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恭喜招商，繼續(xù)深耕大惠濟(jì)。

惠濟(jì)北迎賓路開(kāi)元路(花園路-文化路這段) 真的是自帶改善基因，早期別墅項(xiàng)目的集聚地，放在現(xiàn)在雖然規(guī)劃和設(shè)計(jì)有點(diǎn)過(guò)時(shí)，但依然是天價(jià)，普通人可望而不可及的一個(gè)區(qū)域。

這個(gè)小區(qū)域已經(jīng)好多年沒(méi)有過(guò)土拍了，53號(hào)地又是第二塊zf試點(diǎn)的現(xiàn)房預(yù)售凈地，關(guān)注度還是有的。目前項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工，天河投資已啟動(dòng)前期招標(biāo)，但具體是代建還是自建 還沒(méi)有更多信息對(duì)外透露，關(guān)注度不僅來(lái)自于位置和區(qū)域，主要還有開(kāi)發(fā)商品牌和戶型了。

容積率1.6，建筑高度5 0米，容積率確實(shí)非常低，北龍湖南岸也就這樣了，但限高50米 ，不會(huì)有開(kāi)發(fā)商會(huì)犧牲利潤(rùn)打造成洋房產(chǎn)品的，這個(gè)位置我更希望是純小高層社區(qū)，給普通改善一次入駐低密改善豪宅區(qū)域的機(jī)會(huì)。

開(kāi)元路文化路-花園路這段在惠濟(jì)北的位置也算是核心區(qū)域了，因?yàn)榈兔芏葎e墅居多主打的是幽靜，煙火氣和人流量肯定是差了點(diǎn)，明顯沒(méi)有英才街兩側(cè)及開(kāi)元路文化路以西繁華，但各種配套也是有的，距離最近地鐵是2號(hào)線金洼站，出門(mén)即是開(kāi)元路，東西可直達(dá)花園路和文化路，出行完全沒(méi)有任何問(wèn)題，學(xué)校有鄭州四中迎賓中學(xué)，富人區(qū)對(duì)于學(xué)校的需求并沒(méi)有那么大，商業(yè)就是萬(wàn)科廣場(chǎng)以及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了。

別的盤(pán)是出則繁華入則寧?kù)o，這個(gè)盤(pán)是出也寧?kù)o入也寧?kù)o，現(xiàn)房銷(xiāo)售根據(jù)進(jìn)度開(kāi)盤(pán)也是2026年的事了,在惠濟(jì)北一時(shí)半會(huì)應(yīng)該沒(méi)有競(jìng)品典型的一家獨(dú)大。

這個(gè)位置的客戶群體決不僅僅局限于地緣了。可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

鄭州第二塊現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊趕在年前完成了土拍，與北龍湖海義大戰(zhàn)N個(gè)回合不同的是這個(gè)地塊悄無(wú)聲息的被zf歸入囊中，底價(jià)成交，沒(méi)有任何波瀾，充分說(shuō)明北龍湖的價(jià)值在鄭州地產(chǎn)圈內(nèi)依然是無(wú)敵的。

但此地塊在惠濟(jì)北看點(diǎn)還是很多的：

1、實(shí)地探盤(pán)，這真的是惠濟(jì)北妥妥的豪宅窩，東側(cè)是著名的迎賓路3號(hào)院別墅區(qū)，西側(cè)同樣是迎賓花園別墅區(qū)，向北為迎賓路，進(jìn)入這個(gè)小區(qū)域就是撲面而來(lái)的“貴族”氣息，別墅區(qū)低密度人少，非常適合喜歡安靜的朋友，同時(shí)這個(gè)位置也是正兒八經(jīng)的四環(huán)內(nèi)，可以算的上是惠濟(jì)北的核心區(qū)，同時(shí)周邊住宅項(xiàng)目挺多，真正的出則繁華入則寧?kù)o。

