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瑞府經(jīng)過去年底的促銷和年初蘭溪府帶來的流量，所剩房源已經(jīng)不多，除去一樓/二樓/頂樓這些特殊樓層，加起來也沒有20套房。

前兩個月因為蘭溪府的爆火，瑞府很好的承接了這部分流量，利用準現(xiàn)房優(yōu)勢，大賣幾十套。雖然清華附中還沒有明確，但總有客戶是不太需要學(xué)校，或者不介意的。

目前價格已經(jīng)上漲，像5樓/14樓這種價格已經(jīng)接近28000一平，相比去年底和1月份價格，每平方漲了起碼一千塊。當(dāng)時買入的這部分業(yè)主，算是抄了一個小底。

隔壁蘭溪府開盤后也理順了節(jié)奏，因為開盤確實不算太好，首先是釋放的價格沒有驚喜，另外就是劃片清華附中消息拉長后，已經(jīng)沒有沖動勁。反倒是開盤后賣的還不錯，現(xiàn)在簽約完成的已經(jīng)200多套，這個成績還是不錯的，也說明市場對北龍湖北岸的價值還是更認可一些。金水北最紅樓盤之一的越秀天悅江灣開盤去化50套左右，賣了這半年也就是100多套房，中原區(qū)熱門樓盤中海時光之境去化100多套房，惠濟區(qū)最熱門樓盤萬科民安云河錦上賣了不到100套房，整體一對比，優(yōu)勢就出來啦。

最近瑞府也陷入交房前的維權(quán)中，這也是當(dāng)下新房必經(jīng)階段。相比蘭溪府的陽臺，確實有點丟人。不過，華潤整體的穩(wěn)定性還是不錯的，后期問題不大。只是鬧鬧也沒啥壞處，開發(fā)商多少都會出點血整改下。(展開全部)

終于還是沒有等來北岸小高層的巔峰對決，現(xiàn)狀是華羲府停滯不前，蘭溪府最近才有開盤跡象，倒是瑞府火急火燎的要清盤了。

央企辦事主導(dǎo)就是不拖拉，拿地、開盤一氣呵成速戰(zhàn)速決，部分火力已經(jīng)轉(zhuǎn)移至中原超級總部基地了，最后房源26500元起步。

北岸小高層產(chǎn)品同質(zhì)化太嚴重，但瑞府的優(yōu)勢還是有的，準現(xiàn)房，年底即交房，目前外立面已全部呈現(xiàn)，完全看的見摸的著，對于考慮現(xiàn)房的僅憑這一條就直接擊敗其他盤了。

北岸發(fā)展的時間也不短了，除了靠著北龍湖這個優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境外，其他的環(huán)境并沒有太大的進展，交房社區(qū)也只有一個中海，產(chǎn)業(yè)用地倒是不少，大項目也簽約了不少，但大多在建或者規(guī)劃狀態(tài)，投入使用的少之又少，整體人氣很一般，幾個小高層項目完全可以共享配套，項目之爭還是清華附中的學(xué)區(qū)問題。

蘭溪府借自媒體之手將劃片清華附中這一消息傳的沸沸揚揚，但zf又側(cè)面否認，作為管委會的親兒子，里面的道道自己清楚就行了，對于學(xué)區(qū)瑞府至今沒有任何的表示，能否劃片全靠天意了，除此以外瑞府距離最近的學(xué)校還有在龍源路龍澤東路東南角的一塊小學(xué)教育用地。

清倉價26500起步，不過肯定沒有什么好樓層了，隔壁蘭溪府的價格毛坯24000起步，但好樓層好位置的也不止這個價格了，同為國企和央企，交房時間相差一年左右，選哪個全看需求了。(展開全部)

瑞府最近也是借著小陽春的東風(fēng)小火一把，原因很簡單，價格+利率，隨著蘭溪府的面世，瑞府的壓力陡然，于是乎開啟隱秘的降價，再加上近期利率的各種下調(diào)和zf稅費的優(yōu)惠，迎來一波熱潮也是理所當(dāng)然，果真沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

