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1月21日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告，擬將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。

置出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的背后是中交地產(chǎn)的持續(xù)虧損。

1月21日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-53億元，上年同期為-16.77億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)-54億元，上年同期為17.19億元。

中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)從2018年高峰時(shí)期的8.1億元連續(xù)下降6年，最近兩年更是連續(xù)虧損，虧損額近70億元。

A股上市的中交地產(chǎn)，是中交集團(tuán)旗下中交房地產(chǎn)集團(tuán)的控股公司。

中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下有5大子公司。除了A股中交地產(chǎn)外，還有港股上市的綠城中國(guó)。以及3家平行的子公司，分別是中交HW地產(chǎn)、資管平臺(tái)中房集團(tuán)、金融平臺(tái)中交鼎信。


中交翠語(yǔ)紫宸成了中交鄭州的絕唱，連央企都負(fù)債累累干不下去了，地產(chǎn)行業(yè)真的還有很好的未來(lái)和出路嗎？(展開(kāi)全部)

中交·翠語(yǔ)紫宸，鄭開(kāi)大道紫寰路西南100米。

中交·翠語(yǔ)紫宸占地面積36畝，容積率是2.5，樓面價(jià)4752元/平方米，8棟18棟的小高層，只有三個(gè)戶型，97平方米、116平方米、141平方米，4號(hào)樓和6號(hào)樓是兩梯三戶，1號(hào)樓、7號(hào)樓和8號(hào)樓是兩梯四戶，建筑風(fēng)格是綠城二代的桂語(yǔ)系產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)交房了，該項(xiàng)目的價(jià)格也是一路下滑，最早應(yīng)該是一萬(wàn)塊一平方米，后來(lái)工抵房是8500元/平方米，之后又變成了7600元/平方米，房?jī)r(jià)也是一路開(kāi)始降價(jià)。

綠城的戶型設(shè)計(jì)真的是沒(méi)毛病，以97平方米為例，典型的三面寬，戶型非常方正，一進(jìn)門(mén)是餐客一體，北側(cè)是餐廳和一個(gè)臥室，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，主臥有一個(gè)大飄窗，客廳和臥室有一個(gè)大的陽(yáng)臺(tái)，保證南側(cè)充分的采光；其他的兩個(gè)戶型也是類似。

這個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，第一個(gè)是現(xiàn)房，而且是央企的現(xiàn)房，現(xiàn)在買(mǎi)就能現(xiàn)在住，第二個(gè)是學(xué)校，直接劃片是省實(shí)驗(yàn)。

最近有一個(gè)大新聞就是河南中牟新區(qū)正式揭牌，也中牟打了一個(gè)強(qiáng)心針，但是咱們看看之前綠博的房?jī)r(jià)，2016年-2017年綠博園房?jī)r(jià)一路躥到15000元/平方米，之后一路下跌9800元/平方米，各種特價(jià)房、工抵房層出不窮，不少房子都是腰斬……最近這幾年新區(qū)的房?jī)r(jià)基本是萎靡不振，主要的原因是土地供應(yīng)量太大，以港區(qū)為例土地供應(yīng)量一直很大，一直是位列前茅，再有一個(gè)原因是需求太弱，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)太少，購(gòu)房需求少。

重要的事情說(shuō)三遍，小心宏大的敘事、小心宏大的敘事、小心宏大的敘事。(展開(kāi)全部)

這些天“中牟新區(qū)”概念又出了幾篇文章，因?yàn)樵谀瓿醯泥嵵軿F報(bào)告里面提到了要謀劃建設(shè)中牟新區(qū)，讓綠博的業(yè)主也跟著興奮了一把。

現(xiàn)在片區(qū)除了問(wèn)題樓盤(pán)就是現(xiàn)房為主，在售期房已經(jīng)很少。中交翠語(yǔ)紫宸去年底已經(jīng)交付，外立面呈現(xiàn)效果還不錯(cuò)，比旁邊的紫瑞苑高幾個(gè)檔次，近幾年單位TG的房子也很少有善終的，比例甚至超過(guò)商品房，也是挺慘的。

