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松苑自正式入市以來，其市場熱度與銷量是不成正比的，總認購量幾十套。最大的原因肯定是市場不太好，然后就是其220-520平面積帶來的高總價，稍微看上的房型就奔2000萬去啦，再想想期房帶來的不確定性，總會令人望而卻步。

今天隔壁的新地塊也被金茂拿下，在保利/華潤/招商等四家的積極參與下，拍了兩個多小時，在接近12點的時候出了喜報。

總價16.16億元，溢價率21%，樓面價21970元/平，高于2022年璞悅的樓面價（20663元/平），低于2021年拾謐森語的樓面價（24642元/平），更低于2021年云著湖居的樓面價（25280元/平，這樣看來，不管什么樣的產(chǎn)品，賣個4-4.5萬元，肯定是不會賠錢啦。

至于2016年，金茂地王接近4萬的樓面價，已是過往云煙，但附近金茂府二手房均價6萬一平還是很實在的。
雖然自金茂如意府后，金茂不再北龍湖單獨操盤，但這幾年其他城市的金茂可沒閑著，產(chǎn)品已經(jīng)更新?lián)Q代。再加上這次官方說辭里的第四代住宅，還是很值得期待的。

今年南岸二手房里，金茂如意府、金茂府的表現(xiàn)都很亮眼，金茂如意府166平從年初不到600萬的成交價到前段接近650萬，金茂府198平從年初1150萬的成交價到前段1150萬，可謂是量價齊升。
目前北龍湖南岸在售的新盤只有亞新星云灣、松苑、正商豐華上境、美林上苑，其中兩個半都是殘廢狀態(tài)，市場存在感很低。

預(yù)計春節(jié)后金茂的產(chǎn)品細節(jié)會陸續(xù)出來，明年年中可能會開盤，還是值得期待的。(展開全部)

華潤國泰合作項目，今天出了定妝照。
對于周邊樓盤，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開始跟21世紀社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢退了，誰知2016年直接迎來翻倍行情，幸虧親戚后來買了康橋朗城，不然又要幾年后悔?，F(xiàn)在看來，這倆二手房半斤八兩，歷史總會淹沒一切，交給時間。

說回這個項目，西側(cè)是國泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯的，容積率不超4，聽起來不低，但在美盛們云集的金水北，還算相當(dāng)不錯的，總計746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒有出來，之前說的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤這個開發(fā)商過去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個代建代銷能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來雙方準備怎么定價。

這幾年買金水北挺無奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒交付，金水印一期就出來啦，一期沒交付，二期出來啦，還帶出來個臻灣一品。越秀天悅文華沒交付，天悅江灣就出來啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤國泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢，么法弄啊。。。如果我是即將買金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬，兩年十萬，等交房后買二手，既體驗了北龍湖，也把金水北買啦，還能更省錢。(展開全部)

前幾天被中海時光之境的紅色海報刷屏，主要寫的是“摘地一周年，勁銷23億元”。這個成績還是很猛的，并且沒啥水分，僅11月份之前的備案金額就有近20億元。像今年的幾個網(wǎng)紅盤蘭溪府/華潤超總也都是十幾個億的銷售額。

我一直覺得中海價格中規(guī)中矩，但流速很快，賣的很好。第一次去的時候還沒什么呈現(xiàn)，這次過去大部分已經(jīng)展示出來，在幾個樣板間轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，放在北龍湖那幾個新樓盤里還差點意思，放在中原區(qū)可以說是碾壓級別。

一期7、9兩棟樓沒賣，10號樓還有部分房源，其他樓棟基本售完。一批次預(yù)計交付時間是2026年年中，看目前的進度又可能提前交付。二期是2026年10月份前后，差別不大，一期二批次也在這個時間段，目前還有部分房源沒有推出。二期149平基本售完，剩下個別頂?shù)讟菍樱?79平洋房還有很多可選。

停車的時候，感覺洋房外立面挺一般的，沒有質(zhì)感，跟北龍湖的云著湖居比起來差點意思，中海九號公館倒是有一拼。

按照目前的去化速度，預(yù)計到明年年中，這兩塊地能賣個七七八八。賣的快對于中海業(yè)主來說不見得好事，早早賣完就會不太用心，參考中海云著湖居，老老實實蓋房，還真是不錯，目前還沒有出現(xiàn)規(guī)模性維權(quán)。

