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中原華曦府從去年9月份正式入市到現(xiàn)在也有一年時間，賣的還不錯。總共開了1、2、3、6、7、8這六棟樓，其中1、2、3這三棟全部是143㎡，也是入門級戶型，所剩房源不多，8號樓是168㎡四房兩廳三衛(wèi)，可選房源也不多，僅剩下1、2、3頂樓這些樓層，個別房源16000多能買到。6、7兩棟樓主要是197㎡，6號樓比7號樓要貴些，價格在19500左右，可選樓層要多一些。

其他樓棟暫時沒開，先把這六棟樓消化一段時間。地塊占地約116畝，總共1777套房，目前賣了將近600套，去化速度還可以，跟越秀天悅江灣基本持平，略遜于中海時光之境。目前售樓部還在金水西路邊上，同樣的玻璃盒子，讓我想起來北龍湖電建金橋華曦府，好不容易從龍湖里展廳換到北龍湖，同樣的透明玻璃房和臨時樣板間，到現(xiàn)在工地還是停工狀態(tài)，估計(jì)得把旁邊蘭溪府熬走的意思。其實(shí)在上半年還有部分客戶在等這個樓盤，他們挺喜歡它的戶型，位置也更好一些，但短期內(nèi)肯定是指望不上啦，顧問也都被拉到了中原華曦府。

項(xiàng)目外立面看上去還是不錯的，尤其是等全部呈現(xiàn)后在周邊一眾老破小的映襯下，甚是明顯。定位改善，還是會另一部分地緣沖動的，如果還是剛需，那就是平平無奇，很難達(dá)到現(xiàn)在的銷售情況，這種小區(qū)，如果碰見好行情，價格合適的情況下會很吃香，快速清盤So easy！(展開全部)

蘭溪書院我之前關(guān)注還蠻多的，近一年沒咋關(guān)注，售樓部也從臨時轉(zhuǎn)為正式，景觀示范區(qū)和實(shí)體樣板間也搞了起來，看上去頗有改善盤的效果，玻璃幕墻＋鋁板總是沒人挑理的。

1、3號樓在售房源還有一半，2、8號樓基本售完，樓王6、7號樓185㎡賣了一半左右，9、10兩棟樓去化一半左右，4號樓還未開售，總共賣了300套左右，戰(zhàn)績挺一般的，畢竟去年還有內(nèi)購加持。

現(xiàn)在看來，內(nèi)購?fù)κ〉?，最開始針對東區(qū)管委會，但市場和價格沒有吸引力，后來基本上東區(qū)的公職人員都能參與，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也從開始的10萬、8萬到后來的5萬、3萬，因?yàn)閮r差太小啦。即使對比目前在售價格，每平方也就是幾百塊錢的差價，算算利息和資金成本，當(dāng)時內(nèi)購的那批人已經(jīng)賠錢。

近些年，東區(qū)數(shù)的上名號的內(nèi)購也就是龍之夢東苑和碧桂園天琴灣還能掙點(diǎn)錢，如果在合適時間段出手更是盆滿缽滿，其他大部分都很一般，像鳳棲苑、云溪苑甚至國家電網(wǎng)下面的魯能公館現(xiàn)在都是賠錢狀態(tài)，怎么說呢，大環(huán)境不好。。。

我個人覺得二三百萬預(yù)算在東區(qū)置業(yè)蘭溪書院還算是不錯的，它是挨著高架，也確實(shí)在四環(huán)邊，但東四環(huán)、龍子湖旁還是能支撐現(xiàn)有價格的，戶型產(chǎn)品也不拉跨，比起高鐵站西廣場那些二手房已經(jīng)進(jìn)化很多，綜合來講比起金水北那些卷王也毫不遜色。(展開全部)

最近萬祥紫廬售樓部還挺熱鬧，開盤之后的勢頭不減，但其實(shí)賣房的比買房的多，四分之一是顧問，四分之一是客戶，四分之一是帶客戶的中介，四分之一是直播和拍攝的中介。
畢竟新樓盤嘛，趁很多意向客戶還不知道或者說還沒來售樓部被刷人臉，提前摟一波過來。


前段時間這個樓盤也花錢整了一波宣傳，給人一種“小而精”的感覺，但實(shí)地探過之后，真沒發(fā)現(xiàn)精到哪里去。

大門整的還行，案名起的也文氣，門口一顆羅漢松，進(jìn)到售樓部看到的就是漲價500元/平，然后就聽到置業(yè)顧問正在給客戶解釋這個事，我們確實(shí)漲了，但還可以給領(lǐng)導(dǎo)申請按照之前的優(yōu)惠走。。。所以，漲還是不漲？

