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這破玩意連霍以北要2萬(wàn)啊

自從年初降完價(jià)之后的縵城也是好起來(lái)啦，高層13、14所剩房源不多，17、18還有不少，目前均價(jià)18000左右，洋房12、15、20幾棟樓基本無(wú)房可售，8、9號(hào)樓還有少部分可選，目前均價(jià)25000左右。

整體賣了大概400套左右，對(duì)于占地230畝，規(guī)劃總戶數(shù)3250套的大盤來(lái)講，路還有很長(zhǎng)。

關(guān)鍵是每次去售樓部看房都給你一種要清盤的感覺(jué)，最早是頂樓帶露臺(tái)的房源無(wú)房，后來(lái)又是168平的洋房標(biāo)準(zhǔn)層，最近連148平高層都不讓挑選，告訴你只有4樓以下和14樓頂樓這些，套路滿滿。前兩年的保利大都匯也是這種套路，目前還有很多房源，甚至整棟未售的。

之前縵城和頌外立面和實(shí)體樣板間沒(méi)呈現(xiàn)時(shí)候，看著還不錯(cuò)，現(xiàn)在在過(guò)去看感覺(jué)挺一般的，普通的外立面＋普通的景觀示范區(qū)，室內(nèi)精裝也一般，之前的臨時(shí)樣板間有種“小璞悅”的意思，現(xiàn)在再看就是“盜版璞悅”，整體都沒(méi)啥質(zhì)感，最多是保利海德公園的升級(jí)版。高層精裝連個(gè)壁布都沒(méi)有，陽(yáng)臺(tái)周邊看著空落落。

這個(gè)盤的位置也沒(méi)啥可說(shuō)的，除了在北區(qū)生活習(xí)慣的，基本過(guò)來(lái)都會(huì)覺(jué)得遠(yuǎn)，學(xué)校是和海德公園一樣的緯五路一小中州小區(qū)和八中新校區(qū)，不過(guò)售樓部也公告了附近還有學(xué)校，短期內(nèi)上學(xué)不是很方便，需要跨過(guò)花園路，這就必須配個(gè)家長(zhǎng)接送。

我覺(jué)得這個(gè)盤其實(shí)和把產(chǎn)品力再提升一些，起碼細(xì)節(jié)方面更有質(zhì)感，目前看過(guò)來(lái)還不如天悅江灣，二選一的話，我寧愿選擇毛坯的天悅江灣自己裝修。(展開(kāi)全部)

今年以來(lái)，保利在金水北非常低調(diào)，雖然有縵城和頌和大都會(huì)兩個(gè)項(xiàng)目在售，但基本上沒(méi)有啥聲音。

保利縵城和頌的優(yōu)勢(shì)：

1、學(xué)校落定。

簽約花園路以東保利海德公園已有的學(xué)校，鄭州八中新校區(qū)+緯五路一小中州校區(qū)，保利縵城和頌業(yè)主可以憑合同即可入學(xué)，也算是有了學(xué)校優(yōu)勢(shì)，但是中間隔了一條花園路，已經(jīng)沒(méi)有了距離上的優(yōu)勢(shì)。

2、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

小區(qū)北側(cè)臨賈魯河，生態(tài)環(huán)境非常不錯(cuò)，西南側(cè)的小山坡，保利大手筆改造成了山體公園、體育公園、兒童樂(lè)園，已經(jīng)全部全建成投入使用。

8000㎡體育公園，建有1個(gè)七人制足球場(chǎng)、2個(gè)五人制足球場(chǎng)、4個(gè)籃球場(chǎng)（含兒童籃球場(chǎng)）、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1個(gè)羽毛球場(chǎng)，體育公園也是有不少藝術(shù)字體、涂鴉畫(huà)與植物景觀。

央企的開(kāi)發(fā)進(jìn)度非?？欤糠謽菞澮呀?jīng)封頂。(展開(kāi)全部)

縵城和頌虛高，現(xiàn)在打回原形，個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在還是貴，還有下行空間，因?yàn)檫@價(jià)格本身就不合理，目前北側(cè)2018年的次新房康橋朗城的二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)下探到13000左右。