附近兩個改善小區(qū)昆侖望岳和萬科山河道的二手房已經(jīng)進入二手房市場，報價都在1.8萬左右，成交的還行，每月都有幾套二手房成交。(展開全部)

上個月還想著好久沒去理想國啦，準備抽個時間去了解下售樓部房源情況。

還沒來的及驅(qū)車前往，就接收了鋪天蓋地的消息，先是某報道發(fā)布視頻，理想國運營的“理想生活”小程序里的錢不能使用，之前承諾業(yè)主可以用于繳納物業(yè)費和園區(qū)里消費，現(xiàn)在不能用的原因是開發(fā)商不給結(jié)算，還欠了很多沒有結(jié)清。事情到這里基本差不多了，源頭在于開發(fā)商，然后就找到了開發(fā)商，誰知員工工資已經(jīng)被拖欠數(shù)月（長的據(jù)說8個月），整個一癱瘓狀態(tài)。

想想2016-2020每年的總銷售額都在40-70億之間，那可不是一般樓盤，一度可以跟“阿那亞”“良渚小鎮(zhèn)”“麓湖”這種神盤較高下。

2016年一期入市，內(nèi)購搶房，后期還有加價10-100萬轉(zhuǎn)讓費的房源，鄭州上漲，綠博的反應(yīng)還是很快的，高層產(chǎn)品最高賣至14000一平，大平層更貴，洋房16000一平，現(xiàn)在以下以下也沒有二手房成交。，當(dāng)時500萬的270平聯(lián)排別墅，現(xiàn)在降到300萬都難以出手。

本來想著綠博是挺慘的，但理想國自有配套還是很良心的，教育方面有一八學(xué)校，醫(yī)療方面有河南中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院，商業(yè)有杉杉奧特萊斯，園區(qū)里還有超市、咖啡店、餐飲，比如窗外餐廳（西餐）、稻草人餐廳（自助餐）、川上川菜館、拾歲火鍋、北島烤肉吧、極日料等等，這些我曾去奧萊時候也都品嘗過，味道還是不錯的，整盤除了距離市區(qū)遠，舒適度真是沒得說。

但從購房角度肯定是不太建議的，因為流通性也很重要。但若真像外界傳聞XYM已跑，那就麻煩大了，不只是流通性，后續(xù)配套及物業(yè)服務(wù)都是大問題，謹慎謹慎再謹慎。并且，據(jù)我小道消息，確實跑過了，回不回來另說。。。(展開全部)

瑞府這次基本可以宣布清盤啦，上個月拿出12套房，對外說是老帶新清退房源，其實是之前的工抵，在無房可售之后，直接拿出來出售，價格基本在28000-29000之間，但需要綁定一個車位，還有直接交首付，樓層倒是不錯，不乏7-11樓這種好樓層，大部分還是145㎡戶型。

用了大概一周時間，全部售完，成績還是很不錯的。一方面，瑞府確實斷貨了一段時間，積壓了部分意向客戶；另一方面，馬上交付，收拾下就能很快入住，相比旁邊在售樓盤蘭溪府形成了差異化競爭關(guān)系。

雖然瑞府一期已經(jīng)進入二手房市場，但優(yōu)質(zhì)房源就拿一兩套，賣掉之后就需要等待，目前總成交應(yīng)該有個七八套，僅貝殼一家就有5套，145平成交價在400-415萬之間，從5樓到15樓都有。
目前掛牌最低價420萬以上，對于不著急的客戶是可以等待，總能出來不錯的房源，并且第一排位置也比最后一排16/17號樓要好一些，高樓層在近幾年還能看看金融島。
但對于著急的客戶，確實等不了，并且很多購房者介意去購買二手房，覺得會麻煩，不如新房省心省力。

今天看了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前整個瑞府沒網(wǎng)簽的房源是個位數(shù)，接下來再出房源的可能性比較低。售樓部現(xiàn)在是一套也沒，顧問已經(jīng)開始銷售車位。

瑞府二期也進入亮燈階段，月底正常交付，北大門處還有一個便利店。整體來看，瑞府還是不錯的，清華附中已經(jīng)確定，蘭溪府南側(cè)商場已經(jīng)開建，熬個兩三年時間住起來也是不錯的。(展開全部)

星云灣近期對外出售的房源大致如下——
168戶型：3號樓703、4號樓701和702、12號樓303，403，603，703、5號樓203；180戶型目前有兩套，5號樓的202和9號樓的403；

