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現(xiàn)在能摘地的要么城投要么央企或國企，近幾年一直活躍在惠濟區(qū)的招商喜提二七區(qū)儲備用地。

大學(xué)南路西、桂江路南，占地65畝，容積率2.5 ，建筑密度20% ，建筑高度80米 ，綠地率35%，招商底價3.61億元競的。

位置就是二七區(qū)南三環(huán)南部了，絕對算不上是二七的絕佳核心區(qū)域，但也是二七區(qū)近幾年重點發(fā)展區(qū)域，周邊住宅項目有綠地濱湖國際新城、康橋康城等，不過還是發(fā)展階段，緊鄰大學(xué)南路，大學(xué)南路在建有地鐵7號線，預(yù)計2024年底前開通運營，北有南三環(huán)，南有南四環(huán)，出行是絕對沒有問題的，周邊還有南環(huán)公園，總之位置還可以，但人氣一般，配套一般。

關(guān)鍵這是儲備用地，不牽扯任何的安置房開發(fā)，限價商品住宅毛坯綜合銷售均價不超過9250元/㎡，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的裝修價格不得超過2000元/㎡，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格不得分拆為獨立合同。zf的這個限價直接決定了二七新區(qū)的價值及價格走勢，這還是相對好一些的南四環(huán)以北區(qū)域，南四環(huán)南的價格走勢恐怕是更慘，二七新區(qū)本來在鄭州樓市市場上存在感就一般，城市界面一般，沒有給力的配套，價格更是上不來，客戶群體主要來自于周邊工作及生活的地緣。

招商貴為國企，肯定是沒有問題的，既然拿地也肯定是已經(jīng)提前做足了功課 ，不過這個區(qū)域又多了地鐵和奧特萊斯的優(yōu)勢。

二七新區(qū)的改善產(chǎn)品確實是非常稀缺的，2.5的容積率希望招商能拿出給力的產(chǎn)品，前提是價格合適。(展開全部)

常西湖的土拍真的已經(jīng)到了無人問津的地步了嗎？其他區(qū)域偶爾還會有個央企或者國企做個點綴，這個區(qū)域直接清一色的無任何意外的全由城投兜底。

5號地位于中原區(qū)龍華路北、匯文路東，44畝，容積率2.0，建筑密度25%，建筑高度60米，綠地率35%，鄭州豫房展盛置業(yè)有限公司低價競得，背后股東為中原城投。

作為儲備用地同樣有限價，所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13050元/平方米（已作價格上?。蝗缭摰貕K所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2610元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

地處常西湖南部區(qū)域，北側(cè)為璀璨熙湖，周邊有融信奧體世紀(jì)、爛尾的恒大林溪郡及刁溝安置房，常西湖失敗點在于雖然一直在開發(fā)，但真正落地交房的項目就那幾個，整體居住氛圍根本就跟不上，城市界面也大打折扣非常的一般。

優(yōu)勢：

1、 容積率2.0，一個非常適合做改善的指標(biāo)，但大概率還是做成剛需剛改盤，常西湖距離改善已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

2、 最近的地鐵站為14號線蓮湖站，地鐵盤，距離非常近，新區(qū)地鐵尤為重要。

3、 常西湖最新的福利是又落地了兩所學(xué)校，鄭州外國語小學(xué)和鄭州外國語中學(xué)蓮湖校區(qū)，其中鄭州外國語中學(xué)蓮湖校區(qū)是純正的外國語直屬校區(qū)。

中原城投在常西湖囤的地塊不少了，都沒有見有任何的進(jìn)展，應(yīng)該還是代建，只是還沒有找到合適的房企，地塊沒問題，尷尬的是片區(qū)，常西湖真的連地緣客戶也帶不動了。(展開全部)

拿地之后還依舊是金水區(qū)最墨跡的項目，繼跟金水城投聯(lián)姻之后，又火速沒有了下文，實地探盤依舊是沒有開工。

最近關(guān)于項目的消息是“豫園的建筑方案協(xié)調(diào)會”，其是Line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個設(shè)計作品，曾先后為華潤、綠城、旭輝等房企的TOP產(chǎn)品系列設(shè)計，成功案例很多，所以豫發(fā)拉來Line+足以看出豫園的地位，但說的天花亂墜，最關(guān)鍵的是什么時候開工入市。

這個位置的地塊屬性還是比較復(fù)雜的，一部分屬于奧克啤酒廠，一部分屬于徐寨，遲遲未動，跟這也有關(guān)系，周邊住宅項目很多，居住氛圍非常濃郁，但多是一些房齡時間較長的社區(qū)，連圣菲城都已經(jīng)15年+了，周邊的隱形富豪對于這種迭代升級的新盤還是有一定需求的，產(chǎn)品給力的話這應(yīng)該就是周邊的天花板了。

