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古翠隱秀在斷貨半年后，終于二期可以入市，之前聽說是土地方面的原因，遲遲沒有解決。

這個(gè)盤在2021年入市后也算是知名項(xiàng)目，很多改善購房者都去看過，位置是妥妥的老城區(qū)，還是金水，開發(fā)商萬科也算對(duì)得起這塊地的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但銷售局面并沒有打開，三棟樓賣了兩年時(shí)間，接下來這幾棟樓起碼也要兩三年時(shí)間，預(yù)計(jì)這個(gè)盤整體收尾要到2027年，2021-2027，挺不容易的。

這次的戶型跟一批次也有差別，最小143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，跟一期147基本一樣，分布在最北側(cè)9號(hào)樓上。然后是171㎡，跟一期175㎡也相同，跟143㎡在一棟樓上面，143㎡不愁賣，畢竟總價(jià)低。
然后是226㎡五室兩廳三衛(wèi)，算是中規(guī)中矩，往上還有252㎡四室兩廳三衛(wèi)，樓王位置，橫廳戶型，這種看著圖別扭，但真到屋里還是不錯(cuò)的，據(jù)說還要做一層一戶的產(chǎn)品，總價(jià)直接奔千萬級(jí)別。

古翠斷貨這半年，未來天奕賣的還不錯(cuò)，雖然很多人拿古翠對(duì)比北龍湖，但并不是很直接的競爭對(duì)手。目前附近賣的最好的還是雅頌居，現(xiàn)在也正式進(jìn)入二手房市場，成交的還行。


萬科在鄭州目前也沒幾個(gè)可售樓盤，萬科民安云河錦上是主力，二七的萬科大都會(huì)和南龍湖的萬科星圖緊隨其后，萬科未來時(shí)光在降價(jià)后基本清盤，其余的就是萬科新田湖與城這種無人問津的遠(yuǎn)郊盤。

按照萬科目前的狀況，也不會(huì)再新拿地塊，就這樣磨嘰著賣吧。(展開全部)

再次來到超總，已是尾盤。

項(xiàng)目是5月24日首開，至今也就三個(gè)月時(shí)間，雖然只有379套房，也是相當(dāng)不錯(cuò)的。

1號(hào)樓還有20多套可售，143㎡四房占比稍多一些，2號(hào)樓還有十幾套可售，169㎡占比多些，主要是高區(qū)房源，因?yàn)槎▋r(jià)高于中低區(qū)的正常值，3號(hào)樓幾乎無房可售，按這個(gè)節(jié)奏，再有2個(gè)月時(shí)間應(yīng)該就清盤了。二期地塊很早就有傳聞，但遲遲沒有拍地消息，從地塊掛出來到開拍，再到開售，起碼要到明年年中才能供應(yīng)，短期內(nèi)不用等啦。

雖然一期地塊小，雖然只有三棟樓，被很多人吐槽，但東區(qū)這么多購買力在這放著，很多人張嘴就是開噴，什么房價(jià)不會(huì)漲啦，周邊啥都沒啦，后期還有八九塊住宅用地，知道的挺多。真是出門也不帶腦子，當(dāng)下的購房者有幾個(gè)是沖著漲價(jià)掙錢買的，大部分都是以自住和置換改善為主，并且周邊情況都是研究來研究去了如指掌之后做出的選擇。這300多個(gè)購房者不買超總，大概率會(huì)入手高鐵站附近二手房，同樣總價(jià)，最好的無非是建業(yè)天筑小戶型/海馬公園/中豪匯景灣/新芒果和郡等等這些大房齡二手房，又能比超總好到哪里去？

最近幸福里149㎡三房成交也不錯(cuò)，據(jù)我所知31樓有套房成交價(jià)480萬左右，不帶車位，潤府是不如幸福里，但其143平套內(nèi)面積比幸福里149平還要大，還是四房，還是落地窗，總價(jià)相差140萬左右，也算相對(duì)合理吧。(展開全部)