北龍湖分為南岸和北岸，南岸是盛名已久的豪宅窩，以居住和生活為主，北岸則是定調(diào)很高的中原科技城，以科技型產(chǎn)業(yè)為支柱打造全省的高精尖區(qū)域，所以北岸在定位之初住宅地塊就較為稀少（雖然現(xiàn)在看來不是這么回事~），而且北岸因為產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成原因，各種配套業(yè)發(fā)展的較慢，所以北岸的住宅地塊較南岸底上那么一頭。


瑞府占地約85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟15-16層小高層產(chǎn)品，精裝交付；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，太空鋁板+LOW-E玻璃的外立面（但是美中不足是沒有統(tǒng)一封陽臺，可能會對后期立面美觀產(chǎn)生影響），戶型設(shè)計上129㎡三房起步，最大戶型為213㎡四房，中間有140-180㎡的四房產(chǎn)品，整個產(chǎn)品線較為豐富，適配不同群體；戶型設(shè)計上也是沒有問題，標(biāo)準的一梯一戶、三開間朝南、甲板陽臺等等（畢竟也算是改善小豪宅產(chǎn)品，都是大師們的設(shè)計）。

北岸龍背上這幾個住宅項目，云鼎已經(jīng)是先驅(qū)者交付了，瑞府收尾階段，蘭溪府剛剛起勢，華曦府還在繼續(xù)難產(chǎn)中，所以準現(xiàn)房的瑞府有自己的優(yōu)勢，呈現(xiàn)的景觀效果也相當(dāng)不錯，基本都兌現(xiàn)了前期的設(shè)計，精裝修標(biāo)準更是一應(yīng)俱全，還是很吸引客戶的，對于沒那么挑剔的來講，省心也是一個不錯的選擇。

不得不說這兩年來的經(jīng)濟形勢，雖然低迷不樂觀，但是某些行業(yè)還是蒸蒸日上，90%的感覺過的很苦逼，但是依舊有10%過的很瀟灑，前幾天周內(nèi)的中午去聚餐，兩個平普型飯店都爆滿排隊，看來大眾不是沒有消費能力，而是轉(zhuǎn)移了，就像買房一樣，市場再不好依舊有一批人有實力去買房。(展開全部)

華潤瑞府現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤，打底面積129㎡三室兩廳兩衛(wèi)還剩下幾套，樓層都很一般。145㎡四室兩廳兩衛(wèi)還有幾十套，也是目前主力在售戶型，但也都是中間戶，邊戶特別少。155㎡四室兩廳兩衛(wèi)和160㎡四室兩廳兩衛(wèi)還剩十幾套，可選擇性不大。179㎡四室兩廳三衛(wèi)僅剩下一套二樓，213㎡四室兩廳三衛(wèi)還有十幾套，這個是最難買的，分布在樓王10號樓上面。買這個戶型的真是秉承雞頭心理，總價六七百萬，好幾個項目的項目也是可以選擇的，這些房子賣到現(xiàn)房估計也難賣完。

去掉少部分頂?shù)讟菍?，目前可售房?0套左右，如果能給一波力量基本就清盤了。2023年上半年小陽春的時候，瑞府一個月就賣了100套房，目前看2024年是復(fù)制不了這個成績。

瑞府接下來也很簡單，就是賣準現(xiàn)房，因為一期再有幾個月就準備交房，前段時間就開始亮燈，項目的正式售樓部也停用，搬到旁邊的小房子里面。

交房時間早對于部分購房者還是很受用的，旁邊的蘭溪府雖然一直再拿學(xué)校說事，但也遲遲沒有定論，開盤時間一拖再拖，最快也要到3月份。這倆盤目前看建標(biāo)差別也不大，蘭溪府無非是窗墻比稍微高了一點，外立面是弧形玻璃，最大的差別就看學(xué)校。

華曦府現(xiàn)在看是很難入市，工地已經(jīng)完全停工，售樓部的置業(yè)顧問早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)中原華曦府，2024年應(yīng)該就是蘭溪府的發(fā)揮。(展開全部)

