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2020年9月18日河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司以起始地價(jià)29870.0萬元（折合樓面價(jià)約3683.68元/㎡）摘得鄭政出[2020]38號(hào)（網(wǎng)）地塊。

該地塊位于迎福街北、華泰路東，出讓面積23167.81㎡（合34.752畝），地塊為70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。
地塊開發(fā)建設(shè)要求：1.1＜容積率＜3.5；建筑密度＜25%；建筑高度＜80米；綠地率＞35%；系城中村改造項(xiàng)目用地也是亞星錦繡山河項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)開發(fā)用地。

亞星錦繡山河倚瀾苑作為“新錦繡山河”的首期地塊，位置偏西，西側(cè)就是金水河景。項(xiàng)目占地面積為23167㎡；建筑面積為81085㎡，容積率3.48，規(guī)劃有6棟純高層和3棟底商，除1#東單元是17層外，其余樓棟均為27層，整體建筑風(fēng)格為新中式設(shè)計(jì)。
產(chǎn)品規(guī)劃為104-166㎡戶型，整體定位偏剛改，105㎡左右的三室兩廳兩衛(wèi)戶型占比最大，戶型的亮點(diǎn)除了戶型方正，三開間朝南外，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)以及朝南兩個(gè)臥室的飄窗也是一大亮點(diǎn)，重要的是飄窗還可以根據(jù)自己需求打掉，增加室內(nèi)空間。但是，有一點(diǎn)不好的是，作為南戶未能做到南北通透，南北通風(fēng)效果會(huì)有影響；118的三房也只是兩面寬朝南，其他的都是中規(guī)中矩；144㎡的四房實(shí)際就是105的加大版，但是公衛(wèi)未做到干濕分離，使用會(huì)有些不便，也未做到南北通透，廚房窗戶打開的話，也只能做到南北半通透，南北通風(fēng)稍有影響。相比之下166的大戶型相對(duì)比較完美，入戶就是南北純通透的餐客廳，南向還配有“甲板陽臺(tái)”+雙飄窗。

項(xiàng)目區(qū)域位置位于二七區(qū)三環(huán)外四環(huán)內(nèi)，而且地塊又在錦繡山河大區(qū)域的最西側(cè)，周邊的配套全是之前已經(jīng)交付過得錦繡山河地塊以及安置房，吃完住行生活足以保障；教育方面有已招生的政通路小學(xué)、鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語中學(xué)東分院校，而且目前的政策為購(gòu)買一套帶學(xué)位房源可以贈(zèng)送一個(gè)鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語中學(xué)東分院校的學(xué)位，這樣九年一站式教育無憂，兩所學(xué)校的水平在三環(huán)外的區(qū)域還是挺不錯(cuò)的，當(dāng)然不要去和老校區(qū)比較。大的配套上西南區(qū)域一直是鄭州的價(jià)值洼地，除了前身土地不太好之外各種zf配套也無緣，各種規(guī)劃的地鐵都成功地繞過了此區(qū)域，尷尬至極。

亞星錦繡山河倚瀾苑目前高層毛坯均價(jià)約12000-13500元/m2，這個(gè)價(jià)格還是略顯尷尬的，鑒于西南區(qū)域嵩山路沿線90%都是亞星的樓盤，前有南三環(huán)邊的金運(yùn)外灘各種不到1.3的準(zhǔn)現(xiàn)房，還有本身大批量的安置房和已交付小區(qū)的二手房，二手房成交價(jià)格都十分香，這個(gè)區(qū)域剛需屬性嚴(yán)重，價(jià)格首先是內(nèi)卷，其次亞星推改善性質(zhì)，本區(qū)域很難改善的起來，嵩山路東的觀邸地塊都賣到現(xiàn)房了還沒清盤，這可是亞星重金砸的純改善。

有區(qū)域做生意或者固定事業(yè)單位等工作的可以考慮，至于私企上班的各位還是三環(huán)內(nèi)的地鐵盤更優(yōu)，畢竟今天公司在西南，說不好明天失業(yè)公司就跑到東北方向去了。(展開全部)

從整體來看，整個(gè)南區(qū)的公寓市場(chǎng)算是啟動(dòng)了，無論是綠地的PARK寓，萬科的榮寓，都標(biāo)志著南環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入公寓時(shí)代。
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亞星錦繡山河作為南區(qū)地頭蛇，也是公寓早早在售，取名叫錦和廣場(chǎng)。

位于區(qū)嵩山南路與南彩路交匯處西北角，占地35.7畝，容積率3.2，總建面7.6萬方，規(guī)劃了3棟公寓，1棟集中商業(yè)，其中1#早已售罄，目前在售的5/6號(hào)樓，這三棟樓蓋的歪歪扭扭，為了填滿容積率也是絞盡腦汁。

