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不知不覺中，保利璞岸已經(jīng)賣了兩年時間。
外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，也是過去負(fù)面聲音最大的，確實有些丑，尤其是跟兄弟項目保利璞悅比起來，但已確定要整改。

合同日期是2025年交房，但售樓部對外說的今年底就能交，園區(qū)里面正在做綠化和室內(nèi)精裝，160㎡四房已經(jīng)售完，184㎡四房還有幾套，兩個戶型幾乎一樣，差了一個衛(wèi)生間，但時不時的會有工抵房出來，目前已經(jīng)接近尾聲。

目前售樓部主推的是幾套一樓帶院和260平頂復(fù)，另外就是206㎡和216㎡那兩個挑空戶型，還有一二十套，也是最難賣的。樣板間開放之后，找了不少人做宣傳，但實地感受很一般。也就剛進(jìn)門有個眼前一亮，接下來就是遍地不舒服，幾個臥室挨在一塊。前些年去看康橋美廬灣時候，感覺還是不錯的，璞岸反倒往后退步了，還不如買個頂樓復(fù)式來的舒服，再看個湖景，美滋滋。

璞岸現(xiàn)在就是慢慢熬，北岸也沒有旗鼓相當(dāng)?shù)母偲?，璞悅主要是頂?fù)，中海綠城又比不上璞岸的位置和產(chǎn)品，新地塊也沒有出來，即使拍完地，也需要半年時間。目前璞岸算是空窗期，只是主力好賣的已經(jīng)沒有庫存。這兩年中璞岸的價格也沒有很大變動，漲漲落落，現(xiàn)在價格跟開盤時候相當(dāng)，我個人還是比較期待璞岸進(jìn)入二手房市場的表現(xiàn)，目前看萬科拾謐森語年底交房的表現(xiàn)應(yīng)該不錯。(展開全部)

整個北龍湖乃至整個鄭州，新房樣板間數(shù)量最多的應(yīng)該就是中海云著湖居，標(biāo)準(zhǔn)層有169㎡/195㎡/220㎡，一樓有125㎡/150㎡/190㎡，頂樓帶閣樓的有149㎡/169㎡/195㎡，部分因精裝風(fēng)格不同還有，包括我上面說的也不全，真的是太多了，去的次數(shù)不算少，但也記不住。

單論品質(zhì)來講，云著湖居應(yīng)該是鄭州中海所有樓盤里品質(zhì)呈現(xiàn)最好的，過去的中海玖園/中海云鼎湖居都很一般，最根本原因還是房子不好賣了，才愿意沉下心來，但也不會達(dá)到驚艷的效果，因為成本在這放著，賠錢這事誰都不愿意干。按照目前的售價，算不過來帳的，就看兩個月后一批次交房呈現(xiàn)了，主要是室內(nèi)精裝部分。

目前的價格跟過去一年差不多，也沒啥變化，樣板間倒是賣的不錯，基本上都賣掉了。據(jù)售樓部講，整盤賣出去400多套房，但據(jù)我了解也就是300套左右，即使按照400套，還有一半房源。

3月份銷量是比較好的，接近30套，4月份銷量腰斬，按照這個速度，等交房一年也賣不完。

好在整個北岸競品不多，目前僅有對面綠城算一個，璞岸160㎡標(biāo)準(zhǔn)層無房可售，璞悅還有十幾套大戶型，瑞府和蘭溪府又是小高層，只要沒有新地塊出來，中海還是能抗很久。

南岸的新房也不少，目前就是美林上苑/亞新星云灣/正商風(fēng)華上鏡幾個，確實沒太能拿出手的，看中海接下來怎么表演吧。(展開全部)

天悅江灣自開盤來，主要賣的3/4/6三棟樓，3號樓中間戶102㎡，邊戶127㎡，所剩房源不多，主要是高樓層和低樓層；4號樓布局和3號樓相同，還有一半左右房源；6號樓全部是143㎡，樓王位置，還有一小半房源，最近又新開了2號樓和8號樓，還沒怎么賣。

這項目能看出來開發(fā)商確實用心了，從大門到會所再到戶型，都很有誠意，學(xué)校方面也沒有擺爛，牽手距離更遠(yuǎn)名氣更大的文化路一小翰林校區(qū)。只是當(dāng)下的市場有點錯付，再怎么努力，也是一個月幾十套的銷量，跟經(jīng)開區(qū)金茂未來府一個調(diào)性，挑著撿著賣，挑著撿著蓋。

旁邊還有一堆低價競品，綠城沐春歌同樣的學(xué)校，已經(jīng)將價格拉到14000，即使這樣依然賣不動。康橋朗城/和昌悅瀾這些之前熱門的金水北次新房也降了大幾千。

