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萬(wàn)科古翠隱秀一期基本清盤，預(yù)計(jì)年底前交付，目前架空層也已經(jīng)呈現(xiàn)，同時(shí)，古翠隱秀的會(huì)所已經(jīng)營(yíng)業(yè)，健身房、游泳池對(duì)業(yè)主開(kāi)放。

另外萬(wàn)科還把經(jīng)二路的城市界面做了煥新，臨街的退臺(tái)商業(yè)，咖啡館、花藝、飯店等已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

最近萬(wàn)科古翠隱秀主推二期，預(yù)售證已經(jīng)公示。

二期位于一期的北側(cè)，其實(shí)就跟一期在同一個(gè)地塊，二期一共5棟樓，其中包含4棟高層、1棟洋房。

二期的產(chǎn)品沿襲了一期的風(fēng)格，但但面積段變成了143-171㎡的高層，以及226-380㎡的超級(jí)大平層，裝標(biāo)依然是豪裝。

二期的最大的亮點(diǎn)就在于唯一的一棟洋房，只有14套，具有很大的稀缺性，227平、248平的戶型，橫廳設(shè)計(jì)，超高贈(zèng)送，一梯一戶獨(dú)家電梯廳等都是亮點(diǎn)。

美中不足的就是洋房矗立在高層中間，多少有點(diǎn)影響采光和居住舒適度。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科的盤，不能只看房子，還要看其對(duì)區(qū)域的影響。

古翠隱秀的已經(jīng)完全把經(jīng)二路顛覆了，臨街的退臺(tái)商業(yè)已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，咖啡館、花藝、飯店、游泳池、健身房、瑜伽室、書(shū)房都已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了，項(xiàng)目外觀所用的玻璃幕和鋁板，也提升了商業(yè)的檔次。

一期三棟樓經(jīng)過(guò)兩三年的發(fā)展，已經(jīng)眼見(jiàn)為實(shí)，最近要推的是二期5棟樓，畢竟地塊不大，不論外立面和景觀都不太可能和一期相差太遠(yuǎn)，所以亮點(diǎn)主要是戶型，二期有創(chuàng)新的227平、248平的戶型，橫廳設(shè)計(jì)，超高贈(zèng)送，一梯一戶獨(dú)家享受，同時(shí)二期推出了之前比較受歡迎的143平，美中不足的是唯一一棟7號(hào)樓洋房被夾在高聳林立的高層中間，可能舒適度不咋滴。
古翠隱秀算是城心高容積地塊打造大平層豪宅的典范，其實(shí)樓間距還是那個(gè)逼仄的樓間距，密度還是那個(gè)擁擠的密度，真要真兒八經(jīng)住進(jìn)去，不一定得勁。但還是給人豪宅的感覺(jué)，為啥呢？
大概就是顏值了，這樓盤表面還是挺奢華的，酒店化落客區(qū)和酒店式入戶大堂，商業(yè)街采用大面積玻璃幕墻的雙首層立體設(shè)計(jì)，全架空層設(shè)計(jì)，使業(yè)主在不大的小區(qū)可以有充分的公共活動(dòng)空間和社交體驗(yàn)。
同樣比較成功的是未來(lái)天奕，都是寥寥幾棟樓做出了超高顏值，給人留下深刻印象，反觀城心做改善比較失敗的則是敏捷江山譽(yù)，項(xiàng)目也不算差，但就是太平了，不顯眼。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科古翠隱秀，金水區(qū)經(jīng)二路與紅專路交匯處。

兜兜圈圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，萬(wàn)科古翠隱秀繼續(xù)上新，二期規(guī)劃（其實(shí)還是屬于一個(gè)院）4棟高層、1棟洋房，一共有四個(gè)面積段143平方米、171平方米、226平方米、252平方米，項(xiàng)目位置是真的好，金水區(qū)經(jīng)二路與紅專路交匯處，南側(cè)是鄭州市河務(wù)局家屬院，東側(cè)是鄭市土地局家屬院，北側(cè)是姿華小區(qū)，附近基本是各種家屬院，皇親國(guó)戚的聚集地。