不過(guò)，今年的學(xué)校倒是有利好，綠博大部分小區(qū)被劃進(jìn)省實(shí)驗(yàn)，也就是河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開(kāi)校區(qū)。其中，幼兒園和小學(xué)已經(jīng)建成，還有一些細(xì)節(jié)待完善，初中預(yù)計(jì)明年。話說(shuō)，有錢(qián)真好啊，這學(xué)校去年夏天才奠基開(kāi)工，一年時(shí)間就落地招生，還是省實(shí)驗(yàn)嫡系部隊(duì)，得益于旁邊那幾個(gè)家屬院。

除了這個(gè)學(xué)校外，其他少部分商品房小區(qū)被劃進(jìn)四中文華學(xué)校，跟濱河一樣雨露均沾，也算是安慰了一下綠博業(yè)主受傷的心靈，過(guò)去幾年，整個(gè)綠博賣出去幾萬(wàn)套房子，也覆蓋了幾萬(wàn)個(gè)家庭，很多人都被傷透了心。

雖然周邊配套也在逐步成熟，包括鄭大三附院新區(qū)醫(yī)院/河南中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院這些也即將開(kāi)業(yè)，地鐵8號(hào)線即將開(kāi)通，但房?jī)r(jià)絲毫沒(méi)有動(dòng)靜，甚至還有下行趨勢(shì)。
中交翠語(yǔ)紫宸在售價(jià)格8000多一平，特價(jià)房7000多，但還是沒(méi)有成交量，這就意味著很難穩(wěn)定下來(lái)反倒是附近的潤(rùn)弘還不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

蛋疼的中交，愣是咬著牙把翠語(yǔ)紫宸給交付了，還是要贊一個(gè)的，沒(méi)出現(xiàn)明顯減配。
現(xiàn)在看一個(gè)小區(qū)交付水不水，看景觀就行了，中交翠語(yǔ)紫宸的入口門(mén)廊、藝術(shù)會(huì)客廳、全齡架空層、主題花園空間等等一應(yīng)俱全，尤其是水系和兒童游樂(lè)區(qū)，只要做到位了都不是事。至于外立面，綠城“桂語(yǔ)系”的大玻璃幕墻，怎么做都不會(huì)難看，景觀和立面兩大面子工程到位了，交付效果就基本沒(méi)啥問(wèn)題，至于房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，施工工藝，選材細(xì)節(jié)，央企把控還是比較嚴(yán)的，沒(méi)啥大問(wèn)題。
當(dāng)然，交付的成果不代表項(xiàng)目的成功，從經(jīng)濟(jì)測(cè)算的角度，這項(xiàng)目算是躺了。4700的樓面地價(jià)，建安成本就按3000一平算，起碼賣7700才保本，這項(xiàng)目早期還勉強(qiáng)賣個(gè)萬(wàn)把塊，后來(lái)一直往下出溜，估計(jì)整盤(pán)利潤(rùn)在虧損邊緣。我看了下中交地產(chǎn)2023年的業(yè)績(jī)，公司凈虧17億元，而2022年還勉強(qiáng)有3300萬(wàn)的凈利潤(rùn)，看來(lái)還不止翠語(yǔ)紫宸一個(gè)樓盤(pán)對(duì)業(yè)績(jī)有負(fù)貢獻(xiàn)。
小區(qū)真是好小區(qū)，純粹18層小高層社區(qū)，小小的挺精致，戶型什么都不賴，但現(xiàn)在這時(shí)代，不是好產(chǎn)品就通吃的。
綠博就是英雄冢，多牛逼的開(kāi)發(fā)商，多硬的品質(zhì)，都得倒在這里，龍湖春江天璽、保利拾光年、信友天樾哪個(gè)不是栽這了，能混得好的似乎就是普羅理想國(guó)和潤(rùn)弘，前者靠造城，后者靠?jī)?nèi)購(gòu)。綠博發(fā)展這么些年也沒(méi)起來(lái)，以后經(jīng)濟(jì)放緩，人口下滑，這樣的遠(yuǎn)郊想起來(lái)更沒(méi)指望了。(展開(kāi)全部)

