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整個(gè)二七新區(qū)新房市場(chǎng)的主力是亞星錦繡山河大二期和萬(wàn)科都會(huì)天際。

亞星錦繡山河大二期，祥泰苑均價(jià)11500元/㎡、學(xué)府印象均價(jià)13000元/㎡，亞星九邸均價(jià)14500元/㎡，另外倚瀾苑、安泰苑是現(xiàn)房，尾盤(pán)特價(jià)11000元/㎡
亞星錦繡山河大二期主打?qū)W區(qū)，鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)（東分）和鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)，拿合同就能上，未來(lái)流通性會(huì)不錯(cuò)。
學(xué)府印象和九邸兩個(gè)地塊，臨近金水河，部分樓棟戶(hù)型還能觀(guān)河景。

萬(wàn)科都會(huì)天際，95平戶(hù)型均價(jià)11000元/㎡，115平戶(hù)型均價(jià)12000元/㎡
萬(wàn)科大都會(huì)的最后一期，四環(huán)外，城市界面會(huì)差一點(diǎn)，但是臨近鑫苑都匯廣場(chǎng)，基礎(chǔ)生活配套都有，生活氛圍濃厚，自住完全可以滿(mǎn)足。

電建洺悅天璽，高層均價(jià)8500元/㎡
央企電建開(kāi)發(fā)，年底交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，有地鐵七號(hào)線(xiàn)，不足之處在于地塊太小，只有四棟樓。

泰宏建業(yè)國(guó)際城，13號(hào)院尾盤(pán)特價(jià)9999元/㎡起。
優(yōu)勢(shì)在于位置好，臨近地鐵，配套更成熟，不過(guò)13號(hào)院南側(cè)因?yàn)榕R近高鐵，硬傷明顯。

鄭密路沿線(xiàn)的成熟度低，所以新房市場(chǎng)的存在感不高，只有兩個(gè)項(xiàng)目。

鄭州華僑城，均價(jià)12000元/㎡
屬于文旅大盤(pán)，臨近金水河，周邊環(huán)境不錯(cuò)，但配套不夠完善，整體落地不僅需要時(shí)間，還需要錢(qián)。

保利上城9000元/㎡
準(zhǔn)現(xiàn)房，產(chǎn)品還不錯(cuò)，但不在二七新區(qū)的成熟板塊，沒(méi)有基礎(chǔ)的生活配套，便利度不高。

二七新區(qū)一直保持著穩(wěn)定的天量供應(yīng)，這就導(dǎo)致二七新區(qū)的房?jī)r(jià)天花板不斷被壓低，房?jī)r(jià)上漲難度增加。

作為剛需的上車(chē)門(mén)檻，即便是市場(chǎng)上行的時(shí)候，房?jī)r(jià)大漲也跟二七新區(qū)沒(méi)有關(guān)系，現(xiàn)在剛需的上車(chē)門(mén)檻更是降低了不少。(展開(kāi)全部)

目前亞星錦繡山河大二期在售倚瀾苑、安泰苑、祥泰苑、玉暉園及亞星九邸，項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)就是鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，教育優(yōu)勢(shì)明顯。

最近亞星錦繡山河瑞瀾苑也進(jìn)行了預(yù)售前公示。

瑞瀾苑地塊是2021年11月，鄭州玉安聯(lián)合置業(yè)有限公司（亞星）以起始價(jià)51862.0萬(wàn)元摘得鄭政出〔2021〕53號(hào)（網(wǎng)）地塊，成交畝單價(jià)890萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)3812元/㎡，作為亞星錦繡山河大二期的后續(xù)地塊。

該地塊建設(shè)用地面積38868.48㎡，約合58畝，總建筑面積185626.6㎡，容積率3.49，綠地率35.01%，建筑密度20.22%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有8棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)184戶(hù)，停車(chē)位1235輛，社區(qū)內(nèi)部配建有商業(yè)、社區(qū)便民店、幼兒園等配套設(shè)施。