單論越秀地塊周邊的現(xiàn)狀，確實比較一般，18000左右的價格，令客戶猶豫不定，尤其是觀望狀態(tài)嚴(yán)重的當(dāng)下。

自己的一期越秀金悅文化已經(jīng)抄后路完成了降價，目前還有幾十套房沒賣完，天悅江灣這1960套房還是令人比較發(fā)愁的。金水印二期的價格也是直接把一期蓋帽，金水北這不是一個好現(xiàn)象，中環(huán)一號也出來個二期，看接下來價格怎么釋放吧。

個人覺得，真是考慮天悅江灣的話，不妨等一等，勝算更大一些，交房時間差別不大，大概率更便宜。(展開全部)

瑞府經(jīng)過去年底的促銷和年初蘭溪府帶來的流量，所剩房源已經(jīng)不多，除去一樓/二樓/頂樓這些特殊樓層，加起來也沒有20套房。

前兩個月因為蘭溪府的爆火，瑞府很好的承接了這部分流量，利用準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢，大賣幾十套。雖然清華附中還沒有明確，但總有客戶是不太需要學(xué)校，或者不介意的。

目前價格已經(jīng)上漲，像5樓/14樓這種價格已經(jīng)接近28000一平，相比去年底和1月份價格，每平方漲了起碼一千塊。當(dāng)時買入的這部分業(yè)主，算是抄了一個小底。

隔壁蘭溪府開盤后也理順了節(jié)奏，因為開盤確實不算太好，首先是釋放的價格沒有驚喜，另外就是劃片清華附中消息拉長后，已經(jīng)沒有沖動勁。反倒是開盤后賣的還不錯，現(xiàn)在簽約完成的已經(jīng)200多套，這個成績還是不錯的，也說明市場對北龍湖北岸的價值還是更認(rèn)可一些。金水北最紅樓盤之一的越秀天悅江灣開盤去化50套左右，賣了這半年也就是100多套房，中原區(qū)熱門樓盤中海時光之境去化100多套房，惠濟(jì)區(qū)最熱門樓盤萬科民安云河錦上賣了不到100套房，整體一對比，優(yōu)勢就出來啦。

最近瑞府也陷入交房前的維權(quán)中，這也是當(dāng)下新房必經(jīng)階段。相比蘭溪府的陽臺，確實有點丟人。不過，華潤整體的穩(wěn)定性還是不錯的，后期問題不大。只是鬧鬧也沒啥壞處，開發(fā)商多少都會出點血整改下。(展開全部)

四年前的華發(fā)怎么也沒想到，大老遠(yuǎn)跑到鄭州這個新二線城市拿塊地，樓面價還比周邊競品低的情況下，賣到交房都沒有把房子賣完。

關(guān)鍵剩的還很多，這找誰說理去，目前2/10/12/13這三棟樓324套房還為開售。3號樓/4號樓/11號樓/15號樓這幾棟樓還有不少房源，樓層和戶型也都可選，加起來也有200來套，5號樓/9號樓/14號樓/16號樓/17號樓/19號樓基本售完。

總共1620套房，剩余房源超過四分之一，這還是多次降價促銷的的結(jié)果，尤其去年年初，單月動不動上百套去化，當(dāng)時置業(yè)顧問忙的都接待不過來，現(xiàn)在過去總是賣房的比賣房多，大家都是大眼瞪小眼。

你說它不安全吧，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，還是精裝修，拎包入住。你說它交通不便吧，地鐵3號線已經(jīng)開通，但就是賣不動。

現(xiàn)在正常房源價格一萬四五，頂?shù)讟菍硬坏揭蝗f三，賣不動說明價格還是高。東區(qū)龍子湖的水之郡已經(jīng)把價格拉到一萬三，何況是濱河。按照當(dāng)前的去化速度，到明年這時候也賣不完，好在周邊鄰居也都是現(xiàn)房，大家都不覺得害臊，就這樣慢慢賣吧。

交付品質(zhì)從外立面到景觀綠化再到室內(nèi)精裝都很一般，華發(fā)倒是沒怎么吹牛，過去也沒有綠城明月濱河呲的很，吹一級的牛，交三級的房，當(dāng)時19000一平買的高價房，現(xiàn)在二手房15000都賣不掉，真是坑。
接下來濱河的二手市場也很難，單幾個開發(fā)商手里的現(xiàn)房就上千套。(展開全部)

