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沉寂許久的申泰中原印象，迎來第二個白衣騎士！

就在上周，河南省電子招標(biāo)平臺發(fā)布了中海中標(biāo)申泰中原印象的標(biāo)書，中標(biāo)金額1.06億，這也是繼今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤入股51%后，又一重磅好消息。

中海代建是全流程的，包括整體定位策劃、現(xiàn)場施工管理、成本管理、竣工和交付管理、案場物業(yè)服務(wù)等等，簡單來說就是代管、代建、代銷。

項目的進(jìn)展一直都特別慢，最南側(cè)的三棟安置房已經(jīng)封頂，商品房3號樓、6號樓、7號樓也都已經(jīng)封頂。另外1號樓、2號樓、5號樓沒有開始蓋。

申泰中原印象這個項目一直都很敢尷尬，除了個金水老城的地段，產(chǎn)品定位剛改、也比不過純改善的萬科古翠隱秀，甚至還不如敏捷江山譽有競爭力，中海接手之后，肯定要對項目進(jìn)行升級改造。(展開全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交會處。

一語成讖，該來的還是來了。

之前點評的時候說過：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷。

21年年底的時候：金水區(qū)韓寨村民過渡費（6-8月）已經(jīng)三個月沒有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬元，之前我也多次說過——地市開發(fā)商+城改=炸彈（4個2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號等等；地市開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個2）。

這個項目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計也得5以上，這個住起來是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣，去化速度也是非常慢。

3、價格。中海兩字是有溢價的，但是這個地方也不好賣，首開的時候賣27000-28000，賣了幾十套，后來精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過往的經(jīng)驗來看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會咋樣。(展開全部)

代建代銷盛行，招商、華潤都拓展了這個業(yè)務(wù)，而且已經(jīng)簽約了數(shù)個項目，中海作為央企也沒有拉下這個業(yè)務(wù)。

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格強勢接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷，中原印象在經(jīng)歷停擺數(shù)月、金水投資注資51%之后，終于得以正式的重生，這個項目現(xiàn)在幕后是申泰和金水投資，幕前是中海，中海確實是一個驚喜，這個盤的庫存還有很多，所以金水主城區(qū)又多了一個新盤。

不要再提周邊最近的萬科項目，二者雖然距離近，但定位和產(chǎn)品完全是兩個層次，彼此對對方構(gòu)不成什么威脅。

主體已經(jīng)起來接近封頂?shù)臓顟B(tài)，產(chǎn)品方面肯定是不能有變動了。6棟商品房住宅、3棟安置房、150米超高建筑及100米的平層公寓，但現(xiàn)在還只是剛開發(fā)到了商品房的階段，面積段80-127平，戶型基本上都是進(jìn)深長、面寬比較窄的設(shè)計，兩梯四戶，新中式風(fēng)格，宣傳的是精裝修，幾年前的項目放在現(xiàn)在玻璃幕簡約風(fēng)、一梯一戶電梯直接入戶的設(shè)計面前明顯有點落后了。另外容積率高，住宅被安置房和公寓圍合在中間，除了位置是個王炸，現(xiàn)在看起來實在太普通了。

中海大家都知道，央企，實力很強，在鄭州開發(fā)了了許多樓盤，按時交房沒問題，就是成本控制的有點嚴(yán)格，品質(zhì)口碑方面有點一般，不過項目幕后又有金水投資注資，變相給項目吃了一顆定心丸，按照項目的節(jié)點，可以直接按照準(zhǔn)現(xiàn)房來銷售。

重生之后再按照高價來賣就有點難了，可以學(xué)一下當(dāng)初信達(dá)接手天樾九章之后先來一波特價促銷。(展開全部)

申泰中原印象迎來了第二個白衣騎士：中海

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格盤申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營銷。此消息三少特意求證了一下中海的朋友，已經(jīng)實錘為真!

