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最近白沙這個(gè)名盤也降價(jià)了，之前精裝22000-29000元/㎡，現(xiàn)在毛坯打出16500元/㎡起的單價(jià)。

樓盤位置不錯(cuò)，雖然距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但也是象湖區(qū)域，還緊鄰賈魯河，曾被人戲稱，坐在陽臺(tái)都能釣魚。

外立面辨識(shí)度極高，蜂窩形狀，白色太空鋁板，質(zhì)感也是有的。一期已經(jīng)交付，維權(quán)聲音不大，附近的星聯(lián)嵐溪府倒是聲音不小，扯條幅的，網(wǎng)上發(fā)小作文的，都圍繞延期交付、減配等問題。大概看了一下，確實(shí)有些減配，尤其是前幾年一萬四五一平買的，現(xiàn)在二手房也就是一萬二左右，一套房賠了大幾十萬。

其實(shí)楓橋?yàn)骋黄诋?dāng)時(shí)也有中途降價(jià)，精裝改毛坯賣到一萬八九的情況，反倒是兩萬五六買精裝的已經(jīng)被狠狠割了韭菜，以中間面積175㎡為例，刨除精裝成本，中間差價(jià)也有5000左右，八十多萬就這樣沒了，算上利息成本，一百萬就這樣沒了，買房真是能讓一個(gè)家庭返貧。白沙在2021年之前還是堅(jiān)挺的，別的區(qū)域大降它小降，從去年開始徹底蚌埠住了，跟老東區(qū)一樣崩的厲害，一年跌幅在10%到15%之間。

另外，這個(gè)盤還經(jīng)常會(huì)傳出和省實(shí)驗(yàn)的曖昧關(guān)系，可惜省實(shí)驗(yàn)遲遲沒有建成招生，也一直存在于質(zhì)疑中。目前附近最抗打的學(xué)校還是龍華小學(xué)、龍華初中，沒有特別能拿得出手的。生活配套主要依靠象湖壹號(hào)一期和有色地質(zhì)家園附近的超市、飯店等，那片確實(shí)很熱鬧，問了下某個(gè)小飯店的房租就要8萬一年，說明客流量還是可以的。(展開全部)

聊聊瑞府最近年終鉅惠吧，這波已經(jīng)接近尾聲。

從11月24號(hào)開啟，不裝了，就是降價(jià)，部分戶型部分樓層成交價(jià)27000左右，應(yīng)該是自開盤以來比較低的價(jià)格。
到11月25號(hào)，就成交了十幾套，總成交超過二十套。恭喜這批業(yè)主，抄到了小區(qū)的底，也抄到了過去幾年北岸小高層的底，再次把中海云鼎湖居送到山頂。

此次價(jià)格調(diào)整也是無奈之舉，一是最近市場比較差，整體行情低密，受綠城湖畔雲(yún)廬降價(jià)影響，北岸各樓盤都比較萎靡。二是下面還有蘭溪府蓄勢待發(fā)，華曦府遙遙相望。
其實(shí)，華潤瑞府這個(gè)盤還是不錯(cuò)的，北側(cè)前排外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，看上去挺有質(zhì)感。

室內(nèi)精裝也還不錯(cuò)，要求不太高就夠用。從去年年中開盤到現(xiàn)在一年半時(shí)間，900多套房，還有100多套可售，也說明市場有認(rèn)可度，預(yù)計(jì)明年上半年能清盤。

劣勢也不少，周邊配套還很弱，尤其是教育方面。雖然有個(gè)亮燈泡清華附中，但不劃片。另外就是沒到交房時(shí)候，整體景觀綠化和室內(nèi)精裝到底什么樣都不好說，還有那個(gè)陽臺(tái)確實(shí)不寬。

說起這個(gè)盤，就想起美盛金水印，這倆在總價(jià)上有很大的競品重疊。明明感覺位置、容積率、樓間距都更差，但賣的比瑞府還好，屬實(shí)看不懂啊。馬上二期入市，起步面積比北岸三府還要大，整體比一期還有升級(jí)，佩服，在下實(shí)在是佩服。(展開全部)