上次來鳳凰悅府還是一年前，這次主要是降價了，聽說賣了幾十套，還不錯。價格最低的是158㎡中間戶，一萬六千多。

158㎡可選擇性比較大，9號樓已經(jīng)是現(xiàn)房，剩的房源不多，主要是低樓層。3號樓還有兩個月交房，樓層相對可選。

188㎡可選擇性不大，大概還有五六套房，但也有高樓層的，價格不低，目前20000左右。

如果不降價，還真是不好賣，綠都也是盲目自信，如果在三年前就拿出來賣，趁著21年那一小波，也清盤啦。非搞得神神秘秘的，一會只針對內(nèi)部，一會又分開兩個院。家屬院不僅便宜還更好，真是對親兒子照顧得當(dāng)。

進(jìn)到商品房小區(qū)實地感受下了，覺得景觀綠化還可以，兒童游樂區(qū)也不錯，外立面用材也不錯，陽臺也給封好了，只是玻璃分割的太多了，不太明白，這樣確實能省點錢，但對于外立面美觀度和室內(nèi)感受不太友好。

雖然能感覺出來，綠都在這個項目上很用心，但部分戶型的設(shè)計已經(jīng)一些細(xì)節(jié)還是沒有提升到位，定價也偏高。綠都現(xiàn)在也不是不缺錢，綠都九州雅敘/綠都東瀾岸這些遠(yuǎn)郊項目一個比一個難賣，其他城市也是如履薄冰，這幾年應(yīng)該是把過去掙的錢一股腦虧完啦。

學(xué)校方面，現(xiàn)在說的是管城外國語小學(xué)，還是很不錯的，管城區(qū)第一梯隊。

當(dāng)下的管城，確實沒有特別合適的改善樓盤，電建融園143㎡小高層算一個，但已經(jīng)無房可售，還是需要再出來一個新樓盤彌補下。(展開全部)

售樓部自去年十一開放了半年的蘭溪府，終于在4月2日開盤，正式檢驗市場。

原定推售1/2/3/5/6/8/10幾棟樓，后來又加推了4號樓。
官方數(shù)據(jù)去化214套，去化率69%。

當(dāng)天上午正好跟朋友一起參與了微信選房，1/3/5三棟樓是大熱門，秒清，其他幾棟樓可選擇性較大，尤其是6號樓，全部是185㎡端廳戶型，是不值得購買的?？梢詤⒖几舯谌鸶?13㎡，賣了兩年時間，就賣出去十幾套。

143㎡是最建議購買的，雖然是小四房，但可以解決很多二胎家庭的痛點，160㎡其實也不錯，但后期供應(yīng)量挺大的，目前還有300多套待售，尤其后期精裝單價更高。

這次開盤結(jié)果并沒有大賣，跟開發(fā)商營銷有很大關(guān)系，前期宣傳的價格就是開盤價格，對于這兩年在買方市場待慣的購房者不太適應(yīng)，覺得給你開發(fā)商臉了。

其實，這次開盤價并不算高。因為目前瑞府成交價格在28000左右（相比12月份和1月份已經(jīng)上漲），兩者之間價差2000元/平，最大的差距就是精裝與毛坯。

瑞府3月份去化30套左右，銷售額超1個多億，放在整個鄭州樓市都是很不錯的，間接說明這就是市場價。

即使瑞府最近在維權(quán)，但華潤在產(chǎn)品和物業(yè)層面，比蘭溪府更穩(wěn)定一些。

但是學(xué)校太重要了，清華附中雖然不是最好的學(xué)校，但對于大部分家庭是夠用的，瑞府雖然也有可能被劃進(jìn)去，但東南角那塊小學(xué)用地是很難改變的。另外，瑞府可選擇房源已經(jīng)不多，還需要克服一下房源問題。

目前來看，如果是預(yù)算400萬左右在北龍湖北岸購房，蘭溪府勝算還稍微大一些。(展開全部)

萬林府這個盤雖然品質(zhì)一般，但在楊金存在感挺強(qiáng)的，經(jīng)常會聽人提起。

之前價格也比較堅挺，后來也是堅持不住，小高層15000左右，洋房17500左右，算是正常價位。另外6號院的現(xiàn)房小高層價格相對高一些，在16000左右。

三號院容積率2.49，由8棟15層小高層、5棟6層洋房組成，小高層面積比較豐富，有106㎡、109㎡、111㎡、124㎡、135㎡、149㎡、158㎡、169㎡等多個戶型，洋房有173㎡、179㎡、252㎡三個戶型。

戶型整體一般，最大的亮點就是大陽臺，很適合喜歡喝茶的男人，相對獨立的空間。這兩個院都進(jìn)去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，園林景觀也是中規(guī)中矩，真到室內(nèi)發(fā)現(xiàn)也能湊活住，反正都是毛坯，其實很多戶型只要住一段時間，都能適應(yīng)。