這些天“中牟新區(qū)”概念又出了幾篇文章，因?yàn)樵谀瓿醯泥嵵軿F報(bào)告里面提到了要謀劃建設(shè)中牟新區(qū)，讓綠博的業(yè)主也跟著興奮了一把。

現(xiàn)在片區(qū)除了問題樓盤就是現(xiàn)房為主，在售期房已經(jīng)很少。中交翠語紫宸去年底已經(jīng)交付，外立面呈現(xiàn)效果還不錯(cuò)，比旁邊的紫瑞苑高幾個(gè)檔次，近幾年單位TG的房子也很少有善終的，比例甚至超過商品房，也是挺慘的。

不過，今年的學(xué)校倒是有利好，綠博大部分小區(qū)被劃進(jìn)省實(shí)驗(yàn)，也就是河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開校區(qū)。其中，幼兒園和小學(xué)已經(jīng)建成，還有一些細(xì)節(jié)待完善，初中預(yù)計(jì)明年。話說，有錢真好啊，這學(xué)校去年夏天才奠基開工，一年時(shí)間就落地招生，還是省實(shí)驗(yàn)嫡系部隊(duì)，得益于旁邊那幾個(gè)家屬院。

除了這個(gè)學(xué)校外，其他少部分商品房小區(qū)被劃進(jìn)四中文華學(xué)校，跟濱河一樣雨露均沾，也算是安慰了一下綠博業(yè)主受傷的心靈，過去幾年，整個(gè)綠博賣出去幾萬套房子，也覆蓋了幾萬個(gè)家庭，很多人都被傷透了心。

雖然周邊配套也在逐步成熟，包括鄭大三附院新區(qū)醫(yī)院/河南中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院這些也即將開業(yè)，地鐵8號(hào)線即將開通，但房價(jià)絲毫沒有動(dòng)靜，甚至還有下行趨勢。
中交翠語紫宸在售價(jià)格8000多一平，特價(jià)房7000多，但還是沒有成交量，這就意味著很難穩(wěn)定下來反倒是附近的潤弘還不錯(cuò)。(展開全部)

星云灣這段時(shí)間開始掛鋁板，外立面逐步從效果圖走向現(xiàn)實(shí)，看著還是不錯(cuò)的。

總共276套房，也賣了一年多時(shí)間，看看數(shù)據(jù)表現(xiàn)怎么樣：
1、3、4、6、10、11幾棟樓可售房源不多，其他樓棟較多，目前總網(wǎng)簽套數(shù)130套左右。
當(dāng)然，并不代表這個(gè)盤只賣了這個(gè)數(shù)，應(yīng)該在150套往上，只是有些XX留了房源，這波房源如果不簽約的話，遲早要留到市場上，到時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)更低的價(jià)格。網(wǎng)簽率上不來肯定有問題的，過去幾年賣的好的萬科拾謐森語/保利璞悅/華潤幸福里，總來不會(huì)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上掉鏈子，因?yàn)橐膊怀钯u，你不按時(shí)簽約就敢給你退房，不伺候。

這個(gè)盤一直給人的感覺就是不穩(wěn)，產(chǎn)品和戶型其實(shí)算不錯(cuò)的，價(jià)格也不貴，這個(gè)單價(jià)能買到的精裝修房子，產(chǎn)品沒有一個(gè)能打的過星云灣的。但期房＋亞新代建多多少少都會(huì)被質(zhì)疑。

前幾個(gè)月銷量還不多，每月基本上都能突破雙位數(shù)，最近又開始疲軟，跟整個(gè)大市場也有相關(guān)，也走不出獨(dú)立行情。

整盤最好賣的是210平戶型，受眾群體比較多，186和238端廳戶型中規(guī)中矩，這種過去在其他幾個(gè)樓盤里的表現(xiàn)也一般，僅有拾謐森語算是不錯(cuò)的，但二手房市場不知是否能挺住。

星云灣算是命不錯(cuò)的，短期內(nèi)還沒有新樓盤競爭，如果能來一個(gè)央企新樓盤，那估計(jì)更難過，吸引力再次下降。(展開全部)

