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水之郡項目位于龍子湖姚橋路與德慧街交匯處，南邊緊挨著北三環(huán)，距離地鐵1號線文苑北路站大概字在1公里左右。

水之郡這個樓盤，2016年就已經(jīng)在賣了。

最早的時候，單價9000+元/平，2016年，隨著鄭州房價大漲，水之郡最貴甚至賣過18300元/平。

2020年之后價格就在一直往下走，從17000元/平，降到14500元/平，甚至去年3月份單價11800元/平起。

最近，水之郡又在刷存在感，單價12000+元/平左右，在新房、二手房價單價逼近2萬的龍子湖，水之郡的價格優(yōu)勢相當明顯了。

但除了價格和現(xiàn)房優(yōu)勢，水之郡的硬傷還真是挺多的。小區(qū)品質(zhì)非常一般，物業(yè)一般，位置也是硬傷，被安置房包圍，臨近魏河，但中間相隔三環(huán)高架，觀河效果大打折扣，還有噪音影響，即便是不追求居住品質(zhì)，也還是不建議買這里。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

老樹又開出來新花，這個項目也是反反復復出來，最早內(nèi)購的時候9000，巔峰時期18000，之后回調(diào)到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價房14500元/平方米，現(xiàn)在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項目，附近有一個桃源居，還有一個永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價是2.1萬，正商二手房均價也是2.1萬。

先說這個開發(fā)商的風險因素吧：

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現(xiàn)在則完全是個自然人的股東，自身的風險有152條，其中還有6個金融借款案件，2個民間借貸案件，兩個字印在腦袋上，缺錢。

現(xiàn)在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設計的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個臥室朝南。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這價格確實是真的香。(展開全部)

水之郡最近很火，果然是沒有賣出去的房子，只有賣不出去的價格。

水之郡這次熱銷，還是因為便宜，現(xiàn)房12000元/平米。
隔壁的蘭溪書院18000元/平米，二手房永威五月花城、正商書香華府均價20000+元/平米。

整個項目占地65畝左右，被德慧街劃出西苑、東苑，這次做特價的是東苑，1號樓和2號樓上的88㎡兩室、130㎡三室。

這個項目的優(yōu)勢：

1、地段位置好，一河之隔（高層可觀魏河河景）是龍子湖大學城，位置非常不錯。

2、周邊多個已交付小區(qū)，基礎的生活配套豐富。

3、距離地鐵1號線文苑北路站800米左右，出行便利。

4、學校不錯，可以劃片文苑學校（小學部）、河南大學附屬學校（中學部）。

硬傷：

小開發(fā)商，交付品質(zhì)一般，戶型過時，南側(cè)臨三環(huán)高架，噪音影響大，從2016年賣到現(xiàn)在，還得做特價來清盤，足以說明這個項目問題之多。(展開全部)

現(xiàn)在能讓樓市刷爆朋友圈的只有低于市場價的超低價，前有美林河畔，再有九錦臺，現(xiàn)在輪到了龍子湖片區(qū)的水之郡，特價12000起，周末人潮涌動，認籌火爆，果然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，提起龍子湖片區(qū)想到的就是貴，所以12000的房價真的有點誘人。

水之郡分東苑和西苑，特價為東苑地塊，位置還是非常不錯的，地處龍子湖核心區(qū)域，北鄰北三環(huán)高架，南側(cè)龍子湖高校園區(qū)，周邊姚夏璐、博學路、明理路，地鐵1號線文苑北路站，出行非常方便，北側(cè)為賈魯河，南有魏河，整個龍子湖片區(qū)的城市界面都沒有那么的拉跨，但有一點北側(cè)即為大面積的安置房社區(qū)，論居住氛圍純粹性肯定跟永威一帶沒法比，也正是因為被安置房項目環(huán)繞周邊的配套還是比較齊全的，包括學校，只能說周邊的環(huán)境和配套和12000的價格也非常的搭。

現(xiàn)房買了就能住。

不過師出反常必有妖，一分價錢一分貨這個真理適用于所有的消費，在當下房子迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品的時代，水之郡的規(guī)劃設計已經(jīng)嚴重落后，戶型也非常的老套，典型的剛需盤，現(xiàn)在的價格墊底，未來二手房出手的時候也是墊底，按照樓市現(xiàn)在的走向，未來有可能跑不贏現(xiàn)在的價格。

