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水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

老樹又開出來新花，這個項目也是反反復(fù)復(fù)出來，最早內(nèi)購的時候9000，巔峰時期18000，之后回調(diào)到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價房14500元/平方米，現(xiàn)在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項目，附近有一個桃源居，還有一個永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價是2.1萬，正商二手房均價也是2.1萬。

先說這個開發(fā)商的風(fēng)險因素吧：

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現(xiàn)在則完全是個自然人的股東，自身的風(fēng)險有152條，其中還有6個金融借款案件，2個民間借貸案件，兩個字印在腦袋上，缺錢。

現(xiàn)在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設(shè)計的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個臥室朝南。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這價格確實是真的香。(展開全部)

現(xiàn)在能讓樓市刷爆朋友圈的只有低于市場價的超低價，前有美林河畔，再有九錦臺，現(xiàn)在輪到了龍子湖片區(qū)的水之郡，特價12000起，周末人潮涌動，認(rèn)籌火爆，果然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，提起龍子湖片區(qū)想到的就是貴，所以12000的房價真的有點(diǎn)誘人。

水之郡分東苑和西苑，特價為東苑地塊，位置還是非常不錯的，地處龍子湖核心區(qū)域，北鄰北三環(huán)高架，南側(cè)龍子湖高校園區(qū)，周邊姚夏璐、博學(xué)路、明理路，地鐵1號線文苑北路站，出行非常方便，北側(cè)為賈魯河，南有魏河，整個龍子湖片區(qū)的城市界面都沒有那么的拉跨，但有一點(diǎn)北側(cè)即為大面積的安置房社區(qū)，論居住氛圍純粹性肯定跟永威一帶沒法比，也正是因為被安置房項目環(huán)繞周邊的配套還是比較齊全的，包括學(xué)校，只能說周邊的環(huán)境和配套和12000的價格也非常的搭。

現(xiàn)房買了就能住。

不過師出反常必有妖，一分價錢一分貨這個真理適用于所有的消費(fèi)，在當(dāng)下房子迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品的時代，水之郡的規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)嚴(yán)重落后，戶型也非常的老套，典型的剛需盤，現(xiàn)在的價格墊底，未來二手房出手的時候也是墊底，按照樓市現(xiàn)在的走向，未來有可能跑不贏現(xiàn)在的價格。

緊鄰北三環(huán)高架，意味著噪音不斷，這個盤的隔音效果應(yīng)該達(dá)不到靜音的效果。

原來一些開發(fā)商壓箱底項目，應(yīng)該都會以這種低價的形式出現(xiàn)在市場上，居住肯定沒問題，但稍微考慮品質(zhì)的請繞行。(展開全部)

還記得去年初東風(fēng)本田在湖北搞的大促銷，被網(wǎng)友戲謔：價格下來了，車一下子就順眼了；更是有了：“20萬的雪鐵龍c6老氣橫秋，12萬的雪鐵龍c6成熟穩(wěn)重”這樣的經(jīng)典名言，現(xiàn)在對應(yīng)一下近期市場上小火一把的水之郡。

言歸正主，水之郡從一個無證內(nèi)購的項目，一路被質(zhì)疑到了交付，也算是小房企磕磕絆絆終歸沒爛尾的典范，而且交付品質(zhì)也不是爛到無下限，整體而言還是中等水平的。

水之郡從最早的9000多內(nèi)購到巔峰時期18000左右，到尾盤的時候15500左右，沒想到交付幾年了還拿出來一定量的12000元/㎡特價房也是真能藏拙，沒有賣不出去的價格只有賣不出去的房子，更何況是實景現(xiàn)房呢，確實挺香的，不過這些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么會當(dāng)初那么好的行情不賣，所以撿漏也需要謹(jǐn)慎，雖然是現(xiàn)房了但是手續(xù)上的事情還是要重點(diǎn)關(guān)注一下的。

目前釋放的房源是東苑1、2號樓上的88㎡兩房以及130㎡三房，戶型設(shè)計比較陳舊，傳統(tǒng)的集中式核心筒設(shè)計，88㎡只有兩個臥室的南戶，不通透；130㎡戶型雖然陳舊但是還是不錯的，戶型方正南北雙陽臺，而且還有一個戶型是橫廳設(shè)計；產(chǎn)品力對比片區(qū)的新盤蘭溪書院簡直被吊起來打，但是蘭溪書院的房價又被水之郡吊起來；水之郡因為背靠大批成熟的安置社區(qū)，所以其生活配套也是相當(dāng)成熟，衣食住行一套齊全，這一點(diǎn)比蘭溪書院又便利不少。