186戶型目前3號樓西邊戶，12號樓東邊戶，5號樓東西邊戶，第一排1號樓和6號樓還有2層和3層；210戶型還有一套11號樓201；
238戶型有2層和4層。

乍一看快清盤啦，其實還多著呢，網(wǎng)簽數(shù)量到現(xiàn)在都沒突破140套，為什么其他的不推出來？一方面，被內(nèi)購占著，另一方面，大概率是被抵押啦。這也是最近傳言星云灣網(wǎng)簽不了的主要原因。

過去禎瑞上鏡、豐華上鏡、美林上苑都是這樣操作的，本質(zhì)原因就是缺錢。但不至于爛尾，畢竟資金監(jiān)管不像之前那么擺設(shè)，降標減配倒是很有可能。

前段時間售樓部就進行了擴招，多了幾個置業(yè)顧問，針對渠道也提高了傭金，準備在年前沖刺一把，回回款，價格變動倒是不大。之前跟同行溝通過，這個盤如果能盡快賣掉200套，資金壓力就會大大降低，后面游刃有余，但因為內(nèi)購以及背后股東關(guān)系復(fù)雜，紛紛擾擾也是不斷。

說實話，個人每次過來星云灣還是挺喜歡的，產(chǎn)品層面沒得說，雖然相比璞悅稍微弱了點，但裝修風(fēng)格更現(xiàn)代一些，不像璞悅過于酒店風(fēng)。

令人遲疑的無非就是交付能力以及后期物業(yè)的穩(wěn)定性，不著急的話也可以等等正弘瓴北側(cè)新地塊。(展開全部)

前段時間聽聞鴻園的疊拼準備毛坯改精裝，折騰了一段時間，發(fā)現(xiàn)賣的還是毛坯。
估計開發(fā)商思來想去，精裝會讓本就不低的總價再次上升，更加直面北龍湖，還是省點事吧。

省實驗中學(xué)的熱度已經(jīng)過去，六期從交房后賣的也是不溫不火，現(xiàn)房還有一些沒有售完，看來學(xué)校也不是第一生產(chǎn)力，還得是區(qū)域，北龍湖邊角料中海 綠城在沒有學(xué)校加持的情況下賣的都不錯。蘭溪府憑借一個清華附中基本坐穩(wěn)了今年鄭州樓市總銷售額的前三名，這還是價格一直上調(diào)的情況下，如果交給保利、華潤這種營銷高手，銷量至少再提高30%,輕輕松松。

現(xiàn)在還是賣那幾十套上疊和下疊，上疊500多萬，下疊800萬左右，另外還有別墅在售，1600-2000萬，現(xiàn)房社區(qū)，所見即所得，房子沒啥問題，主要還是區(qū)域，二手房最近也流速一般，成交量回落。附近的新房也都是準現(xiàn)房、現(xiàn)房為主，快淪落為濱河的境地。

附近也有幾個村在醞釀房票事宜，如果持續(xù)鎖區(qū)，那把這幾個樓盤消化一波還是沒問題的，樓盤看似不少，但低容積率算下來總共也沒多少套房。

目前鴻園周邊生活配套已經(jīng)豐富起來，吃喝、教育、校外輔導(dǎo)這些一應(yīng)俱全，路網(wǎng)還有點欠缺，尤其是從東三環(huán)每次往東拐進去總是不愿為20000＋的房價買單。

這次專門跑到康橋香麓灣看了看，還是沒啥進展，當(dāng)初也是大熱門樓盤，如今落到這般模樣，忍不住唏噓。(展開全部)

11月份金茂未來府在房票的幫助下賣了100多套，久違啦，這個成績，這個盤在去年小陽春簡單爆發(fā)了一波，市場上也經(jīng)常有聲音，但絕對沒到大紅大紫的地步，從當(dāng)年的6.3土拍后，再到項目出爐，三年多時間已經(jīng)過去。

一期1、2、3、8、9、10、11、12這些樓棟房源已經(jīng)售完，二期

4、5、6、7、13、14、15這些樓棟還有很多房源，三期那些樓棟更不用說，道阻且長。

總共是2492套房，目前剛剛?cè)セ话?，還有一半房源繼續(xù)堅守，在把保利天匯/華潤凱旋門/保利天珺這些競品陸續(xù)送走后，本來可以稍微滋潤些，誰知旁邊的萬祥紫廬姍姍來遲，并且就是真刀真槍的硬干，還從未來府挖來置業(yè)顧問，直接抨擊，挺沒水平的，如果之前跟著該顧問買過未來府的業(yè)主帶親戚過來看萬祥紫廬不知該如何辯解。