緊鄰北三環(huán)高架，意味著噪音不斷，這個盤的隔音效果應該達不到靜音的效果。

原來一些開發(fā)商壓箱底項目，應該都會以這種低價的形式出現(xiàn)在市場上，居住肯定沒問題，但稍微考慮品質(zhì)的請繞行。(展開全部)

還記得去年初東風本田在湖北搞的大促銷，被網(wǎng)友戲謔：價格下來了，車一下子就順眼了；更是有了：“20萬的雪鐵龍c6老氣橫秋，12萬的雪鐵龍c6成熟穩(wěn)重”這樣的經(jīng)典名言，現(xiàn)在對應一下近期市場上小火一把的水之郡。

言歸正主，水之郡從一個無證內(nèi)購的項目，一路被質(zhì)疑到了交付，也算是小房企磕磕絆絆終歸沒爛尾的典范，而且交付品質(zhì)也不是爛到無下限，整體而言還是中等水平的。

水之郡從最早的9000多內(nèi)購到巔峰時期18000左右，到尾盤的時候15500左右，沒想到交付幾年了還拿出來一定量的12000元/㎡特價房也是真能藏拙，沒有賣不出去的價格只有賣不出去的房子，更何況是實景現(xiàn)房呢，確實挺香的，不過這些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么會當初那么好的行情不賣，所以撿漏也需要謹慎，雖然是現(xiàn)房了但是手續(xù)上的事情還是要重點關注一下的。

目前釋放的房源是東苑1、2號樓上的88㎡兩房以及130㎡三房，戶型設計比較陳舊，傳統(tǒng)的集中式核心筒設計，88㎡只有兩個臥室的南戶，不通透；130㎡戶型雖然陳舊但是還是不錯的，戶型方正南北雙陽臺，而且還有一個戶型是橫廳設計；產(chǎn)品力對比片區(qū)的新盤蘭溪書院簡直被吊起來打，但是蘭溪書院的房價又被水之郡吊起來；水之郡因為背靠大批成熟的安置社區(qū)，所以其生活配套也是相當成熟，衣食住行一套齊全，這一點比蘭溪書院又便利不少。

龍子湖片區(qū)的關注度速來不高，其一是因為周邊大量安置區(qū)存在，高校雖然多但是高校都有自己的家屬院和教師用房，所以片區(qū)在整個市場的關注度和購房熱度只有一些特定的人群會考慮，整個區(qū)域的第一梯隊應該是永威五月花城和正商書香華府兩巨頭了，二手房基本在2萬以上。

每個區(qū)域都會有一個價格屠夫，近期的市場尤為明顯；有一個價格屠夫出現(xiàn)就是對區(qū)域房價的打擊，一旦形成這個價格觀念了，對這個區(qū)域的二手房來講買家都會按照最低的心理預期來談，現(xiàn)在的市場又是一個買房市場，賣家更沒有議價能力，所以片區(qū)的二手房前景不容樂觀；但是如永威那樣的品質(zhì)盤還是會有基本保障的，以后的房子，一個區(qū)域品質(zhì)不一樣差價也會很大。(展開全部)

陳年老盤水之郡大肆甩貨，現(xiàn)房人才補貼價12000，出了20套，戶型是88平和130平房源，簡單粗暴，東區(qū)龍子湖這價格，可以俯瞰龍子湖高校園區(qū)和智慧島水景，還要什么自行車，還嫌棄什么小開發(fā)商實力不足。

水之郡之前也曾斷斷續(xù)續(xù)促銷，價格很波動，有時18000，有時16000，有時14500，有時13800起，但一直促銷一直賣不完，歸根結(jié)底是小地塊品質(zhì)差，周邊安置房多環(huán)境差。
但不管怎么樣，現(xiàn)在12000了任何缺點都無所謂了，88平兩房總價百萬，南三環(huán)的房價也不過如此。但即便如此，水之郡還是有錢可賺，畢竟是2013年拿的地，成交地價487萬元一畝，成交樓面價1825元一平。