龍子湖片區(qū)的關(guān)注度速來不高，其一是因為周邊大量安置區(qū)存在，高校雖然多但是高校都有自己的家屬院和教師用房，所以片區(qū)在整個市場的關(guān)注度和購房熱度只有一些特定的人群會考慮，整個區(qū)域的第一梯隊?wèi)?yīng)該是永威五月花城和正商書香華府兩巨頭了，二手房基本在2萬以上。

每個區(qū)域都會有一個價格屠夫，近期的市場尤為明顯；有一個價格屠夫出現(xiàn)就是對區(qū)域房價的打擊，一旦形成這個價格觀念了，對這個區(qū)域的二手房來講買家都會按照最低的心理預(yù)期來談，現(xiàn)在的市場又是一個買房市場，賣家更沒有議價能力，所以片區(qū)的二手房前景不容樂觀；但是如永威那樣的品質(zhì)盤還是會有基本保障的，以后的房子，一個區(qū)域品質(zhì)不一樣差價也會很大。(展開全部)

陳年老盤水之郡大肆甩貨，現(xiàn)房人才補(bǔ)貼價12000，出了20套，戶型是88平和130平房源，簡單粗暴，東區(qū)龍子湖這價格，可以俯瞰龍子湖高校園區(qū)和智慧島水景，還要什么自行車，還嫌棄什么小開發(fā)商實力不足。

水之郡之前也曾斷斷續(xù)續(xù)促銷，價格很波動，有時18000，有時16000，有時14500，有時13800起，但一直促銷一直賣不完，歸根結(jié)底是小地塊品質(zhì)差，周邊安置房多環(huán)境差。
但不管怎么樣，現(xiàn)在12000了任何缺點(diǎn)都無所謂了，88平兩房總價百萬，南三環(huán)的房價也不過如此。但即便如此，水之郡還是有錢可賺，畢竟是2013年拿的地，成交地價487萬元一畝，成交樓面價1825元一平。

開發(fā)商狠心這么賣，可能是為了回點(diǎn)錢推進(jìn)另個項目的開發(fā)，即大來置業(yè)在2023年7月拿下的鄭東3號地，這個110畝的新盤才是主菜。

水之郡的低價把壓力給到了蘭溪書院這邊，作為龍子湖少有的品質(zhì)新盤，蘭溪書院的價格不算低，17000-21000元一平，據(jù)說賣的一般。雖說兩者是定位完全不同的兩個盤，但同一個區(qū)域這么巨大的價差難免還是會讓客戶嘀咕，蘭溪書院是不是價格太虛了？
個人認(rèn)為現(xiàn)在東區(qū)的價格體系也在岌岌可危，任何整體的降價都是從低端樓盤的限量房源大幅降價開始的，正所謂風(fēng)起于青萍之末,浪成于微瀾之間，華潤潤府、蘭溪府、電建華曦府等所謂的高端樓盤可是都維持得很艱難，說不定到某個節(jié)點(diǎn)就都開始促銷了。(展開全部)

錦雍水之郡一期已經(jīng)交房一年之久，有部分洋房可售，均價19000左右。

目前主推二期，1號樓88-130㎡、?2號樓86-120-127㎡、3號樓88-90-100-128㎡，戶型去比較雜亂，各式各樣都有。

小戶型88㎡做的兩室兩廳一衛(wèi)，中間戶，比較一般，還有一個手槍戶型；128㎡三室兩廳兩衛(wèi)還湊合，做到南北通透，120三室兩廳兩衛(wèi)就比較畸形，很差。

1/2號樓已經(jīng)交付，3號樓也即將交付。

二期南側(cè)2/3兩棟樓剩余房源已經(jīng)不多，西戶頂層有房源，東戶是12層以下，24層以上陽臺為封閉式。
目前售樓部對外報的小戶型稍貴些，18000左右，大三房便宜些，17000-17500。

但這個盤一直都有特價房存在，15000-16000之間。

一期之前一直在永威五月花城和正商書香華府中間的河大附屬學(xué)校上學(xué)，現(xiàn)在旁邊還有個學(xué)校是藝慧街小學(xué)，在建，但今年被文苑教育集團(tuán)收編。文苑學(xué)校算是鄭東新區(qū)新興勢力，這兩年和春華并駕齊驅(qū)。并且在集團(tuán)化辦學(xué)的大勢推進(jìn)下，以后就是教育均衡化。

這個項目的優(yōu)劣勢也很明顯，位置不錯，旁邊還有地鐵1號線，龍子湖片區(qū)商品房比較稀缺，可選擇性也就那么幾個，又碰上藍(lán)寶豬隊友，損失兩員戰(zhàn)將。