地塊沒啥可說的，狹長豎條型，分布了高層/小高層/洋房等多種產(chǎn)品，價格差別也很大，從14000到17000之間，戶型圖為了偷面積給我看的有點(diǎn)懵，入戶廳旁邊就是廚房，研究一番才明白咋回事。戶型整體來說還行，花了點(diǎn)小心思。

樣板間和景觀示范區(qū)的感受挺一般的，也許是看多了好項(xiàng)目，絲毫無感，置業(yè)顧問也一直在抨擊未來府，本是同根生，相煎何太急，雖說宣傳的開盤結(jié)果不錯，但銀行簽約人數(shù)寥寥，實(shí)際情況需要等等觀察下再做判斷。

之前我覺得這個地塊還是值得等的，畢竟樓面價比起未來府低了很多，地塊小點(diǎn)，門口路窄點(diǎn)，房價上面多省點(diǎn)也就回來啦，但實(shí)際看過還是要三思下。(展開全部)

時光之境今年還是很猛的，占據(jù)鄭州市銷量榜榜首，前一段又開盤了二期地塊。一期洋房基本售完，高層還有未開樓棟，直接甩開干二期，也是漂亮操作。一期合同約定交付日期是2026年6月30日，時間倒是很充裕。

二期地塊不大，占地約35畝，四棟洋房和2棟小高層，容積率比一期也略有降低，2.49，放在整個鄭州主城區(qū)都是優(yōu)質(zhì)的，前幾年的保利心語一度懟到7點(diǎn)多，很是夸張。

上周末推出了高層4號樓，全部是149㎡四房兩廳兩衛(wèi)，兩梯兩戶，精裝修交付，加上前段賣的還不錯的洋房樓棟，二期比一期先賣完也不是不可能。

產(chǎn)品方面確實(shí)不錯，主流的玻璃幕外立面，售樓部風(fēng)格跟北側(cè)的二砂文創(chuàng)園也很協(xié)調(diào)，戶型對于改善群體是夠用的，高層148平得房率在85.5%，166平和218平在89%左右，單價在18000-21000之間，洋房178平得房率在95%左右，單價在24500-27500之間。

周邊商業(yè)主要依靠中原萬達(dá)，交通方面已經(jīng)完全成熟，中原區(qū)過去確實(shí)很少有新樓盤，大部分購房者還都是地緣，任你把東區(qū)講的天花亂墜也絲毫不感興趣，雖然單價比周邊要高些，但整體品質(zhì)提升很大，想改善自然需要兜里的錢出來買單。包括上個月拍出的恒大云璽旁邊地塊，已經(jīng)確定由龍湖地產(chǎn)代建代銷，容積率依然是不超2.5，再看看旁邊云璽5.09的樓間距，真是忍不住感慨一番。(展開全部)

自從年初降完價之后的縵城也是好起來啦，高層13、14所剩房源不多，17、18還有不少，目前均價18000左右，洋房12、15、20幾棟樓基本無房可售，8、9號樓還有少部分可選，目前均價25000左右。

整體賣了大概400套左右，對于占地230畝，規(guī)劃總戶數(shù)3250套的大盤來講，路還有很長。

關(guān)鍵是每次去售樓部看房都給你一種要清盤的感覺，最早是頂樓帶露臺的房源無房，后來又是168平的洋房標(biāo)準(zhǔn)層，最近連148平高層都不讓挑選，告訴你只有4樓以下和14樓頂樓這些，套路滿滿。前兩年的保利大都匯也是這種套路，目前還有很多房源，甚至整棟未售的。

之前縵城和頌外立面和實(shí)體樣板間沒呈現(xiàn)時候，看著還不錯，現(xiàn)在在過去看感覺挺一般的，普通的外立面＋普通的景觀示范區(qū)，室內(nèi)精裝也一般，之前的臨時樣板間有種“小璞悅”的意思，現(xiàn)在再看就是“盜版璞悅”，整體都沒啥質(zhì)感，最多是保利海德公園的升級版。高層精裝連個壁布都沒有，陽臺周邊看著空落落。

這個盤的位置也沒啥可說的，除了在北區(qū)生活習(xí)慣的，基本過來都會覺得遠(yuǎn)，學(xué)校是和海德公園一樣的緯五路一小中州小區(qū)和八中新校區(qū)，不過售樓部也公告了附近還有學(xué)校，短期內(nèi)上學(xué)不是很方便，需要跨過花園路，這就必須配個家長接送。