不經(jīng)意間刷到金水印二期的外立面，還是很有感覺的，忍不住放大看看。

雖然寫字樓的玻璃幕已經(jīng)習(xí)慣，但住宅還是沒有厭倦，總是眼前一亮。

看了下介紹，社區(qū)外圍設(shè)計(jì)約80米景觀門廳，里面串聯(lián)158米，風(fēng)雨連廊，中間穿插有懸浮書吧、后庭院落、兒童活動(dòng)區(qū)等場景，另外還有下沉式會(huì)所，包含私宴廳、瑜伽室、健身房、茶室等，跟一期類似，效果圖有點(diǎn)像保利璞悅那種風(fēng)格。

戶型有145㎡四室兩廳兩衛(wèi)，三開間朝南，比一期143㎡稍好一些，但陽臺(tái)短了不少，不是很美。188㎡四室兩廳三衛(wèi)，有點(diǎn)類似萬科古翠隱秀189㎡，但比那個(gè)多了一個(gè)衛(wèi)生間，比較適合老人居住?？蛷d是270°拐角，主臥在最里面，這個(gè)戶型還挺適合金水地緣改善。

二期的位置比起一期，優(yōu)勢是距離北三環(huán)高架還隔了一塊地，另外容積率也稍有降低，劣勢是距離東風(fēng)渠水系較遠(yuǎn)。

手機(jī)里有幾個(gè)金水印的置業(yè)顧問，天天那喜報(bào)發(fā)的，都對(duì)鄭州樓市當(dāng)前的境遇產(chǎn)生了錯(cuò)覺，168㎡——480萬，賣掉！臨高架——2.2萬/平，賣掉！賣房如砍瓜切菜一般，首開并不順利的金水印，也逐漸走向尾盤，在鄭州改善樓盤里占據(jù)前三的座次。

一期現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，二期蓄勢待發(fā)，一路之隔是緯五路第一小學(xué)杏花小區(qū)，金水印一期再往西是金水外國語學(xué)校東校區(qū)，都沒有建成，但二期交房后大概率已經(jīng)開學(xué)，因?yàn)檫€有金水印一千多戶已經(jīng)嗷嗷待哺。(展開全部)

2023年即將過完之際，開發(fā)商按捺不住，絲毫沒有等待12月份的意思，已經(jīng)開始搶跑，尤其是外圍區(qū)域。繼東原閱城之后，路勁悅東園將再次迎來踩踏。

毛坯均價(jià)5800，精裝均價(jià)6500，加1萬塊錢再送車位一個(gè)，還是現(xiàn)房。

這塊地是四年前拿的，樓面積4292元/平，剛開始價(jià)格將近一萬一平，然后就是經(jīng)常性的降價(jià)?？喟舅哪?，還有一半沒賣出去，只能甩賣。最開始是路勁和正榮合作，后來正榮退出，賠的流鼻血。

接下來幾天就是各種狂暴式宣傳——經(jīng)開區(qū)、現(xiàn)房、5XXX一平，吸引眼球，但你導(dǎo)航一搜，會(huì)告訴你這是中牟縣。雖然已經(jīng)劃歸經(jīng)開國際物流園區(qū)，但周邊還不如中牟新縣城。

距離濱河挺近，五六公里，開車十幾分鐘，這樣一對(duì)比，還有點(diǎn)便宜哈，但依然不能買。旁邊還有星聯(lián)樾棠、保利金茂時(shí)光悅、興港和昌凌云筑、夢湖畔一堆競品等著，后續(xù)壓力依然很大。

目前2、6號(hào)樓基本售完，1、3號(hào)樓房源還有一半左右，5、7號(hào)樓還沒正式開售。戶型也都不大，80㎡、89㎡、106㎡，總價(jià)50萬就能買套房，還能帶個(gè)車位，真行。
房價(jià)下行，最傷害的還是剛需群體，耗盡數(shù)年積蓄首付一套房，幾年就把首付虧光啦，還要承擔(dān)按月打錢的房貸。如果再碰上爛尾樓，那真是至黑之暗時(shí)刻，好在ZF比較給力，保交樓工作推進(jìn)的不錯(cuò)，陸續(xù)都在交付。(展開全部)

