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好久沒來過濱河了，第一站就選在中建元熙府，畢竟是現(xiàn)在片區(qū)的銷量擔當。

據(jù)說整盤去化已經(jīng)過半，總共1579套房，說賣了800套，總感覺有些夸張，五六百套應該差不多，加上前期的內(nèi)購。

目前說的明年五一交付，還挺快的，按照目前的節(jié)奏，交付前肯定是賣不完的，除非樓市再來一波行情。不過在濱河賣成現(xiàn)房已經(jīng)是家常便飯，目前中海、青風公園、電建瀧悅?cè)A庭、華發(fā)峰景灣、中交濱河春曉、金輝濱河云著、信保春風十里這些樓盤都是現(xiàn)房在售。2年，濱河不再新供土地，方有可能消化完畢。最慘的是二手房，只能把價格遠遠低于新房才有競爭力，平價都沒人愿意買，最關鍵的也沒中介愿意推，流程繁瑣，掙得還沒新房多。篩選房源、借鑰匙（要密碼）、看了幾十套好不容易相中一套，約業(yè)主談價格，還不一定能談攏，苦哈哈的。

中建這個位置算中規(guī)中矩的，雖然距離鐵路線近，但地鐵、學校、蝶湖都不遠，旁邊有濱河三小和濱河中學，都是由中建七局承建，最快明年秋季能招生，對于業(yè)主上學比較友好。還有一個第七人民醫(yī)院，感覺已經(jīng)提了好多年，現(xiàn)在還沒建成，也就是封頂狀態(tài)。

目前主要在售3/10/18/19四棟樓，其他樓棟可選不多，109/129/143/168平四個面積段都在售，特價房主要針對大戶型，109平的單價并不低，在14000左右，不如買大點的戶型，更劃算一些，單價13000左右就能買到。(展開全部)

縵城和頌降價了，平均在1500左右，最低下探到17XXX。

主要針對高層，洋房沒什么變化，尤其是頂樓帶露臺的，過去賣的很吃香。

最大的原因就是賣不動，從開始就覺得其定價有問題，盲目自信，房子沒賣幾套，還被市場diss，同時傷了之前業(yè)主的心。

現(xiàn)在，還有很多之前買過的業(yè)主在退房，有的已經(jīng)退了半年還沒到賬。

最近的熱點就是簽了緯五路一小（中州校區(qū)）、鄭州八中（新校區(qū)），憑合同上學。就是之前的海德公園那里，之前保利就信誓旦旦說要簽學校，看來早有準備。

當下的市場，不簽個學校，都不好意思打招呼。美盛的不必多少，金水北越秀、常綠，高新區(qū)謙祥，都是主打。這倆兒月最熱乎的當屬蘭溪府，其兄弟項目蘭溪書院公示的河大附屬學校一點波瀾都沒有，差別還是蠻大的。

縵城降價后，已經(jīng)趨于正常價，起碼不像之前那么虛高，過去我是一直在勸退，現(xiàn)在雖然不推薦，但對于某些有需求的會溫和一些。

目前在售的高層18號樓，預計交房時間在26年3月，13、14號樓交房時間是25年底，洋房8/12/15/20交房時間也是25年底。交房時間適中，對于著急的也可以看看海德公園二手房，價格還行，裝修風格偏老一些。當初的購買者也賠了幾十萬，就這還是學校落地情況下，不然也是稀碎。

縵城整體上三千多套房，按這去化速度，五年能賣完就不錯了，挺難的。(展開全部)

SIC超級總部中心 潤府，看到這個案名就想起了去年深圳的新樓盤華潤超核潤府，均價7.2萬，位于北站附近，賣的還不錯，但案名都很拗口。

地塊不大，只有3棟樓，據(jù)說還會有后期地塊，但還沒有被華潤拿到手。住宅部分容積率2.49，挺舒適，總共379套房，車位配比1:1.3,有點小而美的意思。

開發(fā)商華潤不必多說，央企，在鄭州的口碑還不錯，前幾年不如那幾個民企，目前在央企里面算是靠譜的，這是對比出來的結果。至于按時交付，更是小菜一碟，幸福里高層精裝提前11個月，潤園提前9個月，都是實打?qū)嵉摹?br/>
位置處于高鐵東廣場輻射范圍，也被稱為超級總部基地，但只是起步階段，想看到效果起碼得十年左右，旁邊東廣場還有一地雞毛等待解決。個人對這個片區(qū)持懷疑態(tài)度，還不如北龍湖北岸靠譜。

