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龍湖北岸2023年最火樓盤，非華潤瑞府莫屬，優(yōu)勢(shì)在于：
1、北岸在售樓盤有萬科拾謐森語、保利璞岸以及馬上入市的保利璞悅，而瑞府是北岸目前唯一在售小高層，與以上三盤的價(jià)差在10000一平左右，眾所周知對(duì)北龍湖情有獨(dú)鐘的人很多，但大多都被高昂的房價(jià)拒之門外，同時(shí)北龍湖的住宅向來面積都是180甚至200起步，對(duì)于瑞府瑞府這種129平起步，145平和155平占比較大的小高層，是目前入駐北龍湖的最低門檻，是非常香的。
2、作為小高層系列，周邊還有中海云鼎湖居以及魯能公館，不過不論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是產(chǎn)品規(guī)格期房的瑞府都比二者要強(qiáng)太多。
不過再牛掰的樓盤也無法阻擋市場(chǎng)大環(huán)境帶來的沖擊，連火爆全城的幸福里都開始上分銷了，接下來瑞府的銷量應(yīng)該也不容樂觀，目前加推9號(hào)樓。
9月份、11月份的土拍致使龍湖北又喜提了兩塊小高層地塊，地塊屬性與瑞府差不多，東區(qū)城投摘地，找品質(zhì)房企代建是唯一出路，所以合作的房企至少是與華潤實(shí)力相仿也或者是超越，瑞府現(xiàn)在的庫存還有很多，如這兩個(gè)地塊明年上半年入市，三家也將在龍湖北岸上演三國鼎立的局面，價(jià)格大概率也會(huì)有波動(dòng)，畢竟一茬接一茬的中產(chǎn)階級(jí)也被收割的差不多了，這樣看來均價(jià)25000一平的北龍湖或許真的不是夢(mèng)。
這兩年龍湖北岸會(huì)非常熱鬧，這里靠PPT和規(guī)劃圖賣房也愈來愈難了，慢慢賣吧。(展開全部)
華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍?jiān)次饕唤謻|。
昨天晚上萬達(dá)文化酒店，瑞府開盤，2小時(shí)大麥了9.8億，也是熱銷，如果數(shù)據(jù)屬實(shí)，瑞府的營銷團(tuán)隊(duì)可以輕輕的松一口氣了，具體的數(shù)據(jù)如下：推出277套，去化了206套，去化率大概是74%，179平方米基本銷售完畢，155平方米-160平方米去化80%，129平方米去化75%，成交的價(jià)格3萬左右！
說到華潤不得不說中海，兩家是直接競(jìng)品，中海云鼎湖居占地面積約108畝，容積率2.49，規(guī)劃22棟14-16層小高層、2梯2戶，戶型建面約127-175㎡，精裝修交付，均價(jià)3.2萬/平方米，中海高端項(xiàng)目口碑也是崩塌，業(yè)主列出中海項(xiàng)目的減配，中海卻反告業(yè)主侵犯名譽(yù)權(quán)，最后業(yè)主登報(bào)道歉，中海贏了官司，輸了人心！中海在鄭州蓋得房子盡量不要買！
再看華潤85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟高層，戶型面積從130-213平方米，戶型面積從130-213平方米，主力的戶型是145平方米—179平方米，如果單價(jià)按照3萬一平，總價(jià)在430萬-540萬之間，跟中海打了一個(gè)價(jià)格差，華潤的外立面宣傳的是用深灰色鋁板+LOWE玻璃，感覺還是比中海的高檔一些！
總之一個(gè)項(xiàng)目的熱賣天時(shí)地利人和都不可缺，天時(shí)方面有錢人往往把握機(jī)會(huì)的能力都比較好，更善于看到機(jī)會(huì)，改善、豪宅項(xiàng)目一直都是風(fēng)向標(biāo)，地利更不用說，北龍湖也是金招牌，有錢有能力肯定想買北龍湖，人和就是各種利好政策撲面而來！(展開全部)
華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍?jiān)次饕唤謻|。
瑞府終于露出了它真正的面目，占地面積是85畝，容積率是2.5，樓面價(jià)是1.4萬/平方米，規(guī)劃的是16棟的16層的小高層，戶型面積是從129平方米-213平方米，主力的戶型是145平方米—179平方米，瑞府雖然名字里帶一個(gè)府字，但是感覺還是被幸福里壓一頭，因?yàn)椴辉谛腋＠锞驮谛腋Ｍ猓?