首開地塊不臨東風(fēng)渠，也不臨北三環(huán)，南側(cè)緊鄰徐寨安置房，東側(cè)是已經(jīng)招生的文化路一小文渠校區(qū)，只有一墻之隔，這個區(qū)域的中學(xué)目前是47中，這個學(xué)區(qū)還是有價值的。

以上這些都只是點綴，豫園最大的優(yōu)勢還是地處金水主城區(qū)帶來的無敵的區(qū)位價值，這個區(qū)域的主城區(qū)又不同于二環(huán)內(nèi)，15年前也是都市村莊集結(jié)地，臨近東風(fēng)渠旁的圣菲城曾經(jīng)也是富人的集聚地，房價節(jié)節(jié)攀升，最高峰時刻也是20000+，不過周邊也是眾多老社區(qū)，城市界面有但很一般。

競品來自金水印二期以及同是金水主城待改造的姜寨城改項目，因為都知道主城區(qū)貴，所以客戶群體就非常的純粹，主要是地緣，但從萬科古翠隱秀、未來天奕等豪宅項目來看，做成純改善豪宅也是真的難賣，最好賣的面積段還是經(jīng)典的最受中產(chǎn)喜歡的165.(展開全部)

鴻園也有房企掀桌子了，不是默默無聞的天倫，也不是搖搖欲墜的碧桂園，而是鴻園唯一的央企信達(dá)，這個項目從東府大院最高光時刻到現(xiàn)在的央企也賣不動的節(jié)奏，真的是相當(dāng)坎坷，央企在大環(huán)境之下也只有跟著內(nèi)卷，果不其然，現(xiàn)在的樓市低價才是最大的流量。

信達(dá)此次推出的是小高層的特價房源，面積段120平和140平，均價12000只是部分房源，凡事最怕有人開頭，跌落神壇的鴻園可能要“動蕩”了。

這個盤可不同于水之郡、美林河畔等規(guī)劃設(shè)計都非常老套的庫存房源，這是正兒八經(jīng)的新盤，洋房+小高層混搭的改善盤，社區(qū)純粹，顏值在線，準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，之所以特價房頻出，肯定是賣不動，畢竟隔壁的廣匯灣已經(jīng)交房的現(xiàn)房也沒有賣出多少套，鴻園樓市的現(xiàn)狀遠(yuǎn)比我們想象的要艱難，時隔數(shù)年，片區(qū)依舊是缺各種配套，居住氛圍一般，南臨龍子湖被連霍高速阻斷，西有北龍湖也沒有跟著沾上光，多少改善夢在此破碎。

信達(dá)時代國著的優(yōu)勢就只剩下：

1、年底即交房的準(zhǔn)現(xiàn)房。

2、東府大院最開始的定位就是改善，面積段只有120和140平，非常純粹的社區(qū)。

3、守著鴻園橋頭堡位置，交通出行便利，但公共交通還是很一般。

4、南側(cè)即是緯五路一小，在鴻園能滿足的是適齡兒童有學(xué)上，至于質(zhì)量還有待考驗，別為了學(xué)校選鴻園。

尷尬的不是信達(dá)，而是鴻園，可以關(guān)注。(展開全部)

現(xiàn)在能讓樓市刷爆朋友圈的只有低于市場價的超低價，前有美林河畔，再有九錦臺，現(xiàn)在輪到了龍子湖片區(qū)的水之郡，特價12000起，周末人潮涌動，認(rèn)籌火爆，果然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，提起龍子湖片區(qū)想到的就是貴，所以12000的房價真的有點誘人。

水之郡分東苑和西苑，特價為東苑地塊，位置還是非常不錯的，地處龍子湖核心區(qū)域，北鄰北三環(huán)高架，南側(cè)龍子湖高校園區(qū)，周邊姚夏璐、博學(xué)路、明理路，地鐵1號線文苑北路站，出行非常方便，北側(cè)為賈魯河，南有魏河，整個龍子湖片區(qū)的城市界面都沒有那么的拉跨，但有一點北側(cè)即為大面積的安置房社區(qū)，論居住氛圍純粹性肯定跟永威一帶沒法比，也正是因為被安置房項目環(huán)繞周邊的配套還是比較齊全的，包括學(xué)校，只能說周邊的環(huán)境和配套和12000的價格也非常的搭。

現(xiàn)房買了就能住。

不過師出反常必有妖，一分價錢一分貨這個真理適用于所有的消費，在當(dāng)下房子迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品的時代，水之郡的規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)嚴(yán)重落后，戶型也非常的老套，典型的剛需盤，現(xiàn)在的價格墊底，未來二手房出手的時候也是墊底，按照樓市現(xiàn)在的走向，未來有可能跑不贏現(xiàn)在的價格。

