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臨近年底，又到了交房小高峰，金水北兩著名樓盤越秀金悅文華和信達(dá)天樾九章同期交房，口碑不一，天樾九章風(fēng)平浪靜，好評不斷，收房率非常高，越秀這就不一樣了，維權(quán)，收房率較低，非常明顯天樾九章經(jīng)歷了爛尾、救世主之后，購房者心理預(yù)期明顯降低，信達(dá)接手之后基本還是按照原來的規(guī)格和配置落地，品質(zhì)絕對的很在線，越秀就不一樣了，越秀進(jìn)入鄭州一直在遠(yuǎn)郊徘徊，金水北是其首次進(jìn)入主城的第一個項(xiàng)目，出道既入巔峰，一直都是網(wǎng)紅及各大媒體追捧的對象，購房者對于這個項(xiàng)目期望本身就很高，稍有不慎就會引來維權(quán)，而且沒有對比就沒有傷害，本身都沒有過錯，但二者出現(xiàn)這樣的局面真的一點(diǎn)也不意外。

越秀二期在售房源均價16000-19000，面積越大越貴，面積段102-143平，毛坯交付，預(yù)計(jì)交付時間是2025年底，最大的特點(diǎn)就是高贈送、高得房率，樓市的內(nèi)卷愈演愈烈也就是從這個項(xiàng)目開始的，二期不論是外立面還是戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)也都是一期的升級之作。

原來項(xiàng)目最大的劣勢來自于周邊的環(huán)境和人氣，但隨著周邊一期的交房，人氣和環(huán)境也會陸續(xù)得到改變，同時這個片區(qū)又喜提金水北生態(tài)活力片區(qū)更新項(xiàng)目，大致范圍為連霍高速、香山路、魏河北路、長安路、三全路、文化北路圍合組成，總投資46億元，更新內(nèi)容:
1、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風(fēng)渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護(hù)綠地。

2、城市功能提升：建設(shè)康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，完善城市公共配套設(shè)施；建設(shè)商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

3、低效資源盤活：購置綠地云都會（一期）項(xiàng)目部分建筑面積，進(jìn)行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

4、居住環(huán)境提升：建設(shè)品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

說白了，就是改善周邊環(huán)境，這個區(qū)域目前只有越秀和綠地兩個開發(fā)商，綠地爛尾多年，應(yīng)該很快也會重啟，但占比不大，所以最直接受益者當(dāng)然還是越秀。越秀目前還只是開發(fā)了兩期，后續(xù)還有好幾個地塊待開發(fā)，就算不是越秀，也同樣會引入別的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。

越秀二期目前還是金水北怎么都繞不開的項(xiàng)目。(展開全部)

越秀真垃圾，鄭州近2萬一平的房子蓋的還不如安置房，車庫窄的大車開不進(jìn)去；圍墻用兩個鐵欄桿，中間塞冬青；車庫出口地磚用面包磚；商品房樓棟里建公廁；非機(jī)動車車庫下去要直角轉(zhuǎn)10個左右才能到停車位置，寬度非常窄，兩個電動車就過不了。我也是服了，交房日當(dāng)前找警察抓業(yè)主，遍地便衣警察，這讓我想到國民黨時期的特務(wù)\ud83d\udd75\ufe0f。黑社會都沒這厲害，開發(fā)商和誰勾結(jié)這么無底線。這得貪污多少啊

目前這個越秀金悅文華快能交房了，門窗欄桿、室內(nèi)外粉刷、外立面，給排水等都已經(jīng)完成，就差點(diǎn)園林綠化收尾了。
從現(xiàn)狀來看，越秀還保持著外來房企的謙遜，沒有被本土房企帶壞，比如8月份，因業(yè)主集中提意見，金悅文華把已經(jīng)建成的北大門全部拆除，重蓋了個和天悅江灣一樣的氣派大門，新大門有50多米長、6米多高，景墻采用頂級愛馬仕灰石材與復(fù)古香檳金屬線條銜接，正中水景樹立一個“大鵬展翅”雕塑。雖說幾棟樓的小區(qū)配個這么大大門有點(diǎn)不搭，但業(yè)主得了實(shí)惠就行。
金悅文華雖然較天悅江灣算是初代產(chǎn)品，但整體水準(zhǔn)還是不錯的。比如出色的地方有入戶大堂，內(nèi)部挑高精裝修，回字形吊頂搭配中央空調(diào)，內(nèi)部裝修沙發(fā)、裝飾一應(yīng)俱全。地庫的精裝大堂也比較下本，單元入口做了星空頂，但個人感覺有點(diǎn)娛樂會所的味兒，不像正經(jīng)住宅。兒童樂園結(jié)合越秀IP設(shè)計(jì)，除了滑梯、沙坑等，二樓還有部分益智類的設(shè)施，也算是個小小的亮點(diǎn)吧。
從戶型來看，之前宣傳的85-90%的得房率也實(shí)現(xiàn)了，140平的有個小小的入戶花園還是挺實(shí)用的。
個人認(rèn)為不那么上檔次的就是外立面，常規(guī)的涂料和真石漆，灰撲撲的，要是沒有玻璃欄板提檔次，真的看起來挺廉價的。
整的來看，金悅文華還不錯，也可能是一期售價不低的原因，二期各種升級還價位不高，一期如果不交好，沒法交代。(展開全部)

看置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯，國慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標(biāo)注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個概率很小。

整體上跟我年初計(jì)算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒得說，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯。

2600㎡的會所，還專門找人運(yùn)營了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說中規(guī)中矩，距離名校還有很遠(yuǎn)。

剩下就是18000左右的價格，算算賬，愿不愿意買單的問題。雖然政策一直不斷，但市場到買單層面還沒有顯著提升，對于金水北來說，十一國慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動，接下來也會難一些。越秀金悅文華也就是項(xiàng)目的一期，即將迎來交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會有差異化，只要二手房入市價格不離譜，應(yīng)該還行。(展開全部)