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沉寂許久的申泰中原印象，迎來(lái)第二個(gè)白衣騎士！

就在上周，河南省電子招標(biāo)平臺(tái)發(fā)布了中海中標(biāo)申泰中原印象的標(biāo)書(shū)，中標(biāo)金額1.06億，這也是繼今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤(pán)入股51%后，又一重磅好消息。

中海代建是全流程的，包括整體定位策劃、現(xiàn)場(chǎng)施工管理、成本管理、竣工和交付管理、案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)等等，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是代管、代建、代銷。

項(xiàng)目的進(jìn)展一直都特別慢，最南側(cè)的三棟安置房已經(jīng)封頂，商品房3號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓也都已經(jīng)封頂。另外1號(hào)樓、2號(hào)樓、5號(hào)樓沒(méi)有開(kāi)始蓋。

申泰中原印象這個(gè)項(xiàng)目一直都很敢尷尬，除了個(gè)金水老城的地段，產(chǎn)品定位剛改、也比不過(guò)純改善的萬(wàn)科古翠隱秀，甚至還不如敏捷江山譽(yù)有競(jìng)爭(zhēng)力，中海接手之后，肯定要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造。(展開(kāi)全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交會(huì)處。

一語(yǔ)成讖，該來(lái)的還是來(lái)了。

之前點(diǎn)評(píng)的時(shí)候說(shuō)過(guò)：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來(lái)“國(guó)資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷。

21年年底的時(shí)候：金水區(qū)韓寨村民過(guò)渡費(fèi)（6-8月）已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬(wàn)元，之前我也多次說(shuō)過(guò)——地市開(kāi)發(fā)商+城改=炸彈（4個(gè)2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號(hào)等等；地市開(kāi)發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個(gè)2）。

這個(gè)項(xiàng)目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計(jì)也得5以上，這個(gè)住起來(lái)是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫(xiě)字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣，去化速度也是非常慢。

3、價(jià)格。中海兩字是有溢價(jià)的，但是這個(gè)地方也不好賣，首開(kāi)的時(shí)候賣27000-28000，賣了幾十套，后來(lái)精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會(huì)咋樣。(展開(kāi)全部)

代建代銷盛行，招商、華潤(rùn)都拓展了這個(gè)業(yè)務(wù)，而且已經(jīng)簽約了數(shù)個(gè)項(xiàng)目，中海作為央企也沒(méi)有拉下這個(gè)業(yè)務(wù)。

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格強(qiáng)勢(shì)接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷，中原印象在經(jīng)歷停擺數(shù)月、金水投資注資51%之后，終于得以正式的重生，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在幕后是申泰和金水投資，幕前是中海，中海確實(shí)是一個(gè)驚喜，這個(gè)盤(pán)的庫(kù)存還有很多，所以金水主城區(qū)又多了一個(gè)新盤(pán)。

不要再提周邊最近的萬(wàn)科項(xiàng)目，二者雖然距離近，但定位和產(chǎn)品完全是兩個(gè)層次，彼此對(duì)對(duì)方構(gòu)不成什么威脅。

主體已經(jīng)起來(lái)接近封頂?shù)臓顟B(tài)，產(chǎn)品方面肯定是不能有變動(dòng)了。6棟商品房住宅、3棟安置房、150米超高建筑及100米的平層公寓，但現(xiàn)在還只是剛開(kāi)發(fā)到了商品房的階段，面積段80-127平，戶型基本上都是進(jìn)深長(zhǎng)、面寬比較窄的設(shè)計(jì)，兩梯四戶，新中式風(fēng)格，宣傳的是精裝修，幾年前的項(xiàng)目放在現(xiàn)在玻璃幕簡(jiǎn)約風(fēng)、一梯一戶電梯直接入戶的設(shè)計(jì)面前明顯有點(diǎn)落后了。另外容積率高，住宅被安置房和公寓圍合在中間，除了位置是個(gè)王炸，現(xiàn)在看起來(lái)實(shí)在太普通了。

中海大家都知道，央企，實(shí)力很強(qiáng)，在鄭州開(kāi)發(fā)了了許多樓盤(pán)，按時(shí)交房沒(méi)問(wèn)題，就是成本控制的有點(diǎn)嚴(yán)格，品質(zhì)口碑方面有點(diǎn)一般，不過(guò)項(xiàng)目幕后又有金水投資注資，變相給項(xiàng)目吃了一顆定心丸，按照項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，可以直接按照準(zhǔn)現(xiàn)房來(lái)銷售。

重生之后再按照高價(jià)來(lái)賣就有點(diǎn)難了，可以學(xué)一下當(dāng)初信達(dá)接手天樾九章之后先來(lái)一波特價(jià)促銷。(展開(kāi)全部)

申泰中原印象迎來(lái)了第二個(gè)白衣騎士：中海

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格盤(pán)申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷。此消息三少特意求證了一下中海的朋友，已經(jīng)實(shí)錘為真!

