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瑞府在去年12月份和今年1月份的銷量還是不錯的的，1月份的任務也算名義上撞線完成，尤其是兩成首付的落地，對這個總價段真是利好。

總價500萬的房子，直接降低50萬的首付，再加上利率的持續(xù)降低，月供與之前其實差別不大。

本來預算80-100首付的這部分群體，只能考慮美盛金水印、萬科未來時光、海馬公園這種項目，現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)北龍湖也不是那么遙不可及。

雖然這個位置在區(qū)域確實有些偏北，但中原科技城的落地在所有規(guī)劃新區(qū)中可能性是最大的。

我倒不希望瑞府賣的多好，慢慢買，慢慢來，才能做出好產(chǎn)品。華潤紫云府賣的好吧？整個項目交付真是很一般，除了賣房前期就建好的大門和社區(qū)大堂，還算氣派，結(jié)果交付后還被拆了拆。

瑞府只有慢慢賣，才可能認真打磨好產(chǎn)品，最近呈現(xiàn)的外立面、架空層、單元大堂就不錯，后期把園林景觀、內(nèi)部精裝都把控后，實數(shù)業(yè)主之福。

目前南側(cè)1、2、4、5、6、7、8這幾棟樓剩余房源已不多，以低樓層為主，北側(cè)樓棟還沒怎么賣。臨河的15號樓已經(jīng)推出來，129㎡小戶型的17號樓還未推出，這個戶型還有不少人在等，并不是賣的多好，只是因為少而已，恰巧碰上兩成首付、低利率的政策，很多改善可以直接上車。155㎡四房剩余庫存還比較多，包括213㎡樓王四房，個人覺得有些難度，這個總價完全可以考慮保利璞岸、保利璞悅的洋房，甚至南岸洋房。

但不管怎么說，今年的瑞府大概率會賣的很好。。。不說清盤，也差不到哪去。(展開全部)

鄭州這次YQ從10月份15日左右開始發(fā)酵，時至今日已40天，還沒有結(jié)束的意思。

在這段時間很多售樓部的業(yè)績是掛零，少部分是個位數(shù)，極少部分能賣個幾十套。大大小小上百個項目，無疑再次被打擊到谷底。

以北岸華潤瑞府為例，前期蓄客就嚴重不足，只能和貝殼合作，還推出全民經(jīng)紀人政策，也獲得北龍湖首開就和渠道合作的”美譽”。有用沒用咱也不知道，肯定能捧個人場，我知道的是都有成交。

但經(jīng)過此次新一輪打擊后，瑞府不僅在原來貝殼合作的基礎上，增加了其他渠道，傭金方面也有很大提高。最重要的是，開啟了首付分期政策，首付40萬起，剩余首付給予延期寬限。

說明什么？說明賣的相當不好，把自己一步步賣成了剛需盤。同在北岸的中海云鼎湖居，自始至終都沒有和分銷合作，連自己的全民經(jīng)紀人推薦也沒有什么過多獎勵，送點物業(yè)費還是什么來著。

也不知道心理作用還是啥，反正我現(xiàn)在看瑞府的眼神已經(jīng)變了。高端酒店入戶大堂已經(jīng)呈現(xiàn)，感覺也沒啥呀。景觀示范區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)，感覺跟1萬多的萬科未來時光沒差呀，哈哈哈，開個玩笑。

另外，還有一個小道消息，幸福里即將與分銷合作。南地塊賣的風生水起，北地塊直接啞火。跟最近的市場有一定關系，但最關鍵的是北地塊素質(zhì)確實差了點，華潤上面對這個項目要求不同于其他項目，目前已投入上百億，再加上商業(yè)時間也有要求，后續(xù)都是錢，所以確實著急了。

價格方面應該不會有太大讓步，后續(xù)產(chǎn)品很多都會低于3萬，因為南地塊把價格抬了上去。但應該也不至于太難賣，這個位置，稍有一點火苗都能燃起來。

不得不說，幸福里工程進度是真快，如果不是精裝，明天交房問題都不大。(展開全部)

華潤瑞府最近的日子有點難過，連著好幾周成交都是兩三套房。本來想做成北龍湖的流量盤，結(jié)果有些尷尬。

總共16棟小高層，目前已推出一半樓棟，前期推出的1、2、4號樓還有一二十套房源，都是145㎡四房，以低樓層為主；5號樓是129㎡三房，基本已經(jīng)售完；
6號樓是155㎡四房，基本已經(jīng)售完；
7、8號樓是最好賣的179㎡四房，基本已經(jīng)售完；
9號樓是155㎡四房，剩余房源較多；
10號樓是樓王位置213㎡四房，剩余房源較多；