申泰中原印象年初剛迎來金水北區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)的入股（就是和豫發(fā)合作的那個平臺公司，太難了，到處救火~）搖身一變成為了國資控股的項目，但是馬上快一年了依舊沒什么大的改觀，大概率金水投資也感覺有點麻煩，于是乎金水投資接洽了開疆拓土的中海，相見恨晚得達(dá)成了代建協(xié)議。

最近鄭州的代建圈很熱鬧，招商、華潤、電建、龍湖這些房企的代建板塊都開始發(fā)力了，除了龍湖代建的是民企，其他的基本都是與地方平臺公司合作，但是顯而易見不可能純純代建，平臺公司也沒有那么多現(xiàn)金流，大概率也是有資金互助之類的協(xié)議，同為國央兄弟單位，這種互幫互助也屬于正常。

申泰實業(yè)起源于福建發(fā)家于洛陽，其實是標(biāo)準(zhǔn)的閩系房企，但是他進(jìn)入鄭州的時間太晚了，基本屬于49年入國軍，當(dāng)時三少就覺得申泰自己干基本就是人心不足蛇吞象，自己干一個市中心的城改項目利潤固然是非?？捎^的，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和自身實力的錯判讓申泰一頭扎進(jìn)了泥潭，本身就是口罩期的項目熬走了對面的融創(chuàng)蘭園又迎來了萬科，自身的產(chǎn)品和實力又不被看好，恒大暴雷后業(yè)主們買房更加注重企業(yè)的口碑和實力，申泰更是難上加難，基本GG。

項目的位置確實很好，可謂得天獨厚，一條經(jīng)三路可謂金水核心區(qū)，周邊的項目融創(chuàng)蘭園、萬科、未來天奕哪個不是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖?，醫(yī)療、教育和各種配套都是城市的頂級存在，這些價值注定了樓盤的價格不會低，但是今非昔比，申泰當(dāng)年的傲慢已經(jīng)給自己挖了一個大坑，申泰當(dāng)時的戶型都是小面寬大進(jìn)深，這種戶型在2024年的現(xiàn)在基本屬于最菜的那一波，中海接手后大概率是要動一下規(guī)劃的，要不然接著申泰的做感覺市場回應(yīng)會很一般，雖然中海+金水投資給了托底能力，但是如今的買方市場，大眾買不買賬還要看后續(xù)的產(chǎn)品和配套，比如當(dāng)時吹噓的八中+緯五路二小，搞一點附加價值，會很有用；目前申泰、中海、金水投資三家在一個項目上玩轉(zhuǎn)，后續(xù)有沒有扯皮問題不好說，在中海沒有完全理順開門蓄客之前，還有很多事情要去辦，總歸市區(qū)核心區(qū)的項目盤活是一個很好的標(biāo)桿（市區(qū)就是比郊區(qū)有優(yōu)先級）。(展開全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號地，中海也迎來了自己的代建項目。
10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格操盤申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營銷。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來了，直到今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因為中海代建業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，一直集中在長三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項目算是中原地區(qū)第一個，自然全司上下格外賣力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開始的，申泰是個半拉子項目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣個地段，啥價值都沒有，所以中海還是挺難的。

但反過來想，當(dāng)初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬科古翠隱秀形成了錯位競爭，80-127平，主打一個剛需走量。
此外還有學(xué)區(qū)，當(dāng)時宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過緯五路二小說的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進(jìn)來了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價走量的，不能像當(dāng)初申泰那樣，又窮又橫硬賣，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項目復(fù)蘇的幾率還是挺大的。(展開全部)

項目得救了？

主城區(qū)陸續(xù)涌現(xiàn)了一批被盤活的項目，曾經(jīng)的恒祥百悅城也陸續(xù)開工，但可惜的是占據(jù)黃金位置的申泰中原印象，曾經(jīng)被爆由金水投資集團(tuán)出手相救，幾個月過去，依舊沒有什么進(jìn)展，現(xiàn)場仍是表演式復(fù)工，一片凄涼，曾經(jīng)傳言電建也將介入，目前也是不了了之，高容積率安開混合這個燙手山芋，牽扯太多，zf出手相救也是老大難。

這個項目想當(dāng)初也是風(fēng)光無限，規(guī)劃6棟商品住宅、3棟安置房及150米超高層建筑和100米高端公寓，除此之外還配套約3萬方主題商業(yè)，商業(yè)也是重頭戲，命名為“豫園”，以中原文化為主題的商業(yè)街區(qū)，涵蓋餐飲美食、民俗體驗、親子游樂、超市百貨等功能，得天獨厚的位置加上高大上的規(guī)劃，申泰的初衷是打造代表性“改善豪宅”未來的價值及周邊可參照花園路的藍(lán)堡灣，這個項目也是多次榮登城市更新行列。位置比萬科、融創(chuàng)要好太多。但熬走了融創(chuàng)，又迎來了萬科，現(xiàn)在萬科也被熬交房了，申泰印象依舊是一動不動，