這個(gè)項(xiàng)目打的是一個(gè)持久戰(zhàn)，賣的很慢，2022年開(kāi)盤的時(shí)候是成交均價(jià)是27500-28800元/平方米，然后一直賣賣賣，3棟樓硬是賣了兩年時(shí)間，可想而知銷售難度，便宜的時(shí)候189平方米的24000一平，萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)極好的位置+萬(wàn)科品牌+改善，這個(gè)項(xiàng)目競(jìng)品有雅頌居，未來(lái)天翼，北龍湖，雅頌居三萬(wàn)多的均價(jià)也銷售的差不多了，同時(shí)期可比較的相對(duì)來(lái)說(shuō)多，這個(gè)項(xiàng)目也是磨磨唧唧，熬走了多少銷售。

在這買房子的基本上都是一些地緣性的高端客戶，其他地方的客戶基本也不來(lái)這買，萬(wàn)科基本上能發(fā)揮的都發(fā)揮，這寸土寸金的地方還給你湊出來(lái)一棟洋房，這兒的多稀缺啊，老錢就是喜歡這種，這地方弄一套洋房，身份地位的象征。

東西好歸好，但是也要有相對(duì)應(yīng)的好價(jià)格，東西都是對(duì)比出來(lái)的，萬(wàn)科的品牌本身就有溢價(jià)，加上又是區(qū)域終極改善，價(jià)格肯定是更貴，總而言之有很多的選擇可以多看看。(展開(kāi)全部)

金水主城豪宅大平層又要上新了，萬(wàn)科古翠隱秀二期即將入市，這個(gè)項(xiàng)目在金水主城豪宅圈絕對(duì)是有一席之地的。

一期尾盤，年底前交付，即將推出二期其實(shí)還是一個(gè)院，規(guī)劃4棟高層、1棟洋房，二期明顯要比一期更高級(jí)一些，繼續(xù)延續(xù)一期的風(fēng)格，四個(gè)面積段，143平四房帶端廳和171平四葉草戶型主要分布于9號(hào)樓一梯兩戶設(shè)計(jì)；226平分布于7號(hào)樓洋房，252平分布于5號(hào)樓、6號(hào)樓和8號(hào)樓，大平層全都是一梯一戶電梯直接入戶設(shè)計(jì)，精裝交付。

一期待交房外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，大面積玻璃幕+金色鋁板，還原度非常高，臨街商業(yè)已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，加上萬(wàn)科前期率先對(duì)經(jīng)二路進(jìn)行了煥然改造，走在周邊確實(shí)非常有格調(diào)又有辨識(shí)性。

優(yōu)勢(shì)依舊是主城核心帶來(lái)的無(wú)敵的區(qū)位價(jià)值，生活配套非常齊全，樓下1萬(wàn)方高端商業(yè)能滿足高端人士日常需求，劣勢(shì)同樣非常明顯，容積率高，出了萬(wàn)科改造過(guò)的經(jīng)二路某些路段的城市界面真的不要太一般，而且早晚高峰的擁堵也可能是家常便飯，不過(guò)這些都是主城區(qū)樓盤的通病。

為了湊容積率，還規(guī)劃了一棟7層洋房，226平大平層，洋房在主城區(qū)就更稀缺了，但夾雜在眾高層之中，采光難免會(huì)受到些影響。

最大競(jìng)品還是未來(lái)天奕，但未來(lái)天奕又沒(méi)有200平以下的面積段，主城純改善這個(gè)斷層又成功被萬(wàn)科拿捏，一期這些面積段就比較熱銷，現(xiàn)在的這個(gè)環(huán)境之下，報(bào)價(jià)就沒(méi)有太大的水分了，對(duì)外透露26000起步，也就是400萬(wàn)左右起步。

與一期一樣，買這個(gè)位置的客戶只有地緣。(展開(kāi)全部)

古翠隱秀在斷貨半年后，終于二期可以入市，之前聽(tīng)說(shuō)是土地方面的原因，遲遲沒(méi)有解決。

這個(gè)盤在2021年入市后也算是知名項(xiàng)目，很多改善購(gòu)房者都去看過(guò)，位置是妥妥的老城區(qū)，還是金水，開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科也算對(duì)得起這塊地的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但銷售局面并沒(méi)有打開(kāi)，三棟樓賣了兩年時(shí)間，接下來(lái)這幾棟樓起碼也要兩三年時(shí)間，預(yù)計(jì)這個(gè)盤整體收尾要到2027年，2021-2027，挺不容易的。

