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龍?jiān)绰反蛲ㄟ@個(gè)事前段又被提上日程，報(bào)道里這樣說(shuō)的——鑒于龍?jiān)绰烦{入新龍路實(shí)施的交叉口外均已建成通車(chē)，鄭東新區(qū)XX要于2023年9月底前完成用地報(bào)批手續(xù)辦理，市城建局XX要于2024年2月底前完成道路建設(shè)工作。

雖然龍?jiān)绰反蛲ㄟ@個(gè)事每年都在提，但感覺(jué)這次還有點(diǎn)戲，打通之后最受益的新盤(pán)就是正弘璟云著，雖然過(guò)去正弘在這里也很受傷，這下總歸是有了盼頭。

前段時(shí)間還搞了個(gè)工地開(kāi)放日，不說(shuō)真的假的吧，蠻有信心的，據(jù)說(shuō)一批次還會(huì)提前到明年7月份左右交房。

過(guò)去賣(mài)的還是以5/8/12/13這幾棟樓為主，其實(shí)是5棟，5號(hào)樓分為2棟，145㎡四房剩余還比較多，也比較難去化。8號(hào)樓上也是145㎡四房，基本賣(mài)完了，12號(hào)樓是125㎡三房，基本沒(méi)房，13號(hào)樓125㎡三房還剩幾套不太好的樓層。

最小面積是105㎡三房，總價(jià)170萬(wàn)左右，也是這個(gè)盤(pán)的最低門(mén)檻。正弘也挺硬氣，速度不快，也不甩賣(mài)。周邊確實(shí)沒(méi)啥競(jìng)品，金科、奧園躺平，萬(wàn)科以大戶(hù)型為主，總價(jià)240萬(wàn)左右。其他就是水投壹號(hào)院、萬(wàn)林府存在感相對(duì)低的，還有一個(gè)龍居華府。

楊金片區(qū)的難，大家有目共睹，五六年前也是如日中天，當(dāng)時(shí)很少有聽(tīng)到北龍湖北岸的聲音，康橋、美盛就將價(jià)格拉升到20000多一平?，F(xiàn)在已經(jīng)淪為和濱河作對(duì)比，濱河一降價(jià)還能賣(mài)的嗖嗖叫，一個(gè)月上百套，楊金降價(jià)也難。但還是覺(jué)得楊金比濱河潛力會(huì)大一些，先把路網(wǎng)和暖氣解決看看吧。(展開(kāi)全部)

信達(dá)天樾九章最近在做實(shí)體樣板間，售樓部給人的感覺(jué)也不錯(cuò)，號(hào)稱(chēng)4500㎡下沉式會(huì)所。

上次來(lái)這個(gè)樓盤(pán)還是臨時(shí)的售樓部，一晃兩年時(shí)間過(guò)去，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)改頭換面從康橋變成信達(dá)，宋老板在國(guó)外不舍得回來(lái)。

信達(dá)的品牌本身也沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)，在鄭州新收的這幾個(gè)樓盤(pán)也就這個(gè)還行，接手之后就是以?xún)r(jià)換量，2號(hào)樓13樓，單價(jià)還不到15700，確實(shí)不貴，在金水北打出了名氣。所以說(shuō)，沒(méi)有不能買(mǎi)的房子，只有不能買(mǎi)的價(jià)格。敏捷江山譽(yù)賣(mài)的差吧，你讓他降到16000試試，絕對(duì)熱鬧起來(lái)。

信達(dá)接手之后，很多之前的設(shè)計(jì)也沒(méi)啥變化。外立面還是鋁板＋玻璃幕，呈現(xiàn)出來(lái)后顏值應(yīng)該不錯(cuò)，畢竟是前幾年嚷嚷著賣(mài)20000＋的樓盤(pán)。戶(hù)型設(shè)計(jì)剛出來(lái)時(shí)候看著還不錯(cuò)，這兩年看多了也就那樣。

現(xiàn)在去買(mǎi)這個(gè)盤(pán)的話，肯定要降低心理預(yù)期的，因?yàn)閮r(jià)位不算高，不要想那么多，大問(wèn)題應(yīng)該不至于，但交付落地呈現(xiàn)會(huì)打折扣。