個人對于這個盤持中等偏上的占位，雖然有一些缺點，但經(jīng)開老城三環(huán)內(nèi)這個位置就代表一定的稀缺性，再加上行情不好，開發(fā)商在產(chǎn)品呈現(xiàn)層面大概率是要用點心的，一期馬上交付，二期 三期大家都看著，面子上總要過得去。
至于缺點，17000左右的價格還算對的起，就跟前兩天看到有人噴鄭軌云麓一樣，12000多還能在三環(huán)內(nèi)要啥自行車，要怪還是只能怪大環(huán)境，環(huán)境好的時候，永威城/綠都瀾灣這些都是熱門樓盤，當(dāng)時出來個建業(yè)花園里二期/旭輝一江云著這種提前半年大家都摩肩擦踵?，F(xiàn)在鐵建投城發(fā)花棲樾出來許久，很多地產(chǎn)從業(yè)者都不知道在哪里，壓根就不關(guān)注啦。。。(展開全部)

鄭軌云麓賣的真是不錯，在售樓部簡單了解了下，9號樓全部售完，13號樓基本售完，15號樓1單元基本售完，2單元剩余不多，高層主要在售18號樓，100㎡戶型均價12000左右，110㎡的戶型均價13000左右。小高層主要在售7/8兩棟樓，133㎡/143㎡，均價14000左右。

地塊整體做了抬高處理，畢竟下面是要?？康罔F5號線的車輛的，這將來說出去也很有談資，你們家停車場再好的車無非是賓利/法拉利，勞斯萊斯，這下面停的比這些都貴，哈哈。
地鐵經(jīng)過的地方還是會有聲音的，只不過這個即將到站車速會放緩，整體會好很多。附近可以乘坐的地鐵是8號線，站點直接入戶小區(qū)，試運行馬上結(jié)束，即將開通，也會方便一些。

總共2343套房，目前賣了1000套左右，數(shù)據(jù)也很真實，在剛需盤里總是榜上有名。硬傷大家也都知道，周邊城市界面也一般，也有很多人吐槽，但畢竟是三環(huán)內(nèi)國企開發(fā)，價格在這放著，總有能接受的客群，銷量也是最好的證明。但凡好一點，稍微一包裝，開發(fā)商直接15000＋，甚至18000＋的改善，一分價錢一分貨，總是沒有錯。

首開到現(xiàn)在也就是一年時間，按這個去化速度，交房前能賣個七七八八，對于這么大體量的新盤還是很難得的。最近很多剛需盤被房票消化了一波，如果沒有這個加持，很多項目賣房收入支付工程款都難。(展開全部)

上周末帶孩子去金沙湖參加活動，人多到停車場都進不去，只能停外面坐接駁車過去，去售樓部轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，成交咋樣不敢說，人是真多。

據(jù)案場銷售講和諧山和府最近賣的還可以，客戶群體主要是經(jīng)開/管城的地緣改善，還有一部分之前的老業(yè)主。雖然東區(qū)和北龍湖更好，但總有一部分人是就近原則，改善也得以適合自己家庭為主。另外在報價方面，比首開要高一些，真漲價還是嚇唬嚇唬也沒有較真去問，開發(fā)商不愁賣應(yīng)該是真的。

總共就199套房，現(xiàn)在賣了大幾十套，金沙湖在附近的影響力還是不缺客戶的。至于民營開發(fā)商資金問題，也不是很大，都是資金監(jiān)管賬戶，包括二手房現(xiàn)在也是全部資金監(jiān)管，也不再收取千三的費用。

我個人是比較喜歡這邊的上疊，露臺空間不小，個別樓棟能看到園區(qū)和湖面，視野感很棒。至于下疊，主要是滿足一樓帶院的情懷，中疊其實就是個平常，多了個入戶小小院而已，樣板間裝修風(fēng)格有些不太能接受，得虧是毛坯交付。然后就是合院產(chǎn)品，1200多萬，裝修入住進去至少要1500萬，這種就是遇客戶，鄭州也不缺這個級別的有錢人，旁邊的中原八大家就是很好的例子。在鄭州的知名度不亞于青風(fēng)院子，前一段坐個滴滴，師傅都知道。

目前周邊也沒有競品，金沙湖二手房沒有類似產(chǎn)品，即使是別墅，房齡已經(jīng)偏老，優(yōu)勢不大。(展開全部)