2、南側(cè)緊鄰開(kāi)元路，東可至花園路，西至文化路，最近地鐵站點(diǎn)為金洼站，出行非常方便。

3、容積率僅1.6，惠濟(jì)北雖然是低密度的誕生地，但1.6的容積率也只能出現(xiàn)在黃河迎賓館附近的一些地塊，非常少且稀缺。
建筑高度50米，要么高低配要么純小高層項(xiàng)目了。

4、城投摘地的底價(jià)是5747元/㎡，毛坯限價(jià)不超過(guò)20000元/㎡，如該地塊所建商品住宅采用成品房交付裝修價(jià)格不得超過(guò)4000元/㎡，另外依據(jù)新房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定及來(lái)函要求，經(jīng)測(cè)算該地塊土地供應(yīng)時(shí)房?jī)r(jià)（毛坯價(jià)格）為18000元/㎡，這個(gè)盤(pán)的價(jià)格空間還是很大的。

5、現(xiàn)房銷(xiāo)售最考驗(yàn)的就是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以后但凡沒(méi)有一定的實(shí)力真的不敢再進(jìn)軍地產(chǎn)圈了，真的就是眾國(guó)企和央企的天下。

惠濟(jì)城投摘地更多時(shí)為了防止流拍，大概率還是找代建，地塊指標(biāo)不錯(cuò)，現(xiàn)房銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)也是2-3年以后的事了，對(duì)這塊有情懷的可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

土地基本信息——

鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)），位于開(kāi)元路北、桂圓路西，主城純低密洋房、別墅區(qū)域，住宅28.2畝，容積率1.6，后期大概率會(huì)做洋房產(chǎn)品。

土地成交信息——

2024年2月2號(hào)，鄭州惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)17290萬(wàn)元摘得鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合畝單價(jià)613萬(wàn)元/畝。樓面地價(jià)5747元/平。

地塊指標(biāo)條件——

該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷(xiāo)售綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)20000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)4000元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。
商品住房依據(jù)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定及來(lái)函要求，經(jīng)測(cè)算該地塊土
項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)指標(biāo)地供應(yīng)即時(shí)房?jī)r(jià)(毛坯房?jī)r(jià)格)為18000元/平方米(已下浮10%)。
依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

這是鄭州第二塊現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。鄭州目前現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)只有兩個(gè)，一個(gè)是1月15日海義拍到的北龍湖南岸地塊，第二塊就是這個(gè)地塊。

地塊周邊配套情況——

道路：周邊交通路網(wǎng)已修建完畢，臨近開(kāi)元路、迎賓路、桂圓北街，道路通達(dá)性較好。距離2號(hào)地鐵站金洼站約500米，現(xiàn)已建成通車(chē)。
商業(yè)：周邊3公里范圍內(nèi)有丹尼斯全日鮮、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商超。
教育：3公里范圍內(nèi)匯集有鄭州師范學(xué)院、鄭州工程技術(shù)學(xué)院、河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、鄭州市第四中學(xué)等。
醫(yī)療：范圍5公里內(nèi)有鄭州市第三人民醫(yī)院、惠濟(jì)區(qū)人民醫(yī)院。
周邊小區(qū)：地塊附近有迎賓花園、迎賓3號(hào)院、水境怡園，邙山新區(qū)、九郡弘等成熟社區(qū)。
文旅景點(diǎn)：5公里范圍內(nèi)匯集黃河迎賓館、月湖公園、古樹(shù)苑等景點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

鄭州第二宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊熱度大減，2月2號(hào)底價(jià)成交，由惠濟(jì)區(qū)下屬平臺(tái)公司鄭州惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下。相比北龍湖海義拿下的第一塊，還發(fā)生了爭(zhēng)搶?zhuān)牡搅艘鐑r(jià)，這塊地可以說(shuō)毫無(wú)波瀾。

總價(jià)1.72億元，畝單價(jià)613萬(wàn)元/畝，根據(jù)要求，該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷(xiāo)售綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)20000元/平方米;如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格丕得超過(guò)4000元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。依據(jù)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定及來(lái)函要求,經(jīng)測(cè)算該地塊土地供應(yīng)即時(shí)房?jī)r(jià)（毛坯房?jī)r(jià)格）為18000元/平方米（已下浮10%)。