星云灣實(shí)體樣板間快裝修好啦，前兩天路過，室內(nèi)正在收尾階段，會(huì)所也即將開放，龍湖里展廳這個(gè)月房租到期就要搬走。

在正式售樓部里賣房肯定比展廳要好很多，并且工地進(jìn)展也不錯(cuò)，主體已經(jīng)封頂，包括北側(cè)商業(yè)部分也已經(jīng)封頂，客戶到現(xiàn)場看房的體驗(yàn)感也會(huì)大大提升。

這個(gè)項(xiàng)目是考慮北龍湖尤其是南岸繞不過去的盤，大部分看完對(duì)產(chǎn)品也都很滿意，就是不放心開發(fā)商，跟隔壁的美林都是難兄難弟。

至于地塊小、交房晚、亞新代建亞新物業(yè)這些都不是大問題，因?yàn)槎▋r(jià)也不算貴，唯一解決不了的就是后期交付水準(zhǔn)。至于爛尾，我感覺應(yīng)該不至于，可能性很小。

總共276套房，雖然不多，挺考驗(yàn)操盤水平的，目前應(yīng)該賣了接近100套，上個(gè)月成交還有兩位數(shù)，這個(gè)月還是個(gè)位數(shù)。

如果不好好整，那就是賣到現(xiàn)房的節(jié)奏，這個(gè)情況在過去的北龍湖屢見不鮮。正商瓏水上境、正商豐華上境、正商禎瑞上境、綠城湖畔雲(yún)廬都是現(xiàn)房在售，包括僅有86套房的青風(fēng)院子。

并且南岸接下來還有君鄰大院松苑西側(cè)地塊要出讓，有北瀧府和松苑這種大標(biāo)的在那橫著，這個(gè)地塊定位應(yīng)該是以流量型產(chǎn)品為主，到時(shí)候星云灣僅存的產(chǎn)品稀缺性也會(huì)被稀釋，還得盡快想想辦法。背后的開發(fā)商也不像中海、保利、華潤那些央企財(cái)大氣粗，一堆小股東嗷嗷叫。(展開全部)

這個(gè)地塊拍了也有一年多時(shí)間，31畝小地塊，安開混合地塊，好在安置房面積不大。

雖然案名常綠藍(lán)城金水宸院，但常綠藍(lán)城應(yīng)該都不是背后的老板，只是大馬甲而已。常綠過去在鄭州開發(fā)過常綠東風(fēng)宸苑，已經(jīng)交付，在售的還有水投常綠壹號(hào)院，整體中規(guī)中矩。藍(lán)城現(xiàn)在是已經(jīng)爛大街，過去吹捧的有碾壓綠城之勢，現(xiàn)在一言難盡。鄭州及周邊市面上能掛上藍(lán)城牌子的，一半都處于延期（爛尾）中，即使北龍湖藍(lán)城蘭園，交付的一般，在北龍湖二手房市場很沒有存在感。

令人深刻的就是，這個(gè)項(xiàng)目最近一直宣傳18個(gè)月交房，一年半時(shí)間，還是很有競爭力，在問題樓盤當(dāng)?shù)赖倪^去，動(dòng)輒兩三年交付的期房令很多人遠(yuǎn)離。但如果開發(fā)商有錢那就另當(dāng)別論了，比如華潤幸福里，去年5月份開的盤，這兩個(gè)月就準(zhǔn)備交付，還是精裝修。

這項(xiàng)目的位置也還行，西側(cè)是兩年前熱門的金水紅盤瀚宇天悅城，南側(cè)是五年前熱門的金水紅盤名門翠園。右側(cè)一路之隔就是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是金水北首個(gè)9年一貫制的公辦學(xué)校，在金水區(qū)屬于第二梯隊(duì)靠前位置，還算不錯(cuò)，上學(xué)問題應(yīng)該不大，這種小開發(fā)商善于交際，不像國央企各種流程制約。

戶型方面起步是110㎡三房，然后是127㎡三房，最大是145㎡四房，戶型設(shè)計(jì)還可以，145㎡單獨(dú)一棟樓，層高3.1米。

價(jià)格方面應(yīng)該會(huì)低價(jià)入市，目前看開發(fā)商也不太缺錢，背后資方還不錯(cuò)，但畢竟是合作的，后期不穩(wěn)定因素大，建議觀察一下，金水北就不缺樓盤。(展開全部)

