi)到大紅大紫的地步，從當(dāng)年的6.3土拍后，再到項(xiàng)目出爐，三年多時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。

一期1、2、3、8、9、10、11、12這些樓棟房源已經(jīng)售完，二期

4、5、6、7、13、14、15這些樓棟還有很多房源，三期那些樓棟更不用說(shuō)，道阻且長(zhǎng)。

總共是2492套房，目前剛剛?cè)セ话?，還有一半房源繼續(xù)堅(jiān)守，在把保利天匯/華潤(rùn)凱旋門(mén)/保利天珺這些競(jìng)品陸續(xù)送走后，本來(lái)可以稍微滋潤(rùn)些，誰(shuí)知旁邊的萬(wàn)祥紫廬姍姍來(lái)遲，并且就是真刀真槍的硬干，還從未來(lái)府挖來(lái)置業(yè)顧問(wèn)，直接抨擊，挺沒(méi)水平的，如果之前跟著該顧問(wèn)買(mǎi)過(guò)未來(lái)府的業(yè)主帶親戚過(guò)來(lái)看萬(wàn)祥紫廬不知該如何辯解。

個(gè)人對(duì)于這個(gè)盤(pán)持中等偏上的占位，雖然有一些缺點(diǎn)，但經(jīng)開(kāi)老城三環(huán)內(nèi)這個(gè)位置就代表一定的稀缺性，再加上行情不好，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品呈現(xiàn)層面大概率是要用點(diǎn)心的，一期馬上交付，二期 三期大家都看著，面子上總要過(guò)得去。
至于缺點(diǎn)，17000左右的價(jià)格還算對(duì)的起，就跟前兩天看到有人噴鄭軌云麓一樣，12000多還能在三環(huán)內(nèi)要啥自行車(chē)，要怪還是只能怪大環(huán)境，環(huán)境好的時(shí)候，永威城/綠都瀾灣這些都是熱門(mén)樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)出來(lái)個(gè)建業(yè)花園里二期/旭輝一江云著這種提前半年大家都摩肩擦踵。現(xiàn)在鐵建投城發(fā)花棲樾出來(lái)許久，很多地產(chǎn)從業(yè)者都不知道在哪里，壓根就不關(guān)注啦。。。(展開(kāi)全部)

鄭軌云麓賣(mài)的真是不錯(cuò)，在售樓部簡(jiǎn)單了解了下，9號(hào)樓全部售完，13號(hào)樓基本售完，15號(hào)樓1單元基本售完，2單元剩余不多，高層主要在售18號(hào)樓，100㎡戶(hù)型均價(jià)12000左右，110㎡的戶(hù)型均價(jià)13000左右。小高層主要在售7/8兩棟樓，133㎡/143㎡，均價(jià)14000左右。

地塊整體做了抬高處理，畢竟下面是要?？康罔F5號(hào)線的車(chē)輛的，這將來(lái)說(shuō)出去也很有談資，你們家停車(chē)場(chǎng)再好的車(chē)無(wú)非是賓利/法拉利，勞斯萊斯，這下面停的比這些都貴，哈哈。
地鐵經(jīng)過(guò)的地方還是會(huì)有聲音的，只不過(guò)這個(gè)即將到站車(chē)速會(huì)放緩，整體會(huì)好很多。附近可以乘坐的地鐵是8號(hào)線，站點(diǎn)直接入戶(hù)小區(qū)，試運(yùn)行馬上結(jié)束，即將開(kāi)通，也會(huì)方便一些。

總共2343套房，目前賣(mài)了1000套左右，數(shù)據(jù)也很真實(shí)，在剛需盤(pán)里總是榜上有名。硬傷大家也都知道，周邊城市界面也一般，也有很多人吐槽，但畢竟是三環(huán)內(nèi)國(guó)企開(kāi)發(fā)，價(jià)格在這放著，總有能接受的客群，銷(xiāo)量也是最好的證明。但凡好一點(diǎn)，稍微一包裝，開(kāi)發(fā)商直接15000＋，甚至18000＋的改善，一分價(jià)錢(qián)一分貨，總是沒(méi)有錯(cuò)。

首開(kāi)到現(xiàn)在也就是一年時(shí)間，按這個(gè)去化速度，交房前能賣(mài)個(gè)七七八八，對(duì)于這么大體量的新盤(pán)還是很難得的。最近很多剛需盤(pán)被房票消化了一波，如果沒(méi)有這個(gè)加持，很多項(xiàng)目賣(mài)房收入支付工程款都難。(展開(kāi)全部)

上周末帶孩子去金沙湖參加活動(dòng)，人多到停車(chē)場(chǎng)都進(jìn)不去，只能停外面坐接駁車(chē)過(guò)去，去售樓部轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，成交咋樣不敢說(shuō)，人是真多。

據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售講和諧山和府最近賣(mài)的還可以，客戶(hù)群體主要是經(jīng)開(kāi)/管城的地緣改善，還有一部分之前的老業(yè)主。雖然東區(qū)和北龍湖更好，但總有一部分人是就近原則，改善也得以適合自己家庭為主。另外在報(bào)價(jià)方面，比首開(kāi)要高一些，真漲價(jià)還是嚇唬嚇唬也沒(méi)有較真去問(wèn)，開(kāi)發(fā)商不愁賣(mài)應(yīng)該是真的。

總共就199套房，現(xiàn)在賣(mài)了大幾十套，金沙湖在附近的影響力還是不缺客戶(hù)的。至于民營(yíng)開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題，也不是很大，都是資金監(jiān)管賬戶(hù)，包括二手房現(xiàn)在也是全部資金監(jiān)管，也不再收取千三的費(fèi)用。

我個(gè)人是比較喜歡這邊的上疊，露臺(tái)空間不小，個(gè)別樓棟能看到園區(qū)和湖面，視野感很棒。至于下疊，主要是滿(mǎn)足一樓帶院的情懷，中疊其實(shí)就是個(gè)平常，多了個(gè)入戶(hù)小小院而已，樣板間裝修風(fēng)格有些不太能接受，得虧是毛坯交付。然后就是合院產(chǎn)品，1200多萬(wàn)，裝修入住進(jìn)去至少要1500萬(wàn)，這種就是遇客戶(hù)，鄭州也不缺這個(gè)級(jí)別的有錢(qián)人，旁邊的中原八大家就是很好的例子。在鄭州的知名度不亞于青風(fēng)院子，前一段坐個(gè)滴滴，師傅都知道。

目前周邊也沒(méi)有競(jìng)品，金沙湖二手房沒(méi)有類(lèi)似產(chǎn)品，即使是別墅，房齡已經(jīng)偏老，優(yōu)勢(shì)不大。(展開(kāi)全部)