曾經(jīng)對外簽約的學(xué)校是八中+緯五路二小，現(xiàn)在基本沒戲，項目重啟之后按照就近劃片原則最近的學(xué)校有黃河路三小和三十四中，教育集團(tuán)化之下的教育變革，新學(xué)校層出不窮，誰也不知會是下一個黑馬，愿意花高價來買所謂的學(xué)位房的越來越少。

定位太高，價格太貴都是賣不動的主要原因，真的不是房子貴就一定跟改善有關(guān)，主城區(qū)不少樓盤也都是在賤賣，目前的庫存還有很多，所以不牽扯保交房，白衣騎士來了興許還能有點盈利。(展開全部)

現(xiàn)在啥模樣，在售還是停售了

自從金水投資入股中原印象后，就沒有然后啦。。。
還是沒啥聲音，路過工地感覺變化也不大，可能離的比較遠(yuǎn)，也可能正好是中午時間工人已經(jīng)下班，天氣熱也沒有多停留。
這項目從2019年就傳出聲音，起因是冰熊大廈的爆破，然后在2020年正式拿地后入市，時至今日已經(jīng)四年時間，網(wǎng)簽了104套房。

城改拆遷遇上大型商業(yè)綜合體，妥妥的燒錢機器，申泰過去最風(fēng)光時候也僅僅是百億房企，這家伙直接蒙圈了。本想著從古都洛陽到省會鄭州拿一塊金燦燦的好地塊，還在鼎鼎大名的經(jīng)三路上，誰知河南鄭州的老鄉(xiāng)是一點不買賬。

開始賣兩萬七八，確實有些貴，精裝蓋毛坯，降到兩萬三，還算是賣不動，高傭金一套10萬＋，重賞之下連勇夫也沒來，相信申泰也很無力，跟過去幾年首進(jìn)鄭州就掉坑的保億/華發(fā)/金輝/敏捷這些開發(fā)商一樣光想來一口后悔藥。

目前老城區(qū)新樓盤也不多，但就是賣不動，強如萬科古翠隱秀也只能說賣的一般，還不如金水北的一些樓盤。前一段去敏捷江山譽附近一個牙科診所洗牙，里面一個人就想買敏捷，覺得距離很近，其他太遠(yuǎn)的確實不考慮，給他也說了敏捷整體一般，賣的也不好，但他也能接受這個事實，屬實難遇。最后實在沒辦法，只能建議他等到現(xiàn)房，反正交房前也肯定賣不完，其他也確實說不動。(展開全部)

自接盤豫發(fā)豫園之后，金水投資集團(tuán)再度出手，拯救申泰中院印象，2024年1月29日，申泰集團(tuán)官方公眾號推送了名為“國資入股重塑中原印象”的海報，提到了資金保障，資源保障，工程保障，交付保障。

能不能重塑我不知道，反正中原印象的操盤就是一波高開低走。
2019年， 冰熊爆破時，大家對這個城改項目的期望值頗高，但后來規(guī)劃一出來，有點啥眼，這啥？總占地約155畝，規(guī)劃了6棟商品房、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓。整體水泥森林，密度過高，參測混雜，產(chǎn)品老舊，規(guī)劃毫無新意。說好的對標(biāo)正弘城呢，說好的經(jīng)三路新地標(biāo)呢？

素質(zhì)不咋滴，要價倒是不低，首開28000元一平震撼了大家，當(dāng)然購房者也不傻，不買賬，后來為了促銷改毛坯，大家還是不鳥，慢慢就拖死了。
說實話，金水投資集團(tuán)接手，除非把規(guī)劃全改了，不然還是難搞，當(dāng)然接盤價低有低價促銷空間那另說。
經(jīng)過萬科古翠隱秀的案例，大家可以看出，城中心高容積率城改項目的出路，只有高端改善一條路，只有這樣，才能保證房子和價格匹配，不然那么高的成本價，申泰卻規(guī)劃了大量的80-149平剛需小戶型，根本沒有舒適度可言，怎么賣？
現(xiàn)在就看金水投資集團(tuán)是靠一己之力硬救？還是搬一個外來的品牌房企重新調(diào)整？個人感覺，蓋出來的就不說了，沒蓋出來的趕集調(diào)整規(guī)劃。(展開全部)