我覺得這個盤其實(shí)和把產(chǎn)品力再提升一些，起碼細(xì)節(jié)方面更有質(zhì)感，目前看過來還不如天悅江灣，二選一的話，我寧愿選擇毛坯的天悅江灣自己裝修。(展開全部)

上個月國慶節(jié)后，聽說中海云著湖居賣了30套，感覺真牛逼，15號左右聽說賣了40套，臥槽真優(yōu)秀，25號又看到說賣了65套，月底又說賣了70多套，每一個數(shù)字在我看來都有些夸張

反正中海發(fā)的喜報(bào)我一直是不相信，華潤發(fā)的比較真實(shí)，保利是一般都不發(fā)，中海是經(jīng)常性的滿屏定房，查查網(wǎng)簽總數(shù)剛剛400套，實(shí)在是圓不了這個慌啊。售樓部的銷售套路也很多，一不留神就進(jìn)圈。

但有一說一，整體品質(zhì)呈現(xiàn)應(yīng)該是目前中海在鄭州所有項(xiàng)目里最高的，早期的中海錦苑/中海萬錦公館，再到后來的北龍湖中海云鼎湖居/中海九號公館交房后我都去過幾次，真的是挺一般的，
云鼎湖居和九號公館買入價格都不低，二手房受傷都很嚴(yán)重，云鼎近期成交的二手房在2.65萬左右，九號公館160平洋房成交價已經(jīng)跑到570萬左右，還帶2個車位和1個儲藏間，掛牌量依然很高。

云著幾個月前交付的一批次樓棟{3、5、6、7、8、9、13}還是可圈可點(diǎn)，正兒八經(jīng)的維權(quán)也沒有出現(xiàn)，剛剛又交付了{(lán)2、10、18、12、21}更是沒什么負(fù)面聲音，本身這些客戶都買的晚，價格也沒有怎么變化，再加上戶數(shù)也不多，都是老老實(shí)實(shí)的收房完事。

小區(qū)里入住的大概有十來家，加上今年東外東校區(qū)協(xié)調(diào)劃片的刺激，后續(xù)應(yīng)該會越來越多。

按照目前的市場節(jié)奏，起碼還要賣個2年左右(展開全部)

五年前就備受關(guān)注的項(xiàng)目，終于要結(jié)果啦，天樾九章一期預(yù)計(jì)年底交付。這個項(xiàng)目在出生前就被很多人盼望著，一直到三年多前康橋拿下地塊，很多人還把價格看到20000＋，誰知迎接它竟是過山車，調(diào)轉(zhuǎn)直下。
如果不是信達(dá)打過算盤后站出來，“亞洲最佳城市地標(biāo)豪宅”，交房都是問題。這個獎含金量估計(jì)1斤，一個敢說，一個敢發(fā)，就目前的呈現(xiàn)而言，河南鄭州金水北最佳城市地標(biāo)豪宅都輪不到天樾九章。有時候看到開發(fā)商吹過的牛逼都想笑，80分你呲成100分我能理解，但50分你非要呲成100分就有些過分。

過去一直賣的一期，5棟樓，剩余房源不多，也就5號樓還有少部分，三年時間，去化600套房左右。
一二期中間是3600㎡的商業(yè)街區(qū)，目前說的是開發(fā)商自持，就看怎么運(yùn)營啦。

健身房、瑜伽室已經(jīng)呈現(xiàn)，還有恒溫泳池，半國標(biāo)的，這方面略弱于其最大的競品越秀天悅江灣。

二期主推10號樓，面積段有109㎡、128㎡、138㎡，173㎡，另外7號樓、10號樓也可以認(rèn)購。價位還是在16000左右，漲價肯定是不現(xiàn)實(shí)，降價吧，信達(dá)顧不住，據(jù)知情人士透露，目前的價位如果蓋到正常交付售完，信達(dá)都是賠錢的，城改可不是誰不誰都能玩的轉(zhuǎn)。
包括大名鼎鼎的美盛陳寨廟離，呼呼呼整出來教育港灣/中環(huán)一號/臻灣一品/金水印這一整套，如果樓市不轉(zhuǎn)好，都夠嗆。(展開全部)

看置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯，國慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標(biāo)注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個概率很小。

整體上跟我年初計(jì)算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒得說，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯。