蘭溪府今天又又又熱門了，昨天晚上置業(yè)顧問突然通知買過房的業(yè)主，今年要上學(xué)的無法入學(xué)，原因呢自然是沒有交房，不能正常參與劃片。

這個(gè)事雖然不是蘭溪府想要的，但確實(shí)要怪罪到它身上，從一開始就宣傳的拿合同即可入學(xué)，除了沒有書面簽協(xié)議，置業(yè)顧問一直在給客戶灌輸這個(gè)事情，畢竟國企，還是需要一點(diǎn)臉面的吧。

關(guān)于清華附中劃片的事也真是反轉(zhuǎn)不斷，去年之前，是沒有一個(gè)住宅小區(qū)可以劃片，今年最開始是蘭溪府，然后是中海云鼎湖居和華潤瑞府?dāng)y手劃片，再然后就是蘭溪府未交付的業(yè)主無法入學(xué)。

我如果是買房的業(yè)主，也會(huì)很生氣，這比房價(jià)下跌更難以接受。因?yàn)樯婕暗浇衲耆デ迦A附中上學(xué)的，基本都是買過房子但需要等待交付的家長，預(yù)計(jì)交付時(shí)間是明年9月份，還是毛坯，意味著這部分家長還要在周邊租房暫住，臨開學(xué)也就幾天時(shí)間，房子都已經(jīng)租好，卻被告知無法入學(xué)。

這件事最大的起因是周邊未交付小區(qū)的業(yè)主想要同等入學(xué)的權(quán)利，然后就去鬧，結(jié)果把蘭溪府給鬧下來了。

其實(shí)，這次蘭溪府上學(xué)的業(yè)主并不多，還不到20個(gè)，希望售樓部能給予合理解決，畢竟是之前承諾過的，賣房的時(shí)候加的也有溢價(jià)。

其實(shí)，蘭溪府目前的呈現(xiàn)還是不錯(cuò)的，景觀示范區(qū)做的比瑞府看起來更有質(zhì)感，只是最近讓學(xué)校這個(gè)事給玩壞了。(展開全部)

上和琚在7月底交了一批房，市場反應(yīng)也不大。大家現(xiàn)在對(duì)這種問題樓盤再交付，也是提不起興趣。交付情況也比較一般，首先，精裝改為毛坯交付，業(yè)主有3種選擇：1、等永威緩過勁來精裝交付；2、等永威退精裝差價(jià)；3、抵等價(jià)的車位和儲(chǔ)藏間。
我感覺，但凡拎清一點(diǎn)都會(huì)選擇第三種，起碼能見到實(shí)物，前兩個(gè)都是虛無縹緲的存在。

雖說是毛坯交付，也遠(yuǎn)沒有達(dá)到過去永威的毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，趕工痕跡明顯。工區(qū)倒是還可以，加上景觀示范區(qū)在兩年前已經(jīng)呈現(xiàn)落地，本次影響不大，看著還是很在線的。

總共交付的有100套左右，對(duì)于業(yè)主來說，交了總比爛著強(qiáng)，建業(yè)君鄰大院的業(yè)主應(yīng)該也是這樣想的，還有一個(gè)康橋諸子廬，順利的話年底可以交付。

剛交房這段時(shí)間，已經(jīng)有些二手房出來，不少掛牌價(jià)都在5萬以下，一樓帶院相對(duì)貴些，8萬左右。
售樓部現(xiàn)在也有房源在售，毛坯標(biāo)準(zhǔn)層5萬左右，樣板間也有出售的，315平二樓報(bào)價(jià)1900萬。最難整的是517平和610平的大平層，市場好的時(shí)候還可能有人出手，現(xiàn)在真是敬而遠(yuǎn)之，再加上永威現(xiàn)在的情況，估計(jì)去買未來天奕都比買這里的要多些。

短短幾年時(shí)間，變化還是很大的，如果當(dāng)初沒有自信擴(kuò)張，拿那些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，可能還活的很滋潤，但哪有如果，如果有的話，建業(yè)/恒大/碧桂園等等都要排著隊(duì)。。。(展開全部)

