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保利縵城和頌這個(gè)項(xiàng)目該說(shuō)他是金水北還是惠濟(jì)南呢，哈哈開個(gè)玩笑，畢竟在賈魯河南，確實(shí)是金水北，沒(méi)辦法。

地塊占地面積約230畝，也算是個(gè)大盤，分三期開發(fā)，容積率2.9，總戶數(shù)3249戶，即使今年這個(gè)行情也得賣個(gè)三年吧？大都匯一期還有1000多套待售，兩塊地就要吃掉5000套，比擬教育港灣。

高層戶型有98㎡三室兩廳兩衛(wèi)，總計(jì)1133套，占比34.8%；128㎡三室兩廳兩衛(wèi)，總計(jì)615套，占比18.9%；148㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總計(jì)895套，占比約27.5%。168㎡四室兩廳三衛(wèi)，總計(jì)193套，占比約5.9%。
洋房戶型有148㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總計(jì)42套，占比約1.3%；168㎡四室兩廳三衛(wèi)，總計(jì)371套，占比約11.4%；洋房底復(fù)產(chǎn)品，贈(zèng)送院子和地下室，還有挑空設(shè)計(jì)。

外立面看著還不錯(cuò)，但其實(shí)沒(méi)啥真材實(shí)料，整體偏暖色調(diào)，有點(diǎn)像瀚海觀象，但在材質(zhì)上像銅啊、鋁啊、玻璃幕啊都沒(méi)有。所以，質(zhì)感上差了十萬(wàn)八千里。

因?yàn)槭谴蟊P，里面規(guī)劃有社區(qū)食堂、共享辦公區(qū)、書吧、健身房等，這也是無(wú)奈之舉，整個(gè)地塊被賈魯河、花園路、連霍高速包圍，與外部互動(dòng)性較少。后期生態(tài)環(huán)境方面會(huì)好點(diǎn)，但噪音污染也會(huì)大點(diǎn)。這也是其作為保利海德公園后期地塊，但并沒(méi)有連成一個(gè)整體的原因。突然讓我想起了廣州的蘭亭盛薈，地塊中間橫穿環(huán)城高速，開發(fā)商在上面整了個(gè)大花園，借助金融城概念，從2020年至今漲幅高達(dá)70%，屬實(shí)牛逼。

鄭州倒是有一個(gè)把隧道化解成公園的樓盤——普羅理想國(guó)，可惜了沒(méi)生在廣州天河，只能繼續(xù)造夢(mèng)。

說(shuō)回保利，這個(gè)開發(fā)商也沒(méi)有那么大的魄力，海德公園1-4期周邊、保利大都匯周邊其實(shí)有可為的，但他就是不作為，就是掙錢的，沒(méi)辦法，還趕上爛尾橫行，央企金字招牌很是吃香。

開發(fā)商給的高層預(yù)計(jì)2萬(wàn)，洋房2.4萬(wàn)，我估計(jì)還得加上精裝，不然的話，誰(shuí)愿意買單？(展開全部)

其實(shí)對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，總歸是要考慮整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的。像生活設(shè)施配套這塊可以依托于保利自己去打造，這幾年的話。保利整體的產(chǎn)品規(guī)劃。設(shè)計(jì)理念也是越來(lái)越前衛(wèi)的。洋房加上小高層的一個(gè)產(chǎn)品。主要也是考慮到金水區(qū)其實(shí)近幾年來(lái)是沒(méi)有洋房產(chǎn)品的。西邊的山體公園，以及北側(cè)的賈魯河。這些資源都是屬于金水區(qū)不可復(fù)制的資源。對(duì)于改善客群來(lái)講。在保證環(huán)境舒服。居住舒服的前提下。區(qū)域的整體配套也是很重要的。所以這個(gè)地方也是可以稱之為出則繁華，入則寧?kù)o，畢竟花園路商圈絕對(duì)是超級(jí)成熟的。學(xué)校這塊的話，海德那快的學(xué)校今年應(yīng)該也是可以招生的。學(xué)校?；A(chǔ)配套沒(méi)有問(wèn)題，環(huán)境也不錯(cuò)。真當(dāng)是繁華中尋得一處寧?kù)o。