瑞府的廣告語是怎么打的呢？
400萬入住北龍湖中軸核芯
一線央企打響北龍湖全城之戰(zhàn)
雙會(huì)所?豪奢玻璃幕墻外立面
清代的趙冀寫過一首詩：李杜詩篇萬口傳，至今已覺不新鮮。江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年，形容現(xiàn)在的瑞府再恰當(dāng)不過了，做的是中規(guī)中矩。
1、品牌
華潤雖然很牛逼，萬億央企，世界500強(qiáng)里面排名69位，縱觀鄭州做的項(xiàng)目，中規(guī)中矩，沒有特別出彩的地方，就是路人甲和路人乙的區(qū)別。
2、大師
清華的校長梅貽琦說過一句話：所謂大學(xué)者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也?，F(xiàn)在鄭州的大師遍地花開，就一個(gè)山水比德虎哥鄭州做多少項(xiàng)目景觀，能不能忙完啊虎哥？
3、外立面+雙會(huì)所
外立面用的是深灰色鋁板+LOWE玻璃，這個(gè)東西也都是滿大街都是，另外就是項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兩個(gè)會(huì)所，所以看著也沒啥感覺！
總的來說項(xiàng)目做的中規(guī)中矩，沒有啥太大的亮點(diǎn)，之前做的經(jīng)開區(qū)的地王，交房就維權(quán)，交房之后大門還被人拆了，這個(gè)項(xiàng)目大概率不會(huì)像你想的那么好，只能說項(xiàng)目能交房，具體品質(zhì)如何，不好說！(展開全部)
相比萬眾期待的萬象幸福里，華潤瑞府則顯得籍籍無名，這不禁讓人感慨，現(xiàn)在北龍湖真的過時(shí)了？
其實(shí)站在購房者的角度，估計(jì)也是選萬象幸福里的多，選瑞府的少。
首先是地段，別看是北龍湖北，大光環(huán)可以，但真論自住話，硬碰硬真不一定有萬象府劃算，萬象府周邊啥都成熟，再加上華潤肯定要弄好商業(yè)的，可謂如日中天，而北龍湖雖然發(fā)展這么長時(shí)間了，還是名頭大于實(shí)惠，北龍湖北說白了就是比北龍湖南要略低一個(gè)檔次，偏外圍的一個(gè)位置，啥都沒有，目前的行情下，購房者更注重眼見為實(shí)，萬象幸福里像個(gè)劃算的大禮包，內(nèi)容豐富，而瑞府就是單純買個(gè)房子。
其次是產(chǎn)品定位，瑞府是規(guī)劃的15-16純粹小高層，一梯一戶，戶型主力是145平方米、155平方米、179平方米，比中海云鼎湖居略大一點(diǎn)點(diǎn)，但基本是個(gè)翻版產(chǎn)品，沒有明顯亮點(diǎn)。相信很多同行也有同感，北龍湖的項(xiàng)目普遍沒啥期待感，太同質(zhì)化了，售樓部換個(gè)牌匾都分不出誰是誰。目前市場(chǎng)面能讓人眼前一亮的，反而是老城區(qū)的高端盤，比如未來天奕，萬科古翠隱秀等等。
所以是在北龍湖買個(gè)流水線，還是去老城區(qū)買個(gè)定制絕版，是很值得玩味的。
當(dāng)然，瑞府仍然貫徹了央企求穩(wěn)的均好路線，各方面挺不錯(cuò)。
個(gè)人感覺瑞府的位置算是目前龍湖北比較好的，東邊龍?jiān)绰啡ズ膷u，去楊金更便捷，美中不足是離地鐵比較遠(yuǎn)，不過也沒啥。
與中海相比，整體布局更錯(cuò)落有致（中海搞得太密不透風(fēng)了），戶型設(shè)計(jì)也融合了目前流行的雙面采光客廳，鋁板加玻璃幕墻的外立面，小區(qū)建成后估計(jì)會(huì)襯托得中海非常土氣。
反正中海也賣完了，沒啥競(jìng)爭，但估計(jì)也不會(huì)比中海高太多，檔次定位在那放著呢。(展開全部)
前有保利拿地第一，后有華潤發(fā)力，央企在鄭州樓市中的地位，越來越穩(wěn)固。
金水東華潤幸福里，北龍湖華潤瑞府，金水西路華潤琨瑜府拿下控股。
華潤在主城的項(xiàng)目，一下拓展了三個(gè)，且兩個(gè)都非常能打。