緊鄰北三環(huán)高架，意味著噪音不斷，這個盤的隔音效果應(yīng)該達(dá)不到靜音的效果。

原來一些開發(fā)商壓箱底項目，應(yīng)該都會以這種低價的形式出現(xiàn)在市場上，居住肯定沒問題，但稍微考慮品質(zhì)的請繞行。(展開全部)

海義比不上某些央企的知名度，但項目位置地處北龍湖是其進(jìn)入鄭州的第一個住宅項目，同時還是首個現(xiàn)房銷售的項目，關(guān)注度還是非常高的，備案名海義東樾 ，目前還沒有開工。

實地探盤這個位置的龍湖南明顯沒有運河以東的高貴氣質(zhì)，但畢竟還是北龍湖的范圍內(nèi)，環(huán)境及城市界面還都是非常不錯的，北側(cè)為小營遺址生態(tài)文化公園，南有東風(fēng)渠，西有中州大道沿線的綠化帶，東還有運河公園及足球公園，北龍湖的生態(tài)資源就是比別的區(qū)域都高了不止一個臺階，最近地鐵站點為6號線的小營站，龍湖中環(huán)南路眾意西路交叉口，預(yù)計年底前開通，學(xué)校為朝陽路龍湖中環(huán)西路交叉口的省實驗小學(xué)北龍湖校區(qū)，周邊樓盤有冠景君悅湖、宏光攬境、尚林苑等，屬于龍湖南岸上車門檻最低的一個梯隊，這邊的生活氛圍、煙火氣、配套比北岸小高層梯隊好太多。

41.5畝，容積率2.5，限高60米。7.9億成交，折合樓面價11427.6元/㎡，毛坯限價2.5萬/㎡，精裝限價3.0萬/㎡。

這個位置肯定還是改善盤，如果以25000價格，120平計算，起步價300萬，400萬左右的房源應(yīng)該是主力戶型，暫時沒有直接競爭對手，因為這是現(xiàn)房銷售項目，所以對于品質(zhì)及開發(fā)商的資金實力都是極大的考驗，根本沒有爛尾風(fēng)險，看的見摸得著，按照現(xiàn)在的進(jìn)度，入市要到2027年了。

不僅要看產(chǎn)品還要看價格，可以關(guān)注。(展開全部)

金水北的樓市都卷成什么樣了。

1、 卷交房時間。

2、 卷超高得房率，偷換概念，通過高贈送換取高得房率的鼻祖還是越秀，現(xiàn)在這是各個項目都在卷的一個點。

3、 卷學(xué)區(qū)，金水北沒有學(xué)區(qū)的項目真的已經(jīng)不敢上桌了，就算是有學(xué)區(qū)還要卷學(xué)校的質(zhì)量和水平，競爭真的非常激烈。

4、 卷產(chǎn)品，金水北產(chǎn)品迭代升級的速度快趕上數(shù)碼產(chǎn)品了，多少項目在等待交房的路上就已經(jīng)落后了。

對號入座，金水宸苑的流量還是可以的，目前是低首付，偷換概念式的提前交房，隔壁龍門實驗憑合同即可入學(xué)的學(xué)區(qū)房。

產(chǎn)品本身，容積率僅3.49，面積段110平起步，非常純粹的一個社區(qū)，關(guān)鍵是價格16000起步，最大競爭對手是越秀天悅江灣，戶型和規(guī)劃設(shè)計上金水宸苑確實有點遜色，但看周邊配套、煙火氣及環(huán)境又吊打了越秀，這還是一場國企和民企的較量，但別的不說，按照現(xiàn)在的情況常綠是肯定可以賣到現(xiàn)房的，賣到現(xiàn)房應(yīng)該是接下來所有樓盤都要面對的情況。

有流量但去化很一般常綠表示也很無奈：

1、 金水北的價格真心不低，遲早要來一場價格戰(zhàn)，各盤現(xiàn)在已時不時的出現(xiàn)特價房。

2、 教育集團(tuán)化的鄭州教育，名校分校比比皆是，加上各種暗考及中介的暗箱操作，所謂的學(xué)區(qū)房真的沒有那么香了，典型的學(xué)區(qū)也帶不動去化了。

常綠和越秀都是龍門實驗學(xué)校，一個總校一個分校，據(jù)說買了常綠的房子部分班有可能會被分到越秀隔壁的校區(qū)，是不是也意味著買了越秀也可能會分配到常綠這個校區(qū)呢，對于有距離要求的家長存在一定的不確定性。

雖然爛尾風(fēng)險很小，但建議再等等。(展開全部)