其中：
5#樓是南北朝向，只有1個(gè)單元，一共19層，是6T22H，算是正常的公寓筒子樓樣式布局，主力戶型51-57㎡的一房，85-86㎡的兩房。

6#樓是東西朝向，2個(gè)單元，每個(gè)單元都是2T4H，一共19層，有點(diǎn)像住宅板樓布局，主力戶型48㎡一房，78㎡兩房。

他們這個(gè)公寓的優(yōu)勢(shì)在于：
1、5.09米層高，這種層高的LOFT以后是越來越少了，再往后都是4.7、或者4.8的公寓，舒適度是完全不同的。
2、雙氣配套，學(xué)區(qū)房，一般公寓只有暖氣，也上不了學(xué)，弄出這么牛逼的BUG，看來開發(fā)商也是花了公關(guān)的心思。
3.、目前現(xiàn)房在售。
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目前的售價(jià)是12500元/㎡，單價(jià)都快逼近住宅了，雖然優(yōu)勢(shì)是不少，但確實(shí)挺讓人糾結(jié)的。由于錦繡山河開發(fā)周期長(zhǎng)，規(guī)模比較大，前期房源已經(jīng)交房，很多沿街底商在營(yíng)業(yè)，日常生活所需配套不用愁。周邊沒地鐵，公交路線少，讓公寓價(jià)值大打折扣，畢竟公寓不是住宅。(展開全部)

亞星錦繡山河也開始推出小戶型了。本期推出的30~60㎡雙氣公館均價(jià)在8200左右。首付2萬，在2年內(nèi)把首付付清的情況下首付是免息的。盡管是雙氣戶型，不過這么小的房子我想沒人買了會(huì)自住，肯定是投資的。既然是投資，拋開亞星錦繡山河曾經(jīng)遭遇維權(quán)毆打業(yè)主的問題不談，置業(yè)者也要考慮以下的問題：
1 盡管是小戶型總價(jià)不高，但是首付50%，以30平的為例，首付需要123000，而且貸款只能貸10年，產(chǎn)權(quán)也只有40年。如果買個(gè)50平左右的，它的首付抵得上南區(qū)很多2室的首付了（首付30%）。而且亞星的這個(gè)小戶型不能落戶，孩子也不能上學(xué)。
2 投資性小戶型出租需要租客，賣出需要接盤客。從租客的角度考慮，價(jià)錢是一方面，更主要的還是居住的舒適度和交通的便利性。亞星錦繡山河周圍的公交只有49，280和B60；距離地鐵5號(hào)線航海西路和嵩山南路交叉口竟然遠(yuǎn)達(dá)4.5公里。至于地鐵6號(hào)線，站點(diǎn)正在規(guī)劃中，開建日期也不知道什么時(shí)候了。這么一個(gè)交通不便的地方，它對(duì)租客的吸引力是十分有限的。即便是轉(zhuǎn)手賣出去，我相信一般人也會(huì)優(yōu)先考慮地鐵盤，目前地鐵盤邊的小戶型越來越多，在建的就有海亮one時(shí)代，紫荊之星，蘑菇公寓，龍匯國(guó)際，新芒果春天，正商佳仕閣……在這些地鐵小戶型面前，亞星錦繡山河的小戶型，除了價(jià)格之外是沒有多少優(yōu)勢(shì)可言的。

因此我的建議是謹(jǐn)慎。(展開全部)

對(duì)這個(gè)樓盤及區(qū)位感覺都不太好，亞星業(yè)主維權(quán)多次，也出現(xiàn)過毆打業(yè)主的事情，亞星盛世小區(qū)還出現(xiàn)過法師做法，這個(gè)區(qū)域離黃崗寺、烈士陵園很近，會(huì)覺得住在這里有不是很踏實(shí)的感覺。一朋友兩年多前買的一期，將近7000元的價(jià)格，看到別的樓盤都升值很多，自己小區(qū)不斷維權(quán)，著實(shí)很心塞！地塊很大，1000多畝，只是品質(zhì)做的太差，外立面感覺完全不像剛交房的樣子，商品房和安置房看起來也沒什么兩樣，戶型設(shè)計(jì)上都各“送”一間房，只是這間房沒地板沒房頂沒墻壁，只有幾根大梁，需要交房之后自己封或者交錢給物業(yè)，物業(yè)幫忙封閉，合同上成交價(jià)要在8200元左右，說的7800元是把“贈(zèng)送”的一間房算在內(nèi)核算出來的。其實(shí)哪個(gè)樓盤沒有贈(zèng)送？哪個(gè)樓盤的贈(zèng)送不比這實(shí)在？臨嵩山路完全不如臨大學(xué)路或者紫荊山路的好，尤其紫荊山路上還有馬上要通車的地鐵二號(hào)線，離黃崗寺和烈士陵園也遠(yuǎn)，泰宏建業(yè)國(guó)際城或者康橋悅島以及綠都紫荊華庭和綠都瀾灣，幾個(gè)項(xiàng)目哪個(gè)位置都比這里好，交通都比這個(gè)方便，開發(fā)商品牌也都比這個(gè)好，價(jià)格高出不到500元，剛需可能綠都紫荊華庭會(huì)更適合一些。(展開全部)

