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克而瑞的數(shù)據(jù)出爐：2022年上半年古翠隱秀銷售2.87億，距離官方給得銷售7.8億差距略大。
計(jì)算一下真實(shí)的數(shù)據(jù)大約銷售60套，去化率30%，首開蓄客半年，地緣客戶消耗殆盡，后續(xù)銷售節(jié)奏放緩，甚至價(jià)格高開低走，都是可以預(yù)見。
難得是后期還有200平以上的產(chǎn)品銷售。
結(jié)合華潤幸福里、華潤瑞府、萬科古翠隱秀的銷售情況來看，拿真金白銀投票的客戶還是很在意房子的外巒頭，這也是幸福里熱銷的重要因素。
理性分析【經(jīng)濟(jì)增長的極限以及房價(jià)的增長不能超過GDP的增速與通貨膨脹之和的數(shù)學(xué)原因】
中國在過去的40年里，實(shí)現(xiàn)了年均8%的指數(shù)增長，這除了有中國人勤勞勇敢的原因，另外還有兩個(gè)數(shù)學(xué)上的原因:一是我國最初的經(jīng)濟(jì)基數(shù)小，能夠持續(xù)高速增長;二是過去國內(nèi)市場一片空白，產(chǎn)品供不應(yīng)求，而國際上很多國家的人均財(cái)富比中國高很多，相比中國過去的生產(chǎn)能力，這些國家的購買力近乎無限，我們的出口增長帶動(dòng)財(cái)富增長沒有天花板。但是自1978年改革開放后40年后的2018年，以該年數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，中國人均GDP已經(jīng)達(dá)到了世界的平均水平，總的經(jīng)濟(jì)體量已經(jīng)居世界第二，占全世界經(jīng)濟(jì)總量的18%，中國速度創(chuàng)造了世界奇跡，即便內(nèi)部消費(fèi)不振，靠投資和出口兩架馬車都能維持高增長，但是到今天，中國還能不能維持過去的增長速度呢?從數(shù)學(xué)上講，根本做不到。按照過去40年8%的經(jīng)濟(jì)增速算1.08的40次方等于21.72倍，等于說過去40年GDP僅從增長角度膨脹了20倍多，如果未來按照40年每年平均漲幅6%算，1.06的40次方為10.29，同樣40年的增長，體量翻番為10倍，基數(shù)在很大的情況下，經(jīng)濟(jì)翻番制約的條件非常之多，同時(shí)可以從這兩組數(shù)據(jù)中體會(huì)一下GDP增長的威力，以及增長的極限，甚至增長的難度。
我們就假定中國經(jīng)濟(jì)能夠按照每年6%的速度增長，這個(gè)速度雖然比過去慢了一點(diǎn)，但是比全世界3%的平均水平快很多。再過40年，中國GDP大約能增長10倍（1.06的40次方大約等于10.29）。而扣除中國的貢獻(xiàn)，中國以外的其他國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長速度只有2.34%左右，40年后只能增長1.5倍左右，那時(shí)中國的GDP大約能占到全世界的50%。這時(shí)候矛盾就出現(xiàn)了，其他國家的人口占了全世界人口的4/5以上，總的財(cái)富僅僅和中國一樣多。那時(shí)，全世界都沒有足夠的財(cái)富買得起中國不斷制造的產(chǎn)品和不斷提供的服務(wù)，這時(shí)只有兩個(gè)辦法，一個(gè)是提高世界其他地區(qū)的購買力和經(jīng)濟(jì)增長，另一個(gè)是讓中國經(jīng)濟(jì)增長降到世界的平均水平。這兩個(gè)點(diǎn)如何能做的？不可能做到！
從數(shù)學(xué)計(jì)算角度看，房價(jià)漲幅是不可能長期超過GDP漲幅和通貨膨脹的，在全國整個(gè)大盤子里做房產(chǎn)投資是非常難的一件事，能跑贏通脹就已經(jīng)非常的不簡單了，這還是僅僅經(jīng)濟(jì)角度考慮，沒考慮世界局勢變化、沒有考慮到人們的價(jià)值觀、消費(fèi)觀的變化！
因此說，房產(chǎn)的增值保值、房產(chǎn)投資賺錢是一個(gè)偽話題！
另外套用經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)房地產(chǎn)觀點(diǎn)的看法，房地產(chǎn)最近20年來高速增長周期結(jié)束了：
6點(diǎn)原因：
1、中國經(jīng)濟(jì)高速增長結(jié)束了，每年的經(jīng)濟(jì)增長不會(huì)在8%了。這一條剛才做了嚴(yán)密的數(shù)學(xué)計(jì)算。
2、貨幣高增長結(jié)束了，M2高速增長結(jié)束了，超過10%增速結(jié)束了，2020年是例外。
M2只是增速放緩了，在需要時(shí)候照樣會(huì)高增長，持續(xù)不斷在增長。