華潤瑞府進入交房倒計時，已經(jīng)開始試燈，盡管貴為北龍湖，現(xiàn)在也得接地氣，主打首付75萬起低門檻上車北龍湖。鄭州華潤在去年的表現(xiàn)還湊合，實現(xiàn)了90億的銷售金額，主要都是中高端項目。
嚴格來說，瑞府的位置是北龍湖邊緣地帶，優(yōu)勢不多。
生態(tài)資源來看，北側(cè)是魏河，但魏河屬于沒治理狀態(tài)，綠化、水質(zhì)一般，河面也不是很寬，而距離南側(cè)北龍湖的直線距離還有800米左右，可以說沒啥景觀可言。
學(xué)校資源來看，東邊是一塊小學(xué)教育用地，目前還沒有建設(shè)信息，距離清華附中倒是不遠，可惜清華附中不參與劃片，另外的那個龍翼學(xué)校，是安置房配套學(xué)校，高貴的商品房業(yè)主自然是不屑的。
交通方面還好，距離龍湖中環(huán)北地鐵口七百多米，東側(cè)緊鄰龍源路，龍源路下穿隧道已打通，通往南岸盡在咫尺。
生活配套方面，幾乎空白，只能蹭一蹭啟迪科技城的配套，肯定不會像老東區(qū)那樣路邊店啥都有。

瑞府的產(chǎn)品規(guī)劃也整體平庸，85畝地，16棟小高層，兵營式的樓棟布局，樓間距都是三四十米，比較逼仄。景觀方面主打一個1000平米的下沉式會客廳，定制咖啡書屋、四點半學(xué)堂、兒童區(qū)、健身瑜伽區(qū)、茶室/私宴廳。
瑞府的精裝修比較成熟，雙背景墻、餐客廳地面全石材鋪裝;
林內(nèi)熱水器、霍尼韋爾新風(fēng)凈化系統(tǒng)、松下中央空調(diào)、杜拉維特潔具、AGE廚電、摩恩廚衛(wèi)、漢斯格雅衛(wèi)浴、松下電子鎖等一線品牌。

個人感覺瑞府比中海云鼎湖居好，可能不像華曦府那么舍得砸錢，但勝在穩(wěn)健。(展開全部)

聊聊瑞府最近年終鉅惠吧，這波已經(jīng)接近尾聲。

從11月24號開啟，不裝了，就是降價，部分戶型部分樓層成交價27000左右，應(yīng)該是自開盤以來比較低的價格。
到11月25號，就成交了十幾套，總成交超過二十套。恭喜這批業(yè)主，抄到了小區(qū)的底，也抄到了過去幾年北岸小高層的底，再次把中海云鼎湖居送到山頂。

此次價格調(diào)整也是無奈之舉，一是最近市場比較差，整體行情低密，受綠城湖畔雲(yún)廬降價影響，北岸各樓盤都比較萎靡。二是下面還有蘭溪府蓄勢待發(fā)，華曦府遙遙相望。
其實，華潤瑞府這個盤還是不錯的，北側(cè)前排外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，看上去挺有質(zhì)感。

室內(nèi)精裝也還不錯，要求不太高就夠用。從去年年中開盤到現(xiàn)在一年半時間，900多套房，還有100多套可售，也說明市場有認可度，預(yù)計明年上半年能清盤。

劣勢也不少，周邊配套還很弱，尤其是教育方面。雖然有個亮燈泡清華附中，但不劃片。另外就是沒到交房時候，整體景觀綠化和室內(nèi)精裝到底什么樣都不好說，還有那個陽臺確實不寬。

說起這個盤，就想起美盛金水印，這倆在總價上有很大的競品重疊。明明感覺位置、容積率、樓間距都更差，但賣的比瑞府還好，屬實看不懂啊。馬上二期入市，起步面積比北岸三府還要大，整體比一期還有升級，佩服，在下實在是佩服。(展開全部)

在售樓部和瑞府的人噴空，這個月業(yè)績很差，雖然有國慶中秋雙節(jié)8天假期加持，也只是十幾套。今年初2月份可是取得近百套的業(yè)績，最近的情況說腰斬都是在夸他們。