豐華上境自拿地到2020年3月人盡皆知的3.2/平再到這兩年陸續(xù)交付，也算是經(jīng)歷了起起落落。很多人認(rèn)為豐華已經(jīng)賣完，殊不知到現(xiàn)在售樓部還剩了很多套可售。

主要是173㎡四室兩廳三衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層，均價(jià)36000元/㎡，總價(jià)630萬左右，然后是164㎡一樓帶院，總價(jià)1100萬左右，地下室兩層都是精裝修交付，這種產(chǎn)品過去在北龍湖也只有正商是這樣，其他大多都是毛坯交付，正弘瑧是一層地下室精裝。另外還有213㎡頂復(fù)，過去在短視頻里拍的比較多的河景，但目前沒有河景房。

在售房源大部分已經(jīng)交付，少部分年底交付，但很多都在抵押狀態(tài)，需要正商去解壓，目前看問題不大，只是需要時(shí)間，大概一兩個(gè)月。

這個(gè)項(xiàng)目被客戶詬病最多的就是距離醫(yī)院近，尤其是距離醫(yī)院近的樓棟，但那些都是146㎡小戶型為主，還都是毛坯，現(xiàn)在完全是二手房市場，過去成交價(jià)在450萬左右，最近有套精裝修的二樓，據(jù)說花了七八十萬，業(yè)主報(bào)價(jià)從550萬降到480才賣出去，去年毛坯146成交價(jià)還能在500萬左右，今年原業(yè)主已經(jīng)賠到了本金，包括一路之隔的瓏水上鏡152平最近成交價(jià)也落到了560萬左右，掛牌房源還不少。這個(gè)房源租金還挺高，前段有套租了12000/月，收益率還行。

目前豐華146毛坯/173毛坯都已進(jìn)入二手房市場，接下來173精裝也會(huì)進(jìn)場，開發(fā)商新房的壓力還是比較大的。(展開全部)

繼華潤瑞府、中海云鼎湖居劃片清華附中后，中海云著湖居、綠城湖畔云廬今天也可以上東區(qū)外國語東校區(qū)，但只是協(xié)調(diào)劃片，最近小區(qū)業(yè)主已經(jīng)在教育局輾轉(zhuǎn)了兩周時(shí)間。

在此之前，聽到的劃片是龍翼小學(xué)和龍翼初中，龍翔嘉苑安置區(qū)附近。業(yè)主肯定是不樂意的，更遠(yuǎn)的清華附中也沒指望，那就緊著東區(qū)外國語東校區(qū)走起。其實(shí)最穩(wěn)定的劃片是綠城湖畔云廬西北角的教育用地，只是還未開建，近兩年肯定是建不成的，三五年后不好說。

這個(gè)事對(duì)于中海綠城算不上太大利好，但對(duì)于近兩年有上學(xué)需求的業(yè)主還是解決了燃眉之急，值得慶祝一番。東校區(qū)雖然整體還不如本校，但也算是不錯(cuò)的。說到這里，如果東校區(qū)還是之前的龍翔小學(xué)的話，不知業(yè)主該如何維權(quán)。

目前兩個(gè)小區(qū)剩余房源還比較多，綠城以大戶型為主，近期一樓來了一波促銷，不到4萬的單價(jià)吸引了部分總預(yù)算不高但又想買一樓的客戶。中海上個(gè)月交房來了點(diǎn)熱度，但轉(zhuǎn)瞬即逝，這個(gè)月銷量還是個(gè)位數(shù)，真是愁人，尤其是那些220平大戶型，已經(jīng)從之前900多萬總價(jià)降到800萬左右，還是不好賣。一批次交房效果還不錯(cuò)，市面上幾乎沒有負(fù)面聲音，接下來年底還會(huì)交房，明年年中還會(huì)交房，總共800多套房，真是賣不完也交不完。

這兩個(gè)小區(qū)也徹底把北三環(huán)以南的幾個(gè)小區(qū)價(jià)格拉下來，目前悅龍臺(tái)182平四房總價(jià)430萬左右，還是中高樓層，不是頂樓，相比2021年已經(jīng)跌了近百萬。(展開全部)