最大的優(yōu)勢就是距離高鐵西廣場和金水東路沿線工作人群比較近，他們有改善需求的話，會優(yōu)先考慮。

產(chǎn)品也不錯，整體現(xiàn)代風格立面，鋁板玻璃幕，飄窗和北陽臺也會在改造后交付，多了些贈送面積，并且還整了個華為智能家居，多了個小亮點。

戶型就是119㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)、169㎡四室兩廳兩衛(wèi)，臨河的全部是169㎡大戶型。

教育方面，最近一直在接洽春華學校，也想憑合同上學，但還沒落定。其實，旁邊的暉達新天地和瀚海晴宇也是春華學區(qū)，后期超總也會有教育用地，長期看不是很穩(wěn)定，需要注意。(展開全部)

春節(jié)以來，鄭州最火的樓盤就是蘭溪府，沒有之一。
這兩周略有降溫，前兩周那是真的接待不過來。

在去年國慶節(jié)售樓部開放以來，一直默默無聞，還不如旁邊的瑞府，就是因為清華附中學校的劃片，瞬間崛起。
雖然還有很多人質(zhì)疑能否劃片，也有官方回復的不表態(tài)，但我覺得這個事大概率事件。
其一，開發(fā)商是東區(qū)管委會的子公司，背景沒的說，如果沒有學校，這樓盤賣到現(xiàn)房也賣不完，親兒子總得幫一把；其二，周邊四梁八柱還有北岸的很多配套都是開發(fā)商搞得，總得回饋一下；其三，清華附中沒有那么矜持，啟迪公寓的學位一直正常使用，領仕公寓也有學位，都可以上學；其四，學校硬件規(guī)模完全夠用，當時按照36班額規(guī)劃的，目前僅招生幾個班。

也有很多人表示這所學校沒有想象的那么好，這是事實，一方面建校時間短，另一方面偏素質(zhì)教育模式。家長的評價表貶不一，但只要家長認可學校的理念，對于大部分家庭來講也是夠用的。

其實這個樓盤各方面也都不是頂尖的，但很多方面加起來的綜合性就值得回味了，綜合性。。。

目前在定存階段，據(jù)說不到400組，還是不錯的成績，說明意向客戶數(shù)量還可以，開盤時間計劃3月底或4月初，定存估計得在500組左右，到時候個別樓棟好樓層選擇難度還是偏大的。

售樓部有一個143的樣板間，工地有一個134的實體樣板間，主體也已經(jīng)全部封頂，明年下半年交房問題不大。(展開全部)

兩年前，感覺星聯(lián)還是很猛的，項目遍地開花，有大盤也有小地塊。西邊星聯(lián)城，南邊星聯(lián)望溪府，東邊星聯(lián)花溪府、星聯(lián)灣嶼墅，一直東到開封都有項目。

從去年開始，星聯(lián)的負面消息就不間斷。再強壯的牛也經(jīng)不起這樣造啊，還都是外圍垃圾樓盤，回款都不夠售樓部運營成本和工程款。

花溪府在綠博也沒有什么生意，價格穩(wěn)定在7000左右，還能送車位，近期還拿下了四中文華學校，憑合同可以上學。

總共9棟18層小高層，828套房，剩余房源還有很多。戶型還不錯，尤其是143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，如果做成3＋1房，可以改造成寬廳也很受用。之前說的今年6月份交房，但周邊的星聯(lián)嵐溪府一直在延期中，春節(jié)時候還有個朋友問我這樓盤咋還沒讓收房，我印象中已經(jīng)交過房了，但朋友斬釘截鐵說沒讓他們收房，我也挺納悶，估計是部分交付，也懶得去考證，當下這房地產(chǎn)真是提不起興趣。
一路之隔的雅寶龍湖春江天越已經(jīng)躺平，售樓部直接上鎖，就挺無趣的，當初拿地時候也不知道被灌了什么迷魂湯。再這樣發(fā)展下去，龍湖地產(chǎn)估計也要跟著陷進去，畢竟萬科已經(jīng)開始搖擺。

大概研究了下綠博的現(xiàn)存供應，十年不拍新地塊，也夠他們消化的，二手房比新房更可怕，康橋香溪郡已經(jīng)跌破7000，關鍵是還沒成交，降價也解決不了問題，這也是當下滎陽、南龍湖、港區(qū)共存的問題。(展開全部)