聽說華潤?quán)嵵菽甓热蝿?wù)100億，在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)，也是有難度的，幸福里之前的任務(wù)40億，那60億靠瑞府是萬萬不能的。
關(guān)于瑞府，在華潤產(chǎn)品體系中，分為TABCD五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，瑞府是T，幸福里是A。
但也有個(gè)問題，北龍湖瑞府本來叫潤府，定位是略低于幸福里的，前一段改名為瑞府，雖然逼格一下就上來了，但具體的產(chǎn)品定位是否是真正的瑞府，是需要打個(gè)問號(hào)的。
全國第十座瑞府的含金量，有待商榷。
華潤瑞府，樓面價(jià)14000，精裝限價(jià)36000，土地成本低，限價(jià)高，利潤會(huì)有保證，所以在打造產(chǎn)品上是有發(fā)揮空間的。
劣勢(shì)是位置，在北岸目前還是大工地的大環(huán)境下，又比較靠北，未來的配套能否跟上，是個(gè)問題。
容積率2.5，限高54米，16棟小高層，產(chǎn)品倒是設(shè)計(jì)的中規(guī)中矩，外立面鋁板+大玻璃的效果不錯(cuò)，隔壁的中海云鼎湖居是要被比下去了，不過對(duì)于中海來說，項(xiàng)目也就剩一點(diǎn)127平的差樓層，對(duì)他也沒啥影響。
可以說，華潤的小高層是目前北龍湖獨(dú)有的，目前看，售價(jià)肯定要高于中海的3.2。
而128-213的面積區(qū)間，總價(jià)在450-750之間，和北龍湖的洋房600W起的價(jià)格有了差異化，這就對(duì)于想買北龍湖而又預(yù)算有限的購房者，華潤是必看項(xiàng)。
不過超過650總價(jià)的瑞府偏大戶型，其實(shí)可能是更適合買璞岸的160洋房了。
預(yù)計(jì)6月份開盤，作為獨(dú)有的小高層，低門檻上車北龍湖，華潤在幸福里不發(fā)愁的情況下，營銷重點(diǎn)會(huì)往瑞府傾斜，力保首開數(shù)據(jù)。(展開全部)
瑞府這次基本可以宣布清盤啦，上個(gè)月拿出12套房，對(duì)外說是老帶新清退房源，其實(shí)是之前的工抵，在無房可售之后，直接拿出來出售，價(jià)格基本在28000-29000之間，但需要綁定一個(gè)車位，還有直接交首付，樓層倒是不錯(cuò)，不乏7-11樓這種好樓層，大部分還是145㎡戶型。
用了大概一周時(shí)間，全部售完，成績還是很不錯(cuò)的。一方面，瑞府確實(shí)斷貨了一段時(shí)間，積壓了部分意向客戶；另一方面，馬上交付，收拾下就能很快入住，相比旁邊在售樓盤蘭溪府形成了差異化競(jìng)爭關(guān)系。
雖然瑞府一期已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但優(yōu)質(zhì)房源就拿一兩套，賣掉之后就需要等待，目前總成交應(yīng)該有個(gè)七八套，僅貝殼一家就有5套，145平成交價(jià)在400-415萬之間，從5樓到15樓都有。
目前掛牌最低價(jià)420萬以上，對(duì)于不著急的客戶是可以等待，總能出來不錯(cuò)的房源，并且第一排位置也比最后一排16/17號(hào)樓要好一些，高樓層在近幾年還能看看金融島。
但對(duì)于著急的客戶，確實(shí)等不了，并且很多購房者介意去購買二手房，覺得會(huì)麻煩，不如新房省心省力。
今天看了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前整個(gè)瑞府沒網(wǎng)簽的房源是個(gè)位數(shù)，接下來再出房源的可能性比較低。售樓部現(xiàn)在是一套也沒，顧問已經(jīng)開始銷售車位。
瑞府二期也進(jìn)入亮燈階段，月底正常交付，北大門處還有一個(gè)便利店。整體來看，瑞府還是不錯(cuò)的，清華附中已經(jīng)確定，蘭溪府南側(cè)商場(chǎng)已經(jīng)開建，熬個(gè)兩三年時(shí)間住起來也是不錯(cuò)的。(展開全部)