瑞府業(yè)主最近挺開心的，已交付樓棟劃片清華附中，這樣看，年底交付的二批次也能正常參與劃片。

消息出來后，之前猶豫的客戶下定了幾套。不多的原因主要是沒有合適房源，除了213平，剩余房源都是一樓 二樓 頂樓。

其中179平已經(jīng)斷貨半年，145平現(xiàn)在還有一樓/二樓，分布在1/16/17幾棟樓上，155平還有二樓和頂樓，分布在11/15兩棟樓。

已交付樓棟僅剩下一套一樓，很多人在找前排房源，確實(shí)沒有，房源都已經(jīng)網(wǎng)簽過，甚至部分已經(jīng)下房本。目前少部分房源也被掛在二手房平臺(tái)，但價(jià)格都很高，跟幸福里南苑剛開始一個(gè)路子。還是不著急，最多等個(gè)半年，價(jià)格都會(huì)回歸正常范圍。幸福里最近二手房成交量大幅提升，之前179臨河房源都報(bào)到了700萬以上，目前成交價(jià)670萬左右（含一個(gè)車位），還是不錯(cuò)的，業(yè)主都能掙點(diǎn)錢。149平房源也有幾套成交，業(yè)主能守住本金底線，利息都有損失。

瑞府附近的云鼎湖居現(xiàn)在也有十幾套的二手成交，價(jià)格在27000左右，這次劃片也有份，其實(shí)在蘭溪府劃片之后，云鼎基本就穩(wěn)了，無非是大鬧小鬧的事，但瑞府很多人覺得有概率不劃進(jìn)去，畢竟更遠(yuǎn)。

估計(jì)過一段時(shí)間，除了213平外的其他面積基本能售罄。最新消息，213平已經(jīng)降價(jià)，降到3萬左右，過去一直在3.1萬左右，還是偏貴，降完也是偏貴。但想想隔壁蘭溪府精裝200平要賣到3.2萬，還是有性價(jià)比的，交房時(shí)間也更早。(展開全部)

正弘璟云筑的準(zhǔn)現(xiàn)房最近賣了一小波，但僅僅是一小波。
龍?jiān)绰返拈_通也沒有解決實(shí)質(zhì)性問題，通完之后大家都快把這事給忘了，5-2/8/12/13這幾棟樓所剩房源已經(jīng)不多，其他樓棟幾乎還沒怎么開售。

總共1027套房，最多賣了三分之一，賣的不好跟區(qū)域有關(guān)，也跟價(jià)格有關(guān)。首先，這個(gè)區(qū)域樓盤和供應(yīng)量過多，客戶反而過少。

另外，璟云著的價(jià)格一直在17000左右徘徊，之前還有萬科未來時(shí)光在前面擋著，現(xiàn)在未來時(shí)光已經(jīng)交付并且搞特價(jià)，連擋箭牌都掉啦。一路之隔的偉業(yè)龍湖上城掛牌價(jià)在12000左右，甚至有10000掛牌的，成交還很慘淡，中間存在5000一平的價(jià)差，性價(jià)比著實(shí)低。

最近還有萬林府的大降價(jià)＋高傭攬客，很多賣北龍湖的都跑萬林府宣傳，一樓帶院和頂樓帶露臺(tái)價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)香，但這個(gè)小區(qū)的外立面實(shí)在是欣賞不透。對(duì)于周邊其他樓盤，一個(gè)月能賣幾套房存活下來都不容易。

連霍高速交叉龍?jiān)绰返膬蓚?cè)一邊是慘不忍睹，一邊是嗷嗷待漲，華潤瑞府還剩下二三十套房，最近的二樓頂樓都被消化的差不都，蘭溪府相比四月份開盤也漲了幾個(gè)點(diǎn)，這幾公里的價(jià)差已經(jīng)拉到了接近2倍。

好在是開發(fā)商正弘目前活得還不錯(cuò)，大問題沒有出現(xiàn)，不然后續(xù)交付不敢絲毫期待，目前倒是有模有樣，還經(jīng)常做工地開放日，交付前還有預(yù)驗(yàn)房，挺自信。(展開全部)