每次經(jīng)過上和郡都挺感嘆的，2017年那是真的輝煌，預期，信心，向往等多方面樂觀因素疊加，小高層15000元/㎡，洋房20000元/㎡，七年時間過去，價格層面整體打了7折還被唾棄。

目前在售小高層最小面積135㎡三室兩廳兩衛(wèi)，剩余幾套房，樓層一般。其他還有145/171/212㎡，212㎡僅在20號樓東單元東邊戶和16號樓西單元西邊戶，附帶270°拐角陽臺。售樓部在售價格13000左右，沒什么成交，二手房價格也就是一萬出頭。

洋房在售的有145㎡四室兩廳兩衛(wèi)、151㎡四室兩廳兩衛(wèi)、178㎡四室兩廳兩衛(wèi)，212㎡五室兩廳三衛(wèi)這幾個戶型，價格在15000左右，總價還是不低的。另外還有一樓帶院，兩萬多一平，剩余房源不多。

其他的就是疊墅，下疊一二層，建面275㎡，送地下車庫和南北院子。中疊三四層，建面313㎡，送地下車庫，沒有院子，上疊五六七層，建面376㎡，送露臺、側(cè)院以及地下車庫。單價18000-25000，總價500-750萬之間，跟北龍湖入門級洋房價格相當。

過去一期買這個盤的客戶，很多還都是鄭州市區(qū)過去的，到二期這幾年，都是以中牟本地改善為主。這幾年中牟新縣城也沒出來什么好產(chǎn)品，一個綠城百合已經(jīng)交付十年，略顯老舊。

但上和郡周邊配套還是比較匱乏，就小區(qū)大門口底商幾間鋪子，再有就是開車去中牟新縣城那幾個大型商業(yè)。
現(xiàn)在的問題是也看不見發(fā)展跡象，不知等到何年何月是個頭。(展開全部)

這個項目是2021年拿的地，東龍（東區(qū)管委會）和鄭州地鐵對半整，都是國資背景，亞新做的代建。

最開始賣的是南側(cè)地塊，東龍做的，預計今年9月底交房。后賣的是北側(cè)地塊，目前已經(jīng)是是現(xiàn)房，在去年年底已經(jīng)交房，主要在賣4、8號樓小高層，均價7800元/㎡，中間戶89㎡三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶108㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型不錯，89㎡都做了兩個衛(wèi)生間，雖然很小，但還算實用。對于剛需來講，三口之家很常見，如果再有老人同住，多一個衛(wèi)生間，私密性也會更好，一定程度上還能緩解尷尬。

另外就是5、9兩棟樓洋房，均價9000元/㎡，一樓帶院價格高一些，15000元/㎡。

價格整體并不低，所以也賣得很一般。截止現(xiàn)在，最多賣出去一半房源?？偣?314套房，可不是小數(shù)目。

項目北側(cè)還是荒地一片，啥玩意都沒，西側(cè)有一棟長城書畫院，對于日常居住也是啥用沒用，還不如來個丹尼斯日日鮮超市。

得虧這兩個金主背后比較硬，不然賠的都兜不住。亞新本身自己開發(fā)項目也不錯，過去綠博開發(fā)的兩個交付品質(zhì)還行，三個公館在各區(qū)域也是響當當，當時拿的也是地王，來勢洶洶，現(xiàn)在已經(jīng)不怎么獨立開發(fā)，兜里也窮啦。還是很懷念六七年前的鄭州樓市，一片生機勃勃，各個開發(fā)商之間也舍得創(chuàng)新，百花齊放，現(xiàn)在則是安全安全還是安全。(展開全部)

距離上次來東榕府已經(jīng)一年時間，當時還沒正式對外開售，現(xiàn)在早已開門接客。

地塊整體還是低密的，容積率1.79，全部是11層小高層，戶型設計還算不錯，一梯兩戶。

現(xiàn)在已經(jīng)全部是現(xiàn)房銷售，以最小的戶型98㎡三房為主，集中在3/5/20這幾棟樓上，其他的像129㎡、139㎡、155㎡可選擇性不多，加起來有幾十套房，最大的200㎡還有一兩套房，本身也不多，主要集中在樓王10號樓。