瑞瀾苑和倚瀾苑一路之隔，地塊形狀不算方正，靠近金水河，環(huán)境不錯(cuò)，但是同時(shí)臨近鐵路，會(huì)有噪音影響。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河，迎福街與祥泰路交會(huì)處。

西南王亞星也開(kāi)始打折銷(xiāo)售了，準(zhǔn)確的說(shuō)是一直在打折銷(xiāo)售。

祥泰苑，亞星唯一小高層，13F/20F小高層，交房時(shí)間是24年10月份，戶(hù)型面積是89-130平方米，特惠11XXX元/平方米，加2萬(wàn)送車(chē)位。

亞星玉暉園2期，交房24年4月份，戶(hù)型為88平方米的邊戶(hù)，107平方米的雙衛(wèi)邊戶(hù)，特惠10960元/平方米，送車(chē)位。

亞星九邸，交房時(shí)間為24年6月，戶(hù)型面積有162平方米、170平方米、208平方米、317平方米，特惠14XXX+元/平方米，送車(chē)位。

倚瀾苑則是為現(xiàn)房，117-142平方米，特惠價(jià)格10990元/平方米。

安泰苑也是現(xiàn)房87-130元/平方米，一口價(jià)10800元/平方米。

鄭州的西南也是鄭州房?jī)r(jià)的低洼區(qū)，價(jià)格一直是上不去，別的區(qū)域漲它不漲，別的區(qū)域跌，它也跟著跌，而且和北龍湖是對(duì)角線(xiàn)，有這樣一句話(huà)，距離金融中心越近距離財(cái)富就越近，反過(guò)來(lái)則是距離金融中心越遠(yuǎn)，距離財(cái)富就越遠(yuǎn)，再有就是開(kāi)發(fā)商亞星置業(yè)，從上街區(qū)起家，老板最早是做包工頭，后來(lái)殺到鄭州，深耕二七區(qū)，項(xiàng)目都是在二七區(qū)，目前來(lái)看穩(wěn)扎穩(wěn)打，而且沒(méi)有爛尾的項(xiàng)目，不過(guò)公司做的項(xiàng)目品質(zhì)一般，品質(zhì)不是亞星的強(qiáng)項(xiàng)，但是目前來(lái)看能安穩(wěn)交房就是非常不粗。

買(mǎi)房的建議優(yōu)先選擇二手房，二手房是完全沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)了就可以?。黄浯慰紤]央企的項(xiàng)目，品質(zhì)雖然一般，但是能安穩(wěn)交房。(展開(kāi)全部)

錦繡山河雖然賣(mài)的不快，但地塊倒是一塊一塊推得很快，繼倚瀾苑、九邸、學(xué)府印象、祥泰苑之后，要推出的是瑞瀾苑。
該地塊是亞星在2021年11月第二批次土拍中拿下的，位于安泰路西、華泰路北，總價(jià)51862萬(wàn)元，樓面價(jià)3823元一平，總占地58.30畝，容積率3.49，地塊形狀不算方正，位置雖然靠近金水河，但被臨鐵路，優(yōu)劣參半吧。
雖然和倚瀾苑一路之隔，但地塊容積率決定了只能是剛需，規(guī)劃8棟34層高層，共1184戶(hù)，主力戶(hù)型89-143平，整體風(fēng)格還是中式，樓棟外立面一如既往的褐色+黃色，沒(méi)有美感。
目前倚瀾苑的均價(jià)為12000-13500元一平，祥泰苑12000元一平，瑞瀾苑大概率也在12000元左右。
亞星錦繡山河大二期大概率像一期一樣，不像別的開(kāi)發(fā)商賣(mài)完一個(gè)小區(qū)再推，而是把所有小區(qū)都陸續(xù)推出，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，有足夠的空間挑挑揀揀，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然能最大化覆蓋購(gòu)房者，但資金壓力也不小。
好在亞星還是比較穩(wěn)的，3月份依瀾苑提前60天交付，在8月份大二期安泰苑提前240天交房，九邸的中央景觀(guān)區(qū)提前365天呈現(xiàn)，9月1日，鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)也正式開(kāi)學(xué)，亞星錦繡山河大二期業(yè)主的孩子可以順利入學(xué)。
整體看下來(lái)，錦繡山河是二七去比較靠譜的一個(gè)盤(pán)，突出亮點(diǎn)不多，但工期穩(wěn)定，周?chē)\(yùn)河公園、學(xué)校都有，價(jià)格中規(guī)中矩，不妨去看看。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河再上新！