申泰中原印象年初剛迎來(lái)金水北區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)的入股（就是和豫發(fā)合作的那個(gè)平臺(tái)公司，太難了，到處救火~）搖身一變成為了國(guó)資控股的項(xiàng)目，但是馬上快一年了依舊沒(méi)什么大的改觀，大概率金水投資也感覺(jué)有點(diǎn)麻煩，于是乎金水投資接洽了開(kāi)疆拓土的中海，相見(jiàn)恨晚得達(dá)成了代建協(xié)議。

最近鄭州的代建圈很熱鬧，招商、華潤(rùn)、電建、龍湖這些房企的代建板塊都開(kāi)始發(fā)力了，除了龍湖代建的是民企，其他的基本都是與地方平臺(tái)公司合作，但是顯而易見(jiàn)不可能純純代建，平臺(tái)公司也沒(méi)有那么多現(xiàn)金流，大概率也是有資金互助之類的協(xié)議，同為國(guó)央兄弟單位，這種互幫互助也屬于正常。

申泰實(shí)業(yè)起源于福建發(fā)家于洛陽(yáng)，其實(shí)是標(biāo)準(zhǔn)的閩系房企，但是他進(jìn)入鄭州的時(shí)間太晚了，基本屬于49年入國(guó)軍，當(dāng)時(shí)三少就覺(jué)得申泰自己干基本就是人心不足蛇吞象，自己干一個(gè)市中心的城改項(xiàng)目利潤(rùn)固然是非常可觀的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和自身實(shí)力的錯(cuò)判讓申泰一頭扎進(jìn)了泥潭，本身就是口罩期的項(xiàng)目熬走了對(duì)面的融創(chuàng)蘭園又迎來(lái)了萬(wàn)科，自身的產(chǎn)品和實(shí)力又不被看好，恒大暴雷后業(yè)主們買房更加注重企業(yè)的口碑和實(shí)力，申泰更是難上加難，基本GG。

項(xiàng)目的位置確實(shí)很好，可謂得天獨(dú)厚，一條經(jīng)三路可謂金水核心區(qū)，周邊的項(xiàng)目融創(chuàng)蘭園、萬(wàn)科、未來(lái)天奕哪個(gè)不是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖?，醫(yī)療、教育和各種配套都是城市的頂級(jí)存在，這些價(jià)值注定了樓盤(pán)的價(jià)格不會(huì)低，但是今非昔比，申泰當(dāng)年的傲慢已經(jīng)給自己挖了一個(gè)大坑，申泰當(dāng)時(shí)的戶型都是小面寬大進(jìn)深，這種戶型在2024年的現(xiàn)在基本屬于最菜的那一波，中海接手后大概率是要?jiǎng)右幌乱?guī)劃的，要不然接著申泰的做感覺(jué)市場(chǎng)回應(yīng)會(huì)很一般，雖然中海+金水投資給了托底能力，但是如今的買方市場(chǎng)，大眾買不買賬還要看后續(xù)的產(chǎn)品和配套，比如當(dāng)時(shí)吹噓的八中+緯五路二小，搞一點(diǎn)附加價(jià)值，會(huì)很有用；目前申泰、中海、金水投資三家在一個(gè)項(xiàng)目上玩轉(zhuǎn)，后續(xù)有沒(méi)有扯皮問(wèn)題不好說(shuō)，在中海沒(méi)有完全理順開(kāi)門(mén)蓄客之前，還有很多事情要去辦，總歸市區(qū)核心區(qū)的項(xiàng)目盤(pán)活是一個(gè)很好的標(biāo)桿（市區(qū)就是比郊區(qū)有優(yōu)先級(jí)）。(展開(kāi)全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號(hào)地，中海也迎來(lái)了自己的代建項(xiàng)目。
10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格操盤(pán)申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項(xiàng)目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來(lái)了，直到今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤(pán)入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因?yàn)橹泻４I(yè)務(wù)發(fā)展較晚，一直集中在長(zhǎng)三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項(xiàng)目算是中原地區(qū)第一個(gè)，自然全司上下格外賣力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開(kāi)始的，申泰是個(gè)半拉子項(xiàng)目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣個(gè)地段，啥價(jià)值都沒(méi)有，所以中海還是挺難的。

但反過(guò)來(lái)想，當(dāng)初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬(wàn)科古翠隱秀形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，80-127平，主打一個(gè)剛需走量。
此外還有學(xué)區(qū)，當(dāng)時(shí)宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過(guò)緯五路二小說(shuō)的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進(jìn)來(lái)了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價(jià)走量的，不能像當(dāng)初申泰那樣，又窮又橫硬賣，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項(xiàng)目復(fù)蘇的幾率還是挺大的。(展開(kāi)全部)