總共934套房，現(xiàn)在賣的有三百套左右。從去年11月份到現(xiàn)在能取得這個成績已經(jīng)不易，但這個項目承擔著華潤在鄭州的很大任務，另一個項目華潤幸福里自不必說，那是真的牛逼。開盤前，很多所謂的大V還不看好，結(jié)果啪啪打臉，人都是有私心的，因為這些人需要維護北龍湖的利益，熱錢就那么多，去了幸福里就來不到北龍湖，也進而很難到自己的口袋。

瑞府更是跟幸福里比不了，首開都直接上貝殼，在北龍湖還是比較少。另外全民經(jīng)紀人及分銷傭金近期都有漲價，只能說明越來越難賣。內(nèi)部競爭也很激烈，很多置業(yè)顧問被淘汰，能留下來的都是人中翹楚。

價格上最近也開始時下探，連最好賣的179㎡四房也有降價，真是亞歷山大。不降也沒辦法，一方面是中海云著湖居、綠城湖畔雲(yún)廬的接連降價，洋房還是比小高層香一些。另一方面周邊競品也將入市，北岸供地速度也未減緩，還是需要抓緊跑。(展開全部)

華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東。

華潤瑞府是在搶跑，現(xiàn)在是前有埋伏、后有追兵。

上周華潤瑞府開盤效果一般，推出9號樓155平方米和160平方米，9號樓是臨路的可能會影響一些居住效果，和7月初的首開相差很大，當時推出277套，去化了206套，去化率大概是74%。

為啥說是前有埋伏、后有追兵？

首先是“手足相殘”， 華潤瑞府的總價在500萬左右，首付150萬，最直接的競爭對手就是兄弟項目華潤幸福里，單價差不多，戶型面積也有重疊，但是幸福里優(yōu)勢更明顯，誰叫是蝎子拉屎毒一份呢！

其次就是整體北岸的競爭的也在加劇，馬上云鼎湖居東側(cè)的土地入市，最快到11月底部就能入市，萬科北側(cè)保利地塊也快入市了，等他們都入市了，可選性就多了，華瑞瑞府的銷售難度就更大了，所以大概還有兩三個月的好日子。

整體來看北龍湖的都是一個風格中式都讓人審美疲勞，關于大師，全中國能請來的大師估計都請來了一遍，李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、孫虎、呂永忠等等，尤其是虎哥走場子的頻率很高，再看外立面用的是深灰色鋁板+LOWE玻璃，這個東西也都是滿大街都是，另外就是項目設計了兩個會所。

所以項目整體優(yōu)勢感覺不是很強，北龍湖的房子你把開發(fā)商換掉，你讓客戶隨機選擇，也不一定能選出來，大家長得都差不多！(展開全部)

瑞府上周的加推顯然很是乏力，推出9號樓155㎡四室兩廳兩衛(wèi)和160㎡四室兩廳兩衛(wèi)，去化很一般。個人認為有幾個原因：

1、這個項目在首開前客戶量便不足，無奈推出全民經(jīng)紀人和貝殼分銷，暫時穩(wěn)住了局面；
2、首開以來，賣的最好的也是179㎡四室兩廳三衛(wèi)，此次沒有；
3、9號樓臨路，500萬總價段的購房者，自住較多，不愿意將就。
目前項目首開的4/5/6/7四棟樓基本沒房源可售，主推1/2/8/9四棟樓，

總共16棟小高層，今年整盤銷售過半應該沒問題。華潤幸福里和瑞府今年總銷售額過百億應該也沒問題。

項目一直宣傳高端，但至今沒有什么特別高端的感覺，也不知道近幾年鄭州好產(chǎn)品太多挑花眼了。

外立面采用玻璃幕和鋁板，確實挺漂亮，雖然還沒呈現(xiàn)，但注定優(yōu)于中海云鼎湖居，當前的售價也注定了云鼎湖居的站崗，除非清華附中劃片，那才有翻身的可能，但這個可能性極低。不過，我預計交房后，業(yè)主肯定要就學校這個事扯條幅維權的。

樣板間精裝品牌也都不錯，但絕對稱不上“豪”，也就是改善檔，179㎡精裝標準更高一些，電視背景墻護墻板都有升級，雖然單價也更高，賣的卻很好，搶手。

北岸今年競爭也會逐漸加大，中海云鼎湖居東側(cè)地塊下個月土拍，年底前入市。萬科拾謐森語北側(cè)保利地塊即將入市，屆時將有3個洋房、2個小高層社區(qū)，可選性也更大。
北岸購房其實不用著急，地塊還有很多，產(chǎn)品也會越來越好，反倒是南岸新房已經(jīng)枯竭，目前是上車的好節(jié)點。(展開全部)