亞星錦繡山河的推售節(jié)奏是真的很快，前段時(shí)間又默默地加推了祥泰苑。

祥泰苑在整個(gè)大二期的位置中規(guī)中矩，位于迎福街南、安泰路西，也就是目前在售的安泰苑北側(cè)，不臨河，少了個(gè)直接臨金水河的優(yōu)勢(shì)，北側(cè)就是鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)，跟祥泰苑一路之隔。

祥泰苑占地面積33030.36㎡，約合49.546畝，總建筑面積121057.46㎡，容積率3.5，綠化率36.31%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃5棟樓，其中北側(cè)還有一棟安置樓。

關(guān)于價(jià)格，目前主要在售2號(hào)樓和5號(hào)樓，在售均價(jià)12000元/㎡左右，加2萬(wàn)贈(zèng)送車(chē)位，首付可以分期，首付5萬(wàn)，其余首付分兩年八次。

在售戶(hù)型建面約87平小三房，103平、113/115平、135平三房?jī)尚l(wèi)，另外2號(hào)樓跟7號(hào)樓上的四個(gè)邊戶(hù)為121平戶(hù)型，整體來(lái)看135平大戶(hù)型較少，整體以剛需小戶(hù)型為主，占比較多，毛坯交付，整個(gè)小區(qū)預(yù)計(jì)2025年3月交付。

西南王亞星的是真的強(qiáng)，雖然是民企，但是在這兩年的樓市行情里，亞星大二期錦繡山河的表現(xiàn)也是非常優(yōu)秀的。

自住+看中東分學(xué)區(qū)，大二期錦繡山河可以重點(diǎn)考慮。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河一直陸續(xù)推新，目前已經(jīng)推到6號(hào)地祥泰苑，祥泰苑拿地已久，地塊編號(hào)為鄭政出〔2021〕20號(hào)（網(wǎng)），小小的36畝，容積率3.5，成交與2021年6月3日，成交總價(jià)3.1億元，成交單價(jià)869萬(wàn)元一畝，折合樓面價(jià)3726元一平，基本和其他地塊的價(jià)位持平，沒(méi)啥特殊之處。

祥泰苑在整個(gè)大二期的位置中規(guī)中矩，規(guī)劃5棟樓，其中北側(cè)還有一棟安置樓，主力戶(hù)型也比較常規(guī)，有87平小三房，103平、113平、135平三房?jī)尚l(wèi)，總之，就是個(gè)各方面都平平無(wú)奇的剛需盤(pán)。項(xiàng)目成交均價(jià)11500-13000元一平，加2萬(wàn)贈(zèng)送車(chē)位，首付5萬(wàn)，其余首付分兩年八次，不能算特別劃算，勝在門(mén)檻較低。

亞星的推新從來(lái)不是以庫(kù)存為依據(jù)的，目前其他地塊剩的房子還有小1000多套，而且剛需改善全產(chǎn)品線(xiàn)一應(yīng)俱全，但亞星就是一個(gè)勁不停的推，能賣(mài)多少就賣(mài)多少，這也是亞星現(xiàn)金流不錯(cuò)的秘訣吧。

大二期除了金水河的生態(tài)資源，主打的還是學(xué)校，二期劃片鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，鄭州室外外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)預(yù)計(jì)8月招生，再加上周邊商業(yè)配套完善，如亞星淘氣堡新天地已成熟運(yùn)營(yíng)，亞星萬(wàn)嘉百匯商圈已開(kāi)業(yè)，還是挺不錯(cuò)的。