劣勢就是開發(fā)商不行，品質(zhì)比較差，但畢竟是現(xiàn)房，很安全，所見即所得，以后這個項目基本上就是二手房市場。
一路之隔的永威五月花城二手房價24000一平，差價買個保時捷他不香嗎？事實上，不怎么香，哈哈。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，韭菜真是一茬又一茬，水之郡又重出江湖了，有些無良的中介會帶你去看這個房子，千萬不要因為便宜去買，看著便宜其實是大坑。

現(xiàn)在的均價是16500-17000元/平方米，部分特價房14500元/平方米，看完價格之后是不是很心動，龍子湖居然賣這個價位，是不是要趕緊買，不管多便宜這個項目一定是不能買的。

簡單介紹的項目情況：這個項目一共占地65畝，容積率為3.2，分為兩期開發(fā)，西地塊大概是38畝（已交房），東地塊是27畝，現(xiàn)在在售的就是東地塊，一共是3棟樓，面積包括90平方米的兩房，101-130平方米的三房。

水之郡的開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，而河南錦雍置業(yè)有限公司背后的股東是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，焦作錦隆的背后是兩個自然人股東。

河南錦雍置業(yè)有限公司的股權(quán)發(fā)生了很大的變化，15年的時候大股東是河南豐源置業(yè)，豐源置業(yè)還是有一定的背景先后投資開發(fā)了鄭州的豐源官邸、翰林居和焦作的塞納溪谷等住宅小區(qū)，同時全額投資河南省實驗中學(xué)鄭東中學(xué)，18年的時候豐源退出，焦作錦隆進(jìn)來了，這家開發(fā)商的實力很一般。

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯誤，這個開發(fā)商基本都能犯錯。

所以這個項目一定要謹(jǐn)慎，不建議購買，無論他是多么便宜，一定要避而遠(yuǎn)之。(展開全部)

三少先說個題外話：

現(xiàn)在縱觀騰訊房產(chǎn)網(wǎng)、房天下、安居客以及米宅等幾個主流的房產(chǎn)網(wǎng)站，除了可以查詢到項目基本信息，哪里還能看到像米宅這樣這么多業(yè)主評論，專業(yè)點(diǎn)評，非專業(yè)點(diǎn)評等各行各業(yè)的親們暢所欲言的評論？姑且不去討論大家評論的好壞，但是購房者起碼來米宅看評論看過后得到很多售樓部以及市場表面給予你不了的其他信息！會對個人的購房有個直觀的判斷，這一點(diǎn)感覺值得米宅繼續(xù)大力推廣！（黑子們不用黑我說舔狗，你們可以去其他網(wǎng)站逛逛，評論分高低、分態(tài)度）

步入正題，三少小區(qū)的大門處車行檔欄掛著水之郡的廣告，連昨天刷抖音都有置業(yè)在做宣傳，莫不是水之郡要揚(yáng)帆啟程，浴火重生？

項目位于龍子湖姚橋路德慧街交匯處，河南錦雍置業(yè)有限公司，屬于陳三橋改造項目。項目一共占地65畝左右，分為兩期開發(fā)，一期西地塊約為38畝地，二期東地塊約為27畝，一期總共的建筑面積12萬方，業(yè)態(tài)包含酒店、高層、小高層和洋房。一期1#樓27層、2#樓27層、3#樓9層、4#樓5層、5#樓27層，6#樓20層。都為2梯4戶。另有2棟綜合用房和社區(qū)物業(yè)配套用房及安置房。

位置屬于鄭州東區(qū)的龍子湖高校區(qū)，宜居，東區(qū)的東區(qū)，沒說的，而且龍子湖片區(qū)zf扶持打造的也很棒。當(dāng)然五年的地鐵規(guī)劃沒有此區(qū)域，是個硬傷。

水之郡從15年面世就以9000的價格TG，然后16年未拿到預(yù)售證就開盤，說好的18年交房，目前還是主樓封頂?？诒?，小開發(fā)商，資金鏈斷是必須要直視的問題。

有些問題老生常談，但是依舊很多人飛蛾撲火。不止一次的說過買房開發(fā)商第一，河南錦雍置業(yè)有限公司背后一堆官司和麻煩，而且項目內(nèi)部還有安置房，和村民的糾紛一直都有。不要以為現(xiàn)在五證齊全就OK，君不見高新區(qū)的中益七喜項目，五證齊全不說，主體外立面啥都完全做好了，就剩道路管網(wǎng)了因為開發(fā)商資金鏈斷，延期一年了還沒交付，目前業(yè)主在自救。水之郡和這個一比，差遠(yuǎn)了，如果你不想等到年底繼續(xù)收到開發(fā)商的延期交付通知，請遠(yuǎn)離此盤，再好的位置也不是我等的菜，耗不起！

米宅標(biāo)注的謹(jǐn)慎不是沒有原因的，但是就這樣，5月的開盤還能賣出去一半？親們，你們都是吃了什么迷魂藥了還是，這么多先驅(qū)者血和淚的教訓(xùn)還阻擋不住你們前仆后繼。(展開全部)