2600㎡的會所，還專門找人運(yùn)營了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說中規(guī)中矩，距離名校還有很遠(yuǎn)。

剩下就是18000左右的價格，算算賬，愿不愿意買單的問題。雖然政策一直不斷，但市場到買單層面還沒有顯著提升，對于金水北來說，十一國慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動，接下來也會難一些。越秀金悅文華也就是項(xiàng)目的一期，即將迎來交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會有差異化，只要二手房入市價格不離譜，應(yīng)該還行。(展開全部)

大來鄭東壹號院挺會趕點(diǎn)，恰逢華潤潤府清盤，開始入市，效果圖看起來一點(diǎn)也不糊弄，地塊很大，占地約117畝，共計(jì)887套，大部分戶型超過170平，標(biāo)準(zhǔn)的大平層項(xiàng)目，車位配比1：2.5，定位改善。

容積率2.89，不算高，比建業(yè)天筑和華潤幸福里低些，跟瀚海晴宇基本持平。

戶型設(shè)計(jì)看上去還不錯，依然設(shè)計(jì)了端廳，但看上去比幸福里有升級，如果全部做成落地窗，效果還是棒的，目前看蘭溪府200㎡就很不錯，無奈3.1-3.3一平的價格實(shí)在偏高。

這塊地在去年土拍后是沒什么聲音的，甚至很多買華潤潤府的業(yè)主都不知道旁邊還有一個潛在競品。

高鐵站東廣場超總片區(qū)的購買力還是有的，潤府就是一個很好的證明，超乎我想象，開盤五個月基本清盤，雖然僅有300多套，成績依然不錯。

其實(shí)這附近適合一個類似于未來天奕的大平層產(chǎn)品，我相信大部分人看未來天奕都是能喜歡上的，無非是對于開發(fā)商和地塊周邊有抗性。華潤幸福里地塊是不錯的，但受限價影響，產(chǎn)品打了折扣，不然真的是鄭州第一大平層，近十年也難有超越，但超總這些地塊也不是吃素的，雖然位置比不上，但產(chǎn)品可以彌補(bǔ)。

瀚海晴宇過去表現(xiàn)是很拉跨的，外立面雖然養(yǎng)眼，但并不實(shí)用，再加上大戶型毛坯，流通性滯后，并且旁邊還有個不差錢的銀河灣已經(jīng)蓋成現(xiàn)房，不知在等誰，真豪橫。(展開全部)

今天刷到某位賣房博主的視頻，講一位華潤瑞府業(yè)主的賣房故事，兩年前買入價415萬，現(xiàn)如今成交價413萬，這套房我是知道的，華潤瑞府前排中高樓層，也是小高層里面最好的樓層。
視頻里主要講該業(yè)主持有此房兩年時間，房價低了2萬，但因?yàn)椴粷M二緣故總共賠了幾十萬，得出結(jié)論北岸是不是不能買？但沒有明說，而是反問看官蘭溪府這種北岸期房能不能買？你自己都說了一通業(yè)主賣房賠錢，還有啥能買不能買。。。

首先，原業(yè)主現(xiàn)如今原因承擔(dān)增值稅快速變現(xiàn)，肯定是下了賣房的決心，具體原因我不清楚，或許是缺錢，或許是對后市的不看好都有可能，但決定賣那肯定有人家自己的考慮。

賠幾十萬的大頭在于增值稅，如果交契稅及時或者等到滿二也不會有這種情況，但人家業(yè)主自己也明白，目前市場上很多房子產(chǎn)生5.3%增值稅肯定有自己原因的。

那么咱就說說瑞府這個事，過去我在瑞府寫過不少點(diǎn)評，整體還是看好的，現(xiàn)在依然看好。
拋開增值稅的影響，因?yàn)槠醵惒粷M二這個不能作為市場判定主要因素，個人行為占主導(dǎo)。
可以看看這兩年北龍湖400萬左右房子的現(xiàn)狀對比：
1、龍之夢東苑120平兩年前成交價360萬左右，現(xiàn)在320萬左右；
2、恒大悅龍臺158平兩年前420萬左右，現(xiàn)在470萬左右；
3、亞新茉莉公館160平兩年前560萬左右，現(xiàn)在500萬左右；

現(xiàn)在還覺得瑞府不行嗎？夠抗打啦，超越同價位鄭州90%甚至95%以上的樓盤，不要拿自己個人認(rèn)知來評判整個市場，哪有什么專家，大家都是市場下的一粒塵埃。(展開全部)