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龍湖北岸2023年最火樓盤，非華潤瑞府莫屬，優(yōu)勢在于：
1、北岸在售樓盤有萬科拾謐森語、保利璞岸以及馬上入市的保利璞悅，而瑞府是北岸目前唯一在售小高層，與以上三盤的價差在10000一平左右，眾所周知對北龍湖情有獨鐘的人很多，但大多都被高昂的房價拒之門外，同時北龍湖的住宅向來面積都是180甚至200起步，對于瑞府瑞府這種129平起步，145平和155平占比較大的小高層，是目前入駐北龍湖的最低門檻，是非常香的。
2、作為小高層系列，周邊還有中海云鼎湖居以及魯能公館，不過不論是產(chǎn)品設(shè)計還是產(chǎn)品規(guī)格期房的瑞府都比二者要強太多。
不過再牛掰的樓盤也無法阻擋市場大環(huán)境帶來的沖擊，連火爆全城的幸福里都開始上分銷了，接下來瑞府的銷量應(yīng)該也不容樂觀，目前加推9號樓。
9月份、11月份的土拍致使龍湖北又喜提了兩塊小高層地塊，地塊屬性與瑞府差不多，東區(qū)城投摘地，找品質(zhì)房企代建是唯一出路，所以合作的房企至少是與華潤實力相仿也或者是超越，瑞府現(xiàn)在的庫存還有很多，如這兩個地塊明年上半年入市，三家也將在龍湖北岸上演三國鼎立的局面，價格大概率也會有波動，畢竟一茬接一茬的中產(chǎn)階級也被收割的差不多了，這樣看來均價25000一平的北龍湖或許真的不是夢。
這兩年龍湖北岸會非常熱鬧，這里靠PPT和規(guī)劃圖賣房也愈來愈難了，慢慢賣吧。(展開全部)
華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東。
昨天晚上萬達文化酒店，瑞府開盤，2小時大麥了9.8億，也是熱銷，如果數(shù)據(jù)屬實，瑞府的營銷團隊可以輕輕的松一口氣了，具體的數(shù)據(jù)如下：推出277套，去化了206套，去化率大概是74%，179平方米基本銷售完畢，155平方米-160平方米去化80%，129平方米去化75%，成交的價格3萬左右！
說到華潤不得不說中海，兩家是直接競品，中海云鼎湖居占地面積約108畝，容積率2.49，規(guī)劃22棟14-16層小高層、2梯2戶，戶型建面約127-175㎡，精裝修交付，均價3.2萬/平方米，中海高端項目口碑也是崩塌，業(yè)主列出中海項目的減配，中海卻反告業(yè)主侵犯名譽權(quán)，最后業(yè)主登報道歉，中海贏了官司，輸了人心！中海在鄭州蓋得房子盡量不要買！
再看華潤85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟高層，戶型面積從130-213平方米，戶型面積從130-213平方米，主力的戶型是145平方米—179平方米，如果單價按照3萬一平，總價在430萬-540萬之間，跟中海打了一個價格差，華潤的外立面宣傳的是用深灰色鋁板+LOWE玻璃，感覺還是比中海的高檔一些！
總之一個項目的熱賣天時地利人和都不可缺，天時方面有錢人往往把握機會的能力都比較好，更善于看到機會，改善、豪宅項目一直都是風(fēng)向標(biāo)，地利更不用說，北龍湖也是金招牌，有錢有能力肯定想買北龍湖，人和就是各種利好政策撲面而來！(展開全部)
華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東。
瑞府終于露出了它真正的面目，占地面積是85畝，容積率是2.5，樓面價是1.4萬/平方米，規(guī)劃的是16棟的16層的小高層，戶型面積是從129平方米-213平方米，主力的戶型是145平方米—179平方米，瑞府雖然名字里帶一個府字，但是感覺還是被幸福里壓一頭，因為不在幸福里就在幸福外！
瑞府的廣告語是怎么打的呢？
400萬入住北龍湖中軸核芯
一線央企打響北龍湖全城之戰(zhàn)
雙會所?豪奢玻璃幕墻外立面
清代的趙冀寫過一首詩：李杜詩篇萬口傳，至今已覺不新鮮。江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年，形容現(xiàn)在的瑞府再恰當(dāng)不過了，做的是中規(guī)中矩。