今天刷到某位賣房博主的視頻，講一位華潤瑞府業(yè)主的賣房故事，兩年前買入價(jià)415萬，現(xiàn)如今成交價(jià)413萬，這套房我是知道的，華潤瑞府前排中高樓層，也是小高層里面最好的樓層。
視頻里主要講該業(yè)主持有此房兩年時(shí)間，房價(jià)低了2萬，但因?yàn)椴粷M二緣故總共賠了幾十萬，得出結(jié)論北岸是不是不能買？但沒有明說，而是反問看官蘭溪府這種北岸期房能不能買？你自己都說了一通業(yè)主賣房賠錢，還有啥能買不能買。。。
首先，原業(yè)主現(xiàn)如今原因承擔(dān)增值稅快速變現(xiàn)，肯定是下了賣房的決心，具體原因我不清楚，或許是缺錢，或許是對(duì)后市的不看好都有可能，但決定賣那肯定有人家自己的考慮。
賠幾十萬的大頭在于增值稅，如果交契稅及時(shí)或者等到滿二也不會(huì)有這種情況，但人家業(yè)主自己也明白，目前市場(chǎng)上很多房子產(chǎn)生5.3%增值稅肯定有自己原因的。
那么咱就說說瑞府這個(gè)事，過去我在瑞府寫過不少點(diǎn)評(píng)，整體還是看好的，現(xiàn)在依然看好。
拋開增值稅的影響，因?yàn)槠醵惒粷M二這個(gè)不能作為市場(chǎng)判定主要因素，個(gè)人行為占主導(dǎo)。
可以看看這兩年北龍湖400萬左右房子的現(xiàn)狀對(duì)比：
1、龍之夢(mèng)東苑120平兩年前成交價(jià)360萬左右，現(xiàn)在320萬左右；
2、恒大悅龍臺(tái)158平兩年前420萬左右，現(xiàn)在470萬左右；
3、亞新茉莉公館160平兩年前560萬左右，現(xiàn)在500萬左右；
現(xiàn)在還覺得瑞府不行嗎？夠抗打啦，超越同價(jià)位鄭州90%甚至95%以上的樓盤，不要拿自己個(gè)人認(rèn)知來評(píng)判整個(gè)市場(chǎng)，哪有什么專家，大家都是市場(chǎng)下的一粒塵埃。(展開全部)
清華附中劃片終于塵埃落定：
龍?jiān)绰芬晕鳌埥蚵芬詵|、龍湖外環(huán)北路以南、龍湖內(nèi)環(huán)北路以北區(qū)域，已交房的中海云鼎湖居，在建的金橋華曦府、蘭溪府、華潤瑞府榜上有名，這些樓盤只有蘭溪府正大光明宣傳過清華附中的學(xué)區(qū)，其他樓盤都在賭與清華附中的距離優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楣k學(xué)校早晚要?jiǎng)澠?，這樣一來，蘭溪府的優(yōu)勢(shì)一下子就被弱化了，除此之外一直學(xué)校空白的綠城湖畔云廬、中海云著湖居也成功劃片了鄭東新區(qū)外國語學(xué)校東校區(qū)，整個(gè)北龍湖與所謂名校失之交臂的就只有萬科拾謐森語、保利璞岸、魯能公館了。
清華附中在北岸一直都是神話般的存在，當(dāng)初高調(diào)進(jìn)駐北龍湖，硬件和軟件都堪稱一流，都是奔著名校打造的，2020年第一屆招生，生源主要來自啟迪公寓學(xué)位房以及其他靠關(guān)系進(jìn)入的生源，只聽說內(nèi)部老師流動(dòng)性大，主打素質(zhì)教育，目前在東區(qū)教育界都排不上名次，更不要說鄭州教育界了，要知道北龍湖是有名的富人區(qū)，現(xiàn)在有錢人更注重教育，劃片唯一的好處就是保證了生源的純粹，全新的清華附中說不定就此開啟新的篇章。
華潤瑞府真的直接跟著躺贏，這個(gè)盤對(duì)于清華附中可是從來沒有過任何宣傳，能不能上全憑業(yè)主實(shí)力，現(xiàn)在正大光明被劃進(jìn)去，妥妥的皆大歡喜。
尾盤，部分樓棟已交房，其余樓棟年底交房，顏值和品質(zhì)還不錯(cuò)，北岸幾個(gè)盤同質(zhì)化過于嚴(yán)重，中?，F(xiàn)在主要是二手房，蘭溪府也是準(zhǔn)現(xiàn)房交房節(jié)點(diǎn)跟華潤差不多，選擇哪個(gè)全憑個(gè)人需求和愛好了。(展開全部)
瑞府業(yè)主最近挺開心的，已交付樓棟劃片清華附中，這樣看，年底交付的二批次也能正常參與劃片。