周邊也沒啥變化，北側(cè)康橋東麓園，南側(cè)龍居華府，都是難兄難弟。這兩年整個楊金片區(qū)去化最好的就是萬科未來時光，但還是賣到了現(xiàn)房，其他樓盤可想而知。

萬林府這個開發(fā)商倒是挺有底子，房子去化不好，工程進(jìn)度也不耽擱。

片區(qū)現(xiàn)在也沒什么能打的出手的，過去也一直是傍鄰居北龍湖的大腿，但北龍湖這幾年也是陣痛期，北岸還在建設(shè)階段。與北龍湖連通的道路遲遲沒有修好，消息倒是滿天飛。個人是比較希望打通的，路網(wǎng)還是很重要的，并且斷頭路所開通的成本并不高，并且過去買楊金的購房者挺苦的，幫扶一下提提信心。(展開全部)

濱河春曉在去年12月完成了交房，整體品質(zhì)一般，園區(qū)綠化也比較應(yīng)付。但因為地塊素質(zhì)不錯，外立面標(biāo)準(zhǔn)的存在，在整個周邊還算偏改善的，起碼比綠城明月濱河強(qiáng)些。物業(yè)是中建的，反饋很一般。

最大的優(yōu)勢就是能上鄭州經(jīng)開外國語學(xué)校，這所從2019年投入使用的次新學(xué)校，已經(jīng)殺出一片天，2022年參加中考學(xué)生500多人，大小三甲錄取率35%，省級示范性高中錄取率75%。當(dāng)然，這跟前三年自主招生，掐尖生源脫不開關(guān)系。拋開這些，學(xué)校雖然和鄭州外國語總校沒啥關(guān)系，師資力量還是不錯的，跟東區(qū)的外國語并駕齊驅(qū)，以后應(yīng)該也是不錯的學(xué)校。片區(qū)能上學(xué)校的還有中海意園、融僑雅筑、金輝濱河云著，硬生生把海棠公館隔了出去，真做得出來。

濱河春曉還剩下100多套房，開發(fā)商也并不著急，價格還在一萬六七，偶爾蹦出來特價房，也是很快結(jié)束?，F(xiàn)在周邊中海已經(jīng)徹底脫褲子，價格不到11000，信保12000，再跌下去，濱河就破萬了。如果市場上行期，濱河春曉還能做出小而美的樓盤，市場下行期，一切只為了交付。

按照現(xiàn)在的去化速度，估計到年底能完成清盤，屆時東北側(cè)的中海如園也差不多清盤，濱河的主戰(zhàn)場直接移向經(jīng)南十二路以南，今年對濱河還是很重要的，基本上接近底部。我個人對于這個片區(qū)的喜愛程度是高于管南的，相對更干凈一些，只是大配套沒了地主的輸血，過于遲緩。(展開全部)

蝶湖書院應(yīng)該要取康橋美廬灣而代之，要成為濱河扛把子的節(jié)奏。

地塊低容積率，外立面鋁板玻璃幕，室內(nèi)空間也基本都是落地窗，直接媲美北龍湖北岸的產(chǎn)品。

總共8棟小高層，起步面積169㎡，四室兩廳三衛(wèi)，主衛(wèi)面積不小，雙臺盆設(shè)計；226㎡四室兩廳三衛(wèi)的面積設(shè)計了三個戶型，有傳統(tǒng)的，有端廳的，挺猛的，設(shè)計方面確實用心了。最大的286㎡四室兩廳四衛(wèi)，大平層，一層一戶，三個臥室全部都是套房，外面還有大露臺，另外贈送面積也很多，得房率杠杠的。

地塊位置也不錯，距離蝶湖很近，高樓層湖景盡收眼底，按照濱河當(dāng)下的發(fā)展速度，短期內(nèi)也很難出現(xiàn)障礙物，劣勢就是東側(cè)高鐵線較近，感官上不太舒服。

開發(fā)商經(jīng)投發(fā)也算安全，只要項目正式啟動，大問題應(yīng)該不會有。之前開發(fā)過的有幸福濱水家園、夢湖畔，一個在濱河，一個在物流園區(qū)，位置在小片區(qū)都是很好的，只是大片區(qū)缺點意思。

蝶湖書院如果能如約建成，還是挺不錯的。目前濱河品質(zhì)最好的樓盤是亞新海棠公館，雖然房價降了，但這個盤交付的真是不錯，甩周邊綠城明月濱河、中交濱河春曉一大截，本來該是扛把子的康橋美廬灣還在解決問題中，部分外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，室內(nèi)精裝不是能否落地，當(dāng)時房價也是妥妥的高點，目前有業(yè)主怒賠150萬往外賣，但受交易規(guī)則限制以及市場影響，無人問津。(展開全部)