水之郡一期已售罄，二期前期咨詢中，二期規(guī)劃有高層和洋房，戶型建面為87、89平米的兩房，108、136平米的三房148平米的四房。

這個龍子湖的微型盤地塊散而小，并且形狀奇葩，注定剛需的命。

項目總占地65畝，本身已不算大，但又被德慧街氛圍東西兩塊地，容積率分別為3.5、3.2。

其中西地塊也就是目前主推的，1# 、2# 、5#樓是27層的高層，3#樓是9層的小高層，4#樓是5層的花園洋房，7#樓是自持的酒店，8#樓為物業(yè)用房。

東地塊則是三棟27層高層，2棟6層的公寓。

東西苑的區(qū)別在于，東苑地塊規(guī)整度大于西苑地塊；西苑產(chǎn)品為高層、多層高低產(chǎn)品搭配，東苑地塊設(shè)置高層和層公寓產(chǎn)品。

所以，這個小小的項目也是業(yè)態(tài)夠雜亂的的，酒店、公寓、洋房、小高層、高層各個業(yè)態(tài)雨露均沾，而且地塊歪歪，樓棟扭扭。

雖然地塊先天素質(zhì)不行，但由于毗鄰永威五月花城，開發(fā)商也是喊出要和永威對標(biāo)的口號。

建筑風(fēng)格采用新古典主義，外立面以石材搭配真石漆；三層中空玻璃斷橋鋁合金窗、三合一指紋密碼鎖、日立（中國）電梯、高檔子母防盜門、社區(qū)內(nèi)配備霧森系統(tǒng)、智能蚊控系統(tǒng)、全WIFI覆蓋系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)以及安防保障系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。這個項目還有一大優(yōu)勢，臨地鐵一號線龍子湖文苑北路站較近，在1公里范圍內(nèi)。

但這個項目有兩大劣勢。
其一：姚橋路北環(huán)東延將連接湖副CBD和龍子湖，規(guī)劃為全線高架，貼到水之郡臉上了。
其二：傳聞和姚橋的村民有土地糾紛,五證不全，至今仍無預(yù)售證。
所以開發(fā)商賣的也比較便宜，16000-17000。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖姚橋路與德慧街交匯處。
開發(fā)商概況：河南錦雍置業(yè)有限公司，經(jīng)查詢股東是河南豐源置業(yè)有限公司，開發(fā)項目鄭東新區(qū)豐源官邸、2007年與永威合作開發(fā)翰林居、2009年焦作賽納溪谷小區(qū)，一個字概括小。
項目概況：項目一共占地65畝左右，分為兩期開發(fā)，一期西地塊約為38畝地，二期東地塊約為27畝，一期總共的建筑面積12萬方，業(yè)態(tài)包含酒店、高層、小高層和花園洋房，戶型有80-90平方米的兩房，110-136平方的三房。
目前節(jié)點(diǎn)：項目認(rèn)籌當(dāng)中，2房是5千抵3萬；3房是8千抵5萬，預(yù)計七月中下旬開盤。
此項目不做推薦：
1、地塊小、開發(fā)商經(jīng)驗少。
2、周邊大量的安置房環(huán)繞，環(huán)境嘈雜。(展開全部)

一、龍子湖片區(qū)自從被永威五月花城帶起來后，住宅項目幾乎就沒什么聲音了，除了廣電天韻、瀚海晴宇兩個住宅項目不溫不火得賣著，就是湖心島上一堆公寓項目同質(zhì)化互撕。
二、水之韻作為龍子湖片區(qū)久違的新項目，本應(yīng)受到關(guān)注，本身地塊條件也是不錯，位于姚橋路與德慧街交匯處，占地65畝，建面20萬方，容積率才3.24，地塊小而精致，南隔姚橋路可以眺望魏河，算是項目最大賣點(diǎn)，臨水而居。
三、開發(fā)商錦雍置業(yè)是個小開發(fā)商，產(chǎn)品打造也中規(guī)中矩，新古典建筑風(fēng)格，產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)是有多層小高層，其中3號樓9層2T3,1號樓、2號樓、4號樓5層2T2，主要是128㎡的三房，整體戶型都是一廳一臥朝南，戶型一般，但客廳開間比較大。
四、隨著地鐵一號線延長線和北三環(huán)東延長線的開通，這個區(qū)域地理位置的優(yōu)越性會凸顯，而片區(qū)內(nèi)小高層，多層物業(yè)比較稀缺，競爭對手幾乎沒有，所以升值潛力還是有的。
五、預(yù)計開盤均價13000元/㎡，6月底開盤，18年底交房。(展開全部)