縵城和頌現(xiàn)在最難的還是競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)力感。
目前金水北片區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，越秀、信達(dá)、美盛每個(gè)有兩把刷子，其中美盛教育港灣的位置最好，越秀的產(chǎn)品打造相當(dāng)前沿，信達(dá)的牌子則是響當(dāng)當(dāng)，康橋打的產(chǎn)品底子也不錯(cuò)，如果說(shuō)競(jìng)品已經(jīng)升級(jí)到2.0，那么保利還在1.0。
對(duì)比之下，保利的位置太遜色了，高低配的產(chǎn)品，也沒(méi)法和競(jìng)品抗衡。
唯一可以倚仗的無(wú)非是稀缺的洋房產(chǎn)品和8000平米的體育公園。但洋房吧，本身就對(duì)環(huán)境要求很高，保利周邊的環(huán)境有點(diǎn)拉，遠(yuǎn)離成熟的城市環(huán)境，與保利大都匯、保利海德公園無(wú)法連成一片，距離連霍高速和連霍高速柳林站太近，噪音影響不能無(wú)視。而8000平的公園則是錦上添花，不是購(gòu)房者的核心考慮因素。

如果重新審視這個(gè)項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)花大價(jià)錢硬做改善是一種錯(cuò)誤，原來(lái)的理念可能是覺(jué)得洋房能提高溢價(jià)，但現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，跑量比溢價(jià)重要，這么差的位置，勢(shì)必要做純剛需的，89-120平快速跑量才是王道，目前這種不高不低的偽改善，就卡在這里了，降價(jià)吧，畢竟投入了山體景觀這么大成本，做了168平這么大面積，硬架上去了，不降吧，賣不動(dòng)沒(méi)回款可如何是好。
個(gè)人感覺(jué)，最后還是得降到位。(展開(kāi)全部)

隨著金水北大批量新盤不斷涌現(xiàn)，一直擦邊金水北自居的改善盤保利縵城和頌逐漸沒(méi)有了聲音，主要在于：

1、 位置有點(diǎn)尷尬，過(guò)了連霍高速的金水北確實(shí)是有點(diǎn)牽強(qiáng)，盡管借助獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)打造各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，但也架不住其孤盤的存在，周邊環(huán)境和配套都很一般。

2、 最重要的一點(diǎn)教育資源一片空白，沒(méi)有商業(yè)可以忍，因?yàn)檎l(shuí)也不會(huì)天天需要逛商業(yè)，但沒(méi)有學(xué)校對(duì)于家里有適齡兒童的真的是直接PASS,這就是為什么高容積率金水印、教育港灣一直比較暢銷的原因之一。

保利終于意識(shí)到學(xué)校的重要性，帶著學(xué)校強(qiáng)勢(shì)歸來(lái)，簽約八中杓袁校區(qū)+緯五路一小中州校區(qū)，兩所學(xué)校正是花園路東側(cè)保利海德公園的配套學(xué)校，項(xiàng)目憑合同即可入學(xué)，有學(xué)校是好事，不過(guò)都是教育集團(tuán)衍生出來(lái)的新學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量有待驗(yàn)證，另外還有一個(gè)缺點(diǎn)就是一條花園路之隔，已完全沒(méi)有了距離上的優(yōu)勢(shì)。

保利對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的定位還是非常明確的，并沒(méi)有因?yàn)槠浔贿B霍高速環(huán)繞成孤盤而擺爛，反而借助先天優(yōu)勢(shì)打造獨(dú)樹(shù)一幟的改善盤，就是要做成與世隔絕的世外桃源項(xiàng)目，實(shí)地探盤也確實(shí)如此，完全掩蓋了連霍高速對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的影響。但周邊荒涼是真的，不過(guò)過(guò)了賈魯河就是惠濟(jì)所謂的核心區(qū)域了，項(xiàng)目的尷尬就是前不著金水北后不著惠濟(jì)區(qū)。

項(xiàng)目的產(chǎn)品確實(shí)還不錯(cuò)，不過(guò)樓市卷的厲害， 縵城和頌的產(chǎn)品方面就是稀缺洋房資源了 ，168平也是改善的面積段， 整個(gè)金水區(qū)的洋房產(chǎn)品也是屈指可數(shù)。

已經(jīng)適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)價(jià)，但價(jià)格依舊不低，再好的產(chǎn)品價(jià)格高了依舊不被認(rèn)可，央企不差錢 ，索性慢慢賣吧。(展開(kāi)全部)

2022年9月21日鄭州保利亨業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)220770萬(wàn)元摘得鄭政出[2022]20號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合樓面價(jià)4955元/㎡；地塊位于金水區(qū)麗水路南、花園路西，土地面積153639.27㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）；容積率＞1.1、＜2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜75米，綠地率＞30%。