高新區(qū)又殺出來一座華曦府，雖然不知道北龍湖的華曦府是否已經(jīng)夭折，但這確實是電建在鄭州市場上布局的第三座華曦府項目了。

官方給出的信息是這是電建地產(chǎn)和頤城控股在高新區(qū)核心位置拿地開發(fā)的高端住宅項目，也將延續(xù)北龍湖和中原區(qū)的高端產(chǎn)品系基因，秉承現(xiàn)代輕奢設(shè)計理念，以純粹兩梯兩戶設(shè)計，為革新高新片區(qū)高新改善而來，沒什么懸念，做的就是純改善，目前已啟動內(nèi)購。

位置：雪松路藥廠路交叉口，原中原制藥廠位置，也是高新區(qū)城市更新的重點項目，根據(jù)規(guī)劃位于鄭州高新區(qū)藥廠街以北、雪松路以東、梧桐街以南、鐵西路以西合圍區(qū)域的中原制藥廠城市更新項目，將通過想閑置用地盤活，有機更新與功能重塑，建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)園、人才社區(qū)、市民公園、學(xué)校、公共配套設(shè)施等，項目規(guī)劃用地面積897畝，其中可用于開發(fā)用地土地共計529畝，其他配套用地（學(xué)校、水廠、變電站、綠化、道路）占地面積368畝。

現(xiàn)在來看這個位置，確實是主城區(qū)，但明顯有點偏離核心區(qū)域，周邊城市界面很一般，尤其是化工路南，但看片區(qū)未來的發(fā)展是完全沒有問題的，周邊有化工路、雪松路、梧桐街，最近地鐵線路為1號線梧桐街站。

產(chǎn)品：占地約115畝，容積率2.8，規(guī)劃10棟20-26層高層、9棟17層小高層，面積128平三房、143平四房和168平四房，毛坯交付，全兩梯兩戶設(shè)計，主打超高贈送比也就是高得房率。

依照前兩座華曦府的路線，高新區(qū)的賣點肯定也離不開：

1、 大面積段為主的高端改善住宅，現(xiàn)在項目的面積段動輒控制在143平以內(nèi)，導(dǎo)致165平的四房成了改善人群最受歡迎的面積段。

2、 稀缺，高新主城現(xiàn)在除了西棠以外基本上沒有什么新的住宅，不過待啟動有朗悅公園府的后續(xù)地塊，也是大面積段，二者距離很近，如果華曦府速度能快一些，二者也將成為最大競爭對手，再就是正弘青云筑的隔壁地塊，不出意外還是正弘來操作，這個項目位置上更占優(yōu)勢，典型的高新寸金寸土，位置和城市界面上明顯比華曦府和朗悅高了一個規(guī)格，

客戶群體主要是地緣，不管客戶買不買賬，都是值得關(guān)注的一個樓盤。(展開全部)

招商老鴉陳時代大城又添了一員—時代觀宸，這是招商蛇口鄭州公司在片區(qū)收購的第三塊土地。

水委路北、河鼓路西，27.61畝，容積率4.0，建筑高度100米，規(guī)劃4棟34層高層住宅及1棟三班幼兒園，層高2.9米，共696戶，地下機動車停車位647，三梯六戶為主也就是所謂的一梯兩戶，主打三房，原來對外透露因為緊鄰賈魯河這個地塊可能會做成改善多一些，看完規(guī)劃圖就是挺剛需的，招商在這個片區(qū)做完錦宸和天宸，已經(jīng)找到了流量密碼。

戶型就是非常大眾的三房兩衛(wèi)了，可能也會偷換概念走卷贈送面積高容積率之路。畢竟現(xiàn)在市場上競爭激烈，得房率也成了內(nèi)卷的一個點，某些樓盤偷換概念加上贈送面積得房率高達(dá)90%多。

隔壁就是待交房的錦宸，外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)，觀宸跟它風(fēng)格也大差不差，西側(cè)緊鄰賈魯河，北側(cè)為江山路賈魯河濕地公園，只是現(xiàn)在這段的賈魯河沿線的風(fēng)景還很一般，至少這個區(qū)域在未來生態(tài)資源絕對是其最大的優(yōu)勢，非常的優(yōu)質(zhì)。

周邊三全路、京廣快速路、江山路，地鐵4號線老鴉陳站，出行還是非常便利的，南側(cè)的地塊已改為容積率2.5的住宅，配套跟錦宸完全共享，生活主要依靠江山路以西的配套，目前各種配套都很一般，尤其是缺乏教育資源。

老鴉陳片區(qū)在售樓盤只有天宸和翠灣中城二期了，等到這個地塊入市二者估計也差不多了，所以競爭壓力小了許多，價格可以參照錦宸。(展開全部)