消息出來后，之前猶豫的客戶下定了幾套。不多的原因主要是沒有合適房源，除了213平，剩余房源都是一樓 二樓 頂樓。
其中179平已經(jīng)斷貨半年，145平現(xiàn)在還有一樓/二樓，分布在1/16/17幾棟樓上，155平還有二樓和頂樓，分布在11/15兩棟樓。
已交付樓棟僅剩下一套一樓，很多人在找前排房源，確實(shí)沒有，房源都已經(jīng)網(wǎng)簽過，甚至部分已經(jīng)下房本。目前少部分房源也被掛在二手房平臺(tái)，但價(jià)格都很高，跟幸福里南苑剛開始一個(gè)路子。還是不著急，最多等個(gè)半年，價(jià)格都會(huì)回歸正常范圍。幸福里最近二手房成交量大幅提升，之前179臨河房源都報(bào)到了700萬以上，目前成交價(jià)670萬左右（含一個(gè)車位），還是不錯(cuò)的，業(yè)主都能掙點(diǎn)錢。149平房源也有幾套成交，業(yè)主能守住本金底線，利息都有損失。
瑞府附近的云鼎湖居現(xiàn)在也有十幾套的二手成交，價(jià)格在27000左右，這次劃片也有份，其實(shí)在蘭溪府劃片之后，云鼎基本就穩(wěn)了，無非是大鬧小鬧的事，但瑞府很多人覺得有概率不劃進(jìn)去，畢竟更遠(yuǎn)。
估計(jì)過一段時(shí)間，除了213平外的其他面積基本能售罄。最新消息，213平已經(jīng)降價(jià)，降到3萬左右，過去一直在3.1萬左右，還是偏貴，降完也是偏貴。但想想隔壁蘭溪府精裝200平要賣到3.2萬，還是有性價(jià)比的，交房時(shí)間也更早。(展開全部)
前幾天瑞府一批次交房，實(shí)地看了下，還是不錯(cuò)的，景觀水系有品質(zhì)樓盤的水平，大門早已實(shí)景呈現(xiàn)，已經(jīng)審美疲勞，地下車庫也是現(xiàn)在流行的星空頂，室內(nèi)精裝中規(guī)中矩，整體還可以，除了那窄窄的陽臺(tái)，尤其還要被一路之隔的鄰居蘭溪府時(shí)不時(shí)調(diào)侃下。
目前交房部分已經(jīng)沒有什么房源，也就是個(gè)別一樓二樓，二樓下面還是公廁，存在硬傷。
瑞府目前主要在售年底交房的16/17號(hào)樓，前段時(shí)間針對(duì)差樓層搞了26800的單價(jià)，好樓層還是28000多，最近又把價(jià)格上調(diào)了幾百塊，但可以送一個(gè)負(fù)二層車位，指定的位置，售樓部賣15萬左右，真實(shí)價(jià)值最多10萬。
瑞府交房后，剩余房源應(yīng)該不愁賣，總有客戶想買現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，就是這學(xué)校一事還需要等等才能明朗，看到底是怎么劃片吧，也關(guān)系到瑞府二手房一個(gè)走勢(shì)。
旁邊的蘭溪府相比開盤也上調(diào)了價(jià)格，單價(jià)上浮500塊左右，挺猛的，現(xiàn)在東苑賣了快300套房，還有200套房，后面不知道還會(huì)不會(huì)漲？目前143/160好樓層已經(jīng)接近27000均價(jià)，二期這精裝起碼要定到29000以上，除非市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，不然就是給自己挖坑。
最近銷量還可以，單月幾十套，再加上以舊換新的刺激，很順手。
周邊云鼎湖居也正式進(jìn)入二手房市場(chǎng)，成交量雖然一般，但價(jià)格還都不低，品質(zhì)確實(shí)不如瑞府/蘭溪府，但位置是三個(gè)樓盤里面最好的，也有人看上這一點(diǎn)。(展開全部)
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
2023年7月10日，鄭州城區(qū)共計(jì)1個(gè)項(xiàng)目、62套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積9680.83㎡。
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