目前西地塊還沒(méi)啥動(dòng)靜，引進(jìn)的文化路一小高皇寨校區(qū)也沒(méi)建成，截至目前，也就賣(mài)了三四百套房，貨值還很充足。信達(dá)努努力，多出點(diǎn)錢(qián)，蓋成現(xiàn)房吧，品質(zhì)提升，到時(shí)候吊打金水北美盛教育港灣、保利大都匯、越秀金悅文華這些樓盤(pán)。同樣是毛坯，越秀140戶(hù)型賣(mài)到將近2萬(wàn)一平，位置也差不多，最多越秀的學(xué)校稍微好點(diǎn)。

就怕信達(dá)也是過(guò)來(lái)想抹嘴油就跑，那就坑爹啦(展開(kāi)全部)

四年前來(lái)過(guò)雅庭華府，沒(méi)想到現(xiàn)在還處于力推在售階段，但也稱(chēng)作二期。

當(dāng)初高層售價(jià)一萬(wàn)多，現(xiàn)在六千多，洋房七千多，加一萬(wàn)還有價(jià)值十萬(wàn)精裝大禮包。

這個(gè)跌幅怎么說(shuō)呢，正常吧。

位置還行，屬于北港泛核心區(qū)，西側(cè)南水北調(diào)運(yùn)河，周邊有港區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鄭州一中港區(qū)分校，地緣自住也不是不可以。只是港區(qū)樓市讓人心里很沒(méi)底，再給是五年都難回到2017年的高點(diǎn)。

過(guò)去整個(gè)大鄭州的購(gòu)房政策，航空港區(qū)總是走在前面放松，比如在上半年就有購(gòu)房補(bǔ)貼，不限戶(hù)籍、不限區(qū)域、不限人員身份、不限戶(hù)型大小，均可以網(wǎng)簽備案面積為準(zhǔn)，享受300元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼。

在貝殼最新的研究報(bào)告里顯示，航空港區(qū)的去化周期是最長(zhǎng)的，高達(dá)77.3月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

另外開(kāi)發(fā)商正商現(xiàn)在也很難，在1-9月商品房金額榜上面，大鄭州房企正商名列第6，但卻是依靠47個(gè)在售項(xiàng)目取得的成績(jī)，后一名謙祥僅5個(gè)在售項(xiàng)目。

只能說(shuō)明正商現(xiàn)在項(xiàng)目都以垃圾遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為主，市場(chǎng)下行期，購(gòu)房客戶(hù)縮減的情況下，遠(yuǎn)郊無(wú)人問(wèn)津。三五年前，首付30萬(wàn)只能買(mǎi)遠(yuǎn)郊南龍湖、滎陽(yáng)、港區(qū)這些區(qū)域，現(xiàn)在管城、濱河、楊金都可以挑挑看，誰(shuí)還愿意跑那么遠(yuǎn)。

記得2016-2017年，港區(qū)都能被炒上天，什么濱河、白沙、常西湖都是弟弟，南港都能沖到1萬(wàn)＋，屬實(shí)夸張。幾年時(shí)間過(guò)去，留下一地雞毛。(展開(kāi)全部)

說(shuō)起保利縵城和頌，一定要提提保利璞悅，絕對(duì)是今年鄭州樓市銷(xiāo)售額榜亮眼的存在，300多套房，半年就進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，比南側(cè)萬(wàn)科還要快速。