關(guān)鍵也不是無房可售，大部門面積段和樓層都可以選擇。17號樓上面129㎡三房想找個10-12層這種確實有些難，但其他都沒問題。16號樓上面145㎡四房也有很多，房源充足。

之前最受歡迎的179㎡四房也沒賣完，只是剩的不多，至于160㎡、213㎡這種更不用說，全都有。
樓棟位置跟之前是有點差別，南側(cè)樓棟高樓層短期內(nèi)能看到金融島和北龍湖湖面，南側(cè)雖然看不到，但南側(cè)魏河景觀是永久的，不用擔(dān)心后期被建筑物遮擋。

一直覺得瑞府這房子是不錯的，北岸雖然還沒發(fā)展起來，但作為中原科技城的起步區(qū)，總不能直接翻車吧，不然龍子湖北部，白沙科學(xué)谷這些大餅咋畫下去。另外，哈工大研究生、北京理工大學(xué)研究院也實實在在有人過來辦公，四梁八柱、超聚變數(shù)字研發(fā)中心及總部基地也是在建狀態(tài)。周邊人氣確實不行，很多購房者過來之后抗性很大。

總價400萬的話，部分購房者寧愿跑到金水北買容積率打了幾圈的美盛金水印，事實證明金水印賣的還真不錯。其他還有保利大都匯180㎡大戶型，保利縵城和頌160㎡洋房，都是同價位段競品。
過去瑞府還能以北龍湖概念取勝，現(xiàn)在周邊華曦府已經(jīng)醞釀一年，品牌雖然不行但精裝標(biāo)準更高，蘭溪府也入市，還有毛坯可選。越來越多的出現(xiàn)，導(dǎo)致購房者觀望情緒更加嚴重，因為等等反而更多房出來，還會更好。(展開全部)

好久沒來瑞府了，這次過來感覺銷售狀況明顯不如前幾個月。

東北角高壓線已經(jīng)解決，目前在售12號樓，179㎡四室兩廳三衛(wèi)，過去也是項目最受歡迎的戶型。但這次推出后，使出九牛二虎之力，還是沒達到預(yù)期的效果，現(xiàn)在還有十幾套房可選，均價31000，總價550萬左右。

這個價位的競品就是中海云著湖居149㎡（好位置、好樓層）、169㎡（特價房），還有保利璞岸160㎡，最近以工抵房名義推出不少特價房，總價590萬左右。相比而言，瑞府也沒有多大優(yōu)勢，中海雖然有高架、高鐵這些不利因素，但距離南岸更近，一路之隔就是人氣。璞岸雖然也在北岸，但南側(cè)就是北龍湖。而瑞府周邊就比較尷尬，北側(cè)是連霍高速和更便宜的楊金，東側(cè)很荒涼，除了安置房就是類似安置房的商品房，西側(cè)以在建產(chǎn)業(yè)園工地為主。

買這里的人就需要有長線準備，才能一切向好。我每次進入瑞府，看到大屏上規(guī)劃的概念，也很恍惚，但沿著龍湖中環(huán)北路往東走也很恍惚。

但這個盤運氣還是很好的——
1、在售期間，北龍湖北岸小高層沒有競品，開售前中海云鼎湖居已售完，售完前華曦府姍姍來遲；
2、北側(cè)與楊金連接的龍沄路、龍源路、龍津路遲遲打不通，雖然花不了幾個錢；
3、龍源路下穿隧道被打通，來往北龍湖南岸更近。

不管怎么說，瑞府到年底應(yīng)該成為過去式。這個月的重心就是,12號樓上的179㎡，下個月中心是11號樓上的155㎡，然后剩下北側(cè)兩棟樓上面的129㎡、145㎡、159㎡。
樓王213㎡是很難賣的，也不是重點。經(jīng)過幾波消化后，僅剩下213㎡和其他面積段的差樓層，尤其是2樓，非標(biāo)產(chǎn)品。除非大降價，才有可能快速去化。(展開全部)