華潤瑞府是目前龍湖北岸小高層梯隊唯一在售的項目，無直接競品，所以開盤雖比不上幸福里的火爆，但也算是一路綠燈，2小時9.8億，去化率高達70%，已開盤4#、5#、6#還余少量房源均價30000-32000元/平，即將加推2#、8#、9#，對外釋放價格30000-33000元/平。

規(guī)劃16棟純小高層產(chǎn)品，精裝修，面積段130-213平，總價390萬起步，但主力為550萬左右，對于寸土寸金的北龍湖相比南岸動輒千萬的豪宅來說，500萬給了更多中產(chǎn)階級精英人士繼中海之后又提供了一次上車的機會，華潤和中海的熱銷也充分說明了北龍湖不論是南岸還是北岸都是改善人士熱衷的地方。

同幸福里一樣，當下的這個市場行情還能有這個去化率，更多的是華潤這個央企品牌給購房者吃了一個定心丸，全國土地市場拿地的皆是國企和央企，現(xiàn)在開工和進展快的項目也是以央企和國企為主，這也是未來的一種趨勢，民退國進，換作一般的民企開發(fā)商，縱使身處北龍湖，可能也會觀望者大于購房者，畢竟當下信心比黃金重要。

雖周邊現(xiàn)在還是一片荒蕪，生活配套更是極度匱乏，且隨處可見皆是工地，但無法阻擋北龍湖的光環(huán)，這是區(qū)位價值的體現(xiàn)，現(xiàn)在看來是幸福里略勝一籌，但瑞府未來的發(fā)展?jié)摿κ怯型叫腋＠锏?，畢竟這是整個鄭州獨一無二的北龍湖。

所以總結(jié)下來，瑞府的成功就在于北龍湖+華潤。

但華潤一家獨大的局面很快就要被打破，云鼎湖居東側(cè)地塊正在意向公告，位置和環(huán)境都要優(yōu)于華潤，也是本就稀缺的小高層梯隊比較讓人期待的地塊，但二者能否成為最強勁敵，還要看地塊最終花落誰家，現(xiàn)在位置固然重要，但開發(fā)商的實力更為重要。

瑞府依然是值得關注的項目。(展開全部)

2022年華潤兩盤瑞府、幸福里給冰冷的鄭州市場加了一把火，雖然瑞府在熱度上已經(jīng)輸給了幸福里，但依然無法阻擋其將成為龍湖北岸紅盤的事實，原因如下：
1、眾說紛紜瑞府現(xiàn)在的周邊配套、城市界面和成熟度確實是被幸福里甩了幾條街，但關于二者一個代表的是鄭州的現(xiàn)在，一個代表的是鄭州的未來，幸福里是高鐵站片區(qū)的發(fā)展天花板，而瑞府是生來即富貴龍湖北的發(fā)展初期，中原科技城藍圖剛剛起步，現(xiàn)在對于未來下定論還為時過早，過去十年鄭州的發(fā)展高地在東區(qū)，那么接下來10年的發(fā)展高地一定是北龍湖，所以瑞府的更多區(qū)位價值在未來才能一一體現(xiàn)，且絲毫不遜色于幸福里。
2、龍湖南岸核心區(qū)已基本無地可拍，剩余幾塊地塊集中在北三環(huán)中州大道西南角，所以北龍湖置業(yè)的主戰(zhàn)場只能移步至龍湖北岸，但北岸也分三六九等，第一梯隊為臨湖洋房，環(huán)境確實好但特點就是貴，第三梯隊魏河北，小高層離連霍高速近，跟楊金片區(qū)的區(qū)別就在一個連霍南一個連霍北，這個位置價格肯定是北龍湖片區(qū)之最低，但目前還是待拆遷狀態(tài)，近幾年難以入市，所以這樣看來魏河南第二梯隊的稀缺小高層還是比較香的，這點看看中海云鼎湖居的熱銷就知道，這個梯隊也是買南岸和北岸洋房豪宅壓力過大的中產(chǎn)階級進駐北龍湖的最佳機會。
3、今年的市場眾多民企岌岌可危，稍有不慎就走上了維權之路，所以買房還是優(yōu)選央企和國企，這也是華潤和保利相繼成為土拍大地主的首要原因，
周邊現(xiàn)狀北龍湖中原科技城的施工依然是熱火朝天，北側(cè)的魏河治理工程已經(jīng)啟動，北魏河，南龍湖，潤府的生態(tài)資源還是非常優(yōu)質(zhì)的，另外關于北岸一直比較神秘的清華附中，瑞府與此的關系只有距離上的優(yōu)勢。
面積段145-215平，均為兩梯兩戶設計，預計6月中旬首開，價格暫未透露，145平和179平的面積段深得中產(chǎn)階級的喜愛，華潤對此去化率非常有信心。
北龍湖不缺洋房豪宅，但真的缺小高層，可以重點關注。(展開全部)