保利從璞悅身上受到了啟發(fā)，縵城和頌精裝風(fēng)格儼然一個(gè)小璞悅，進(jìn)到樣板間感覺(jué)簡(jiǎn)直不要太熟悉。

縵城和頌從7月份正式開(kāi)售以來(lái)，感覺(jué)價(jià)位還挺高的。但身邊竟然發(fā)現(xiàn)2個(gè)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目的，還都是洋房，一個(gè)年齡偏大，50米左右，之前住在21世紀(jì)社區(qū)附近，往北這個(gè)距離還能接受。對(duì)168㎡這個(gè)戶(hù)型情有獨(dú)鐘，近10米的陽(yáng)臺(tái)就是她的記憶點(diǎn)，還有老人獨(dú)立的衛(wèi)生間，生活起居更方便。另一個(gè)是還沒(méi)結(jié)婚的年輕人，女方就想在四環(huán)內(nèi)找個(gè)洋房，也看了很多對(duì)比了不少。賈魯河邊的旭輝一江雲(yún)著位置不錯(cuò)，但不太放心；招商美景雍瑞園價(jià)格挺合適，但去看的晚，房源不多，只有幾套；管南新城時(shí)光印象純洋房，但不太接受其位置；北龍湖的洋房又預(yù)算吃緊，只有400萬(wàn)。所以，還是選擇縵城和頌。

想想還挺有道理的，這項(xiàng)目確實(shí)有自己的獨(dú)有客群。讓我看來(lái)，400萬(wàn)買(mǎi)華潤(rùn)瑞府更占優(yōu)勢(shì)，但小高層是改變不了的。
好吧，洋房確實(shí)有些競(jìng)爭(zhēng)力。

那高層確實(shí)不太建議，98㎡目前不怎么賣(mài)，掩護(hù)保利大都匯出貨。125㎡、148㎡真不如對(duì)比下其他樓盤(pán)，250-300萬(wàn)的總價(jià)，買(mǎi)到高速旁，總是感覺(jué)差點(diǎn)意思。

雖然有山體公園，但也只是遮擋你在下面行走時(shí)候，住到高層上面意義不是特別大。真是想買(mǎi)這邊，也可以淘淘海德公園二手房，距離學(xué)校也更近。最近看了一些二手房，相比前兩年回調(diào)10-20%，真香，還是不錯(cuò)的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

蘭溪府售樓部已經(jīng)開(kāi)放，在地塊西側(cè)的“四梁八柱”里面，不太顯眼。包括蘭溪書(shū)院的售樓部也是在明理路西側(cè)的便民服務(wù)中心里面，都有點(diǎn)臨時(shí)的意思，可能也都是自己家東西，不怎么出房租。

售樓部里面可展示也不多，幾面介紹墻，一個(gè)沙盤(pán)，幾個(gè)戶(hù)型展示而已，樣板間是沒(méi)有的。畢竟剛開(kāi)放，目前釋放開(kāi)盤(pán)時(shí)間到12月初，還有兩個(gè)月時(shí)間。另外，東地塊毛坯交付，也不需要展示精裝標(biāo)準(zhǔn)。

看效果圖和沙盤(pán)，外立面還不錯(cuò)，圓弧形外輪廓＋曲面轉(zhuǎn)角＋玻璃幕，區(qū)別于隔壁華潤(rùn)瑞府的棱角分明，并沒(méi)有完全同質(zhì)化?？赐赀@個(gè)，專(zhuān)門(mén)跑到中海云鼎湖居看一下，對(duì)比還是很明顯的。只能說(shuō)，早買(mǎi)早享受吧。

從工地看起來(lái)，西地塊也在施工中，明年應(yīng)該會(huì)毛坯精裝同時(shí)買(mǎi)，到時(shí)候華曦府應(yīng)該能入市了吧。崔老板的能量之大，很多人都有體會(huì)，但是土地滯納金這個(gè)事一直沒(méi)有很好解決，項(xiàng)目也在這挺著，置業(yè)顧問(wèn)也很苦惱，蓄客都已經(jīng)半年，遲遲不能開(kāi)盤(pán)收錢(qián)。據(jù)說(shuō)蘭溪府也牽扯到土地滯納金問(wèn)題，目前還沒(méi)交齊，但不多，各方還在權(quán)衡中。

考慮在北龍湖北岸購(gòu)買(mǎi)小高層的真是不用著急，過(guò)去中海云鼎湖居趕上2021年初小爆發(fā)還用了一年多時(shí)間清盤(pán)，華潤(rùn)瑞府從去年7月首開(kāi)，最快也要到明年上半年清盤(pán)，整盤(pán)去化周期都在一年半左右，蘭溪府兩塊地1093套，華曦府928套，在沒(méi)有大行情的情況下，預(yù)估要賣(mài)到2026年，這還是在中間沒(méi)有新供地的情況下，這個(gè)可能性很低，因?yàn)轸斈芄^東側(cè)地塊已在弦上。
再加上中海云鼎湖居二手房進(jìn)場(chǎng)交易，接下來(lái)只會(huì)更難。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代天宸現(xiàn)在和萬(wàn)科翠灣中城二期是老鴉陳片區(qū)的主旋律，兩者價(jià)位也相當(dāng)。招商位置更好，毛坯交付，萬(wàn)科位置差點(diǎn)，精裝交付。產(chǎn)品方面，各有優(yōu)劣。