1、品牌
華潤雖然很牛逼，萬億央企，世界500強里面排名69位，縱觀鄭州做的項目，中規(guī)中矩，沒有特別出彩的地方，就是路人甲和路人乙的區(qū)別。
2、大師
清華的校長梅貽琦說過一句話：所謂大學(xué)者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。現(xiàn)在鄭州的大師遍地花開，就一個山水比德虎哥鄭州做多少項目景觀，能不能忙完啊虎哥？
3、外立面+雙會所
外立面用的是深灰色鋁板+LOWE玻璃，這個東西也都是滿大街都是，另外就是項目設(shè)計了兩個會所，所以看著也沒啥感覺！
總的來說項目做的中規(guī)中矩，沒有啥太大的亮點，之前做的經(jīng)開區(qū)的地王，交房就維權(quán)，交房之后大門還被人拆了，這個項目大概率不會像你想的那么好，只能說項目能交房，具體品質(zhì)如何，不好說！(展開全部)
相比萬眾期待的萬象幸福里，華潤瑞府則顯得籍籍無名，這不禁讓人感慨，現(xiàn)在北龍湖真的過時了？
其實站在購房者的角度，估計也是選萬象幸福里的多，選瑞府的少。
首先是地段，別看是北龍湖北，大光環(huán)可以，但真論自住話，硬碰硬真不一定有萬象府劃算，萬象府周邊啥都成熟，再加上華潤肯定要弄好商業(yè)的，可謂如日中天，而北龍湖雖然發(fā)展這么長時間了，還是名頭大于實惠，北龍湖北說白了就是比北龍湖南要略低一個檔次，偏外圍的一個位置，啥都沒有，目前的行情下，購房者更注重眼見為實，萬象幸福里像個劃算的大禮包，內(nèi)容豐富，而瑞府就是單純買個房子。
其次是產(chǎn)品定位，瑞府是規(guī)劃的15-16純粹小高層，一梯一戶，戶型主力是145平方米、155平方米、179平方米，比中海云鼎湖居略大一點點，但基本是個翻版產(chǎn)品，沒有明顯亮點。相信很多同行也有同感，北龍湖的項目普遍沒啥期待感，太同質(zhì)化了，售樓部換個牌匾都分不出誰是誰。目前市場面能讓人眼前一亮的，反而是老城區(qū)的高端盤，比如未來天奕，萬科古翠隱秀等等。
所以是在北龍湖買個流水線，還是去老城區(qū)買個定制絕版，是很值得玩味的。
當(dāng)然，瑞府仍然貫徹了央企求穩(wěn)的均好路線，各方面挺不錯。
個人感覺瑞府的位置算是目前龍湖北比較好的，東邊龍源路去湖心島，去楊金更便捷，美中不足是離地鐵比較遠，不過也沒啥。
與中海相比，整體布局更錯落有致（中海搞得太密不透風(fēng)了），戶型設(shè)計也融合了目前流行的雙面采光客廳，鋁板加玻璃幕墻的外立面，小區(qū)建成后估計會襯托得中海非常土氣。
反正中海也賣完了，沒啥競爭，但估計也不會比中海高太多，檔次定位在那放著呢。(展開全部)
前有保利拿地第一，后有華潤發(fā)力，央企在鄭州樓市中的地位，越來越穩(wěn)固。
金水東華潤幸福里，北龍湖華潤瑞府，金水西路華潤琨瑜府拿下控股。
華潤在主城的項目，一下拓展了三個，且兩個都非常能打。
聽說華潤?quán)嵵菽甓热蝿?wù)100億，在當(dāng)下這個市場，也是有難度的，幸福里之前的任務(wù)40億，那60億靠瑞府是萬萬不能的。
關(guān)于瑞府，在華潤產(chǎn)品體系中，分為TABCD五個標(biāo)準(zhǔn)，瑞府是T，幸福里是A。
但也有個問題，北龍湖瑞府本來叫潤府，定位是略低于幸福里的，前一段改名為瑞府，雖然逼格一下就上來了，但具體的產(chǎn)品定位是否是真正的瑞府，是需要打個問號的。
全國第十座瑞府的含金量，有待商榷。
華潤瑞府，樓面價14000，精裝限價36000，土地成本低，限價高，利潤會有保證，所以在打造產(chǎn)品上是有發(fā)揮空間的。
劣勢是位置，在北岸目前還是大工地的大環(huán)境下，又比較靠北，未來的配套能否跟上，是個問題。