中交·翠語(yǔ)紫宸，鄭開(kāi)大道紫寰路西南100米。

艱難的區(qū)域，艱難的項(xiàng)目，綠博給我們上了深深的一課，小心宏大的敘事，重要的事情說(shuō)三遍，小心宏大的敘事、小心宏大的敘事、小心宏大的敘事，大部分的大餅，最后都沒(méi)有變成真的大餅。

也幸虧中交是個(gè)央企，能扛住，要是普通的企業(yè)，早都賠的褲衩都沒(méi)有了，拿地時(shí)間是2020年，地面積2.39萬(wàn)平方米，成交總價(jià)2.84億元，折合樓面價(jià)4752元/平方米，規(guī)劃8棟18棟的小高層，戶型面積從97-140平方米，兩梯三戶和兩梯四戶為主，采用的是綠城二代風(fēng)格的桂語(yǔ)系列，賣的也是舉步維艱，最早是1萬(wàn)塊錢(qián)一平方，后來(lái)工抵房8500元/平方米，現(xiàn)在7600元/平方米，拿地已經(jīng)三年多，再有兩年能售罄都是非常厲害的，央企家大業(yè)大是真的不怕。

咱們說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目的喲是：

1、學(xué)區(qū)房。

宣傳的事四中文華學(xué)校+省實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)，而且一路之隔省實(shí)驗(yàn)。

2、現(xiàn)房

央企開(kāi)發(fā)的現(xiàn)房項(xiàng)目，即買(mǎi)即住，沒(méi)有啥后顧之憂。

不足之處：

1、位置

這個(gè)項(xiàng)目的位置在綠博園算是不錯(cuò)的，北側(cè)是婦幼保健院，東側(cè)呈祥府，但是選擇大于努力，它整體的位置不行，綠博園的房?jī)r(jià)一跌再跌，跌無(wú)可跌，2016年-2017年綠博園房?jī)r(jià)風(fēng)借火勢(shì)、火助風(fēng)威，一路竄到15000元/平方米，而此時(shí)主城區(qū)也才14000元/平方米，之后就是跌跌不休，9800元/平方米、9500元/平方米、8000元/平方米，各種特價(jià)房、工抵房層出不窮；2017年萬(wàn)科蘭喬圣菲的高層14000元/平方米，2019年萬(wàn)科蘭喬圣菲高層11000元/平方米，現(xiàn)在七八千的樣子；2018年建業(yè)橙園高層12000元/平方米，2020年建業(yè)橙園高層10000元/平方米，現(xiàn)在差不多也是七八千。

2、價(jià)格

拿地的樓面價(jià)都是4752元/平方米，賣到7600，肯定是賺不到啥錢(qián)，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)房子如何能做好？(展開(kāi)全部)

中交翠語(yǔ)紫宸項(xiàng)目沿襲綠城經(jīng)典“桂語(yǔ)系”基因，容積率2.5，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有18層小高層產(chǎn)品，三段式立面，高級(jí)淺灰色調(diào)，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，部分樓棟設(shè)置有鄰里架空層，分為童樂(lè)、會(huì)客、健身三大主題空間。