這個(gè)盤的地塊目前已經(jīng)圍上了，但大規(guī)模的施工還沒(méi)開始，項(xiàng)目太孤單了，周圍沒(méi)啥人，總而言之是個(gè)尷尬盤，尷尬點(diǎn)有三：

第一， 兩邊不落好，行政區(qū)劃上還是正兒八經(jīng)的金水區(qū)，但物理范圍上已經(jīng)貼著惠濟(jì)了，這飛地般的位置，就注定它既享受不到金水區(qū)的成熟便利，也享受不到惠濟(jì)區(qū)的生態(tài)宜居，以后入住進(jìn)去了，你給別人說(shuō)家是金水區(qū)的，別人一看，這TM分明惠濟(jì)區(qū)了。

第二， 冰火兩重天，北邊是賈魯河，南面是高速，它處于賈魯河比最精粹的拐彎節(jié)點(diǎn)，水面很寬闊，兩岸景觀很不錯(cuò)的，同時(shí)它出于連霍高速花園交匯處車流量最大的節(jié)點(diǎn)，上上下下，晝夜不停的大車，相信康橋朗城1號(hào)院和對(duì)面保利安置房的業(yè)主最懂這種酸楚，二手房都比周邊都少賣2000元一平。

第三， 地塊不干凈，可以看到保利是想借著2.9的容積率做小高加洋房的改善產(chǎn)品，但地塊內(nèi)偏偏有個(gè)破敗的波爾多小鎮(zhèn)安置房，正好破壞了地塊的完整性，所以保利只能歪歪扭扭的規(guī)劃，弄出個(gè)大象的造型。

這個(gè)項(xiàng)目的劣勢(shì)除了高速，還有一點(diǎn)就是配套，由于是典型的孤島地塊，周圍像樣的配套啥也沒(méi)有，除了一個(gè)公廁就是波爾多小鎮(zhèn)的底商，以后只能靠保利自己的底商，但這解決不了根本問(wèn)題，入住以后肯定不方便的。

要買也只能買最北邊的那部分房源，親身去體驗(yàn)下就知道南邊離高速多近了，不然人家村民為啥把安置房見到最北邊？

目前確定的戶型是98-168平，基本和保利大都匯一脈相乘，個(gè)人感覺(jué)價(jià)位應(yīng)該會(huì)比目前在售的汽車客運(yùn)北站東地塊便宜，至于便宜多少，我覺(jué)得賣南面的房源賣14000都?jí)騿?，傻子才?huì)去買，根本不能開窗戶。(展開全部)

聽入保利坑的人一句勸，遠(yuǎn)離保利，別再被花言秋語(yǔ)、營(yíng)銷欺騙

預(yù)計(jì)6月份

保利的巨無(wú)霸地塊-縵城和頌，也是其2023年布局的全新力作。

位于麗水路南、花園路西，230畝，地塊真的是太大，至少要分三期來(lái)陸續(xù)開發(fā)，容積率2.9，規(guī)劃洋房+小高層混搭社區(qū)，是海德公園的后續(xù)地塊，因花園路的阻斷，并沒(méi)有繼續(xù)海德系列，而是選擇以一個(gè)全新樓盤面市。

這個(gè)位置在連霍高速北，明顯已過(guò)了金水北的范疇了，但相信保利的宣傳一定會(huì)冠名金水北這三個(gè)字，金水北現(xiàn)在已經(jīng)成了熱度的代名詞。

位置是優(yōu)勢(shì)也是劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)在于北側(cè)緊鄰賈魯河，生態(tài)資源非常好，另外賈魯河沿線未開發(fā)的地塊也就那么幾塊了，屬于稀缺資源。
東側(cè)為花園路，北側(cè)麗水路可貫穿東西，未來(lái)還將繼續(xù)向東貫通，距離地鐵2號(hào)線金達(dá)路站較近。

劣勢(shì)主要來(lái)自花園路、連霍高速錯(cuò)綜復(fù)雜的立交帶來(lái)的噪音和粉塵的干擾，未來(lái)小高層開窗看到的即是連霍高速川流不息的車流，這點(diǎn)可以跟金水灣的業(yè)主交流一下。