華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東。

去年的十一月份，華潤拿下北龍湖15號土地，位于龍湖外環(huán)北路南、龍源西二街東，占地面積約85畝，容積率為2.5，建筑面積為14.23萬平方米，以底價成交20億元，單價2343萬/畝，樓面價14061元/平方米，毛坯限價31300元/㎡，裝修標準限價4700元/㎡。

該項目規(guī)劃了16棟15-16層的小高層，全部是都是2T2戶，精裝修交付，層高是3.05米，外立面是采用鋁板+大面積玻璃，戶型面積從129-213平方米，主力戶型是，戶型占比較多的是145平方米、155平方米、179平方米。

華潤的產(chǎn)品線大概分為幾種，第一種萬象高端產(chǎn)品線，就是萬象系，第二種是城市高端產(chǎn)品線，比如產(chǎn)品的上HW灘九里，第三個是郊區(qū)高端產(chǎn)品線，第四個是城市品質(zhì)產(chǎn)品線，比如上HW灘花園……按照名字的叫法應該是TOP系列，但是坑爹的很多，說的是全球第十個瑞府，名字是一方面，能不能做好就是另一方面呢，比如華潤紫云府的那么氣派的一個大門被拆走了。

好的位置一定要請好的大師，建筑總設計是GOA大象的合伙人，張曉曉，GOA的意思是group of architects，大象出自于《道德經(jīng)》——象無形，象由心生，代表作是北京一號院、侯潮府、杭州凱賓斯基、杭州西子湖酒店、阿麗拉烏鎮(zhèn)、木守西溪；景觀設計是孫虎孫大師，孫大師現(xiàn)在走穴賺錢，感覺在鄭州快忙不過來了；室內(nèi)設計是萬景百年的創(chuàng)始人，吳剛，武漢華潤瑞府就是他做的。

我們來看幾組大師：

A張曉曉、孫虎、吳剛
B 李瑋珉 孫虎
C李瑋珉、孫虎

上面這三組你任意組合搭配，都能做項目，而且都不便宜，只不過A是華潤瑞府、B是天倫城三期、C是未來天翼。

最后說一下銷售，賣的是舉步維艱，一天也沒幾組客戶！(展開全部)

從深圳灣的第一座瑞府到鄭州首座，瑞府系作品生而矚目，第十座瑞府系作品，盛綻鄭州北龍湖。展廳位于龍湖里一樓，預計6月份首開，首開樓棟1#—9#。
位于龍源路與龍湖外環(huán)北路交叉口，占地85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟15-16層小高層產(chǎn)品，全2梯2戶設計，精裝交付，面積段213平、179平、160平、129平、145平、155平，其中129平和213平占比比較少，179平、145平、155平占比較大，戶型設計也可以堪稱為精品，南北通透、東向橫廳、三開間和四開間朝南及270°大飄窗，三位大師聯(lián)袂打造，現(xiàn)代主義建筑風格，深灰色鋁板+LOW-E玻璃，精裝沿用深圳高端酒店安達仕酒店以及森居的景觀風格、下沉庭院會所及1800平架空層，關于PPT的這些，完勝中海云鼎湖居。
龍湖北岸在云鼎湖居已接近尾聲之際，定位不及保利璞岸和萬科拾謐森語高端，所以2022年龍湖北岸的中端市場是瑞府一家獨大，主力收割中產(chǎn)階級客戶，位置放在北岸也只能算是一般，過了連霍高速就是楊金片區(qū)了，但也就是這一條路之隔，導致10000+的差價，片區(qū)因為中原科技城的規(guī)劃住宅稀缺確實是事實，但目前還是隨處可見的荒涼和熱火朝天的施工現(xiàn)場，光芒依然由中原科技城的未來決定，從產(chǎn)品到規(guī)劃也可以感受到華潤的用心，但貴為央企，維權也是家常便飯，能給的最大保證就是如期交房。
對外釋放價格30000+，面積越大價格越高，今年的行情能否上車還是以價格為準。(展開全部)