周末跟看房團(tuán)去南區(qū)看了三個(gè)項(xiàng)目：錦繡山河、綠都瀾灣、源升金鑼灣，錦繡山河是價(jià)格最便宜的，卻是三個(gè)項(xiàng)目中最不推薦購(gòu)買的。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到已交房的樓棟，感覺就是好大的一片拆遷安置房啊，近看南邊的商品房和北邊的拆遷安置房不管是外立面還是戶型結(jié)構(gòu)完全分辨不出區(qū)別。項(xiàng)目本身1000多畝地，卻被小的市政道路分割的支離破碎，一個(gè)院子里僅有3-5棟樓，戶型設(shè)計(jì)也絕對(duì)剛需，96平米2+1房，124平米3+1房，次臥房間基本在8平方左右，贈(zèng)送的一個(gè)房間后期還需要自己做地板，也沒有暖氣，把這些贈(zèng)送全部算進(jìn)去之后成交價(jià)核在7800元左右，合同上價(jià)格約8200-8300元，完全覺得真心不劃算，加上亞星在鄭州的口碑也不好，一期交房已出現(xiàn)多次維權(quán)，因此這里是我不推薦購(gòu)買的樓盤。目前不管是公積金還是商貸都降低了首付比例和利息，尤其公積金提高了貸款的限額，完全建議總價(jià)稍微高一些選個(gè)以后住的舒心點(diǎn)的房子。(展開全部)

以下回復(fù)轉(zhuǎn)自業(yè)主：我們業(yè)主到規(guī)劃局城建檔案館查過備案施工圖紙了，標(biāo)準(zhǔn)層走廊確實(shí)沒吊頂要求，但是電梯間是有墻面磚的，入戶大堂的大理石也被換成了普通墻磚，業(yè)主去交涉，某星一句我們已經(jīng)改圖紙了敷衍，又拿不出證據(jù)，一副死豬不怕開水燙模樣讓人無語。業(yè)主路也堵了，房管局規(guī)劃局建委消防也多次上訪就是沒下文,水電氣暖路啥都是臨時(shí)的就這么交房，三書一表也不出示，坑爹的富士達(dá)電梯到底驗(yàn)收過沒有誰也不知道，只說電梯是正規(guī)產(chǎn)品，有合格證，還能再坑點(diǎn)么（附交房實(shí)拍）

項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套規(guī)劃完善，引進(jìn)的鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語中學(xué)是一大亮點(diǎn)，但只有個(gè)別樓棟的業(yè)主子女可以直接入學(xué)。項(xiàng)目位于二七新區(qū)，緊鄰嵩山南路，但個(gè)人認(rèn)為嵩山南路不如大學(xué)南路，畢竟大學(xué)南路貫穿二七新城核心。開發(fā)商為玉安置業(yè)，后被亞星控股，亞星這個(gè)開發(fā)商本身就不靠譜，能指望錦繡山河這個(gè)項(xiàng)目有多靠譜嗎？在二七新城置業(yè)，還是多看看泰宏建業(yè)國(guó)際城和綠地濱湖國(guó)際城為好。

錦繡山河在2015年年初交房時(shí)就開始被維權(quán)，業(yè)主主要投訴以下幾點(diǎn)：1、得房率太低只有67%左右，2、沒有入戶大堂，只有一個(gè)洞可以進(jìn)入，3、公共空間裝修問題。我們要表達(dá)的觀點(diǎn)是：1、買7000左右的剛需盤就要有接受剛需盤的心想準(zhǔn)備，不能按改善的標(biāo)準(zhǔn)去要求，2、得房率過低確實(shí)也不可被市場(chǎng)接受，開發(fā)商有責(zé)任，3、入戶只有一個(gè)洞確實(shí)不妥，難以接受。關(guān)于學(xué)校風(fēng)險(xiǎn)問題，不好評(píng)論。