目前在售戶型建面約99平、116平三室兩廳兩衛(wèi)、141平四室兩廳兩衛(wèi)，有兩梯三戶設(shè)計(jì)，也有兩梯四戶設(shè)計(jì)。

目前在售均價(jià)8400-8800元/平米，合同約定交房時(shí)間為23年12月底，毛坯交付。

項(xiàng)目北側(cè)就是在建的鄭大三附院新院區(qū)，東側(cè)就是呈祥府、再往東還有潤(rùn)泓潤(rùn)園項(xiàng)目，鄭開(kāi)大道以北還有信友天樾項(xiàng)目，周邊競(jìng)品還是很多的，只不過(guò)像潤(rùn)泓、信友都是小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，呈祥府本身對(duì)外銷售的房源也不多，關(guān)注度不高，中交作為央企，優(yōu)勢(shì)非常明顯。

開(kāi)發(fā)商中交在鄭州有三個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)是濱河國(guó)際新城跟中建合作的濱河春曉，另一個(gè)就是在北龍湖跟保利、金茂合作的璞岸，再有一個(gè)就是中交翠語(yǔ)紫宸，翠語(yǔ)紫宸這個(gè)綠博的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，應(yīng)該是中交在鄭州最不賺錢(qián)的項(xiàng)目了，但是作為央企，最大的安全性就是在于能按時(shí)交付。(展開(kāi)全部)

中交地產(chǎn)在鄭州的首個(gè)項(xiàng)目濱河的中交濱河春曉，跟中建合作，第二個(gè)項(xiàng)目是中交跟保利、金茂三家房企合作開(kāi)發(fā)的保利璞岸項(xiàng)目，在北龍湖。

中交翠語(yǔ)紫宸是國(guó)企中交地產(chǎn)在鄭州的第三個(gè)項(xiàng)目，在綠博的首個(gè)項(xiàng)目，并且是高溢價(jià)摘得。

2020年9月21日，中交地產(chǎn)成功競(jìng)得鄭州市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園31號(hào)地塊，該地塊位于鄭州市中牟縣綠博片區(qū)，占地面積2.39萬(wàn)平方米，成交總價(jià)2.84億元，折合樓面價(jià)4752元/平,溢價(jià)69%。

該項(xiàng)目占地約36畝，容積率2.5，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有8棟18層小高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)534戶，小區(qū)景觀為山水比德設(shè)計(jì)，項(xiàng)目外立面整體采用綠城桂語(yǔ)系風(fēng)格，后期物業(yè)也是綠城物業(yè)，部分樓棟一層為架空層，有老人活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、康體健身區(qū)。

戶型設(shè)計(jì)有建面約97-117㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和建面約126-141㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，都還比較方正，97㎡戶型能做到三房?jī)尚l(wèi)， 126㎡戶型做到四房?jī)尚l(wèi)，也算是亮點(diǎn)了，這種緊湊的戶型對(duì)剛需很友好。

從大的區(qū)位上來(lái)看，綠博距離主城的距離還是遠(yuǎn)，不合適日常通勤，并且周邊要完全發(fā)展成熟還需要時(shí)間，各種基本的生活配套并不夠完善，項(xiàng)目北側(cè)為正在建的鄭大三附院新區(qū)醫(yī)院，東邊是規(guī)劃的教育用地，配套都還沒(méi)有落地。(展開(kāi)全部)

中交·翠語(yǔ)紫宸，鄭開(kāi)大道紫寰路西南100米。

首先說(shuō)結(jié)論吧，不建議買(mǎi)、重要的事情說(shuō)三遍，不建議買(mǎi)、不建議買(mǎi)、不建議買(mǎi)。

中交·翠語(yǔ)紫宸是中交在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目，拿地時(shí)間是20年，中交地產(chǎn)成功競(jìng)得鄭州市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園31號(hào)地塊，占地面積2.39萬(wàn)平方米，成交總價(jià)2.84億元，折合樓面價(jià)4752元/平，算是比較高的樓面價(jià)，該地塊為住宅用地，位于鄭州市中牟縣綠博片區(qū)，容積率2.5，也幸虧是央企，不差錢(qián)，中交是《財(cái)富》世界500強(qiáng)第78位，而中交地產(chǎn)是其旗下的子公司。