國(guó)慶假期這些天，天宸也賣(mài)了二三十套房，整盤(pán)目前去化200套左右，成績(jī)稱(chēng)不上好，但也站得住腳。

雖然這個(gè)項(xiàng)目屬于惠濟(jì)區(qū)，但周邊配套不弱于金水北，尤其是和保利大都匯、保利縵城和頌比起來(lái)。如果能接受這個(gè)位置的話，個(gè)人覺(jué)得還是可以的。向東1.5公里就是鼎鼎大名的名門(mén)翠園和普羅旺世所在地，這倆項(xiàng)目在高峰期成交價(jià)可以站穩(wěn)1.8-2萬(wàn)，就說(shuō)明認(rèn)可度杠杠的。與瀚宇天悅城的距離也不足3公里，中間也沒(méi)有斷裂帶，一個(gè)三全路就穿過(guò)去。距離地鐵3/4號(hào)線站點(diǎn)還很近，步行5分鐘左右。

價(jià)位方面，95㎡均價(jià)1.55萬(wàn)左右，129㎡均價(jià)1.6萬(wàn)左右，143㎡均價(jià)1.7萬(wàn)左右，價(jià)格適中，上可與金水北拼價(jià)格，下可與競(jìng)品萬(wàn)科拼差異。

開(kāi)發(fā)商不必多說(shuō)，名氣比起華潤(rùn)、保利只多不少，大街上的招商銀行在那擺著。但也秉承央企一貫的尿性，沒(méi)有精細(xì)化交付過(guò)產(chǎn)品，剛交房的招商美景美境二期也不可避免的經(jīng)歷了維權(quán)。只能說(shuō)保你不出大問(wèn)題，小問(wèn)題要做好心理準(zhǔn)備。

戶(hù)型設(shè)計(jì)確實(shí)用心啦，95㎡做到1.5衛(wèi)，甲板式陽(yáng)臺(tái)，很吸引剛需客戶(hù)。143㎡樣板間看起來(lái)也有吸引力，270°環(huán)幕，約6.7米轉(zhuǎn)角客廳，主臥還做到雙面盆設(shè)計(jì)，尺度感是有啦。但總價(jià)也來(lái)到250萬(wàn)左右，可以有其他更好地選擇，多對(duì)比一下。(展開(kāi)全部)

景悅城最近搞促銷(xiāo)，賣(mài)的不錯(cuò)，已經(jīng)大幾十套，這個(gè)國(guó)慶使使勁，破百不是問(wèn)題。

3號(hào)樓，有75㎡兩室兩廳一衛(wèi)（純北戶(hù)）和96㎡三室兩廳一衛(wèi)，8樓以下10800元/㎡，8樓以上11000元/㎡。一口價(jià)，這樣的話買(mǎi)個(gè)中高樓層還是劃算，現(xiàn)在一平差200，到二手房市場(chǎng)上起碼翻一倍的價(jià)差。這個(gè)盤(pán)容積率還高，高樓層采光也更好。

9號(hào)樓，幾乎沒(méi)有房可售，僅剩下幾套頂?shù)讟菍?。這棟樓兩梯四戶(hù)，位置也不錯(cuò)。

10號(hào)樓，不分樓層，有98㎡三室兩廳一衛(wèi)和126㎡三室兩廳兩衛(wèi)，全部是10800元/㎡，跟前一段的泰宏建業(yè)國(guó)際城一樣，早買(mǎi)的沾光。

