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瀚宇天悅城3號院
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房產評論師金水北2021年市場低迷時期最火樓盤依然非瀚宇天悅城莫屬。
在售二期三全路文化路西南角地塊的中間樓王樓王5#、6#，戶型110平-150平，毛坯交付，20000-21000元/平，11月19日將迎來三全路北后續(xù)住宅地塊的土拍，宏泰路南、中方園路西，29.689畝，容積率4.8，建筑高度100米。
大火的金水北從不缺優(yōu)質樓盤，瀚宇天悅城依然獨占鰲頭，無非以下幾點：
1、位置真的不錯，雄踞文化路三全路交叉口，地鐵4號線與一期社區(qū)地下商業(yè)互通，在建有地鐵7號線，目前4號線已運營，7號線開通時間與交房時間不相上下，這才是名副其實的雙地鐵盤，交通不亞于三環(huán)內的配置非常便利，位置和交通這點優(yōu)于康橋天樾九章。
2、除了社區(qū)內部的景觀設計，一路之隔的東側為東風渠及大面積的市民公園，生態(tài)資源豐富，這點優(yōu)于美盛教育港灣。
3、學校配套為在建龍門第二實驗學校九年一貫制學校，緣于瀚宇天悅龍門實驗學校的成功案例，所以不少購房者愿意為此買單，目前該學校已動工2023年秋季投入使用，金水的優(yōu)質教育資源正在陸續(xù)向金水北和楊金鴻園一帶傾斜，老帶新名校托管為主要模式，總之關于該學?，F在被稱為名校還為時過早，生源+教師資源同樣重要，需要時間成長，學校資源與美盛教育港灣不相上下。
4、該盤容積率4.2左右，在主城城中村改造項目中已是一股清流，優(yōu)于美盛教育港灣。
縱觀整個金水北集位置和配套于一身的樓盤超越瀚宇天悅城的還真不好找，缺點在梯戶比高，在別的樓盤都開始走高顏值路線之際，瀚宇產品依舊中規(guī)中矩。
即將入市的后續(xù)住宅地塊，整體位置更靠北，配套及環(huán)境更不如一期和二期，價格也應該更有優(yōu)勢，但能否劃進龍門第二實驗暫不敢保證，不急的也可以等這個， 目前在售價格已觸及天花板，資金雄厚者可以考慮。(展開全部)
普通會員天悅城二期上圖
普通會員悅公館之前均價能賣到10500元/平米，現在單價9000元/平米，還有低首付政策。
首付只要15%，剩余的首付3年分5次付清，2024年6.25前付5%；2024年12.25前付10%；2025年6.25前付5%；2025年12.25前付10%；2026年6.25前付5%。
該項目一共規(guī)劃2棟樓，總的建筑面積是10萬平方米，規(guī)劃2棟LOFT，全部都是毛坯交付，產品面積是47平方米，而且是現房公寓，10T35戶。
跟住宅的優(yōu)勢一樣，金水北的核心位置，悅公館的優(yōu)勢也是地鐵，樓下就是4號線豐慶路站地鐵口。
公寓現在最好的歸宿就是由zf統(tǒng)一收走做人才公寓，想賣是很難的，以前說公寓能用來投資，一個月租幾千塊錢，現在自住都不買公寓了，更別提投資了。
更何況能租住宅大家肯定不會租公寓，再加上現在人才公寓遍布鄭州，幾百塊錢一個月，不僅房租便宜，房屋水電費也比商住公寓的要低，像這種商住公寓一買一個不吱聲。(展開全部)
房產評論師前幾天和朋友吃飯，說他60平的公寓月租兩千一直租不出去，現在都在看住宅降價的笑話，似乎沒人關注公寓了。我看了下公寓的價格，已經不能用腰斬來形容了，都降到腳脖子了。高新區(qū)朗悅公園茂2號管47平精裝公寓，總價17.5萬，劃下來單價3700元一平，二七區(qū)嵩山南路毛坯公寓，30平標間，總價12萬，劃下來單價4000元一平，二七萬達旁的金地公寓，29-44平，總價20萬不到。
瀚宇天悅城的這兩棟公寓，真不是時間，就在1月23日，廟里村還分配了840套公寓，即使瀚宇又是低首付，又是LOFT，但單價9000多還是貴了，總價50萬，是現在很多人無法接受的價格，隔壁不遠，綠地的爛尾樓公寓，海亮的現房公寓，10萬20萬的比比皆是。
況且瀚宇的這個公寓也不是很好，47平的LOFT，10梯35戶設計略擁擠了些，個人認為LOFT反而不如平層公寓好出租或轉讓，有點高不成低不就的意思。
其實瀚宇天悅之前的公寓，基本都是些賣獸藥的銷售型公司或者美容工作室之類的小個體在租，承受能力有限，就這還空租好多，現在經濟形勢不好，又多了這么多，估計租金還得下滑。
現在公寓最好的歸宿是被zf收走當人才公寓，如果靠自己銷售，賣到猴年馬月了，還賣一套賠一套。瀚宇賣住宅掙的錢，可能都要砸在這兩棟公寓上了。其實只要不是東區(qū)，公寓完全沒必要規(guī)劃，這種老的規(guī)劃理念早就該改改了。(展開全部)
房產評論師瀚宇天悅城悅公館，金水區(qū)文化路與三全路交會處。
先說觀點：普通人不建議購買、
公寓的銷售政策都比較“刺激”，看看這個項目的你就知道了。
首付只要15%（正常公寓首付是50%），剩余的首付3年內5次付清，三年的分期時間如下：2024年6.25前付5%；2024年12.25前付10%；2025年6.25前付5%；2025年12.25前付10%；2026年6.25前付5%，價格只要9XXX元。
該項目一共規(guī)劃2棟樓，總的建筑面積是10萬平方米，規(guī)劃2棟LOFT，全部都是毛坯交付，產品面積是47平方米，而且是現房公寓，10T35戶。
買公寓（40年）一般是投資的，自主的非常少，如果你要是投資，公寓最關注的就是交通，該項目的位置不算差，算是雙地鐵入戶，4號線豐慶路地鐵直接入戶，連通負一層大型商業(yè)街，左側還有7號線。
宣傳的是投資回報率達到9%，11年就能回本，根本是不可能是事情，能到3%都是小母牛騎摩托——牛逼轟轟。
我們看一下這個邏輯漏洞在哪？
47平方米的LOFT，總價是51.7萬，月租金按照2600計算，年租金3.12萬，靜態(tài)回報年限16.5年，回報率6%；月租金如果按照2800計算，年租金是3.36萬，靜態(tài)回報年限15.4年，回報率6.4%；月租金如果按照3000計算，年租金是3.6萬，靜態(tài)回報年限14.4年，回報率6.9%。如果動態(tài)的話，每年租金遞增，能算到9%。
但是真的能租到2600一個月嗎？
萬科譽算是東區(qū)比較好租的公寓30平方米1500-1600左右；鄭州瀚宇天悅城一期現在有幾十套房子正在出租，50平方米的一室一廳，租金在1300元/平方米；88平方米的兩室兩廳，租金在2200元/平方米；同樣的面積商品住宅才出租2000出頭，啥樣的公寓才能租到2600，所以回報率是達不到那么高的！(展開全部)