20號(hào)地東側(cè)花園路一路之隔就是海德公園項(xiàng)目，而該地塊同屬劉莊、杓袁城中村改造（一期），保利為了區(qū)分開(kāi)，特意搞了新的推廣名：縵城和頌，其實(shí)就是海德公園2.0版本。

整個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榈貕K較大分成三期來(lái)開(kāi)發(fā)，容積率2.9規(guī)劃小高層+洋房的高低配設(shè)計(jì)。
戶型設(shè)計(jì)上98㎡三房?jī)尚l(wèi)，三開(kāi)間朝南+雙衛(wèi)，雙衛(wèi)的功能性真的挺強(qiáng)的，特別是三代之家；
125㎡的三房戶型雖然兩開(kāi)間朝南，但是做成了東（西）橫廳設(shè)計(jì)，主臥更是270°觀景落地窗，戶型的眺望視覺(jué)感絕對(duì)是無(wú)敵的，瑕疵就是公衛(wèi)是個(gè)暗衛(wèi)~
148㎡ 四房屬于不太標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，三開(kāi)間朝南+9米長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)戶型空間上沒(méi)有浪費(fèi)；洋房168㎡四房和148㎡四房建筑結(jié)構(gòu)基本一致，不過(guò)一梯一戶設(shè)計(jì)贈(zèng)送了約8㎡的電梯間區(qū)域，室內(nèi)上南向次主臥帶暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，其他的沒(méi)有太大的亮點(diǎn)，這次保利帶的有頂樓帶露臺(tái)，一樓帶院的產(chǎn)品，這種還是比較緊俏的。

縵城和頌和海德公園一樣的問(wèn)題：“孤盤”，雖然行政區(qū)域?qū)俳鹚?，但過(guò)了連霍高速基本都是被邊緣化的了，項(xiàng)目南有連霍高速、北有賈魯河、中間又有花園路主干道，被分割的死死的，地塊北側(cè)是弓莊社區(qū)安置房，公共交通和生活配套只能依靠底商，要么就是往北的英才街片區(qū)和往南了；保利能做的也只是盡量的進(jìn)行“裝飾”，比如為了隔離連霍高速帶來(lái)的影響斥巨資打造的南側(cè)110畝的山體公園，有體育公園+兒童公園等休閑娛樂(lè)，北邊的賈魯河再進(jìn)行點(diǎn)河邊公園的修修補(bǔ)補(bǔ)，把生態(tài)環(huán)境給搞上去提高點(diǎn)賣點(diǎn)。

還有一個(gè)殺手锏就是雙學(xué)區(qū)：緯五路一小+八中新校區(qū)；從海德公園就開(kāi)始宣傳的名校終于塵埃落定，最給人驚喜的是八中校區(qū)不是分校也不是托管，而是標(biāo)準(zhǔn)的本部新校區(qū)，相信八中也會(huì)不遺余力的打造新校區(qū)的教學(xué)水平和升學(xué)率。

保利在這一片區(qū)域的開(kāi)發(fā)已經(jīng)貫穿近十年了，從海上五月花到海德公園到大都匯和縵城和頌，講道理，都是大盤，但是沒(méi)有多少出彩的地方，好在央企的基本盤在這里放著，買著放心，至于精裝修水平，借用伙計(jì)的一句話（海德公園業(yè)主），以后再買精裝就是GOU。

縵城和頌的定價(jià)剛開(kāi)始我都沒(méi)看懂，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下2萬(wàn)的價(jià)格是讓誰(shuí)看呢，果不其然已經(jīng)開(kāi)始下探了，這個(gè)價(jià)格說(shuō)實(shí)話，放在兩三年前可能不算高，放在如今，高的離譜，參考下周邊以及連霍南二手房的成交，慘的狠~(展開(kāi)全部)

縵城和頌降價(jià)了，平均在1500左右，最低下探到17XXX。

主要針對(duì)高層，洋房沒(méi)什么變化，尤其是頂樓帶露臺(tái)的，過(guò)去賣的很吃香。

最大的原因就是賣不動(dòng)，從開(kāi)始就覺(jué)得其定價(jià)有問(wèn)題，盲目自信，房子沒(méi)賣幾套，還被市場(chǎng)diss，同時(shí)傷了之前業(yè)主的心。