天悅江灣作為越秀路砦二期地塊，節(jié)奏還是很快的。

目前也已經(jīng)開啟認(rèn)籌，這兩天售樓部和會(huì)所也會(huì)陸續(xù)開放。2500㎡酒店式會(huì)所，涵蓋泳池、健身房、私宴廳這些，好奇泳池能不能運(yùn)營下去。社區(qū)里面還有架空層，做了泛會(huì)所概念。

地塊位置不如之前的金悅文華，距離連霍高速更近，過去就有很多人介意周邊環(huán)境不行，看起來亂亂的。但整體還是沒問題的，銷量也是很好的證明，644套房一年時(shí)間基本售完，眼下可選房源已經(jīng)不多，甚至前期142㎡開盤還能形成排隊(duì)搶房現(xiàn)象。

這次產(chǎn)品還是續(xù)弦之前，主打高贈(zèng)送，102㎡加上贈(zèng)送面積折合到92%得房率，127㎡和142㎡都是100%，有吸引力。127㎡還做了270°轉(zhuǎn)角客廳，有點(diǎn)創(chuàng)新。

地塊容積率3.5，相比美盛和信達(dá)也都會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢，也是案場比較喜歡拿出來說的。

學(xué)校跟之前一樣，文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)初中，金悅文華的業(yè)主已經(jīng)有入學(xué)的，目前看還是靠譜的。

只是這個(gè)地塊1960套房，壓力應(yīng)該蠻大的，按照金悅文華去化速度都要3年，并且接下來金水北挺難的，新地塊層出不窮，供應(yīng)量無窮大。金水印二期也要出來，教育港灣還有后期地塊，天樾九章、保利大都匯這些都排著隊(duì)，個(gè)人對(duì)這邊不樂觀。除非特別著急，挑一個(gè)綜合性價(jià)比不錯(cuò)的上車，不著急的話就等等吧，金水北只會(huì)比過去更難。

預(yù)計(jì)下個(gè)月開盤，首開應(yīng)該不錯(cuò)，接下來就不好說了。(展開全部)

中原華曦府也算是今年比較熱門的新項(xiàng)目，位置雖然在西區(qū)，不像東區(qū)那么受眾，但地緣改善是繞不開的坎，參考恒大云璽，嘻嘻嘻。

電建宣傳這是中國第三座華曦府，之前一個(gè)在北京，一個(gè)在北龍湖。。。

產(chǎn)品層面沒的說，大師代鹽，外立面采用太空鋁板和幕墻，呈現(xiàn)出來后肯定秒殺周邊一眾老破大，碾壓級(jí)別。地塊面積倒是不小，100多畝，容積率3.8，總計(jì)16棟高層，共1777套房，大社區(qū)。

戶型有143㎡四房，也是起步面積，門檻還是不低的，南向雙臥，約8.2米陽臺(tái)；
168㎡四房，餐客一體貫通，南向陽臺(tái)約9米；最大的是192㎡，270度轉(zhuǎn)角環(huán)幕，開間約14.7米，也是最大戶型。

這幾個(gè)戶型還都做了偷面積設(shè)計(jì)，尤其是樣板間整了幾塊大陽臺(tái)，通透感一下就上來了。

據(jù)說還要打造一個(gè)下沉式會(huì)所，面積倒是不大，1000多平方，園區(qū)里面還有不少架空層。

交房時(shí)間預(yù)計(jì)在26年9月份，聽起來時(shí)間蠻久的，按照央企電建這尿性，首開也不會(huì)過多讓利，對(duì)外釋放的20000元/㎡，應(yīng)該不會(huì)太好賣，參考萬科山河道去化速度也能感受個(gè)七七八八。

并且這個(gè)小區(qū)量大，確實(shí)考慮這個(gè)項(xiàng)目的也不用著急，等個(gè)一年肯定也能買到，價(jià)格說不定更便宜，還可以觀察下落地的呈現(xiàn)。

周邊還有地鐵5號(hào)線，距離幾百米，比較適中。還是很期待這個(gè)項(xiàng)目的開盤結(jié)果，因?yàn)橐捕际且宰灾餍枨鬄橹鳎容^真實(shí)。

學(xué)校現(xiàn)在說的是伊河路教育集團(tuán)西站路校區(qū)（育紅小學(xué)），其他不說，距離倒是合適，一路之隔嗎，附近還有個(gè)鄭州市第五十二中，都不遠(yuǎn)。(展開全部)