也因?yàn)榇竺娣e的立交影響，這也是金水開發(fā)的邊角料位置了，周邊環(huán)境真的很一般，改變只有交給保利了。

這個(gè)位置確實(shí)是讓人又愛(ài)又恨。

保利作為央企，穩(wěn)定又有實(shí)力，雖然品質(zhì)忽高忽低，但所到的每一個(gè)小區(qū)域，都是置業(yè)選擇的熱門樓盤，比如大都匯、文化廣場(chǎng)等，縵城和頌體量非常大，定位涵蓋剛需、剛改和改善，不出意外也是北區(qū)熱門樓盤。

建議關(guān)注，但根據(jù)保利的一貫開發(fā)特性，不會(huì)太便宜了，不過(guò)金水北今年庫(kù)存體量實(shí)在太大，而且個(gè)個(gè)有實(shí)力，也不排除會(huì)有撿漏的可能性。(展開全部)

啥時(shí)候開賣？

去年第二次集中土拍，鄭州保利亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)220770萬(wàn)元摘得鄭政出[2022]20號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合樓面價(jià)4955元/㎡，溢價(jià)率0%。

土地基本信息：
鄭政出[2022]20號(hào)（網(wǎng)）地塊位于麗水路南、花園路西，面積153639.27㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）；容積率＞1.1、＜2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜75米，綠地率＞30%，起始價(jià)220770萬(wàn)元，起始樓面價(jià)4955元/㎡。

該地塊原本為保利海德公園的后續(xù)地塊，7號(hào)院，東邊與保利海德公園一路之隔，不過(guò)現(xiàn)在要作為一個(gè)新項(xiàng)目來(lái)開發(fā)，推廣名保利縵城和頌，小區(qū)為高低配設(shè)計(jì)，目前釋放產(chǎn)品面積段為98-168㎡，整體定位偏改善，目前展廳位于金水區(qū)中州大道賈魯河交會(huì)處保利縵城和頌展廳，項(xiàng)目入市后，將與保利大都會(huì)成為競(jìng)品。

保利縵城和頌最大的優(yōu)勢(shì)就是臨近賈魯河，后期生態(tài)景觀資源不會(huì)差。同時(shí)，硬傷也非常明顯，同時(shí)臨近花園路主干道與連霍高速，肯定會(huì)有噪音影響，另外地塊呈多邊形，不規(guī)則，后期小區(qū)內(nèi)部的景觀不好規(guī)劃，部分樓棟不是正南正北朝向，采光受到一定影響。(展開全部)

保利縵城和頌的售樓部，會(huì)所以及會(huì)所對(duì)面的山地公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)也都已經(jīng)全部呈現(xiàn)了。

230畝的大地塊，共分為三期開發(fā)，中間由社區(qū)商業(yè)街間隔開，南側(cè)臨連霍高速?zèng)]有規(guī)劃住宅產(chǎn)品，規(guī)劃的是公寓跟幼兒園。

關(guān)于縵城和頌的戶型，高層戶型有98平三室兩廳兩衛(wèi)，128平三室兩廳兩衛(wèi)，148平四室兩廳兩衛(wèi)，168平四室兩廳三衛(wèi)。

其中98平戶型總計(jì)1133套，占比34.8%；128平戶型總計(jì)615套，占比18.9%；148平戶型總計(jì)895套，占比約27.5%；168平戶型總計(jì)193套，占比約5.9%。

168平的高層戶型主要集中在二期，大平層產(chǎn)品，北側(cè)可以觀賈魯河，南側(cè)有山地公園，景觀資源很好，并且能有效阻擋來(lái)自連霍高速的噪音影響，所在的樓棟位置非常不錯(cuò)。

洋房只有兩個(gè)面積段，戶型建面約148㎡四室兩廳兩衛(wèi)，168㎡四室兩廳三衛(wèi)。
148平的洋房戶型非常少，主要分布在三期，也只有一棟樓上有，總計(jì)42套，占比約1.3%；168平的洋房戶型總計(jì)371套，占比約11.4%；另外洋房底復(fù)產(chǎn)品，贈(zèng)送院子和地下室，還有挑空設(shè)計(jì)。(展開全部)

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