標準層價格現(xiàn)在是8000左右，另外還有一樓帶院，從10000到15000都有，因院子大小有差別，最大的將近200平。

最開始針對審計廳TG，還有鐵建投一部分，整體占到一半左右，價格不到8000。三四年前看這個價還挺劃算，現(xiàn)在看也都是韭菜，當時在這買的估計現(xiàn)在腸子也都悔青了，變化太快跟不上啊。

園區(qū)里面已經(jīng)有人在裝修，但目前生活配套還是缺乏的，底商也不多，說的也有康養(yǎng)中心，倒是沒去看。之前在廣惠街旁潤弘泓公館看過，感覺還不錯，很實在那種，不是花里胡哨的。

地塊周邊跟之前沒啥變化，連個便利店都不好找，康橋悅溪園、嘉宇云峯、星聯(lián)望溪府、雅寶龍湖春江天越還都是工地，并且還沒啥工人。開發(fā)商能提出來的配套無非還是方特、綠博園，奧特萊斯，鄭大三附院分院、河南中醫(yī)第一附屬醫(yī)院分院這些，至于新田360、建業(yè)J18已經(jīng)涼了，五年之內(nèi)也難活起來。(展開全部)

這個盤在金水北挺慘的，首次開盤賣了個位數(shù)，經(jīng)過近期的不懈努力，還是不到20套房。

沒辦法，網(wǎng)紅大盤美盛教育港灣、越秀金悅文華現(xiàn)在都賣不動了。

要說這地塊位置還可以，周邊還有地鐵7號線。無非是地塊小了點，31畝，還有部分安置房。

教育方面，還簽了龍門實驗小學＋初中總校，算是不錯的，并且拿合同都能上，跟美盛、越秀沒啥區(qū)別。名字雖然沒有美盛的緯五一＋金水外國語好聽，但實力不比他差。說到這里想到一個事，發(fā)現(xiàn)很多沒買美盛房子的都心里打鼓，這學校到底行不行啊，分校有沒有保證啊。買過美盛的業(yè)主，則是只給外人說他們劃片學校是緯五路一小和外國語，絲毫不提分校的事。

單說這個項目的產(chǎn)品也是不錯的，容積率3.5在金水北新盤行列是偏低的。包含19、32/33層高層，層高做到了3.1米。110㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、127㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、145㎡四室兩廳兩衛(wèi)占比32%，基本上各占三分之一。陽臺做到了接近2米的進深，主打高贈送。

但沒人買單，說明價格還是偏高。至于安全性，問題應該不大，但該擔心還是要擔心。目前金水北主流在售樓盤價格還在16000-19000之間，但類似的二手房已經(jīng)跌倒15000左右，這個挺可怕的。接下來新房價格下行應該不用不了多久。
考慮在這個片區(qū)買房的朋友，不要著急，沉下心來，說不定就能省出你的裝修錢。(展開全部)

星云灣最近在持續(xù)發(fā)力，這半個月賣了七八套房，還是大年初一到十五這些過年時間。

尤其是第一排1/6/10三棟樓，可選房源已經(jīng)不多，210㎡賣的不錯，包括238㎡，也不太愁賣。后邊還有幾棟樓沒有完全開，但也都能買。

綜合多方數(shù)據(jù)，目前應該是去化了有一半的房源，本身體量也不大，276套房。

雖然過去開發(fā)商有點爭議，但過去的工程進度還是不錯的，主體早已封頂，已經(jīng)開始做外立面，就看接下來的園林景觀以及室內(nèi)精裝部分，因為這兩塊是大頭，也是比較花錢的地方。

看過了南岸已經(jīng)交付的樓盤，偶爾看一下星云灣還是眼前一亮的，人們總是喜新厭舊。

背后的開發(fā)商是周口城投與河南三建，河南三建名字是不錯，但不是國企，也有小道消息說準備把亞新踢出去，不知真假，如果真是這，那就有點不太靠譜了。

目前給的交房時間是明年年底，也可能會提前到明年10月份，但也有一年半時間，中間還是充滿不確定性。

很多人對這個項目的設計以及產(chǎn)品倒是挺有興趣，只是介意交房時間、地塊較小這些因素。至于價格，倒是不算貴，相比周邊二手房價，還是有點性價比的。

西側(cè)地塊也已經(jīng)確定為學校，只是還未開建，如果上學不著急的話，也算是一個加分項，時間早晚的問題，畢竟周邊公辦學校還不多，確實有需求。
對這個盤，目前還是保持觀望態(tài)度。(展開全部)