這次的戶型跟一批次也有差別，最小143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，跟一期147基本一樣，分布在最北側(cè)9號(hào)樓上。然后是171㎡，跟一期175㎡也相同，跟143㎡在一棟樓上面，143㎡不愁賣，畢竟總價(jià)低。
然后是226㎡五室兩廳三衛(wèi)，算是中規(guī)中矩，往上還有252㎡四室兩廳三衛(wèi)，樓王位置，橫廳戶型，這種看著圖別扭，但真到屋里還是不錯(cuò)的，據(jù)說(shuō)還要做一層一戶的產(chǎn)品，總價(jià)直接奔千萬(wàn)級(jí)別。

古翠斷貨這半年，未來(lái)天奕賣的還不錯(cuò)，雖然很多人拿古翠對(duì)比北龍湖，但并不是很直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前附近賣的最好的還是雅頌居，現(xiàn)在也正式進(jìn)入二手房市場(chǎng)，成交的還行。


萬(wàn)科在鄭州目前也沒(méi)幾個(gè)可售樓盤，萬(wàn)科民安云河錦上是主力，二七的萬(wàn)科大都會(huì)和南龍湖的萬(wàn)科星圖緊隨其后，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光在降價(jià)后基本清盤，其余的就是萬(wàn)科新田湖與城這種無(wú)人問(wèn)津的遠(yuǎn)郊盤。

按照萬(wàn)科目前的狀況，也不會(huì)再新拿地塊，就這樣磨嘰著賣吧。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科日子很難，今年上半年萬(wàn)科凈利潤(rùn)暴跌，虧損超過(guò)了70億；穆迪年初的時(shí)候率先將萬(wàn)科信用評(píng)級(jí)從投資級(jí)下調(diào)至垃圾級(jí)，惠譽(yù)和標(biāo)普相繼跟進(jìn)，8月份萬(wàn)科又被穆迪下調(diào)至B1；三大機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)下調(diào)不一定會(huì)影響萬(wàn)科的融資，但是投資者的信心受損肯定跑不了。

這種環(huán)境下，萬(wàn)科的中高層們似乎也有了其他心思，數(shù)個(gè)核心區(qū)域的職業(yè)經(jīng)理人跳槽，他們跳槽的對(duì)象正是以央企華潤(rùn)、保利為代表的一眾國(guó)家隊(duì)；央企現(xiàn)在資金雄厚、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，對(duì)人才的吸引力自然大，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，毫不夸張的說(shuō)已經(jīng)是國(guó)央企主導(dǎo)的市場(chǎng)，TOP民企碩果僅存，萬(wàn)科這種半國(guó)有制的房企優(yōu)勢(shì)也是蕩然無(wú)存。

這種市場(chǎng)環(huán)境下，熬過(guò)去活下來(lái)也許是萬(wàn)科最好的結(jié)果。


言歸正傳今日主角：萬(wàn)科古翠隱秀

據(jù)金水主城的古翠隱秀快迎來(lái)了一期三棟樓的交付，二期面世也提上日程；小地塊高容積率大平層的產(chǎn)品到底能做出什么樣子，等一期交付后這一切都是現(xiàn)成的答案，萬(wàn)科迎來(lái)的壓力不可謂不大，因?yàn)槎诘匿N售全靠一期交付的口碑。

作為純改善豪宅，萬(wàn)科的奢華和設(shè)計(jì)沒(méi)的說(shuō)，小區(qū)大門為酒店化落客區(qū)+酒店式大堂設(shè)計(jì)，沿街的1.1萬(wàn)方多元商業(yè)街區(qū)也是項(xiàng)目的加分項(xiàng)，采用大面積玻璃幕墻的雙首層立體設(shè)計(jì)，豪宅標(biāo)配的會(huì)所設(shè)泳池和健身中心，高容積率下室外空間較少，萬(wàn)科采用了全架空層的設(shè)計(jì)，增加小區(qū)的公共活動(dòng)空間和社交互動(dòng)區(qū)域。
二期產(chǎn)品更是有227㎡和248㎡的頂級(jí)戶型設(shè)計(jì)，從公示的6號(hào)樓戶型來(lái)看依舊是一梯一戶設(shè)計(jì)，南北兩側(cè)各兩個(gè)臥室，橫廳設(shè)計(jì)，加大了贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)。唯一一棟洋房的7號(hào)樓也在二期，就是這采光可不怎么友好。