開發(fā)商狠心這么賣，可能是為了回點錢推進另個項目的開發(fā)，即大來置業(yè)在2023年7月拿下的鄭東3號地，這個110畝的新盤才是主菜。

水之郡的低價把壓力給到了蘭溪書院這邊，作為龍子湖少有的品質(zhì)新盤，蘭溪書院的價格不算低，17000-21000元一平，據(jù)說賣的一般。雖說兩者是定位完全不同的兩個盤，但同一個區(qū)域這么巨大的價差難免還是會讓客戶嘀咕，蘭溪書院是不是價格太虛了？
個人認為現(xiàn)在東區(qū)的價格體系也在岌岌可危，任何整體的降價都是從低端樓盤的限量房源大幅降價開始的，正所謂風起于青萍之末,浪成于微瀾之間，華潤潤府、蘭溪府、電建華曦府等所謂的高端樓盤可是都維持得很艱難，說不定到某個節(jié)點就都開始促銷了。(展開全部)

錦雍水之郡

水之郡目前依然有房源在售，現(xiàn)房，一口價14800元/平米起，首付6萬直簽兩房，9萬直簽三房。

區(qū)域內(nèi)在售新房蘭溪書院均價17500元/平米，周邊二手房永威五月花城、正商書香華府、泰宏陽光和苑、光電天韻，價格沒有低于2萬的，再看看水之郡自己小區(qū)的二手房，價格在15000元/平米左右，房價足以說明一切。

水之郡最為詬病的就是位置，南側(cè)緊挨著就是北三環(huán)高架，噪音影響很大，但同樣是臨北三環(huán)，為什么永威、正商能賣2萬+，水之郡14000+依然賣不出去?

最重要的一點就是小開發(fā)商，品質(zhì)差，另外周邊多是安置房，居住氛圍差點意思。

另外，根據(jù)企查查顯示，今年7月份摘得鄭政東出〔2023〕3號（網(wǎng)）地塊的河南大來置業(yè)有限公司，與水之郡的開發(fā)商河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的法定代表人均是李榮芳。

相比水之郡，東區(qū)3號地的位置要優(yōu)質(zhì)很多，地塊很大，有很多發(fā)揮空間，這么優(yōu)質(zhì)的地塊，希望產(chǎn)品方面也能比水之郡有個質(zhì)的提升。(展開全部)

拳打鴻園，腳踢楊金，有地鐵有暖氣有學校，剛需首套必看項目，140萬210萬怒上鄭東新區(qū)，上班有地鐵，孩子有學校上，老人有醫(yī)院看，遍地都是商業(yè)，距離北龍湖兩公里，關鍵路還通了，1.6萬還想要啥可就要加錢了。

各位不用猜了，東站王炸的地快是水之郡老板的，打開天眼查看錦雍置業(yè)和大來置業(yè)的關系。

錦雍水之郡一期已經(jīng)交房一年之久，有部分洋房可售，均價19000左右。

目前主推二期，1號樓88-130㎡、?2號樓86-120-127㎡、3號樓88-90-100-128㎡，戶型去比較雜亂，各式各樣都有。

小戶型88㎡做的兩室兩廳一衛(wèi)，中間戶，比較一般，還有一個手槍戶型；128㎡三室兩廳兩衛(wèi)還湊合，做到南北通透，120三室兩廳兩衛(wèi)就比較畸形，很差。

1/2號樓已經(jīng)交付，3號樓也即將交付。

二期南側(cè)2/3兩棟樓剩余房源已經(jīng)不多，西戶頂層有房源，東戶是12層以下，24層以上陽臺為封閉式。
目前售樓部對外報的小戶型稍貴些，18000左右，大三房便宜些，17000-17500。

但這個盤一直都有特價房存在，15000-16000之間。

一期之前一直在永威五月花城和正商書香華府中間的河大附屬學校上學，現(xiàn)在旁邊還有個學校是藝慧街小學，在建，但今年被文苑教育集團收編。文苑學校算是鄭東新區(qū)新興勢力，這兩年和春華并駕齊驅(qū)。并且在集團化辦學的大勢推進下，以后就是教育均衡化。

這個項目的優(yōu)劣勢也很明顯，位置不錯，旁邊還有地鐵1號線，龍子湖片區(qū)商品房比較稀缺，可選擇性也就那么幾個，又碰上藍寶豬隊友，損失兩員戰(zhàn)將。

劣勢就是開發(fā)商不行，品質(zhì)比較差，但畢竟是現(xiàn)房，很安全，所見即所得，以后這個項目基本上就是二手房市場。
一路之隔的永威五月花城二手房價24000一平，差價買個保時捷他不香嗎？事實上，不怎么香，哈哈。(展開全部)