12號(hào)樓，價(jià)格比較貴，戶(hù)型也偏大，兩梯四戶(hù)，有98㎡三室兩廳一衛(wèi)和130㎡三室兩廳兩衛(wèi)。12500元/㎡，還不送車(chē)位，因?yàn)槠渌吭闯?5㎡都會(huì)再贈(zèng)送一個(gè)車(chē)位，也值個(gè)三五萬(wàn)塊錢(qián)。

17號(hào)樓，房源較多，兩梯四戶(hù)，有99㎡三室兩廳一衛(wèi)和129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，4樓以下11000元/㎡，14樓以下11300元/㎡，14樓以上11600元/㎡。

大部分房源的成交價(jià)都在11000元/㎡左右，對(duì)于三環(huán)邊現(xiàn)房來(lái)說(shuō)倒是不貴，劣勢(shì)也很明顯，安置房改商品，安開(kāi)混合，產(chǎn)品和戶(hù)型也一般，但確實(shí)比大部分純安置房要好些。

預(yù)算有限還需要在周邊買(mǎi)房的也是能考慮的，沒(méi)有什么絕對(duì)的不能買(mǎi)。如果預(yù)算高的話，可以看看其他更好地選擇。當(dāng)下的市場(chǎng)，還是以一分價(jià)錢(qián)一分貨為主。(展開(kāi)全部)

天奕大哥最近開(kāi)始掛整棟樓的玻璃幕啦，等掛完之后應(yīng)該是很漂亮的。

這個(gè)盤(pán)也是命不好，趕在大家對(duì)小房企最不放心的年頭，也不怕你減配，也不怕你物業(yè)不好，就怕你爛尾。讓我想起鄭州另兩個(gè)標(biāo)志性高層社區(qū)——東潤(rùn)泰和、瀚海晴宇，出生之時(shí)恰逢市場(chǎng)弱期，量和價(jià)都上不來(lái)，然后就趕上爆發(fā)期，漲勢(shì)驚人，幾乎翻倍。未來(lái)天奕估計(jì)難有這福氣，最多市場(chǎng)會(huì)有一定好轉(zhuǎn)，大爆發(fā)就很難。

未來(lái)天奕過(guò)去賣(mài)的5號(hào)樓基本售完，主要是222㎡四房和286㎡五房；6號(hào)樓還有一半左右，主要是176㎡四房和230㎡四房；最近又推出1號(hào)樓，主要是225㎡四房和286㎡五房，客戶(hù)對(duì)200多平的接受度還不錯(cuò)，至于500多平的頂樓早就聽(tīng)說(shuō)有人買(mǎi)，但據(jù)我了解是沒(méi)交錢(qián)，最多是打個(gè)嘴炮。就像之前的青風(fēng)院子一樣，總共86套，僅景老板的朋友前期就承諾消化幾十套，結(jié)果真讓掏錢(qián)的時(shí)候，口袋捂得都很緊。

房子是真不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商也都是大手筆，超高的玻璃幕墻比例、亮眼的室內(nèi)精裝，包括中央空調(diào)都直接進(jìn)了廚房，這是很多精裝交付小區(qū)做不到的，這樣的話還得搭配巨好用的煙機(jī)灶具，不然油煙進(jìn)到風(fēng)口就很難受。

如果這個(gè)小區(qū)能順利交付，絕對(duì)是鄭州高層第一大平層（產(chǎn)品），雅頌居、建業(yè)天筑、瀚海晴宇雖然位置更好，但在產(chǎn)品上還是有些差距。

接下來(lái)就是坐等明年底的交房，還是很令人期待。(展開(kāi)全部)

沉寂了近一年的綠城，開(kāi)始行動(dòng)啦，特價(jià)房搞起來(lái)，車(chē)位送起來(lái)，單價(jià)32XXX，精裝現(xiàn)房帶回家。

挺佩服綠城的，沉得住氣，拿地已經(jīng)四年，房子也賣(mài)了三年，現(xiàn)在還有一半庫(kù)存。

賣(mài)不動(dòng)最大的原因就是價(jià)格不合適，但也沒(méi)有作調(diào)整，愣是不著急，真是背靠央企好乘涼。

過(guò)去賣(mài)出去的都是地塊西側(cè)房源，目前東側(cè)剩余較多，車(chē)位真實(shí)價(jià)值按照25-30萬(wàn)一個(gè)，平均到房?jī)r(jià)里，基本上單價(jià)在31000左右，比對(duì)面中海便宜些。優(yōu)勢(shì)就是現(xiàn)房，能看到的更全面。劣勢(shì)就是品質(zhì)一般，從公區(qū)到園林景觀再到室內(nèi)精裝實(shí)在沒(méi)有什么亮點(diǎn)，也不怪業(yè)主瘋狂維權(quán)，這開(kāi)發(fā)商是真不行。