璞岸維權(quán)的事最近消停了許多，據(jù)說抓了人，但帶回去后發(fā)現(xiàn)幾乎沒有真業(yè)主，都是雇的，誠會(huì)玩。

外立面減配是擺到臉上了，顏色搭配呈現(xiàn)也確實(shí)丑，不知道咋想的，一個(gè)和尚挑水喝,兩個(gè)和尚抬水喝,三個(gè)和尚沒水喝，這仨股東也是真行。

但畢竟是以玻璃幕為主，進(jìn)到室內(nèi)看到漂亮的落地窗，舒適感也就上來了。

目前在售房源已經(jīng)不多，160㎡的據(jù)說已經(jīng)全部賣完，184㎡的還有一套，單價(jià)4.1萬左右，總價(jià)700多萬。但看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還有這倆面積還有十幾套，很久都沒變化啦，也不知道藏哪去了。

最難賣的就是頂復(fù)和208/218㎡客廳挑空戶型，均價(jià)4.6萬，總價(jià)1000萬左右，記得璞岸首開前就在宣傳這個(gè)戶型，后期反倒沒什么聲音了。

另外還有一些一樓帶院，145㎡非標(biāo)一樓，贈(zèng)送50㎡花園和一層100㎡左右地下室，總價(jià)700多萬。

160㎡一樓，贈(zèng)送約70㎡花園和約150㎡地下室，層高5.8米，總價(jià)1000萬左右。

一樓帶院這種產(chǎn)品說實(shí)話不是很推薦，院子也不大，就那幾十平米，溢價(jià)高的驚人。除去院子，采光是整棟樓最差的，尤其是這幾年夏季鄭州余量也很大。地下室很多還都是毛坯，不裝修吧浪費(fèi)，裝修吧扔進(jìn)去幾十萬都不帶響的，還得考慮除濕、空氣流通、采光等問題。

接下來就是靜等璞岸退出歷史舞臺(tái)，西側(cè)還有兩塊地要拍，等他們產(chǎn)品出來正式開售，起碼到明年年中，不著急，慢慢來。(展開全部)

這兩個(gè)月北龍湖最熱鬧的就是綠城湖畔雲(yún)廬
剛開始說降價(jià)到32000送車位，但需要申請(qǐng)

又說車位可以折現(xiàn)到房價(jià)里，一步到位30800
另一邊抖音上業(yè)主瘋狂賣房子，只要28000一平，瘋狂大甩賣。

目前3、5、6、7、9、13、15這些樓棟基本售完，其他大部分樓棟都有房源在售。除了中間幾棟沒交房，其他已經(jīng)交房。

現(xiàn)在只要你決定要買，網(wǎng)簽完放款就可以收房，滿足很多人想買現(xiàn)房的需求。

價(jià)格呢，基本上就是31000左右，比對(duì)面中海便宜一千塊錢左右。

過去，一直覺得買房品質(zhì)是很重要，但還是要看價(jià)格，綜合進(jìn)行對(duì)比?，F(xiàn)在，這倆放在一起，竟然感覺中海更好些。

雖然，中海過去都是利潤王的稱號(hào)，同時(shí)看完這倆樓盤感覺綠城更像利潤王。景觀方面，標(biāo)準(zhǔn)的綠城風(fēng)，能做草坪的絕不種樹。外立面更不必說，北龍湖少有的真石漆。室內(nèi)精裝比起萬科未來時(shí)光、萬科翠灣中城這種剛改盤都不可及。

比如—地磚，應(yīng)該就是白沙陶瓷城30塊錢一塊的水平，樣板間的美縫都是坑坑洼洼。關(guān)鍵是電梯間、單元大堂的美縫也都沒做，真能省。也可能是工期沒排到，關(guān)鍵是已經(jīng)交房了。

真是不怪過去業(yè)主的奮力維權(quán)，房價(jià)買到高點(diǎn)，品質(zhì)收到低點(diǎn)。剩余房子還有200套左右，慢慢賣吧，得虧是有個(gè)央企好爹。這兩天深圳對(duì)萬科的愛，令民企甚是羨慕，兜底式保護(hù)。(展開全部)