容積率2.5，限高54米，16棟小高層，產(chǎn)品倒是設(shè)計的中規(guī)中矩，外立面鋁板+大玻璃的效果不錯，隔壁的中海云鼎湖居是要被比下去了，不過對于中海來說，項目也就剩一點127平的差樓層，對他也沒啥影響。
可以說，華潤的小高層是目前北龍湖獨有的，目前看，售價肯定要高于中海的3.2。
而128-213的面積區(qū)間，總價在450-750之間，和北龍湖的洋房600W起的價格有了差異化，這就對于想買北龍湖而又預(yù)算有限的購房者，華潤是必看項。
不過超過650總價的瑞府偏大戶型，其實可能是更適合買璞岸的160洋房了。
預(yù)計6月份開盤，作為獨有的小高層，低門檻上車北龍湖，華潤在幸福里不發(fā)愁的情況下，營銷重點會往瑞府傾斜，力保首開數(shù)據(jù)。(展開全部)
北龍湖華潤瑞府是中國第十座瑞府，項目位于龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東，南側(cè)有地鐵4號線，距龍湖中環(huán)北站約400米，距離最近的項目，西側(cè)有中海云鼎湖居，東南側(cè)有保利璞岸。周邊已有的教育資源有清華大學(xué)在華中地區(qū)設(shè)立的唯一一所公辦學(xué)校清華附中，現(xiàn)在小學(xué)和高中都已經(jīng)開學(xué)，初中沒有開學(xué)，
瑞府總占地約85畝，容積率約2.49，綠地率約35%，建筑密度約20%，車位配比1:1.36，共規(guī)劃了16棟小高層，戶型建面約130-213㎡，其中1#、4#、5#樓是145平米戶型，兩梯兩戶設(shè)計，15#和16#樓也是145平的，其余有1棟是130平，1棟東單元130平，西單元是145平和160平，還有兩棟是140平，7#、8#、12#、13#樓4棟是獨棟獨單元170平的，中間10號樓是213平產(chǎn)品戶型，也是小區(qū)的樓王位置；在北龍湖四房更受歡迎，所以
華潤小戶型做的不多，129平的只有126套。
小區(qū)內(nèi)部樓間距是35-61米，室內(nèi)單層層高3.05米；一層設(shè)置的架空層，層高3.5米，內(nèi)部有健身房、瑜伽室、中老年兒童活動中心等，社區(qū)有酒店式入戶大堂，階梯式下沉庭院，風(fēng)雨連廊（與180平戶型的幾棟樓相連接）。社區(qū)采用的是現(xiàn)代中式風(fēng)格，底部采用的是淺灰色石材，南向是灰鋁板加上大面積的玻璃幕墻，東西向和北向是鋁板設(shè)計。
華潤瑞府開盤時間預(yù)計咋7、8月份左右，價格還沒有確定，但項目上的人說中海的頂可能是華潤的底。(展開全部)
瑞府這次基本可以宣布清盤啦，上個月拿出12套房，對外說是老帶新清退房源，其實是之前的工抵，在無房可售之后，直接拿出來出售，價格基本在28000-29000之間，但需要綁定一個車位，還有直接交首付，樓層倒是不錯，不乏7-11樓這種好樓層，大部分還是145㎡戶型。
用了大概一周時間，全部售完，成績還是很不錯的。一方面，瑞府確實斷貨了一段時間，積壓了部分意向客戶；另一方面，馬上交付，收拾下就能很快入住，相比旁邊在售樓盤蘭溪府形成了差異化競爭關(guān)系。
雖然瑞府一期已經(jīng)進入二手房市場，但優(yōu)質(zhì)房源就拿一兩套，賣掉之后就需要等待，目前總成交應(yīng)該有個七八套，僅貝殼一家就有5套，145平成交價在400-415萬之間，從5樓到15樓都有。
目前掛牌最低價420萬以上，對于不著急的客戶是可以等待，總能出來不錯的房源，并且第一排位置也比最后一排16/17號樓要好一些，高樓層在近幾年還能看看金融島。
但對于著急的客戶，確實等不了，并且很多購房者介意去購買二手房，覺得會麻煩，不如新房省心省力。
今天看了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前整個瑞府沒網(wǎng)簽的房源是個位數(shù)，接下來再出房源的可能性比較低。售樓部現(xiàn)在是一套也沒，顧問已經(jīng)開始銷售車位。