萬(wàn)科古翠隱秀的優(yōu)劣勢(shì)，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智:
優(yōu)勢(shì)：金水老城純改善，周邊商業(yè)繁華交通、醫(yī)療、教育等資源豐富齊全，會(huì)所+商業(yè)，萬(wàn)科A標(biāo)精裝也算加分項(xiàng)。
劣勢(shì)：容積率高，城市界面一般，臨項(xiàng)目道路交通壓力大。

經(jīng)三路沿線的金水老城區(qū)，未來(lái)天奕和萬(wàn)科古翠算是頂級(jí)改善棋逢對(duì)手，未來(lái)天奕的城市界面和道路交通比萬(wàn)科好上很多，而其天馬行空的戶型設(shè)計(jì)也越來(lái)越得到頂豪們的認(rèn)可，除了開(kāi)發(fā)商實(shí)力欠缺外，可是如果現(xiàn)房銷售那開(kāi)發(fā)商的因素就弱化很多，金水老城區(qū)的銷售情況其實(shí)也么那么樂(lè)觀，作為GDP第一的金水區(qū)，經(jīng)三路沿線更是以前的金融中心，周邊的醫(yī)院也是省級(jí)三甲，改善們?nèi)巳翰粫?huì)少，但是近年來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)萎靡，東區(qū)更是二手房和新房?jī)r(jià)格都很客觀，所以選擇環(huán)境更好的東區(qū)改善的也大有人在。

未來(lái)天奕3.5的均價(jià)比萬(wàn)科2.8高出不少，哪個(gè)是你的菜？(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科物業(yè)太diao了，一平5.8的物業(yè)費(fèi)來(lái)當(dāng)爺，業(yè)主在群里說(shuō)服務(wù)質(zhì)量不好，直接解散，吊吊吊

萬(wàn)科古翠隱秀最近正在銷售地下車位，有誰(shuí)知道實(shí)際銷售情況，和具體售價(jià)！謝謝

萬(wàn)科古翠隱秀的撿漏價(jià)，189平四房也高達(dá)24000元一平了，實(shí)在不能算撿漏了，北龍湖北岸的瑞府大概在28000元左右，蘭溪府也是25000-27000元左右，考慮到古翠的位置和高容積率，24000只能說(shuō)還好，但絕對(duì)不能算有性價(jià)比。

萬(wàn)科古翠隱秀的熱度倒是一直挺高，從 2022年6月入市以來(lái)，月均來(lái)訪客戶300多，在高端盤里算多的，客戶主要是周邊廣大的醫(yī)生群體和zf單位。

據(jù)說(shuō)首批房源年底交付，但對(duì)于古翠來(lái)說(shuō)，交付是把雙刃劍，一方面好東西前期都展示完了，古翠的會(huì)所和商業(yè)體已經(jīng)全部建成對(duì)業(yè)主開(kāi)放營(yíng)業(yè)，交付能展示的無(wú)非是鋁板外立面和41畝巴掌大的園林景觀，交付的展示效果提升有限，反而會(huì)讓業(yè)主真正感受到189平窄長(zhǎng)戶型的逼仄，而且改善客戶對(duì)裝修比較挑，北龍湖不乏把開(kāi)發(fā)商裝修砸了重裝的案例，萬(wàn)科的大路貨不一定符合他們審美。

所以，個(gè)人認(rèn)為，一旦交付，古翠不一定會(huì)再這么火，現(xiàn)在金水老區(qū)的未來(lái)天奕，雅頌居都是高密袖珍盤，交付后的效果一言難盡，老城區(qū)的更新速度一直不快，肯定是不如北龍湖那么日新月異，所以，買這里的，全靠地緣情懷撐著，終究不是理性選擇。有客戶實(shí)地爬樓看了看，說(shuō)周邊是老破樓，景觀面真的不好看。個(gè)人感覺(jué)隨著交付，古翠很可能會(huì)有一波價(jià)格促銷，二手房的價(jià)格也會(huì)迅速拉開(kāi)差距，高容積率項(xiàng)目的低樓層和高樓層體驗(yàn)差距太大了。(展開(kāi)全部)