從前期的交付成果來(lái)看，倚瀾苑比合同約定提前60天交房，即使難賣(mài)的大戶(hù)型觀(guān)邸小區(qū)，也沒(méi)出現(xiàn)爛尾，可以看出亞星這個(gè)西南王還是很有實(shí)力的，交房不用擔(dān)心。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河，嵩山南路與南三環(huán)交匯處向南800米。

確實(shí)這個(gè)二七版塊不溫不火，鄭州最沒(méi)有存在感的區(qū)域，亞星作為西南王，它的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在12000-13000元/平方米晃蕩，亞星也真的是在二七區(qū)“廣積糧，高筑墻，緩稱(chēng)王”。

每一個(gè)地塊的定位也都不一樣，我簡(jiǎn)單的介紹一下：

倚瀾苑，開(kāi)發(fā)商是亞星置業(yè)，占地面積是23167平方米，34畝，容積率是3.48，總的建筑面積是8萬(wàn)平方米，正在銷(xiāo)售的戶(hù)型是104平方米的三房、118平方米、142平方米、166平方米的四房，整體定位的改善，成交均價(jià)是13000元/平方米。

安泰苑，開(kāi)發(fā)商是鄭州玉安聯(lián)合置業(yè)有限公司，占地面積是46畝，容積率是3.49，戶(hù)型面積從87平方米-130平方米，均價(jià)12000-13000元/平方米，整體是偏剛需的，成交均價(jià)是12000-13000元/平方米。

亞星九邸，開(kāi)發(fā)商是亞星置業(yè)，占地面積是49畝，容積率是3.5，總建筑面積是16萬(wàn)平方，戶(hù)型面積從162-317平方米，這是西南片區(qū)為數(shù)不多的改善項(xiàng)目，而且還是河景房，均價(jià)15000元/平方米。

整體來(lái)說(shuō)不推薦，第一就是這個(gè)板塊不好，整個(gè)區(qū)域板塊發(fā)展的太慢，也太弱，房?jī)r(jià)一直不漲就是問(wèn)題，房?jī)r(jià)的本質(zhì)是城市經(jīng)營(yíng)在住宅上的集中反應(yīng)；第二個(gè)就是亞星的品質(zhì)，亞星有一句廣告語(yǔ)：亞星好房子，盛世一輩子，后來(lái)由于項(xiàng)目交付不好，業(yè)主改成了：亞星孬房子，坑爹一輩子。

總而言之二七區(qū)房子，盡量少碰，除非說(shuō)你是地緣性客戶(hù)。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河大二期繼續(xù)上新！

亞星錦繡山河大二期的祥泰苑也準(zhǔn)備入市了！

祥泰苑位于迎福街南、安泰路西，也就是目前在售的安泰苑北側(cè)，亞星九邸的東側(cè)，地塊北側(cè)是鄭州外國(guó)語(yǔ)小學(xué)。祥泰苑占地面積33030.36㎡，約合49.546畝，容積率3.5，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有5棟樓，高低配。

亞星錦繡山河目前在售五個(gè)苑，每個(gè)苑的定位都不一樣。

倚瀾苑、安泰苑整體偏剛需、剛改，現(xiàn)在最大的優(yōu)勢(shì)就是已經(jīng)是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房了，這兩個(gè)苑也是整個(gè)亞星錦繡山河大二期最值得推薦的，不過(guò)倚瀾苑現(xiàn)在剩余的房源并不多。

亞星學(xué)府印象主打的是精裝修和鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的學(xué)區(qū)，戶(hù)型建面約96-138平，價(jià)格略貴，單價(jià)13500元/平米。

亞星九邸主打的臨河改善，戶(hù)型建面約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)，單價(jià)合到15000元/平米

玉暉園二期偏剛需，戶(hù)型建面約86-107平，單價(jià)12000元/平米，東側(cè)緊挨著泰宏建業(yè)國(guó)際城，居住氛圍也比較弄濃厚，但同時(shí)臨近高鐵線(xiàn)，臨近陵園等硬傷比較多。

亞星雖然是民企，但是非常穩(wěn)，真算得上二七新區(qū)的大贏家了。(展開(kāi)全部)