瑞府二期也進入亮燈階段，月底正常交付，北大門處還有一個便利店。整體來看，瑞府還是不錯的，清華附中已經(jīng)確定，蘭溪府南側(cè)商場已經(jīng)開建，熬個兩三年時間住起來也是不錯的。(展開全部)
今天刷到某位賣房博主的視頻，講一位華潤瑞府業(yè)主的賣房故事，兩年前買入價415萬，現(xiàn)如今成交價413萬，這套房我是知道的，華潤瑞府前排中高樓層，也是小高層里面最好的樓層。
視頻里主要講該業(yè)主持有此房兩年時間，房價低了2萬，但因為不滿二緣故總共賠了幾十萬，得出結(jié)論北岸是不是不能買？但沒有明說，而是反問看官蘭溪府這種北岸期房能不能買？你自己都說了一通業(yè)主賣房賠錢，還有啥能買不能買。。。
首先，原業(yè)主現(xiàn)如今原因承擔(dān)增值稅快速變現(xiàn)，肯定是下了賣房的決心，具體原因我不清楚，或許是缺錢，或許是對后市的不看好都有可能，但決定賣那肯定有人家自己的考慮。
賠幾十萬的大頭在于增值稅，如果交契稅及時或者等到滿二也不會有這種情況，但人家業(yè)主自己也明白，目前市場上很多房子產(chǎn)生5.3%增值稅肯定有自己原因的。
那么咱就說說瑞府這個事，過去我在瑞府寫過不少點評，整體還是看好的，現(xiàn)在依然看好。
拋開增值稅的影響，因為契稅不滿二這個不能作為市場判定主要因素，個人行為占主導(dǎo)。
可以看看這兩年北龍湖400萬左右房子的現(xiàn)狀對比：
1、龍之夢東苑120平兩年前成交價360萬左右，現(xiàn)在320萬左右；
2、恒大悅龍臺158平兩年前420萬左右，現(xiàn)在470萬左右；
3、亞新茉莉公館160平兩年前560萬左右，現(xiàn)在500萬左右；
現(xiàn)在還覺得瑞府不行嗎？夠抗打啦，超越同價位鄭州90%甚至95%以上的樓盤，不要拿自己個人認知來評判整個市場，哪有什么專家，大家都是市場下的一粒塵埃。(展開全部)
清華附中劃片終于塵埃落定：
龍源路以西、龍津路以東、龍湖外環(huán)北路以南、龍湖內(nèi)環(huán)北路以北區(qū)域，已交房的中海云鼎湖居，在建的金橋華曦府、蘭溪府、華潤瑞府榜上有名，這些樓盤只有蘭溪府正大光明宣傳過清華附中的學(xué)區(qū)，其他樓盤都在賭與清華附中的距離優(yōu)勢，因為公辦學(xué)校早晚要劃片，這樣一來，蘭溪府的優(yōu)勢一下子就被弱化了，除此之外一直學(xué)?？瞻椎木G城湖畔云廬、中海云著湖居也成功劃片了鄭東新區(qū)外國語學(xué)校東校區(qū)，整個北龍湖與所謂名校失之交臂的就只有萬科拾謐森語、保利璞岸、魯能公館了。
清華附中在北岸一直都是神話般的存在，當(dāng)初高調(diào)進駐北龍湖，硬件和軟件都堪稱一流，都是奔著名校打造的，2020年第一屆招生，生源主要來自啟迪公寓學(xué)位房以及其他靠關(guān)系進入的生源，只聽說內(nèi)部老師流動性大，主打素質(zhì)教育，目前在東區(qū)教育界都排不上名次，更不要說鄭州教育界了，要知道北龍湖是有名的富人區(qū)，現(xiàn)在有錢人更注重教育，劃片唯一的好處就是保證了生源的純粹，全新的清華附中說不定就此開啟新的篇章。
華潤瑞府真的直接跟著躺贏，這個盤對于清華附中可是從來沒有過任何宣傳，能不能上全憑業(yè)主實力，現(xiàn)在正大光明被劃進去，妥妥的皆大歡喜。
尾盤，部分樓棟已交房，其余樓棟年底交房，顏值和品質(zhì)還不錯，北岸幾個盤同質(zhì)化過于嚴(yán)重，中?，F(xiàn)在主要是二手房，蘭溪府也是準(zhǔn)現(xiàn)房交房節(jié)點跟華潤差不多，選擇哪個全憑個人需求和愛好了。(展開全部)
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
2023年7月10日，鄭州城區(qū)共計1個項目、62套房源進行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積9680.83㎡。
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