3、嬰兒潮結(jié)束了 十四五期間人口增速結(jié)束了，進(jìn)入負(fù)增長階段了。82年實(shí)行計(jì)劃生育，75年-85年嬰兒潮的人在06-10年的結(jié)婚中房子的住房剛性需求已經(jīng)解決了。
4、老百姓手中的錢基本花的差不多了，老百姓錢基本放在房子上了，老百姓杠杠率在新興市場最高，居民杠桿率75%。
5、曾經(jīng)房價(jià)暴漲，因?yàn)槿嗣駧派?，國際資本進(jìn)入中國市場炒房拉動(dòng)了房產(chǎn)投資，目前外資在避險(xiǎn)。
6、房地產(chǎn)周期結(jié)束了，房子夠了，房子供求基本面平衡了，進(jìn)入了深度分化階段。
大部分城市房子可能夠了，核心城市的房子還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
但是大城市的房子已經(jīng)成為了一種貨幣現(xiàn)象，這類房子已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是絕大多數(shù)人人買的到、買得起的。
最后以發(fā)展的眼光看問題，房地產(chǎn)其實(shí)是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和民生的工具，國家在過去的調(diào)控過程當(dāng)中已經(jīng)嫻熟的掌握了抑制房價(jià)有效的辦法，需要用時(shí)候會(huì)用，需要收時(shí)候自然也會(huì)收。
回到該盤，城市核心區(qū)大平層很好，在鄭州項(xiàng)目的盤子里屬于優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，但古翠隱秀是地緣客戶居住屬性占權(quán)重最大的選擇，有太多的約束條件制約其實(shí)現(xiàn)較大漲幅的投資選擇！(展開全部)
古翠開盤的時(shí)候去了，算完價(jià)格后又猶豫了。
189.192的總價(jià)差不多都在530萬以上。
每年的持有成本差不多在4.5%-5%左右，也就是每年持有成本差不多25萬左右
如果持有5年后，資金成本125萬，加上契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等亂七八糟的費(fèi)用，差不多需要準(zhǔn)備135-140萬。
交房后軟裝差不多30萬左右。
五年后（2027.6-12月）賣房的成本差不多就是530+170=700萬。
十年后（2032.6-2032.12）賣房的成本差不多就是530+250+20+30=830萬
也就是每平方五年后要賣到700/189=3.7萬不賠錢，十年后每平方賣到830/189=4.4萬不賠錢。
這個(gè)位置，就算是萬科，能不能漲到這么高，我也懷疑。
可能還是窮，我再考慮考慮吧。(展開全部)
發(fā)現(xiàn)萬科今年的案名一律是四個(gè)字
2022年，理想星光、理想拾光、都會(huì)天際、翠灣中城、未來時(shí)光、拾謐森語、古翠隱秀等多個(gè)新推、加推項(xiàng)目的亮相，讓鄭州萬科的產(chǎn)品線布局，從流量盤到改善類，再到終極置業(yè)，都有了全面的布局與規(guī)劃，在城市規(guī)模、循環(huán)發(fā)力、品牌形象等方面，都有了更加優(yōu)化的發(fā)展。
在美盛金水印的戶型點(diǎn)評(píng)時(shí)，有人說容積率大導(dǎo)致了戶型奇葩，這話說的也沒有毛病，但也不全面，這里簡單的補(bǔ)充一下，除了容積率外還與地塊的形狀、開發(fā)商的操盤策略有關(guān)系，容積率和地塊形狀這兩點(diǎn)開發(fā)商無法左右，但操盤策略這是完全由開發(fā)商來決定，這不古翠隱秀給金水印等一眾開發(fā)商上了一課，土地41畝，容積率5.19，南北方向長短寬長的長方形的地塊，萬科在土地指標(biāo)如此差的地塊上化腐朽為神奇，沒有向市場低頭做成小面積盤來走流量（比如旁邊的融創(chuàng)蘭園的筒子樓），萬科面積段147-248；也沒有像金水印做成改善客戶最嫌棄的連廊戶型；比雅頌居更有誠意，設(shè)計(jì)與裝標(biāo)、戶型都優(yōu)于雅頌居，極致的揚(yáng)長避短，通過做大面積做成城市大平層來致敬這塊土地，體現(xiàn)的是萬科的實(shí)力與自信，必須點(diǎn)贊！(展開全部)
2024年5月13-17日，鄭州城區(qū)共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目、1120套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積110210.7㎡，另...
上周六，備受關(guān)注的主城大平層豪宅萬科古翠隱秀第一次開盤，去化超過八成，成為市場寒冬里一個(gè)讓人驚喜的信號(hào)。
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