華瑞瑞府上個月對外宣稱100套，實際是99套，呲個牙，老鐵。

近幾天又賣了不少，看置業(yè)顧問朋友圈，有兩套是一樓，姐妹兩個賣的，要投資，捂?zhèn)€臉，老鐵。
這個項目的一樓采光問題不大，樓間距在那放著，但小高層一樓，非標(biāo)戶型，不帶院子，也沒有挑空地下室，真不知道投什么？單價還不低，28000左右。

翻了下置業(yè)計劃書，1月份算的15號樓5樓單價29080元/平，3月份算的15號樓7樓單價30100元/平，刨除樓層因素，單價漲了有五六百塊錢。

賣的最好的179㎡四房，已經(jīng)無房可售，配比最少的129㎡三房也是無房可售，現(xiàn)在就是145-160㎡四房隨便選，但再過一段時間也夠嗆，要斷擋了，東北角幾棟樓受高壓線影響，現(xiàn)在還沒有起來，短期想入市極難。

這高壓線問題也是真難解決，七八年前在魯能公館之時，就協(xié)商讓他們負責(zé)高壓線問題，才有了國家電網(wǎng)的低價TG房。華潤拍地時候，zf也有承諾，這下可好，現(xiàn)在箭到弦上不得不發(fā)之際，還沒解決。再晚幾個月，這幾棟樓交付時間都得推遲。這種問題也確實棘手，牽扯面太廣，華潤這種央企大佬都擺不平，給個民企更是頭疼。

對于華潤來講，真得加快速度了，西側(cè)鄭新科創(chuàng)地塊預(yù)計幾年要出來，魯能公館兩側(cè)地塊也要拿出來拍，這三個項目又是幾千套房推入市場，北岸捉急。(展開全部)

認購100套，認購金額4.76億，簽約金額2.54億，這是瑞府2月份的答卷，堪稱完美。雖是北龍湖上車盤，但總價400萬以上總是不比那些總價一兩百萬的容易。比如華潤琨御府、保利大都匯、華發(fā)峰景灣都賣了將近200套，萬科大都會更是賣到300套。如果對比總認購金額，不一定高于瑞府。

昨天下午，正好見證了瑞府認購100套這個時刻，跟納斯達克敲鐘一樣，置業(yè)顧問突然興奮起來。正在給客戶算價的顧問也放下手中的筆，告訴客戶領(lǐng)導(dǎo)暫時不讓賣了，可能要漲價。這波逼定，恰到好處。

其實，瑞府最近已經(jīng)上調(diào)3個點，只是對于新到訪客戶一般也不會告訴你漲過價了，免得你嚼纏過去的價位。

價格上調(diào)，也說明過去時間銷量不錯。南側(cè)1/2/4/5/6/7/8/9基本售罄，剩下的樓層也都很差，比如一樓非標(biāo)戶型，價格呢也不低，28000左右。北側(cè)13/14可售也不多，尤其是179㎡四房，僅剩2樓、4樓、14樓可選，這個面積還有129㎡三房是最搶手的，令很多人后悔沒買到。

現(xiàn)在主推的就是15號樓145㎡四房和160㎡四房，也是項目占比最多的主力戶型，另外還有樓王10號樓上面的213㎡四房在售。

縱觀整個項目，僅剩下11/12/16/17四棟樓未開，這里面129/179還有很多人盯著，根本不愁賣。最主要的是，東南角這塊受到高壓線影響，之前說的6月份加推已經(jīng)實現(xiàn)不了，最快可能要到8月份前后，中間5個月斷檔期，接下來只能看瑞府表演了。

如果西側(cè)東龍地塊能盡快入市，還可以緩解一下，不然的話，再漲價也不是沒有可能。

昨天為了看高壓線情況，專門在周邊轉(zhuǎn)了一大圈，還是荒啊。如果不了解這個地方規(guī)劃，把一個外地購房者拉到這里，看到遍布空地、安置房以及沒有學(xué)校的房子，你告訴他3萬一平，他只會認為遇到騙子了。。。(展開全部)