現(xiàn)在，還有很多之前買過(guò)的業(yè)主在退房，有的已經(jīng)退了半年還沒(méi)到賬。

最近的熱點(diǎn)就是簽了緯五路一小（中州校區(qū)）、鄭州八中（新校區(qū)），憑合同上學(xué)。就是之前的海德公園那里，之前保利就信誓旦旦說(shuō)要簽學(xué)校，看來(lái)早有準(zhǔn)備。

當(dāng)下的市場(chǎng)，不簽個(gè)學(xué)校，都不好意思打招呼。美盛的不必多少，金水北越秀、常綠，高新區(qū)謙祥，都是主打。這倆兒月最熱乎的當(dāng)屬蘭溪府，其兄弟項(xiàng)目蘭溪書(shū)院公示的河大附屬學(xué)校一點(diǎn)波瀾都沒(méi)有，差別還是蠻大的。

縵城降價(jià)后，已經(jīng)趨于正常價(jià)，起碼不像之前那么虛高，過(guò)去我是一直在勸退，現(xiàn)在雖然不推薦，但對(duì)于某些有需求的會(huì)溫和一些。

目前在售的高層18號(hào)樓，預(yù)計(jì)交房時(shí)間在26年3月，13、14號(hào)樓交房時(shí)間是25年底，洋房8/12/15/20交房時(shí)間也是25年底。交房時(shí)間適中，對(duì)于著急的也可以看看海德公園二手房，價(jià)格還行，裝修風(fēng)格偏老一些。當(dāng)初的購(gòu)買者也賠了幾十萬(wàn)，就這還是學(xué)校落地情況下，不然也是稀碎。

縵城整體上三千多套房，按這去化速度，五年能賣完就不錯(cuò)了，挺難的。(展開(kāi)全部)

簽入合同：八中新校區(qū)、緯五路一小中州校區(qū)

保利嫚城和頌 實(shí)體樣板間弄的差不多了，實(shí)景示范區(qū)也正在弄，年后開(kāi)放，希望弄的還是不錯(cuò)的，要不在當(dāng)下的金水北市場(chǎng)就不好賣了，特別是今年要入市的小平方的。

保利縵城和頌位于花園路與連霍高速附近，距離柳林站很近，賈魯河的南岸。
保利縵城和頌和保利大都匯都是杓袁、劉莊、柳林城市更新項(xiàng)目?？z城和頌是杓袁城市更新，大都匯是劉莊城市更新。陳寨、劉莊、張家村、這些曾經(jīng)是鄭漂們聚集的地方，如今的保利大都匯、美盛教育港灣也是金水北商品房供應(yīng)的主力，畢竟位置確實(shí)是很不錯(cuò)的。
交通方便，周邊有三全路、北三環(huán)、連霍高速，花園路、文化路均為城市主干道。項(xiàng)目南側(cè)地鐵2號(hào)線劉莊站。周邊配套還不是很成熟，保利這項(xiàng)目確實(shí)有點(diǎn)遠(yuǎn)離大片居民區(qū)，與保利大都匯、保利海德公園也遠(yuǎn)，距離連霍高速和連霍高速柳林站倒是很近，噪音影響也有不少。
除了蓋房，還把周邊環(huán)境改造一下，高新區(qū)的高新和錦蓮序、鄭軌云麓、中原區(qū)的萬(wàn)科山河道都有這樣的做法，改造一下周邊的公園。保利這項(xiàng)目更是做的很多，把周邊環(huán)境改造成體育公園。在山體南側(cè)8000㎡體育公園內(nèi)，建有1個(gè)七人制足球場(chǎng)、2個(gè)五人制足球場(chǎng)、4個(gè)籃球場(chǎng)（含兒童籃球場(chǎng)）、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1個(gè)羽毛球場(chǎng)，體育公園也是有不少藝術(shù)字體、涂鴉畫(huà)與植物景觀。保利縵城和頌體育公園為市民呈現(xiàn)全齡化、生活化、娛樂(lè)化的體育生活新場(chǎng)景，配合室內(nèi)酒店式全齡段泛會(huì)所。雖然周邊配套不成熟，但自建很多配套，來(lái)滿足居民的生活。
金水北片區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)也是很激烈。越秀、保利、美盛的項(xiàng)目各有優(yōu)劣，美盛教育港灣周邊配套最成熟，但項(xiàng)目容積率高，保利的項(xiàng)目容積率低，也有洋房，但周邊配套還不是很成熟，就看人們的側(cè)重點(diǎn)。(展開(kāi)全部)