過(guò)去綠城的金字招牌在鄭州有多響亮，現(xiàn)在就有多衰弱。且不說(shuō)當(dāng)初綠城百合的風(fēng)光，僅綠城小老弟藍(lán)城代建的大橋石化蘭園就能形成瘋搶?zhuān)F(xiàn)在的綠城則是人人喊打，連一路之隔的利潤(rùn)之王都打不過(guò)。

過(guò)去中海一個(gè)月幾十套的銷(xiāo)量，綠城都是個(gè)位數(shù)，售樓部門(mén)口還經(jīng)常有業(yè)主“保護(hù)”，真是應(yīng)得。

不過(guò)，考慮這個(gè)位置的真不用著急，現(xiàn)在中海還有500多套庫(kù)存，綠城近300套，夠消化幾年的。

相比龍首位置的兩個(gè)盤(pán)，簡(jiǎn)直一個(gè)天上一個(gè)地下。萬(wàn)科2021年拿地，今年初已經(jīng)清盤(pán)，保利去年拿的地，現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤(pán)。雖然他們位置更好，但價(jià)格也更高。最大的原因是他們還算用點(diǎn)心，尤其是產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面。你說(shuō)他們特別好吧，也沒(méi)有，只是對(duì)手太次了，襯托出來(lái)他們還不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

中建元熙府最近又不安分了，129㎡三房好樓層不到13000，143㎡四房好樓層13300一平。前期低價(jià)走量了一波，隨后上調(diào)價(jià)格，最近又開(kāi)始降價(jià)模式，效果也很顯著，直接就是幾十套的量。

這個(gè)價(jià)位，對(duì)比整個(gè)濱河以及管南，還是可以的，產(chǎn)品也不錯(cuò)，都是一梯一戶(hù)小高層，全方位對(duì)比發(fā)現(xiàn)跟綠城明月濱河差別也不大。無(wú)非綠城是精裝，但標(biāo)準(zhǔn)也一般，交付的也粗糙，不如剩下來(lái)錢(qián)自己裝，并且這個(gè)價(jià)差很客觀。

最近濱河也開(kāi)始放量，華發(fā)峰景灣這個(gè)月也成交了大幾十套，雖然是以?xún)r(jià)換量，但算是有效的。這倆盤(pán)不僅在抄新房競(jìng)品的底，也在抄二手房的底?，F(xiàn)在康橋悅?cè)貓@高層成交價(jià)1.4萬(wàn)左右，內(nèi)外網(wǎng)掛牌量200多套，誠(chéng)心賣(mài)的也有幾十套，相比五年前開(kāi)盤(pán)價(jià)1.75萬(wàn)的均價(jià)，大戶(hù)型已浮虧近百萬(wàn)，融僑雅筑因?yàn)閷W(xué)校的因素，成交量很不多，尤其是89平小三房，成交價(jià)跟買(mǎi)入價(jià)基本持平，在持有成本上比較吃虧。但回想這兩個(gè)盤(pán)當(dāng)初賣(mài)的情況，康橋那是嗖嗖的，融僑則是一直賣(mài)到現(xiàn)房，賣(mài)的很難受，認(rèn)可度也低。結(jié)果，反而融僑更香。

目前，很多還沒(méi)交付的小區(qū)業(yè)主也在等著出手，比如電建瀧悅?cè)A庭、中交濱河春曉這些，業(yè)主們看見(jiàn)中建、華發(fā)搞特價(jià)的都頭蒙。因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域二手沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)，其他區(qū)域還可以說(shuō)周邊都是期房，現(xiàn)在不安全，但這里基本都是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，直接買(mǎi)新房更省事。(展開(kāi)全部)