地塊不大，總共28.2畝，容積率1.6，位置還算不錯(cuò)，雖然在惠濟(jì)區(qū)，雖然距離北四環(huán)沒(méi)多遠(yuǎn)，但周邊早已發(fā)展成熟，一方面有迎賓路3號(hào)、九郡弘這些傳統(tǒng)別墅區(qū)享譽(yù)多年，另一方面南側(cè)就是鄭州師范學(xué)院、鄭州工程技術(shù)學(xué)院等大學(xué)，學(xué)生人流量很強(qiáng)大。

西側(cè)月湖公園那邊還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)，附近有地鐵2號(hào)線金洼站，配套也算不錯(cuò)。五年前，北側(cè)更遠(yuǎn)的萬(wàn)科天倫紫臺(tái)高層賣(mài)到16000的價(jià)格，三年前，南側(cè)業(yè)花園里郎岸新房高層一度喊到20000＋的價(jià)格，然后一切也都變了。紫臺(tái)旁邊的招商美景雍瑞園以18000的價(jià)格一路賣(mài)到現(xiàn)房，還是很難的。
但這邊有幾個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)還是很硬的，比如正弘府，二手房?jī)r(jià)仰仗四中實(shí)驗(yàn)學(xué)校成交到了2萬(wàn)的單價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)可以買(mǎi)到高鐵站海馬公園一期，另外就是永威迎賓府也很穩(wěn)。

雖然接下來(lái)周邊洋房項(xiàng)目也不多，萬(wàn)科民安雲(yún)河錦上高低配算一個(gè)，但行情依然不樂(lè)觀，從拿地積極性也能感受一二。不過(guò)，洋房工程進(jìn)度相對(duì)快一些，如果趕的緊，大概一年多就能入市銷(xiāo)售，到時(shí)候行情應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，如果繼續(xù)惡化，也是沒(méi)招了。(展開(kāi)全部)

這是鄭州第二塊現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。
目前現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目只有兩個(gè)：1月15日海義拿下北龍湖南岸地塊，第二塊就是53號(hào)地。
先來(lái)看下拿地房企，鄭州惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東為鄭州惠之安城市建設(shè)有限公司，惠之安的上面是鄭州惠美城市建設(shè)有限公司，惠美的上面是鄭州惠澤建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，惠澤的上面為鄭州市惠濟(jì)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)事務(wù)中心。

地塊位置很不錯(cuò)，位于開(kāi)元路北、桂圓路西，旁邊是迎賓路3號(hào)別墅區(qū)，不遠(yuǎn)是地鐵2號(hào)線金洼站，南面是鄭州示范學(xué)院，屬于黃河迎賓館板塊，老豪宅區(qū)了。

地塊素質(zhì)很優(yōu)越，雖然占地只有28.2畝，但容積率低至1.6，建筑限高50米，招商雍瑞園的容積率是1.5，所以這地塊也是純洋房沒(méi)跑了，雍瑞園的洋房標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)在17000-21000元一平之間，而這地塊的限價(jià)是毛坯20000元一平，精裝4000元一平，測(cè)算的即時(shí)房?jī)r(jià)是18000元一平，還算合理，但現(xiàn)房以后能不能賣(mài)2萬(wàn)要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

目前惠濟(jì)區(qū)的洋房選擇挺多，招商春江觀瀾算一個(gè)，臨賈魯河河景，但位置略偏略荒，萬(wàn)科民安雲(yún)河錦上則是高低配，周邊城市形象也比較低端，對(duì)比下來(lái)，53號(hào)地板塊成熟，高端血脈，又是純洋房，應(yīng)該很有競(jìng)爭(zhēng)力，這種小地塊又是國(guó)資，應(yīng)該會(huì)建的比較快。北區(qū)改善客戶不妨重點(diǎn)關(guān)注一下，惠濟(jì)城投和高新城投不一樣，很少自己出手，大概率會(huì)找個(gè)大牌房企來(lái)代建，還是很期待的。(展開(kāi)全部)