項(xiàng)目一共規(guī)劃8棟18棟的小高層，戶型面積從97-140平方米，兩梯三戶和兩梯四戶為主，看看價(jià)格你就知道賣的的是舉步維艱，最早開(kāi)盤(pán)的時(shí)候賣10000靠上，后來(lái)出現(xiàn)了工抵房?jī)r(jià)格掉了1500塊直接到8500，現(xiàn)在又掉了價(jià)小1000塊，價(jià)格是7600左右，樓面價(jià)都是4700，賣7600肯定是要賠本的，而且一直賣的是6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)三棟樓。

中交·翠語(yǔ)紫宸的北側(cè)是省婦幼新院區(qū)、西側(cè)是省婦幼家屬院、東側(cè)呈祥府，位置在綠博園算是不錯(cuò)的。

遠(yuǎn)郊的房子一定要慎重慎重再慎重，從全世界的規(guī)律來(lái)看，遠(yuǎn)郊的房子漲幅都小于主城區(qū)，英國(guó)1995年1月-2018年3月，23年，內(nèi)倫敦的房?jī)r(jià)6.4倍，外倫敦4.8倍；法國(guó)1997年4季度-2017年的3季度，20年，巴黎漲幅2.95倍，近郊三省1.97倍，遠(yuǎn)郊四省1.43倍……

遠(yuǎn)郊的房子沒(méi)有產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有人口的支撐，所以房?jī)r(jià)很疲軟，甚至是房?jī)r(jià)出現(xiàn)腰斬，支撐房?jī)r(jià)有4個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的收入效應(yīng)、人口的總量和結(jié)構(gòu)的變化、貨幣超發(fā)的金融屬性、住房制度的影響供求格局。(展開(kāi)全部)

最開(kāi)始這個(gè)項(xiàng)目賣10000出頭，后來(lái)推出工抵房8500，現(xiàn)在則是7600。

從去年6月首開(kāi)至今，賣的都是6/7/8三棟樓，現(xiàn)在以工抵房名義在降價(jià)銷售——6號(hào)樓兩梯三戶，中間戶97㎡三室兩廳兩衛(wèi)、東邊戶141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，西邊戶116㎡三室兩廳兩衛(wèi)，8號(hào)樓兩梯四戶，中間戶97㎡三室兩廳兩衛(wèi)、邊戶116㎡三室兩廳兩衛(wèi)。

中交在鄭州目前三個(gè)項(xiàng)目，濱河濱河春曉是和中建合作，璞岸是跟保利和金茂合作，中交主要負(fù)責(zé)施工。除了璞岸，其他這兩個(gè)都得賠錢(qián)。當(dāng)然，堂堂大央企不差錢(qián)。

交房時(shí)間預(yù)計(jì)在明年年底，工程進(jìn)度還不錯(cuò)，好幾棟樓外墻粉刷已經(jīng)結(jié)束，也有很多工人進(jìn)出。

這個(gè)項(xiàng)目畫(huà)的大餅還是不錯(cuò)的，距離綠博商務(wù)中軸線很近，尤其是最中間的同城公園，兩側(cè)按照限高有很多超高層，但這些估計(jì)近一二十年也難看到。

周邊商品房小區(qū)挺少的，以安置房和家屬院為主，西側(cè)華瑞苑三室鄭大三附院新院區(qū)TG房，東側(cè)潤(rùn)弘潤(rùn)園和泓公館是省委組織部和信訪局的TG房，但還沒(méi)有學(xué)校落地，距離最近的是綠博安置房下面的紫薇路小學(xué)和紫薇路中學(xué)。那邊倒是很熱鬧，安置房的商業(yè)絕對(duì)是最快成熟，也是最接地氣的。

旁邊的鄭大三附院新院區(qū)也蓋了幾年，一期基本完工，進(jìn)度雖不快，但也沒(méi)落下。

等到兩年后，周邊小區(qū)陸續(xù)交付，應(yīng)該會(huì)成熟一些。(展開(kāi)全部)